TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 186/2017 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 12 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Ozzano dell Emilia (BO) - Foglio 23: - Particella 24, Sub. 22, Categoria C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, consistenza 14 metri quadri; - Particella 24, Subb. 43 e 44, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, consistenza 3,5 vani. LOTTO UNICO

3 3 di 12 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sito nel Comune di Ozzano dell Emilia (BO), località Osteria Nuova, frazione La Quaderna in Via Bertella n. 50/B (catastalmente n. 57) e consistente in una unità immobiliare sita al piano terra e disposta su due livelli così composta: al piano terra ingresso su soggiorno con angolo cottura, un locale servizio igienico e una camera; al piano interrato locale ad uso cantina con annessa lavanderia e locale autorimessa direttamente accessibile dalla cantina. Esternamente al piano terra area cortiliva di proprietà accessibile esclusivamente dal cancello pedonale. Approssimativamente le superfici utili calpestabili in pianta del bene sono le seguenti: unità immobiliare di mq. 53, cantina di mq. 30, autorimessa di mq. 14 e giardino di proprietà di mq. 190, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Ozzano dell Emilia (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 23: - Particella 24, sub 43 (graffato con sub 44), Via Bertella n. 57, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie catastale totale 92 mq., escluse aree scoperte 83 mq., rendita Euro 433,82, Piano T-S1; - Particella 24, sub 22, Via Bertella n. 57, Categoria C/6, Classe 3, consistenza 14 m.q., Superficie catastale totale 16 mq., rendita Euro 108,46, Piano S1.

4 4 di 12 La planimetria catastale attuale dell unità immobiliare non corrisponde allo stato rilevato, in quanto al piano terra il muro divisorio fra cucina e bagno e posizionato in maniera difforme, mentre al piano interrato il locale ad uso ripostiglio è stato realizzato una bagno/lavanderia. Nell area cortiliva non risulta essere stato rappresentato il pergolato. Nella attuale visura catastale non corrisponde l indicazione del civico, in quanto l immobile è sito in Via Bertella n. 50/B e non in Via Bertella n. 57. La regolarizzazione catastale sarà da eseguirsi a cura e spese dell aggiudicatario. La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad ,04. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Nell ultimo atto di provenienza è indicato che La vendita comprende ogni diritto, ragione, accessione, azione, dipendenza, pertinenza, servitù attive e passive, se e come esistenti. In particolare si dà atto della esistenza delle servitù passive di posa di condotte del gas e di acquedotto, come costituite con atto in data 25 febbraio 1994, trascritto a Bologna il 18 marzo Comprende anche i proporzionali diritti condominiali sulle parti comuni dell'intero fabbricato, parti strutturali ed altro come per legge. In particolare si precisa che accessori comuni sono i mappali 24 sub 15 (corte comune ai sub dal 17 al 34, 39, 41, 43, 45, 47, 48, 49, 50 e 51), 24 sub 16 (corsello comune ai subb dal 17 al 27).

5 5 di 12 In sede di sopralluogo la proprietà riferisce che sui beni oggetto di pignoramento, e più precisamente in cantina, insiste una servitù condominiale in quanto vi è installata la pompa di sollevamento accessibile da botola posta a livello della pavimentazione della cantina. VINCOLI E ONERI La situazione contabile nei confronti del condominio non risulta essere regolare. CONFINI I beni sono in confine con altre proprietà su più lati, parti comuni e Via Bertella, salvo altri. PROPRIETÀ I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE La piena proprietà dei beni oggetto di procedura è pervenuta all esecutato con atto di compravendita in data e trascritto in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data ; - Ipoteca della concessione amministrativa/riscossione iscritta a Bologna in data Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data

6 6 di 12 REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data successiva al Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Ozzano dell Emilia (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi riferiti alle unità immobiliari oggetto di procedura: - Concessione Edilizia N del , Prat. N. 3762/DC - Progetto di Restauro e Risanamento Conservativo di due edifici in zona agricola; - D.I.A. P.G del Variante alla concessione edilizia per demolizione con fedele ricostruzione dei due edifici; - Voltura della Concessione Edilizia richiesta con P.G del ; - D.I.A. P.G del Variante in Corso d Opera; - D.I.A. P.G del Varianti alla fognatura e alla recinzione; - D.I.A. P.G del Variante in Corso d Opera; - D.I.A. P.G del Variante in Corso d Opera; - Fine lavori P.G. N del con deposito della scheda tecnica descrittiva del fabbricato con rilascio con silenzio assenso dell Agibilità decorsi 30 giorni dalla presentazione della stessa; - S.C.I.A. in sanatoria P.G del Regolarizzazione della posizione attuale del muro controterra del corsello autorimesse condominiale.

