TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI DIVISIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

Transcript

1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI DIVISIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA N /2018 Divisione Immobiliare Viale Zagabria n. 22 Bologna (BO) Fgl. 127 Map 503 Sub. 22 (appartamento + cantina) I beni oggetto di divisione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * DATI DI PIGNORAMENTO

2 2 di 11 TRASCRIZIONE N Gen e Part. del 20/07/2017, nascente da pignoramento n del 07/07/2017. Beni pignorati per la comproprietà per la quota indivisa di 6/8, a favore di -----: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 127 Mapp. 503 sub 22 (abitazione + cantina), Categoria A/3, Viale Zagabria n. 22, piano 7-S1, 6 vani. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Bologna (BO), Viale Zagabria n. 22 Piena proprietà di porzione di fabbricato costituita da appartamento ad uso civile abitazione, posto al piano settimo e composto da ingresso, soggiorno pranzo con balcone, cucina, disimpegno, bagno, n. 3 camere da letto e cantina al piano interrato, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati a: , nato a Proprietà per 1/8; , nato a Proprietà per 1/8: , nato a Proprietà per 6/8: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Viale Zagabria n. 22, P. 7-2 A/3 2 6 vani 790,18 S1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI

3 3 di 11 I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI Nella presente vendita sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto tali ai sensi di legge, per destinazione di fatto ed in particolare: - Map. 503, sub 1 BCNC (portico) - Map. 503, sub 28 BCNC (vano scale, ascensore compreso, pianerottoli, corridoi cantine e lastrico sola per il quale è fatto divieto di ogni forma di costruzione e sopraelevazione). VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile si è constatato quanto segue: - l unità immobiliare pignorata, è occupata dall esecutata Sig.ra CONFINI In confine con beni comuni, muri perimetrali, salvo altri. PROPRIETÀ Sig , nato a Proprietà per 1/8 (non esecutato); Sig , nato a Proprietà per 1/8 (non esecutato); Sig.ra -----, nato a Proprietà per 6/8 (esecutata) Piena proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE In parte (per la quota di 4/8), giusto atto di vendita del Notaio Dott di Bologna del 16 dicembre 1981 rep. n , trascritto a Bologna il 02/01/1982 ai nn Ed in parte (per la quota di 2/8) per successione testamentaria in morte di trascritta il 09 dicembre 2014 ai nn N.B.: risulta trascritto il 09 luglio 2013 ai nn atti di accettazione tacita di eredità in morte di -----, da parte degli eredi, nascente da atto del Notaio ----

4 4 di 11 - dell 11 giugno (Vedi relazione notarile allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: - Iscrizione N del 29/08/2007, a favore di (anteriore al pignoramento); - Iscrizione N del 26/032008, a favore di (anteriore al pignoramento); - Trascrizione N del 29/07/2008, nascente da pignoramento del 19/06/08 a favore di (anteriore al pignoramento); - Trascrizione N del 06/08/2009, nascente da pignoramento del 20/07/09 a favore di (anteriore al pignoramento); - Iscrizione N del 11/12/2012, ipoteca volontaria a favore di (anteriore al pignoramento); - Iscrizione N del 04/07/2013, ipoteca giudiziale a favore di (anteriore al pignoramento) - Iscrizione N del 12/11/2013, ipoteca giudiziale a favore di (anteriore al pignoramento) - Trascrizione N del 20/07/2017, nascente da pignoramento del 07/07/2017 a favore di (gravante sui 6/8 dell u.i. oggetto di stima) REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA

5 5 di 11 Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Bologna (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: - Licenza Edilizia Prot. Gen. N del 29/08/ Abitabilità Prot. Gen. N del 28/02/1963. Del confronto fra lo stato licenziato e lo stato di fatto rilevato sono state rilevate le seguenti difformità: Modeste modifiche interne (setti murari) E possibile procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di pratica edilizia a sanatoria e nuovo accatastamento. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 1.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria, abitabilità e nuovo accatastamento) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato e nella disponibilità dell esecutata Sig.ra Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato, edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, consta di 5 piani fuori terra oltre uno seminterrato, struttura portante in muratura

6 6 di 11 portante, solai in latero-cemento, esternamente in intonacata e tinteggiata, copertura a falde. L edificio si presenta in buone condizioni di manutenzione e con finiture dell epoca di costruzione. Si trova nella periferia nord est di Bologna, in via alberata e ben servita di mezzi di trasporto e servizi. La parte posteriore del fabbricato affaccia sulla tangenziale e nonostante la barriera acustica risente acusticamente del traffico e dell inquinamento. All abitazione al piano quarto, provvista di porta non blindata, si accede tramite scala condominiale senza ascensore. L unità da stimare comprende i seguenti vani: Ingresso Soggiorno - pranzo Balcone Cucina Disimpegno Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e vasca N. 3 camere da letto Cantina al piano interrato. I locali sono pavimentati con ceramica (bagno), marmette (cucina) e seminati alla veneziana. Il bagno e la cucina hanno rivestimenti in ceramica. I locali hanno un altezza interna di circa mt. 2,90. Le finestre sono in pvc - con vetro camera - e provviste di tapparelle in pvc. Le porte sono in legno. Le pareti divisorie interne sono in laterizio, intonacate e rivestite con carta da parati. Il riscaldamento è centralizzato con termo in acciaio e la produzione di acqua calda è autonoma. Le finiture e lo stato di manutenzione sono sufficienti.

7 7 di 11 CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità sui restanti impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti

8 8 di 11 Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piena proprietà Abitazione + cantina circa mq. 115,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo.

9 9 di 11 Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la situazione occupazionale, la presenza di due locali prospicenti la pubblica via al piano terreno, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia, la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2017, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Abitazione + cantina ,00*

10 10 di 11 VALORE COMM. DELL INTERO BENE ,00* VALORE COMM. A BASE D ASTA QUOTA ,00* (euro centoventimila/00) *) = prezzo già detratto costi regolarizzazione La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene no alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 29/04/2019. L AUSILIARIO DEL GIUDICE Allegati: Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO)

11 11 di 11 Planimetria catastale del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Attestato di prestazione energetica (A.P.E.) Raccolta fotografie Ultimo precedente edilizio (copia) Atto di provenienza (copia)