TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Studio tecnico MELLONI geom. FEDERICO Via Brigata Reggio, n Reggio Emilia telefono 0522/ FAX 0522/ cell e.mail: TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare 73/2017 LOTTO 2 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: CONTRO Rapporto di valutazione Piena ed intera proprietà di chalet in legno con area cortiliva esclusiva sito in Canossa (RE), frazione Vedriano, via Vedriano n. 25. Esperto designato: Melloni geom. Federico

2 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 7 3 / L O T T O 2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/ DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/ LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: VALORE DEL BENE... 9 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE... 9 VALORE E DECURTAZIONI DEPREZZAMENTI VALORE D ASTA OFFERTA MINIMA D ASTA (comma 2 dell art. 571 c.p.c.) LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI LOTTO 2: SITUAZIONE CONDOMINIALE LOTTO 2: RESOCONTO BENI MOBILI ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANIMETRIA CATASTALE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI IPOTECARIE ATTI PROVENIENZA CONCESSIONI EDILIZIE CON ELABORATI GRAFICI ESTRATTO DI MATRIMONIO ZANFI CORRADO CERTIFICATO DI STATO LIBERO BONACINI PAOLA CERTIFICATO DI MORTE IOTTI IVA ALLEGATI A-B SUPPORTO INFORMATICO (CD) Pagina 2 di 12

3 P r o c e d u r a e s e c u t i v a n. 7 3 / L O T T O 2 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 73/2017 LOTTO 2 Esecutato: Procedente: Intervenuti: Oggetto: Piena ed intera proprietà di chalet in legno con area cortiliva esclusiva sito in Canossa (RE), frazione Vedriano, via Vedriano n. 25. Data conferimento incarico: 22/03/2018 Termine di consegna della relazione: 13/08/2018 con processo telematico Udienza: 12/09/2018 Atto pignoramento: trascritto il 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R della nomina e dell inizio delle operazioni peritali. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Pagina 3 di 12

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione civile Comune di CANOSSA Via Vedriano n Mapp. 86 Sub. 10 Vani 10 A/2 classe U 723,04 euro 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione civile Comune di CANOSSA Via Vedriano n Mapp. 86 Sub. 10 Vani 10 A/2 classe U 723,04 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE AI SENSI DEL D.L. 78/2010 I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale. Si precisa che in seguito alla morte dell usufruttuaria per la quota di ½ Iotti Iva il 04/09/2017 subentra il figlio Zanfi Corrado diventando pieno proprietario per la quota di 1/2. Inoltre gli immobili non risultano regolarmente censiti in quanto da sopralluogo risultano varianti interne; Risulta quindi necessaria una nuova pratica di accatastamento aggiornando gli immobili alla situazione attuale con una spesa quantificabile in ,00 circa. Pagina 4 di 12

5 Confini catastali: L intero fabbricato con area cortiliva complessivamente confina: a nord con il mappale 81; a est con i mappali 87 e 89; a ovest con la pubblica via Vedriano; a sud con il mappale DESCRIZIONE DEI BENI 1 I beni in esame sono costituiti dalla piena ed intera proprietà di fabbricato indipendente ad uso abitativo con servizi e area cortiliva di uso esclusivo. Gli immobili sono ubicati in Comune di Canossa (RE), località Vedriano, via Vedriano n. 25 sulle prime colline reggiane a circa 35 km da Reggio Emilia; La posizione risulta ottimale sia come casa di villeggiatura sia come residenza continuativa; Posti in prossimità della valle del torrente Enza risultano ben esposti e facilmente accessibili dalle principali vie di comunicazione. Il fabbricato risalente al 2006 (in seguito ad incendio è stato ricostruito), di pianta rettangolare e posto su ampio lotto di terreno di uso esclusivo, è composto da tre piani fuori terra di cui uno seminterrato sul lato ovest, dove trova posto un ampio alloggio unifamiliare con accessori. La struttura portante è costituita da fondazioni a sacco, il piano seminterrato è in muratura intonacata e cemento armato mentre i restanti piani hanno struttura portante e finiture in legno tipo chalet di montagna. Il piano seminterrato risulta intonacato al civile e tinteggiato, i restanti piani hanno pareti e solai in legno a vista; la copertura a più falde è anch essa completamente in legno con manto in laterizio e lattoneria in rame; La scala d arredo è in ferro a vista priva di corrimano. L unità abitativa è composta al piano seminterrato da ampia cucina con soggiorno pranzo, disimpegno, bagno, cantina e ampia lavanderia; al piano terra da vano scala con disimpegno, due camere da letto, due bagni, due disimpegni, due ampi ripostigli e ampio porticato posto ad ovest; al piano primo è presente una camera da letto, un ripostiglio, un bagno e un disimpegno. Il fabbricato ha le seguenti finiture: pavimenti in ceramica al piano seminterrato e in parquet ai restanti piani, pareti intonacate al civile e tinteggiate al piano interrato e a vista in legno ai restanti piani. Il servizio igienico al piano seminterrato risulta composto da WC, bidet, lavabo e doccia; I tre restanti servizi igienici sono dotato di WC, bidet e lavabo; gli apparecchi igienico sanitari sono di colore bianco con rubinetteria in ottone cromato. 1 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 12

