TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n BOLOGNA Tel Fax architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO LOTTO 1 N. 95/2017 R.G. ESEC. Udienza 24/09/2018 Ore 12:10 Via Clavature n. 1 Bologna (BO) Fgl. 188 Map 358 Sub. 128 (appartamento) CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI * * * DATI DI PIGNORAMENTO

2 2 di 13 Verbale di pignoramento immobiliare N trascritto in data 13/03/2017, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, per la piena proprietà, a favore di : N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 188 Mapp. 358 sub 128, Categoria A/2, Via Clavature n. 1 - piano 2. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 1 Comune di Bologna (BO), Via Clavature n. 1 Piena proprietà di porzione di fabbricato storico costituita da appartamento ad uso civile abitazione, posto al piano secondo, composto da soggiorno - pranzo, cucina, n. 3 bagni, lavanderia e n. 3 camere da letto, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq 176. Si segnala che il bene è stato dichiarato d interesse particolarmente importante ai sensi del decreto legislativo n. 42/2004 trascritto il 29 aprile 2008 al part , in forza di atto amministrativo del Ministero dei beni e le Attività Culturali in data 1 dicembre 2006 rep. N Pertanto la eventuale futura vendita dovrà essere notificata alla Sovrintendenza per i bei Ambientali ed Architettonici dell Emilia Romagna ed al Ministero per i beni Culturali ed Ambientali in Roma per l eventuale esercizio del diritto di prelazione. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) beni intestati a: , nato a Proprietà per 1000/1000:

3 3 di 13 Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Clavature n. 1, P. 2 1 A/2 4 7,5 vani 2.130,38 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI Parti comuni: nella presente vendita sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato di cui fa parte l'immobile in oggetto tali ai sensi di legge, per destinazione di fatto e come previsto nei titoli di provenienza. Si segnala che il bene è stato dichiarato d interesse particolarmente importante ai sensi del decreto legislativo n. 42/2004 trascritto il 29 aprile 2008 al part , in forza di atto amministrativo del Ministero dei beni e le Attività Culturali in data 1 dicembre 2006 rep. N Pertanto la eventuale futura vendita dovrà essere notificata alla Sovrintendenza per i bei Ambientali ed Architettonici dell Emilia Romagna ed al Ministero per i beni Culturali ed Ambientali in Roma per l eventuale esercizio del diritto di prelazione. (Vedi Atto di Provenienza e relazione notarile allegati). Servitù attive e passive: sono comprensive tutte le servitù attive e passive se e come esistenti od avente ragione legale di esistere, ed i diritti ed obblighi derivanti dagli atti di provenienza. Si rileva che l'unità immobiliare in oggetto è collegata ad adiacente unità ad uso ufficio tramite porta interna situata nel disimpegno (l'unità abitativa dispone comunque anche di un proprio accesso indipendente dal vano scale comune), e che fra l ufficio in parola e l unità immobiliare oggetto di stima vi è condivisione di impianti,

4 4 di 13 sottoservizi ed utenze, quali ad esempio la rete di adduzione di acqua e gas, la fornitura di corrente elettrica (unico contatore), un boiler condiviso per la produzione di Acs, salvo altro. Per quanto è stato possibile appurare, l utilizzo condiviso di detti servizi ed impianti non è formalmente regolato da alcun atto né contatori divisionali. VINCOLI E ONERI Nel corso del primo accesso all immobile si è constatato quanto segue: - l unità immobiliare pignorata, è occupato e nella disponibilità dell esecutato Sig Si segnala inoltre che dall atto di provenienza (trascritto in data 21/12/1996), si riconosce che: l immobile è soggetto al vincolo di interesse storico ed artistico di cui alla Legge 1 giugno 1939 n.1089, in forza di atti in data 28 febbraio 1910, marzo 1910, 12 settembre 1918, 27 gennaio 1919, 4 febbraio 1921 (emanati ex lege 20 giugno 1909 n.364 senza obbligo di trascrizione) e in forza di atto in data 14 luglio 1949, trascritto in data 22 novembre 1949 al n ; pertanto le presenti vendite dovranno essere notificate alla Sopraintendenza per i Beni Ambientali ed Architettonici dell Emilia Romagna ed al Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali in Roma per l eventuale esercizio del diritto di prelazione. ; in relazione all immobile in oggetto, si da atto che è stata richiesta al competente Ministero per i Beni Culturali la prescritta autorizzazione ad alienare il suddetto immobile (domanda del 2 agosto 1996 prot ) e che il Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali ha autorizzato la vendita in oggetto con provvedimento prot. A31301 in data 8 novembre 1996; _ con l Atto amministrativo - costituzione di vincoli legali trascritto il 29/04/2008

