TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

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1 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 60/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: ITALFONDIARIO spa quale procuratore della INTESA SAN PAOLO spa Avv. Pierluigi Costi contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA AGGIORNATA Esperto designato: ing. Vittorio Sabattini LOTTO 1 Brescello (RE), Via Alberotto Pagina 1 di 12

2 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE ELENCO DEGLI ALLEGATI NB: I CAPITOLI SONO PARTE DELLA RELAZIONE TECNICA GENERALE CONTENETE LA TOTALITA DEI LOTTI IN STIMA Pagina 2 di 12

3 4-DESCRIZIONE DEI BENI Complesso di quattro porzioni di capannoni artigianali, con area destinata a cessione al Comune, in Comune di Brescello, via Alberotto, collocati all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata, non ancora completamente realizzato. Per maggiore chiarezza, si rappresenta una visione di foto aerea aggiornata all anno 2016 e tratta da GOOGLE La freccia arancione indica la posizione del complesso. La freccia blu indica l accesso generale da via Alberotto. Pagina 3 di 12

4 Si riporta poi la planimetria generale dell intervento, cosi come rappresentata nelle Tavole di Progetto approvate dal Comune di Brescello. Piena proprietà di quattro porzioni di capannoni artigianali posti in Brescello, via Alberotto, realizzati con tecniche costruttive del tutto simili tra loro e derivanti da conversione ad uso diverso di fabbricati già esistenti e facenti parte di un complesso di stalle, fienili e depositi di attrezzi di una Azienda Agricola. Pagina 4 di 12

5 Detti fabbricati furono oggetto di una prima Concessione per opere di manutenzione, quindi, nei primi anni 2000, di Permessi successivi per Cambio di Destinazione d Uso e frazionamenti, il tutto secondo le previsioni di un Piano Particolareggiato ad Intervento Privato, meglio descritto allo specifico capitolo. Poiché le opere relative al Piano Particolareggiato non risultano ultimate e ciò non riguarda solo le unità della presente Perizia di Stima, ma anche tutti gli altri fabbricati, si produce un elenco di tutti i mappali presenti nel Piano Particolareggiato con, a fianco, i proprietari risultanti da Verifica Catastale effettuata il giorno Fg. 14 mapp. 593/1 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/2 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/4 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 682 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 686 Terreno esterno alla recinzione per accessi e parcheggi del P.P. proprietà, Fg. 14 mapp. 593/3 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 680 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 681 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 683 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 684 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 687 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 688 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 692 area urbana proprietà, Fg. 14 mapp. 689 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 690 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 691 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Fg. 14 mapp. 685 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Come appare chiaramente da detto elenco, le opere relative all ultimazione del Piano Particolareggiato (opere reali ed adempienze Comunali e burocratiche) non sono in carico alle sole quattro unità oggetto della presente Perizia, ma anche alle atre dieci unità. Si passa alla descrizione degli immobili uno per uno: CAPANNONE del MAPPALE 593 subalterno 1 Si tratta di una porzione di capannone posto ad est (di testata) all interno di un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista sui fianchi ed intonacato quello di testata del capannone, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. Pagina 5 di 12

6 La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. L area cortiliva esclusiva ha superficie di mq. 45 circa ed il suo valore verrà conglobato nella stima del fabbricato. QUOTA INDIVISA del MAPPALE 686 Si tratta della quota indivisa di ¼ del mappale 686, che costituisce l area di accesso all intero complesso immobiliare e dei parcheggi pubblici e che dovrà essere ceduta al Comune di Brescello 5-LOTTI DI VENDITA 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: Proprietà. BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene deposito ¼ indiviso di Area urbana Ubicazione Comune di Brescello, PT Comune di Brescello Indirizzo: strada Alberotto Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita 14 / 593 sub 1 / D/7. 611,00 14 / mq Area Urbana / NB: dall elaborato planimetrico e dalla mappa catastale come bene comune ai sub 1,2,4 del mappale 593 sia l area cortiliva dello stesso mappale. Al mappale 593 si accede dai mappali 691 e 685 (beni comuni non censibili). Confini: Nord area cortiliva comune Sud area cortiliva comune Est area cortiliva comune Ovest mappale 593/ LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Si tratta di una porzione di capannone posto ad est (di testata) all interno di un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Pagina 6 di 12