6 I serramenti finestre sono costituiti da telai in legno con vetrocamera e protetti esternamente da antoni anch essi in legno. L appartamento è dotato dei seguenti impianti: elettrico per illuminazione sottotraccia, gas di rete; acqua potabile proveniente dal civico acquedotto, caldaia autonoma con termosifoni in acciaio a elementi verticali e produzione di acqua calda di consumo, telefono e TV. Anche le superfici accessorie risultano rifinite come l alloggio. Le aree cortilive di uso esclusivo recintate parzialmente, risultano in parte carrabili pavimentate in autobloccanti ed in maggior parte mantenute a giardino con numerose piante ad alto e medio fusto; risulta presente in prossimità della pubblica via Vedriano uno stradello ghiaiato complanare utilizzato come ingresso e/o parcheggio. L immobile nel suo complesso, ricostruito nel 2006 circa e con buonissime finiture, risulta in ottimo stato di conservazione e manutenzione. La superficie commerciale parametrata degli immobili risulta di complessivi mq specificata come segue: Abitazione piano seminterrato (mq x 100%) mq Servizi piano seminterrato (mq x 60%) mq Abitazione piano terra (mq x 100%) mq Porticato piano terra (mq x 30%) mq Abitazione piano primo (mq x 100%) mq Area cortiliva mq (primi mq x 10%) mq Area cortiliva mq (successivi mq x 2%) mq TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 12

7 5-LOTTI DI VENDITA Lo scrivente ritiene che i beni sopra descritti, nel loro complesso, per la loro conformazione, ampiezza, superficie, dotazione di servizi, impianti, struttura, tipologia, destinazione urbanistica e d uso, non siano comodamente divisibili in quote. La vendita può avvenire quindi solamente in unico lotto. 5.1-LOTTO 2: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) INTESTATI: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione civile Comune di CANOSSA Via Vedriano n Mapp. 86 Sub. 10 Vani 10 A/2 classe U 723,04 euro 5.2-LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena ed intera proprietà di fabbricato indipendente ad uso abitativo con servizi e area cortiliva di uso esclusivo; Trattasi di chalet in legno di nuova edificazione. Disposizione interna: piano seminterrato da ampia cucina con soggiorno pranzo, disimpegno, bagno, cantina e ampia lavanderia; piano terra da vano scala con disimpegno, due camere da letto, due bagni, due disimpegni, due ampi ripostigli e ampio porticato posto ad ovest; piano primo è presente una camera da letto, un ripostiglio, un bagno e un disimpegno; Ampia area cortiliva di uso esclusivo. Superficie commerciale parametrata dell alloggio risulta di complessivi mq circa; Il fabbricato costruito nel 2006 circa risulta in ottime condizioni di conservazione e manutenzione. Conformità edilizia: Necessita di sanatoria e ripristini; Libero al decreto di trasferimento. Pagina 7 di 12

