TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 441/2016 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 10 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni; per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) - Foglio 174: - Particella 105, Sub. 57, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 4 vani Via Bassa dei Sassi n. 2 Piano 1-S1. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

3 3 di 10 Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Bologna (BO) in Via Bassa dei Sassi n. 2 e consistente in un appartamento ubicato al primo piano, legittimamente composto da ingresso, soggiorno con accesso al cucinotto, balcone, disimpegno, una camera e un locale servizio igienico, con annessa cantina al piano interrato. La superficie commerciale in pianta è di circa mq. 82,00, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna - Provincia di Bologna - beni intestati agli esecutati per la quota di 1/2 ciascuno; Foglio 174: - Particella 105, Sub. 57, Zona Censuaria 2 - Categoria A/3 Classe 1 - Consistenza 4 vani Superficie catastale totale 81 mq. Rendita Euro 444,15 Via Bassa dei Sassi n. 2 piano 1-S1. La planimetria catastale NON corrisponde al rilevato per diversa distribuzione degli spazi interni. La regolarizzazione catastale dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO. C è corrispondenza tra l identificazione catastale e quanto riportato nei Verbali di Pignoramento Immobiliare. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Nella vendita è compresa la comproprietà pro-quota di tutto ciò e quanto è

4 4 di 10 comune negli edifici in condominio per destinazione o per legge, così come meglio indicato dall'art.1117 c.c., dai titoli di provenienza e dal regolamento di condominio ove esistente. VINCOLI E ONERI L amministratore del condominio ha comunicato allo scrivente che dell importo complessivo a debito di 2.675,93 (pari alla somma di 881,88 per passivo esercizio 2016/2017 e di 1794,05 per spese deliberate dall assemblea del ) sono stati versati 1.460,00. Resta pertanto un debito residuo di 1.215,93. CONFINI Il bene è in confine con parti comuni ed altre proprietà su più lati. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà per la quota di 1/2 (un mezzo) ciascuno ed in regime di separazione dei beni degli esecutati. PROVENIENZA DEL BENE Il bene oggetto di Procedura Esecutiva è pervenuto agli esecutati con atto di compravendita in data e trascritto a Bologna in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data

5 5 di 10 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna, risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell unità immobiliare oggetto di procedura: - Licenza Edilizia PG. N /1958 rilasciata in data ; - Licenza Edilizia PG. N /1958 rilasciata in data ; - Autorizzazione all abitabilità e all usabilità rilasciata in data su domanda presentata in data al P.G. N. 3468; - DIA N /2008 del in variante in corso d opera minore alla DIA N. P.G /07 per opere interne di manutenzione straordinaria in unità immobiliare ad uso residenziale con accorpamento di locale camera facente parte dell appartamento adiacente. Applicazione art Deposito progetto sismica P.G. N /2008 del a titolo edilizio Rif. P.G /2008 variante alla dia 89826/2008 e contestuale nomina del collaudatore; - Scheda tecnica descrittiva unità immobiliare P.G. N /2011 del in riferimento al P.G /2007. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente al bene oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica.

6 6 di 10 L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme all ultimo titolo edilizio depositato, coincidente con la DIA P.G. N /2008 del , per diversa distribuzione degli spazi interni in quanto il locale soggiorno risulta essere stato suddiviso in due ambienti mediante una parete di cartongesso. Si è riscontrata anche la diversa altezza della cantina che risulta essere m 2,50 nel progetto legittimo contro m 2,30 da rilievo effettuato. Si segnala, infine, che dalla comparazione fra l ultimo titolo legittimo coincidente con la Licenza Edilizia PG. N /1958 e la DIA N /2008 è emerso che il bene oggetto di stima ha acquisito un vano dall appartamento adiacente sub 45. Tale variazione non è stata oggetto di nessuna pratica edilizia. Attualmente con il R.U.E. vigente tali difformità si possono sanare presentando presso gli uffici competenti una pratica CILA a sanatoria e corrispondendo una sanzione pecuniaria pari ad ,00 più diritti di segreteria (sono esclusi da tali oneri le spese tecniche del professionista per presentare il progetto e l aggiornamento presso il Catasto Fabbricati). In sede di valutazione commerciale dell intero bene si è tenuto conto dei suddetti oneri, in quanto tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI

7 7 di 10 Dalla scheda tecnica dell unità abitativa risulta che le dichiarazioni di conformità dell impianto elettrico e dell impianto del gas risultano depositate rispettivamente ai P.G. N /2011 del e P.G. N /2011 del Si rileva che è stata depositata la dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà ai sensi della L. 46/90 dell impianto idricosanitario. Relativamente agli altri impianti, di cui non è stato possibile reperire la certificazione di conformità dei restanti impianti, l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta essere concessa in locazione con regolare contratto di locazione stipulato in data , registrato presso l Agenzia delle Entrate di Bologna in data e della durata di anni 4+4 con scadenza del primo quadriennio in data , con possibilità di recesso da parte del conduttore anticipatamente con un preavviso di almeno sei mesi da recapitarsi a mezzo raccomandata. Il canone di locazione è pari a 6.000,00 annui da corrispondersi in rate mensili di 500,00. Vista l analisi odierna del mercato immobiliare si attesta che il canone di locazione risulta essere congruo.

8 8 di 10 DESCRIZIONE DEL BENE L unità immobiliare è collocata al primo piano di un fabbricato condominiale ad uso prevalente di civile abitazione nel Comune di Bologna e più precisamente in Via Bassa dei Sassi n. 2, ed è posto nella zona nordorientale della periferia della città caratterizzata da bassa densità abitativa di tipo popolare e dalla vicinanza alla zona industriale Roveri. Il fabbricato condominiale realizzato alla fine degli anni 50 è composto da quattro piani fuori terra ed uno scantinato. Al piano terra, sotto il portico che perimetra le facciate principali sono posti i negozi; i piani superiori sono occupati prevalentemente da unità abitative. Il fabbricato ha i paramenti esterni intonacati e tinteggiati con porzioni in muratura facciata vista. La struttura del fabbricato è in muratura portante di mattoni, i solai interpiano sono in latero-cemento e la copertura è a falde inclinate rivestita da elementi in laterizio. I divisori interni all unità immobiliare sono principalmente in laterizio intonacato e tinteggiato. L appartamento, situato al piano primo con accesso dal vano scale condominiale, è composto da ingresso, soggiorno con accesso alla cucina, due camere da letto, disimpegno, bagno e balcone. Oltre a cantina di pertinenza posta al piano interrato. L unità immobiliare si presenta in un scarso stato di conservazione e sommariamente le attuali finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato con presenza di macchie di umidità e scrostamento della tinteggiatura nel bagno; - Pavimenti e rivestimenti ceramici; - Bagno completo di sanitari e rubinetteria;

9 9 di 10 - Infissi esterni di alluminio; - Porte interne in legno; - Impianto di riscaldamento centralizzato con radiatori quali terminali di emissione dotati di valvole termostatiche e contacalorie; - Caldaia Immergas Caesar 14 per la produzione di acqua calda sanitaria; - Impianto elettrico funzionante. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza si ha:

10 10 di 10 Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione 78,30 100% Circa mq. 78,00 Balcone 3,80 30% Circa mq. 1,00 Cantina 12,60 25% Circa mq. 3,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 82,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale in porzione di fabbricato di civile abitazione e sito in Comune di Bologna alla in Via Bassa dei Sassi n. 2. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (circa -20%) ,00 (euro ottantaseimila//00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Bologna, 18 maggio IL CONSULENTE TECNICO