TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 45/2014 * * * PREMESSA

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1 ING. ENRICO LEONARDI Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax ingbo.3379@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 45/2014 * * * PREMESSA LOTTO n. 16 Via Loris Fortuna n. 71 Budrio (BO), Località Prunaro Fgl. 149 Mapp. 487 Sub 16 Sub 86 I beni oggetto di concordato preventivo verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO N. 16 Comune di Budrio (BO), Località Prunaro, Via Loris Fortuna n. 71 Piena

2 2 di 14 proprietà di porzione di fabbricato costituita da appartamento ad uso civile abitazione, al piano terzo e quarto, composto da soggiorno - pranzo, loggia, disimpegno, bagno, una camera da letto e due sottotetti praticabili, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq 106; oltre annessa autorimessa al piano interrato della superficie totale ragguagliata di circa mq. 14. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONFINI I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) beni intestati a: "---", con sede legale in Bologna (BO), Codice Fiscale: --- proprietà per 1/1 Foglio Part Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Loris Fortuna n. 71, A/3 3 3 vani 302,13 piano Via Loris Fortuna n. 71, C/ mq 54,54 piano S1 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI È compresa in questa vendita e nel prezzo di cui infra la proporzionale comproprietà delle parti del fabbricato ove l immobile qui trasferito è posto ed è allo stesso comuni per legge e destinazione. In particolare sono comprese, quali parti comuni, quelle che risultano dall Elaborato Planimetrico Prot. BO del 25/03/2009, e precisamente la comproprietà sui seguenti beni: 153 VIA LORIS FORTUNA T S1 - B.C.N.C. VANO SCALE E ASCENSORE COMUNI AI SUB. DAL 1 AL 16 E DAL 65 AL 87

3 3 di VIA LORIS FORTUNA T S1 - B.C.N.C. VANO SCALE E ASCENSORE COMUNI AI SUB. DAL 17 AL 32 E DAL 65 AL VIA LORIS FORTUNA T S1 - B.C.N.C. VANO SCALE E ASCENSORE COMUNI AI SUB. DAL 33 AL 48 E DAL 88 AL VIA LORIS FORTUNA T S1 - B.C.N.C. VANO SCALE E ASCENSORE COMUNI AI SUB. DAL 49 AL 64 E DAL 88 AL VIA LORIS FORTUNA T B. C. N. C. CORSELLO COMUNE A TUTTI I SUBALTERNI 158 VIA LORIS FORTUNA T-S1 - B.C.N.C. CORSELLO COMUNE AI SUB. DAL 1 A 32 E DAL 65 AL VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. AREA COMUNE A TUTTI I SUBALTERNI 160 VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. AREA COMUNE A TUTTI I SUBALTERNI 161 VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. CORSELLO COMUNE AI SUB. DAL 114 AL VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. CORSELLO COMUNE AI SUB. DAL 33 AL 64, DAL 88 AL 110 E DAL 126 AL VIA LORIS FORTUNA T-S1 - B.C.N.C. CORSELLO COMUNE AI SUB. DAL 33 AL 64 E DAL 88 AL VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. AREA COMUNE A TUTTI I SUBALTERNI

4 4 di VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. AREA VERDE COMUNE A TUTTI I SUB. 166 VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. C.T. COMUNE AI SUB. DAL 1 AL VIA LORIS FORTUNA T - B.C.N.C. C.T. COMUNE AI SUB. DAL 33 AL 64. (vedi Elaborato Planimetrico allegato). VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile pignorato si è constatato che l unità immobiliare è libera e nella disponibilità della Società fallita ---. CONFINI In confine con parti comuni, muri perimetrali, salvo altri. PROPRIETÀ "---", con sede legale in Bologna (BO), Codice Fiscale: --- proprietà per 1/1 PROVENIENZA DEL BENE Alla società --- con sede in Bologna, Codice Fiscale: --- già --- con sede in Bologna, Codice Fiscale: ---, come sopra citato, nonché già società --- con sede in Reggio nell Emilia Codice Fiscale: ---, giusta atto di cambio di denominazione sociale e trasferimento sede a rogito del Notaio --- in data --- rep. n. ---, raccolta n. ---, registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 in data --- al n. --- e trascritto a Bologna in data --- ai nn. --- ed ai nn. ---) per acquisto dalla società ----con sede in Bologna, Codice Fiscale: -- -, giusta atto di compravendita a rogito del Notaio --- in data --- repertorio n. ---, raccolta n. ---, registrato all Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 1 in data --- al n. --- serie 1T e trascritto a Bologna in data --- ai nn. ---.