8 5.3-LOTTO 2: PRATICHE EDILIZIE E REGOLARITA EDILIZIA AI SENSI DEL D.P.R. 380/2001 L edificio in oggetto è stato demolito e ricostruito in virtù di DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA n. 1834/2006 del 11/03/2006; di seguito vengono elencate tutte le procedure edilizie di cui è stato oggetto l immobile: - DIA per Variante Edilizia n. 4083/2006 del 14/06/2006; - DIA per Variante Edilizia n. 1795/2007 del 10/03/2007; - Richiesta di Abitabilità presentata il 21/10/2008 con prot. n e rilasciata per silenzio assenso il 26/03/2013 prot. n Visto che l immobile risulta demolito e ricostruito con D.I.A. e non con Permesso di Costruire sulle macerie di vecchio edificio pare doveroso indicare anche le pratiche della precedente costruzione: - Autorizzazione n. 211/1973 del 01/01/1973 (nuova edificazione) - Concessione edilizia in sanatoria n. 1021/1986 del 27/03/1986; - Condono edilizio n. 1189/1995 del 24/02/1995; - DIA n. 5457/1997 del 22/07/1997. In ordine ad eventuali violazioni alle norme edilizie, lo scrivente ha rilevato la NON REGOLARITA EDILIZIA in quanto gli immobili si presentano attualmente DIFFORMI dagli elaborati grafici di seconda variante per modifiche alle divisorie interne, usi, modifiche prospettiche e lievi modifiche dimensionali; Risulta inoltre nell area cortiliva piccola costruzione in ferro non autorizzata. Risultano presenti le Certificazioni degli impianti ma non la Certificazione energetica. 5.4-LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO E COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Da informazioni recepite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Canossa gli abusi risultano sanabili con la presentazione di una PRATICA EDILIZIA in SANATORIA che comporta una spesa di ,00 complessivi di ammenda e di spese tecniche oltre ad IVA e oneri previdenziali se dovuti; Risulta inoltre necessario lo smontaggio della copertura della struttura in ferro con una spesa di. 500,00. Pagina 8 di 12

9 5.6-LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Alla data del sopralluogo gli immobili oggetto di esecuzione risultano goduti dall esecutato e dalla propria famiglia composta dalla moglie e dalla figlia maggiorenne con grado di invalidità (come mi hanno dichiarato). Il tutto risulta quindi ai fini della procedura LIBERO AL DECRETO DI TRASFERIMENTO. STATO CIVILE: 5.7-LOTTO 2: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Viene di seguito riportato l elenco delle formalità gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/08/2018, che di seguito si riassumono: 5.8-LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risultano allo scrivente diritti di prelazione. 5.9-LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: Pagina 9 di 12

10 epoca di costruzione e caratteristiche strutturali; salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari. Viene tenuto conto di tutte le suindicate caratteristiche e comunque di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonchè parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia. VALORE E DECURTAZIONI La valutazione di mercato, effettuata a corpo non a misura, dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Chalet in legno con area cortiliva ( /mq. 900,00 circa) ,00 Alla quale dovranno essere dedotti e quindi a carico del futuro acquirente: Sanatoria edilizia e catastale ,00 Valore risultante complessivo a corpo ,00 DEPREZZAMENTI Il valore del bene sopra riportato deve comunque essere ridotto del: - 20% in quanto del suddetto bene manca la garanzia da vizi occulti e il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale ma quello reale. VALORE D ASTA ,00 20% ,00 OFFERTA MINIMA D ASTA (COMMA 2 DELL ART C.P.C.) ,00 25% ,00 Pagina 10 di 12

11 5.10-LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni in esame sono pervenuti all attuale ditta proprietaria come segue: - Atto di Compravendita Notaio Dott. - Atto di Permuta per autentica di firme Notaio Dott. - Atto di Costituzione di Usufrutto Notaio Dott. 6 ALTRE OSSERVAZIONI 6.1-LOTTO 2: SITUAZIONE CONDOMI NIALE L immobile non è inserito in complesso condominiale e pertanto non esistono spese ed oneri condominiali. 6.2-LOTTO 2: RESOCONTO BENI MOBILI Da sopralluogo effettuato all interno dell alloggio sono risultati presenti mobili di discreto valore e consueti di un alloggio (cucina componibile, TV, letti, tavolo e sedie) di proprietà dell esecutato o della moglie. 7 ALLEGATI DOCUMENTAZIONE FOTOG RAFICA MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI PLANI M ETRI A CATASTAL E I SCRI ZIONI E TRASCRI ZI ONI I POTECARIE ATTI PROVENI ENZA CONCESSIONI EDI LI ZIE CON ELABORATI GRAFI C I ESTRATTO DI MATRIMON I O CERTI FICATO DI STATO LI BERO CERTI FICATO DI MORTE ALLEGA TI A-B SUPPORTO INFORMATI CO (CD) Confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Pagina 11 di 12

12 Reggio Emilia, 08/08/2018 L esperto stimatore Melloni geom. Federico Pagina 12 di 12