TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 612/2015 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: CONTRO Rapporto di valutazione Piena proprietà per la quota di 1/2 di porzione di fabbricato ad uso civile composto da un alloggio, locali accessori e area cortiliva esclusiva sito in Comune di Brescello, centro storico, Vicolo delle Carceri S. Genesio n.4 Esperto designato: Melloni geom. Federico

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI E OPERAZIONI PERITALI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/ DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/ LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE E DECURTAZIONI FRAZIONAMENTO IN QUOTE DI COMPROPRIETA DELL ESECUTATO LOTTO 1: VALORE D ASTA DELLA SOLA QUOTA ESECUTATA DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA LOTTO 1: VALORE D ASTA DELL INTERO DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA LOTTO 1: VALORE DI RISCATTO DI UN COMPROPRIETARIO DEPREZZAMENTI VALORE LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 1: RESOCONTO BENI MOBILI ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIA CATASTALE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI IPOTECARIE ATTO COMPRAVENDITA DOTT. TONINO CABRINI PRATICHE EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI CERTIFICATO DI STATO LIBERO E RESIDENZA ALLEGATI A-B SUPPORTO INFORMATICO (CD) Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i G.E. Dott. s sa Simona Di Pao lo Pagina 2 di 13

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n / RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: Procedente: Intervenuto: / PROCEDURA N. 612/2015 Oggetto: Piena proprietà per la quota di 1/2 di porzione di fabbricato ad uso civile composto da un alloggio, locali accessori e area cortiliva esclusiva sito in Comune di Brescello, centro storico, Vicolo delle Carceri S. Genesio n.4 Data conferimento incarico: 07/09/2016 Termine di consegna della relazione: 12/12/2016 con procedura telematica Udienza: 11/01/2017 ore Atto pignoramento: trascritto il 2-COMUNICAZIONI E OPERAZIONI PERITALI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R e della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i G.E. Dott. s sa Simona Di Pao lo Pagina 3 di 13

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita PORZIONE DI FABBRICATO AD USO CIVILE Comune di Brescello Vicolo delle Carceri S. Genesio n.4 9 Mapp. 245 Mapp. 246 Mapp vani A/4 classe 1 249,45 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita PORZIONE DI FABBRICATO AD USO CIVILE Comune di Brescello Vicolo delle Carceri S. Genesio n.4 9 Mapp. 245 Mapp. 246 Mapp vani A/4 classe 1 249,45 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. Risulta comunque necessaria la presentazione di pratiche catastali di aggiornamento in quanto lo stato dei luoghi risulta difforme dalle ultime planimetrie agli atti con una spesa di circa ,00. Pagina 4 di 13

5 Confini catastali: La porzione di fabbricato con l area cortiliva complessivamente confinano: a nord con il mapp. 240, a sud con Vicolo delle Carceri S. Genesio, a ovest con i mappali 244 e 252, a est con i mappali 248, 249 e DESCRIZIONE DEI BENI 1 I beni oggetto di stima sono costituiti dalla piena proprietà per la quota di 1/2 di porzione di fabbricato ad uso civile composto da un alloggio disposto su due piani, locali accessori al piano terreno e area cortiliva esclusiva sito in Comune di Brescello, centro storico, vicolo delle Carceri S. Genesio n. 4. Trattasi di porzione di fabbricato ad uso abitativo costruito in aderenza ad altri fabbricati sui lati est e ovest, costituito da due piani fuori terra oltre ad un piano sottotetto; L immobile prospetta a sud sulla pubblica via delle Carceri S. Genesio e a nord su piccolo cortile interno di uso esclusivo. Le strutture portanti verticali sono costituite da fondazioni a sacco, muratura portante in laterizio di una o più teste intonacate al civile; solai in parte laterocementizi e in parte in legno lamellare di recente ricostruzione così come la copertura a due falde con manto di copertura in coppi vecchi tipo reggiano. L alloggio è composto al piano terra da soggiorno pranzo, cucina e bagno accessibile dall esterno oltre a locale accessorio (legnaia ora utilizzata come cucina); al piano primo è composto da due camere da letto, disimpegno e bagno. (le disposizioni sono come da ripristini avvenuti).e presente inoltre un sottotetto raggiungibile da botola privo di qualsiasi valore in quanto di altezza massima pari a cm. 80 circa. Detta porzione di fabbricato è ancora da terminare risultando mancanti parte dei serramenti interni (quelli presenti sono provvisori e di risulta), parte dei sanitari con rubinetteria e accessori, accessori finali impianto elettrico, box doccia e alcune porte. L alloggio è comunque dotato di porta blindata, pavimenti e battiscopa in ceramica, pareti in parte intonacate al civile ed in parte rivestite in ceramica, porte in legno tamburato cieche, serramenti esterni composti da antoni alla bolognese anch essi in legno smaltato di recentissima sostituzione; I servizi igienici sono dotati di lavabo, wc, bidet e piatto doccia. L immobile è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione; impianto TV; gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto; riscaldamento a pannelli radianti a pavimento e predisposizione per impianto di climatizzazione. 1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 13