7 Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista sui fianchi ed intonacato quello di testata del capannone, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. Oltre al capannone vi è la porzione indivisa di ¼ del mappale 686 destinato, come già detto, alla cessione al Comune di Brescello. La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. Libero a decreto di trasferimento LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Per la risposta al presente quesito, il sottoscritto ha chiesto accesso agli Atti all Ufficio Tecnico Comunale del Comune di Brescello. In data 20 settembre 2016 ha avuto colloquio con un Addetto dell Ufficio Tecnico per effettuare le necessarie Visure. Successivamente, in data 5 ottobre 2016, il sottoscritto si è recato in Brescello presso lo studio dell arch. Fabrizio Bo, per ulteriori chiarimenti ed informazioni, quindi presso il Comune di Brescello, all Ufficio Tecnico ed all Ufficio Ragioneria. Per il complesso di capannoni di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto si sono reperite le seguenti Pratiche: Autorizzazione Edilizia n 2025 del per Manutenzione Intonaci e Pavimentazione dei Fabbricati. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1172 del Denuncia di Inizio Attività n del per il Rifacimento delle Coperture e Rimozione Amianto. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1171del Concessione Edilizia n 1919/2001 del per RISTRUTTURAZIONE con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI in BRESCELLO in VIA ALBEROTTO Denuncia di Inizio Attività n 4174 del per Sostituzione dei Canali di Gronda e Rifacimento Intonaco Cornicione nel fabbricato dell intero mappale 593. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 5549 del Determinazione del Settore Tecnico del Comune di Brescello N 326 del relativa alla AUTORIZZAZIONE alla DITTA A PRESENTARE UN PIANO PARTI- COLAREGGIATO ad INIZIATIVA PRIVATA RELATIVO all AREA INDUSTRIALE ubicata in BRESCELLO via ALBEROTTO Pagina 7 di 12

8 Deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Brescello N 65 del , per quanto sopra. Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio dott. Tonino Cabrini di Reggio Emilia rep. n rac. n registrato a Guastalla il al n 68 e trascritto a Reggio Emilia il n 5446 r.g. e n 3286 r.p. Permesso di Costruire n 104/2005 del per lavori di REALIZZAZIONE OPERE PRIMARIE all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Si tratta di opere di urbanizzazione primaria. Permesso di Costruire n 105/2005 del per lavori di CAMBIO di DESTINAZIONE d USO con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Nelle Tavole allegate al Permesso di Costruire appare la situazione visionata al sopralluogo Comunicazione di Inizio dei Lavori n del per opere di finitura interna nei fabbricati dei mappali 593 sub.1, 593 sub. 2, 593 sub. 4 e 682. Da sopralluogo effettuato non risultano difformità tra quanto rappresentato nelle Tavole del P.D.C. 105/2005 e quanto realizzato, però al Comune di Brescello nessuna delle Pratiche di cui ai P.d.C. 104 e 105 ed alla C.I.L risulta formalmente chiusa. Non si rilevano i certificati di conformità degli impianti. Si rileva l assenza del certificato energetico dell edificio. Si rileva inoltre che mancano opere di finitura del Piano Particolareggiato. Per tali opere, alla pag. 19 della Convenzione Urbanistica, si parla di una Fidejussione di ,90 che non risulta escussa dal Comune. Pertanto, a parere dello scrivente, rimane obbligo di tutti gli aventi causa del Piano Particolareggiato il provvedere al completamento di tutte le opere previste nello stesso LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non necessarie, se non le opere di completamento del Piano Particolareggiato LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sono da prevedere tutti i costi necessari alla chiusura delle Pratiche Edilizie, per la quota di competenza dell unità in oggetto, come a seguito valutati LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato da una serie di materiali di proprietà della... Libero a decreto di trasferimento. Pagina 8 di 12