5 5 di 13 ai nn del Ministero per i Beni Culturali e le Attività Culturali del 01/12/2006, a favore del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali con sede a Roma, il fabbricato viene dichiarato Bene Architettonico e Culturale di interesse particolarmente importante e viene quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel D.Lgs. 42/2004. Il suddetto vincolo prevede, fra l altro, che in caso di alienazione di immobili di proprietà privata, vi sia l obbligo di denuncia al Ministero del trasferimento di proprietà del bene entro 30 gg. Dalla sottoscrizione dell atto; l atto è dovuto per permettere al Ministero di esercitare, nei casi previsti, il diritto di prelazione (entro sessanta giorni dalla denuncia), ovvero per aggiornare i dati identificativi della proprietà; in caso di procedura di vendita forzata, l obbligo della suddetta denuncia è a carico dell acquirente, così come la presa visione ed il rispetto di tutti gli obblighi conservativi imposti dal D.Lgs 42/2004, a cui si rimanda integralmente. _ come precedentemente detto, l'immobile in oggetto è internamente collegato all'adiacente unità, con la quale condivide anche alcuni impianti ed utenze; sarà onere dell'aggiudicatario provvedere a quanto necessario per la divisione fisica delle due unità immobiliari tramite chiusura della porta di comunicazione e alla divisione e/o regolamentazione dell'utilizzo comune degli impianti mediante idonei atti, accordi o eventuali costituzioni di servitù, se e come possibili, in ottemperanza a quanto previsto dalle norme edilizie, urbanistiche e del Codice Civile. CONFINI In confine con parti comuni, beni Financial Projectc srl, Via Clavature, salvo altri.

6 6 di 13 PROPRIETÀ Sig , nato a Piena proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Dall , con atto di compravendita del Notaio Dott di Bologna del 12 dicembre 1996 rep. n , trascritto a Bologna il 21/12/1996 al Part N Nell atto di compravendita l esecutato Sig dichiarava di essere coniugato in regime di separazione dei beni. (Vedi Atto di provenienza allegato) ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: - Ipoteca giudiziale iscritta in data 17/12/2007 al part , a favore del (anteriore al pignoramento); - Dichiarazione d interesse particolarmente importante ai sensi del decreto legislativo n. 42/2004 trascritto il 29 aprile 2008 al part , in forza di atto amministrativo del Ministero dei beni e le Attività Culturali in data 1 dicembre 2006 rep. N Ipoteca giudiziale iscritta in data 20/10/2008 al part , a favore di (anteriore al pignoramento); - Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 24/07/2009 al part. n a favore di ; -. Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 13/03/2017 al part. n a favore di REGIME FISCALE

7 7 di 13 La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data anteriore al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Bologna (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Concessione Edilizia P.G. N. 9053/91; Concessione Edilizia P.G. N /92 del 09/05/1992 (Variante). Dal confronto fra lo stato licenziato e lo stato di fatto rilevato sono state rilevate le seguenti difformità: Modeste modiche interne Differenze nell'altezza interna dei disimpegni e zona cucina. E possibile procedere alla regolarizzazione mediante la predisposizione di pratica edilizia a sanatoria, nuovo accatastamento e nuova Abitabilità. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 1.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche ed eventuali sanzioni afflittive. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria, abitabilità e nuovo accatastamento) sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è occupato e nella disponibilità dell esecutato Sig. --

8 8 di Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto della presente perizia è costituito da un abitazione sita nel Comune di Bologna in via Clavature n.1, piano secondo, con ascensore, adiacente al prestigioso Palazzo dei Banchi, in pieno centro storico e prospiciente Piazza Maggiore e la Basilica di San Petronio. L immobile è dichiarato di interesse culturale ed architettonico particolarmente importante e viene quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel D.Leg. 42/2004. All abitazione al piano secondo, provvista di porta blindata con videocitofono e tiro, si accede tramite vano scala comune con ascensore. L unità da stimare comprende i seguenti vani: Soggiorno - pranzo Cucina Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e doccia Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e doccia Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e vasca Lavanderia dotata di lavabo e attacco lavatrice N. 3 camere da letto. I locali principali sono pavimentati con parquet e marmo. I bagni e la cucina hanno rivestimenti in ceramica o marmo. I locali hanno un altezza interna variabile da circa mt. 2,55 a mt. 3,30. Le finestre sono in legno - con vetro camera - e provviste di persiane in legno. Le porte sono in legno. Le pareti divisorie interne sono in muratura/laterizio, intonacate e tinteggiate.

9 9 di 13 L appartamento risulta regolarmente collegato funzionalmente ad un adiacente ufficio che si affaccia su Piazza Maggiore. Dal punto di vista impiantistico, si segnala che il riscaldamento è condominiale e che alcuni impianti/utenze risultano essere in comune con l adiacente unità immobiliare. Per quanto visibile, le finiture presenti sono per lo più risalenti all'epoca della ristrutturazione dei locali, eseguita nei primi anni '90, ed hanno uno stato di manutenzione complessivamente discreto/buono. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità sui restanti impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 03/08/2018, codice identificativo n , dallo scrivente, numero di accreditamento 07639, valevole sino al giorno 03/08/2028. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per

10 10 di 13 metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli

11 11 di 13 principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piena proprietà Appartamento circa mq. 176,00 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la situazione occupazionale, la condivisione degli impianti con l appartamento limitrofo, la posizione centralissima, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e

12 12 di 13 non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 26% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia, la comunanza degli impianti con l appartamento limitrofo, la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2017, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: Appartamento + cantina ,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA (-26%) ,00* (euro quattrocentotrentamila/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha

13 13 di 13 osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene no alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 02 agosto L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Arch. Stefano Capponi) Allegati: Visura catastale del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Planimetria catastale del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Elaborato Planimetrico del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Estratto di mappa del N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Ultimo precedente edilizio (Copia) Attestato di prestazione energetica (A.P.E.) Raccolta fotografie Atto di provenienza (copia) Relazione notarile (copia)