7 7 di 12 Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, ne sono stati elevati Verbali di accertamento o di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme allo stato licenziato, in quanto sono presenti difformità interne ed esterne all unità immobiliare, tra l altro meglio evidenziate negli elaborati grafici in allegato. In particolare: 1. Al piano terra non risulta esserci il tramezzo fra il soggiorno ed il disimpegno; 2. Al piano seminterrato la porta REI non risulta essere stata installata in fondo alla scala di collegamento, ma in corrispondenza dell accesso all autorimessa e pertanto la cantina e l autorimessa risultano essere separate; 3. Esternamente nell area cortiliva risulta essere stato realizzato un pergolato con soprastante copertura in lastre di policarbonato; Pertanto, alla luce di quanto sopra descritto, le difformità di cui ai punti 1 e 2 possono essere sanate presentando una CILA a sanatoria (art. 16 bis L.R. N. 23/2014 e successive modifiche ed integrazioni) con pagamento di una sanzione pecuniaria non inferiore ad ,00. La difformità di cui al punto 3 invece può essere sanata previa rimozione della soprastante copertura in policarbonato. Il fabbricato ricade in vincolo paesaggistico, pertanto per poter procedere alla sanatoria del suddetto abuso (realizzazione di pergolato) occorre presentare un Accertamento Paesaggistico ai sensi dell art. 167 D.Lgs. N. 42/2004 con pagamento di una

8 8 di 12 sanzione pari al 20% del costo di costruzione dell opera. Qualora non si volesse provvedere a sanare tale abuso occorrerà provvedere alla messa in pristino con la rimozione integrale della struttura esterna. In sede di valutazione commerciale dell intero bene si è tenuto conto dei suddetti oneri, in quanto tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data , rilasciato dallo scrivente e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica E. CONFORMITA IMPIANTI Essendo stata depositata la scheda tecnica, la conformità degli impianti termoidraulico ed elettrico sono stati allegati alla stessa con P.G /2008 del SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l immobile risulta essere abitato dall esecutato. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale sito nel Comune di Ozzano dell Emilia (BO), frazione La Quaderna ai margini della zona industriale di Osteria Nuova, e più precisamente in Via Bertella n. 50/B (catastalmente civ. 57), strada accessibile dalla Via Tolara di Sotto, la quale collega gli stradelli guelfi con la via Emilia. Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare sorge in un contesto condominiale parzialmente isolato e trattasi di ricostruzione di un

9 9 di 12 fabbricato colonico effettuata indicativamente nel 2005, di due piani fuori terra ed uno interrato. La struttura è in muratura portante con tamponature in laterizio intonacate e tinteggiate, i solai interpiano sono misti in legno e muratura, mentre la copertura del fabbricato è a falde inclinate con soprastanti elementi in laterizio. L unità immobiliare oggetto di procedura è ubicata al piano terra ed è costituita da: ingresso su soggiorno/pranzo con angolo cottura, una camera, bagno e disimpegno; al piano interrato locale cantina accessibile dal soggiorno mediante scala fissa con annessa lavanderia ove è alloggiata la caldaia per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. Sempre al piano interrato ed accessibile dalla cantina locale autorimessa accessibile ai mezzi dal corsello condominiale. L appartamento al piano primo si presenta in buone condizioni con delle discrete finiture, mentre al piano interrato lungo tutto il perimetro vi sono delle evidenti tracce di infiltrazioni dovute ad allagamento del piano interrato. In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Pavimenti in gres nella zona giorno, nel bagno al piano terra ed in cantina; - Pavimenti e rivestimenti ceramici in lavanderia e nell autorimessa; - Pavimento in legno nella camera da letto; - Soffitto al piano terra con travi in legno a vista e tavelle in laterizio; - Bagno completo di sanitari e rubinetteria; - Infissi in legno con vetrocamera; - Porte interne in legno; - Impianto elettrico funzionante;

10 10 di 12 - Impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria autonomo con terminali di emissione radiatori a servizio del piano terra e del piano interrato (cantina e lavanderia); - Area cortiliva di proprietà con marciapiede e camminamenti pavimentati in cotto. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 10% della superficie delle aree scoperte o assimilabili, fino alla superficie dell unità immobiliare dei vani principali, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, e per il 2% per le parti eccedenti detto limite. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo.

11 11 di 12 Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione mq. 64,00 100% Circa mq. 67,00 Giardino mq. 190,00 10% di 64 mq. 2% di 126 mq. Circa mq. 6,40 Circa mq. 2,50 Cantina mq. 30,00 50% Circa mq. 15,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 91,00 Autorimessa Circa mq. 14,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Ozzano dell Emilia (BO), località Osteria Nuova, frazione La Quaderna in Via Bertella n. 50/B. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, considerando che la regolarizzazione urbanistica e catastale sarà da effettuarsi a cura e spese dell aggiudicatario, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro centoventimila//00)

12 12 di 12 Bologna, 15 settembre IL CONSULENTE TECNICO