5 5 di 14 (vedi anche Relazione Notarile allegata) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura fallimentare risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Certificazione Notarile allegata: 1- trascrizione in data 21 luglio 1981 ai nn. ---, relativa all'atto unilaterale d'obbligo a favore --- e contro la società " ---" con sede in Budrio, giusta atto autenticato nelle firme dal notaio --- in data --- repertorio n. ---, registrato a Bologna il --- al n. ---, gravante, tra l'altro, l'area nel Comune di Budrio individuata catastalmente dalle particelle 151, 152 e 155 del foglio 149 dalle quali derivano gli immobili sopradescritti; 2- trascrizione in data 12 luglio 1984 ai nn. ---, relativa all'atto unilaterale d'obbligo contro la società " ---" con sede in Budrio, fraz. Prunaro, Codice Fiscale ---, giusta atto autenticato nelle firme dal notaio --- in data --- repertorio n. ---, gravante, tra l'altro, l'area nel Comune di Budrio individuata catastalmente dalle particelle 151, 152 e 155 del foglio 149 dalle quali derivano gli immobili sopradescritti; 3- trascrizione in data --- ai nn. ---, relativa all'atto unilaterale d'obbligo contro la società "---" con sede in Budrio, fraz. Prunaro, Codice Fiscale ---, giusta atto autenticato nelle firme dal notaio --- in data --- repertorio n. ---, gravante, tra l'altro, l'area nel Comune di Budrio individuata catastalmente dalle particelle 151, 152 e 155 del foglio 149 dalle quali derivano gli immobili sopradescritti; 4- trascrizione in data 26 gennaio 1987 ai nn. ---, relativa all'atto di

6 6 di 14 compravendita a favore di --- e --- e contro, tra altri, la società " ---" con sede in Budrio, Codice Fiscale ---, giusta atto a rogito del notaio - -- in data --- repertorio n. --- raccolta n. ---, nel quale è stata costituita servitù di passaggio a favore dell'area individuata catastalmente dalla particella 177 e dalla particella 180 del foglio 149 ed a carico, tra l'altro, dell'area nel Comune di Budrio individuata catastalmente dalle particelle 152 e 155 del foglio 149 dalle quali derivano gli immobili sopradescritti; 5- trascrizione in data 4 luglio 2006 ai nn. ---, relativa alla Convenzione, per l'attuazione del Piano Particolareggiato relativo al Comparto di attuazione C2.23 a favore del Comune di Budrio, con sede in Budrio, Codice Fiscale --- e contro la società "---" con sede in Bologna, Codice Fiscale ---, giusta atto a rogito del notaio --- in data --- repertorio n. --- raccolta n. ---, registrato all'agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 3 in data --- al n. ---, gravante, tra l'altro, l'area nel Comune di Budrio individuata catastalmente dalle particelle 155, 436 e 438 del foglio 149 dalla quale derivano gli immobili sopradescritti; 6- trascrizione in data 1 aprile 2015 ai nn. --- a favore della --- e contro la società "---" portante Sentenza dichiarativa di Fallimento n. 45/14 emessa dal Tribunale di Bologna in data ---, gravante, tra l'altro, gli immobili sopradescritti; 7- ipoteca volontaria in data 6 ottobre 2010 ai nn. ---, per euro --- (---) a favore della banca "---." con sede in Bologna, Codice Fiscale ---, a carico della società "---" con sede in Reggio nell'emilia, Codice Fiscale ---, a garanzia della restituzione dell'importo di euro --- (---),

7 7 di 14 nascente dal Contratto di Mutuo Fondiario a rogito del notaio --- in data --- repertorio n. --- raccolta n. ---, registrato all'agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna, gravante le unità immobiliari in Budrio, sopra citate ad eccezione delle aree urbane individuate catastalmente dai subalterni 168,169 e 170. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o IVA a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Budrio (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Permesso di Costruire N. 104 Prot. N del 20/07/2006 integrata il 17/08/2006 ed il 25/11/2006 e rilasciata in data 05/12/ nuova costruzione di edificio residenziale; Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. N del 21/02/2009 Variante in Corso d Opera al Permesso di Costruire Denuncia di Inizio Attività Edilizia in Sanatoria P.G. N del 31/03/2009 Fine lavori (in riferimento al Permesso di Costruire N. 104 del 20/07/2006) in data 26/03/2009 P.G. N del 28/03/2009 Fine lavori (in riferimento alla D.I.A. P.G. N del 21/02/2009) in data 26/03/2009 P.G. N del 28/03/2009 Certificato di Agibilità P.G. N del 12/05/2009 rilasciato per silenzio/assenso.