9 5.1.7-LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali trascritte riferibili all immobile in esecuzione. Risultano tutti gli oneri previsti nella Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio Tonino Cabrini di cui sopra. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura se non la cessione del mappale 686. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. Restano come patti nella vendita tutti gli obblighi e le servitù che risultano dall atto di provenienza del Notaio Franco Ghibellini rep. n 73400/5033 del registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P., qui allegato. VINCOLI GIURIDICI A CARI CO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sui beni da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, qui verificate qui verificate ed aggiornate all Ispezione Ipotecaria effettuata in rete il giorno , che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria a favore della INTESABCI s.p.a. iscritta in data n 7320 R.P. e R.G. a carico della...titolare della piena proprietà dell immobile in oggetto. Atto di pignoramento a favore di INTESA SAN PAOLO SPA trascritto in data n 1482 R.P. e 2159 R.G. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 85 del , a carico della... gravante la piena proprietà dell immobile in oggetto LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RIS OLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Il bene oggetto di stima risulta essere una porzione di capannone artigianale facente parte di una schiera di quattro unità che, a sua volta, si trova all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata finalizzato al recupero ad uso artigianale di una serie di capannoni di una precedente Azienda Agricola. I fabbricati erano di vecchia costruzione e sono stati oggetto di opere di riadeguamento in regione del P.d.C. n 104 ed 105 sopra menzionati. Pagina 9 di 12

10 Le finiture sono correnti e lo stato di manutenzione è discreto. I prezzi statistici desunti dagli osservatori immobiliari ufficiali (OMI) attribuiscono alla zona periferica del Comune di Brescello, per capannoni adibibili a laboratorio in normale stato di conservazione, un valore variabile di /mq 410,00/520,00. Infine date le caratteristiche intrinseche del bene come illustrate al capitolo 4, in discreto stato di manutenzione e in edificio di recente ristrutturazione, considerando anche le attuali condizioni di recessione del mercato immobiliare in genere e il rallentamento delle compravendite si attribuisce all alloggio un valore unitario prudenziale di /mq. 420,00. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato a corpo dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Capannone Artigianale mq. 195,00 x /mq. 420,00 = ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità disposte dalla procedura, considerando il valore di pronto realizzo, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 17% risultando pertanto come indicato in successiva tabella. Il valore finale del bene risulta però gravato dal fatto che nessuna pratica edilizia risulta, ad ora, perfezionata, come pure non risultano completamente ultimate le opere di urbanizzazione previste nel Piano Particolareggiato. Nonostante le ricerche svolte, risulta impossibile, ad oggi, la quantificazione precisa del costo delle opere mancanti, come è pure chiaro che tali opere non riguardano solo le unità esecutate, oggetto della presente perizia, ma anche le altre facenti parte dello stesso comparto. Pertanto il sottoscritto stimatore ritiene di quantificare prudenzialmente la cosa con un ulteriore abbattimento del valore del 5%. In tal modo la riduzione complessiva risulta circa del 22%: valore a corpo base d asta ,00 decurtazioni Regolarizzazione edilizie e catastali Costi. /// decurtazioni Spese condominiali insolute medie due annualità Circa. /// valore finale del bene base d asta - a corpo ,00 In applicazione al comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: valore minimo dell offerta - a corpo ,00 Stima commerciale della sola quota: Non necessaria: il pignoramento relativo alla presente Esecuzione ha colpito l intera proprietà del bene. Pagina 10 di 12

11 LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume: A... per acquisto della piena ed intera proprietà, unitamente a più ampio complesso, con atto di compravendita a ministero del Notaio Franco Ghibellini del , registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto il a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P.; in allegato LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE Foto fabbricato Pianta piano terra (piante illustrative fuori scala) Pagina 11 di 12

12 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATI PER SINGOLO LOTTO (lotti 1) - documentazioni catastali visure, planimetria - allegati a, b, d n.2 cd rom contenenti perizie, allegati e documentazione fotografica Reggio Emilia, il L esperto estimatore designato ing. SABATTINI VITTORIO Pagina 12 di 12