6 Come precedentemente detto al piano terreno, prospettante a nord, è presente un area cortiliva di circa mq. 70 in parte ghiaiata ed in parte pavimentata con autobloccanti dove risultano presenti tettoie da demolire. Gli immobili alla data odierna, oggetto di radicale ristrutturazione nel 2002 circa (presumibilmente demolizione totale e ricostruzione), risultano in discrete condizioni di conservazione e manutenzione. Si precisa che non risultano presenti i Certificati di Conformità degli impianti e il Certificato di qualificazione energetica. La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq specificata come segue: Alloggio piano terra (mq x 100%) mq Alloggio piano primo (mq x 100%) mq Locali accessori piano terra (mq x 40%) mq Area cortiliva (mq x 10%) mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq LOTTI DI VENDITA Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d uso non siano comodamente divisibili nè per l intero nè tantomeno per le quote pignorate. 2 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 13

7 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita PORZIONE DI FABBRICATO AD USO CIVILE Comune di Brescello Vicolo delle Carceri S. Genesio n.4 9 Mapp. 245 Mapp. 246 Mapp vani A/4 classe 1 249,45 euro 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà per la quota di 1/2 di porzione di fabbricato ad uso civile composto da un alloggio disposto su due piani, locali accessori al piano terreno e area cortiliva esclusiva. Disposizione interna: piano terra: soggiorno pranzo, cucina e bagno accessibile dall esterno oltre a locale accessorio (legnaia); piano primo: due camere da letto, disimpegno e bagno. (le disposizioni sono come da ripristini avvenuti) Superficie commerciale totale mq L intero fabbricato, oggetto di completa e radicale ristrutturazione, risulta da ultimare ed in discrete condizioni di manutenzione e conservazione. Conformità edilizia: necessita di sanatoria e ripristini. Pagina 7 di 13

8 5.3-LOTTO 1: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001 Il fabbricato, risalente ad inizio secolo, risulta edificato in data antecedente all adozione del primo strumento urbanistico per cui non necessitava di alcun titolo abilitativo; Risultano successivamente agli atti le seguenti pratiche edilizie: - Concessione Edilizia n. 1840/1999 del 17/04/2000 (ristrutturazione) - Variante alla Concessione Edilizia n. 1840/1999 del 19/01/ Proroga a Concessione Edilizia n. 1840/1999 del 07/02/ Permesso di costruire n. 312 del 12/01/2007 In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente può dichiarare la NON REGOLARITA EDILIZIA in quanto, in base alle risultanze ottenute dal raffronto degli elaborati grafici del Permesso di Costruire con lo stato dei luoghi sono emerse delle difformità e più precisamente: 1) Al piano terreno risulta esistente una porzione di muro con soprastante copertura non autorizzata a chiusura ed aumento della superficie dell immobile. 2) Nell area cortiliva risultano presenti tettoie di tubolare in ferro prive di autorizzazione e quindi da demolire. 3) Sul prospetto ovest risulta presente una canna fumaria priva di autorizzazione. 4) Risultano variate pareti divisorie interne ai piani terra e primo oltre alle aperture sul prospetto ovest. 5) Il locale accessorio ad uso legnaia risulta ad oggi utilizzato come cucina fornita di tutte le utenze. 6) Le sopra citate pratiche edilizie risalenti al 2007 risultano scadute da oltre 6 anni e prive di fine lavori e pratiche per la richiesta del certificato di abitabilità. 7) Non risultano ovviamente presenti Certificati di Conformità degli impianti e nemmeno la Certificazione energetica. 5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Brescello gli abusi ai punti 1 e 2 richiedono necessariamente il ripristino allo stato di progetto in quanto fabbricati posti in centro storico e sottoposti a vincolo architettonici; quanto all abuso indicato al punto 5 occorre ripristinare l impiantistica della cucina dove Pagina 8 di 13