8 8 di 14 Dal confronto fra l ultimo stato autorizzato e lo stato rilevato sono state rilevate le seguenti difformità: La scala di collegamento interno ai locali sottotetto risulta invertita nel senso di salita. Ampliamento dentro sagoma, tramite apertura di porta nel locale sottotetto con relativa annessione di locale attiguo esistente. Apertura di nuovo velux nel locale sottotetto. E possibile procedere alla regolarizzazione anche mediante la predisposizione di pratica edilizia in sanatoria, con deposito contestuale di nuova abitabilità e nuovo accatastamento. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 5.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (ripristino o pratica edilizia a sanatoria, nuovo accatastamento e richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità ) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura fallimentare da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è libero (da cose e/o persone) e nella disponibilità della procedura fallimentare. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data

9 9 di 14 successiva al 1 settembre 1967, di cinque piani fuori terra oltre uno interrato, struttura portante con telaio in cemento armato e solai in laterocemento, esternamente intonacato e tinteggiato e copertura a falde. Il fabbricato si trova inserito in contesto complessivamente a destinazione abitativa, a ridosso del Consorzio di Prunaro, non servito da mezzi pubblici e a circa sette chilometri dal centro di Budrio. ed è ben collegato a Bologna. L edificio oggetto di stima, con ascensore, e si presenta in ottime condizioni di manutenzione. L unità da stimare, situata al piano terzo e quarto, provvista di portone d ingresso blindato con video-citofono e tiro, comprende i seguenti vani: Soggiorno pranzo loggia disimpegno Bagno dotato di wc, bidet, lavandino, doccia e attacco lavatrice N. 1 camera da letto N. 2 Locali sottotetti praticabili (collegati con scala interna in legno) e dotati di velux. Il locale sottotetto (annesso abusivamente) risulta dotato di tutte le predisposizioni per servizio igienico (lavandino, wc, bidet e doccia) Tutti i locali sono pavimentati con ceramica ad esclusione della camera da letto e dei locali sottotetto pavimentati con parquet di legno. Il bagno e la cucina hanno rivestimenti in ceramica. I locali hanno un altezza interna di mt. 2,70 al piano terzo e variabile da mt. 1,05 a mt. 2,40 al piano quarto (sottotetto). Le porte interne sono in legno tamburato. Le finestre sono in

10 10 di 14 legno con vetro camera e sono provviste di avvolgibili in pvc. Le pareti divisorie interne sono in laterizio, intonacate e tinteggiate. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono centralizzati con termo in alluminio di colore bianco. L unità immobiliare è dotata della predisposizione per l impianto di condizionamento. Le finiture e lo stato di manutenzione sono buone. L autorimessa è al piano primo interrato, provvista di porta basculante in lamiera, pavimentata con rullato di cemento, non intonacata ma tinteggiata e provvista di solo impianto elettrico. Le finiture e lo stato di manutenzione sono buone. Il posto auto, collocato nell area di parcheggio antistante il fabbricato, pavimentata con asfalto bituminoso e delimitato a terra con strisce bianche. CONFORMITA IMPIANTI Il bene oggetto della presente vendita è in possesso di tutta la documentazione in merito alle dichiarazioni di conformità, ai sensi del L. 46/90, dell impianto elettrico ed termo - idrico sanitario. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o parti comuni. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la

11 11 di 14 determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piena proprietà

12 12 di 14 Abitazione circa mq. 94 Autorimessa circa mq. 14 STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Fallimentare. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed e i valori desunti dall Osservatorio dei

13 13 di 14 valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2014, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Abitazione ,00 Autorimessa ,00 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%) ,00* (euro centottoequattrocentomila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura fallimentare è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene non alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza

14 14 di 14 Bologna, 04 maggio 2015 IL PERITO STIMATORE IMMOBILIARE (Ing. Enrico Leonardi) Allegati: Planimetrie catastali del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) Raccolta fotografie Allegati in fascicolo separato e comune a tutti i lotti dal N. 1 al N. 51: Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) Elaborato planimetrico del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) per dimostrazione grafica subalterni Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Budrio (BO) Ultimo precedente edilizio (Copia) Atto di provenienza (copia) Relazione notarile (copia)