13 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 60/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: ITALFONDIARIO spa quale procuratore della INTESA SAN PAOLO spa Avv. Pierluigi Costi contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA AGGIORNATA Esperto designato: ing. Vittorio Sabattini LOTTO 2 Brescello (RE), Via Alberotto Pagina 1 di 12

14 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 2: VALORE DEL BENE LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE ELENCO DEGLI ALLEGATI NB: I CAPITOLI SONO PARTE DELLA RELAZIONE TECNICA GENERALE CONTENETE LA TOTALITA DEI LOTTI IN STIMA Pagina 2 di 12

15 4-DESCRIZIONE DEI BENI Complesso di quattro porzioni di capannoni artigianali, con area destinata a cessione al Comune, in Comune di Brescello, via Alberotto, collocati all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata, non ancora completamente realizzato. Per maggiore chiarezza, si rappresenta una visione di foto aerea aggiornata all anno 2016 e tratta da GOOGLE La freccia arancione indica la posizione del complesso. La freccia blu indica l accesso generale da via Alberotto. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 3 di 12

16 Si riporta poi la planimetria generale dell intervento, cosi come rappresentata nelle Tavole di Progetto approvate dal Comune di Brescello. Piena proprietà di quattro porzioni di capannoni artigianali posti in Brescello, via Alberotto, realizzati con tecniche costruttive del tutto simili tra loro e derivanti da conversione ad uso diverso di fabbricati già esistenti e facenti parte di un complesso di stalle, fienili e depositi di attrezzi di una Azienda Agricola. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 4 di 12

17 Detti fabbricati furono oggetto di una prima Concessione per opere di manutenzione, quindi, nei primi anni 2000, di Permessi successivi per Cambio di Destinazione d Uso e frazionamenti, il tutto secondo le previsioni di un Piano Particolareggiato ad Intervento Privato, meglio descritto allo specifico capitolo. Poiché le opere relative al Piano Particolareggiato non risultano ultimate e ciò non riguarda solo le unità della presente Perizia di Stima, ma anche tutti gli altri fabbricati, si produce un elenco di tutti i mappali presenti nel Piano Particolareggiato con, a fianco, i proprietari risultanti da Verifica Catastale effettuata il giorno Fg. 14 mapp. 593/1 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/2 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/4 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 682 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 686 Terreno esterno alla recinzione per accessi e parcheggi del P.P. proprietà, Fg. 14 mapp. 593/3 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 680 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 681 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 683 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 684 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 687 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 688 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 692 area urbana proprietà, Fg. 14 mapp. 689 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 690 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 691 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Fg. 14 mapp. 685 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Come appare chiaramente da detto elenco, le opere relative all ultimazione del Piano Particolareggiato (opere reali ed adempienze Comunali e burocratiche) non sono in carico alle sole quattro unità oggetto della presente Perizia, ma anche alle atre dieci unità. Si passa alla descrizione degli immobili uno per uno: CAPANNONE del MAPPALE 593 subalterno 2 Si tratta di una porzione di capannone nella zona interna (il secondo da ovest) all interno di un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 5 di 12

18 L area cortiliva esclusiva ha superficie di mq. 45 circa ed il suo valore verrà conglobato nella stima del fabbricato. QUOTA INDIVISA del MAPPALE 686 Si tratta della quota indivisa di ¼ del mappale 686, che costituisce l area di accesso all intero complesso immobiliare e dei parcheggi pubblici e che dovrà essere ceduta al Comune di Brescello 5-LOTTI DI VENDITA 5.2-LOTTO LOTTO 2: DATI CATASTALI INTESTATI: Proprietà. BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita deposito ¼ indiviso di Area urbana Comune di Brescello, PT Comune di Brescello Indirizzo: strada Alberotto 14 / 593 sub 2 / D/7. 611,00 14 / mq Area Urbana / NB: dall elaborato planimetrico e dalla mappa catastale come bene comune ai sub 1,2,4 del mappale 593 sia l area cortiliva dello stesso mappale. Al mappale 593 si accede dai mappali 691 e 685 (beni comuni non censibili). Confini: Nord area cortiliva comune Sud area cortiliva comune Est mappale 593/1 Ovest mappale 593/ LOTTO 2: DESCRIZIONE COMMERCIALE Si tratta di una porzione di capannone posto internamente a lato est in un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 6 di 12