9 indicata negli elaborati grafici e rendere inutilizzabile l attuale. Quanto sopra con una cifra quantificata dallo scrivente in ,00; 5.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Brescello le difformità descritte ai punti 3, 4, 6 e 7 risultano presumibilmente sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA e RINNOVO CON SUCCESSIVA RICHIESTA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITA oltre ad eventuale integrazione alla pratica sismica in quanto modificate pareti strutturali con una spesa di ,00 comprensivi di sanzioni, spese tecniche e oneri oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti. Viene inserito il termine PRESUMIBILMENTE in quanto detta pratica necessita dell approvazione della Commissione per la qualità architettonica ed il paesaggio. Nel caso in cui la pratica sia totalmente o parzialmente respinta si predisporrà con la medesima cifra i ripristini. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di stima risultano occupati dall esecutato, dalla convivente comproprietaria e dal figlio maggiorenne. Sono quindi da ritenersi ai fini della vendita liberi al decreto di trasferimento. L esecutato risulta di stato civile libero come da certificato in allegato. 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Viene di seguito riportato l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sui beni, aggiornate alla data del 01/12/2016 che di seguito si riassumono: 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione. Pagina 9 di 13

10 5.9-LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BEN E: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE E DECURTAZIONI La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Alloggio con accessori e area cortiliva ( /mq. 630,00) ,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente: Sanatorie e ripristini ,00 Pagina 10 di 13

11 Valore risultante complessivo a corpo ,00 Diconsi (Euro cinquantamila/00) FRAZIONAMENTO IN QUO TE DI COMPROPRIETA DELL ESECUTATO ,00 x ½ = , LOTTO 1: VALORE D ASTA DELLA SOLA QUOTA ESECUTATA DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. - 20% in quanto la vendita in quota del bene risulta assai improbabile e difficoltosa. VALORE D ASTA ,00 40% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA ,00 25% , LOTTO 1: VALORE D ASTA DELL INTERO DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. VALORE D ASTA ,00 20% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA ,00 25% ,00 Pagina 11 di 13

12 5.12-LOTTO 1: VALORE DI RISCATTO DI UN COMPROPRIETARIO DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. VALORE ,00 20% , LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni in esame sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: Compravendita Notaio Dott. 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1-LOTTO 1: SITUAZIONE CONDOMINIALE L immobile non è inserito in complesso condominiale e pertanto non esistono spese ed oneri condominiali. 6.2-LOTTO 1: RESOCONTO B ENI MOBILI Da sopralluogo effettuato all interno degli immobili oggetto di esecuzione risultano presenti immobili consueti di un alloggio di modesto valore. Pagina 12 di 13

13 7 ALLEGATI 1. DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA 2. MAPPA CATASTALE 3. VISURE CATASTALI 4. PLANI M ETRI A CATASTAL E 5. I SCRI ZIONI E TRASCRI ZI ONI I POTECARIE 6. ATTO COMPRAVENDITA DOTT. TONINO CABRINI 7. PRATI CHE EDILI ZIE CO N ELABORATI GRAFI CI 8. CERTI FICATO DI STATO LI BERO E RESIDENZA 9. ALLEGA TI A-B 10. SUPPORTO INFORMATI CO (CD) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 01/12/2016 L esperto stimatore Melloni geom. Federico Pagina 13 di 13