19 Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista sui fianchi ed intonacato quello di testata del capannone, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. Oltre al capannone vi è la porzione indivisa di ¼ del mappale 686 destinato, come già detto, alla cessione al Comune di Brescello. La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. Libero a decreto di trasferimento LOTTO 2: REGOLARITA EDILIZIA Per la risposta al presente quesito, il sottoscritto ha chiesto accesso agli Atti all Ufficio Tecnico Comunale del Comune di Brescello. In data 20 settembre 2016 ha avuto colloquio con un Addetto dell Ufficio Tecnico per effettuare le necessarie Visure. Successivamente, in data 5 ottobre 2016, il sottoscritto si è recato in Brescello presso lo studio dell arch. Fabrizio Bo, per ulteriori chiarimenti ed informazioni, quindi presso il Comune di Brescello, all Ufficio Tecnico ed all Ufficio Ragioneria. Per il complesso di capannoni di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto si sono reperite le seguenti Pratiche: Autorizzazione Edilizia n 2025 del per Manutenzione Intonaci e Pavimentazione dei Fabbricati. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1172 del Denuncia di Inizio Attività n del per il Rifacimento delle Coperture e Rimozione Amianto. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1171del Concessione Edilizia n 1919/2001 del per RISTRUTTURAZIONE con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI in BRESCELLO in VIA ALBEROTTO Denuncia di Inizio Attività n 4174 del per Sostituzione dei Canali di Gronda e Rifacimento Intonaco Cornicione nel fabbricato dell intero mappale 593. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 5549 del Determinazione del Settore Tecnico del Comune di Brescello N 326 del relativa alla AUTORIZZAZIONE alla DITTA A PRESENTARE UN PIANO PARTI- COLAREGGIATO ad INIZIATIVA PRIVATA RELATIVO all AREA INDUSTRIALE ubicata in BRESCELLO via ALBEROTTO Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 7 di 12

20 Deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Brescello N 65 del , per quanto sopra. Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio dott. Tonino Cabrini di Reggio Emilia rep. n rac. n registrato a Guastalla il al n 68 e trascritto a Reggio Emilia il n 5446 r.g. e n 3286 r.p. Permesso di Costruire n 104/2005 del per lavori di REALIZZAZIONE OPERE PRIMARIE all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Si tratta di opere di urbanizzazione primaria. Permesso di Costruire n 105/2005 del per lavori di CAMBIO di DESTINAZIONE d USO con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Nelle Tavole allegate al Permesso di Costruire appare la situazione visionata al sopralluogo Comunicazione di Inizio dei Lavori n del per opere di finitura interna nei fabbricati dei mappali 593 sub.1, 593 sub. 2, 593 sub. 4 e 682. Da sopralluogo effettuato non risultano difformità tra quanto rappresentato nelle Tavole dei P.D.C. 105/2005 e quanto realizzato, però al Comune di Brescello nessuna delle Pratiche di cui ai P.d.C. 104 e 105 ed alla C.I.L risulta formalmente chiusa. Non si rilevano i certificati di conformità degli impianti. Si rileva l assenza del certificato energetico dell edificio. Si rileva inoltre che mancano opere di finitura del Piano Particolareggiato. Per tali opere, alla pag. 19 della Convenzione Urbanistica, si parla di una Fidejussione di ,90 che non risulta escussa dal Comune. Pertanto, a parere dello scrivente, rimane obbligo di tutti gli aventi causa del Piano Particolareggiato il provvedere al completamento di tutte le opere previste nello stesso LOTTO 2: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non necessarie, se non le opere di completamento del Piano Particolareggiato LOTTO 2: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sono da prevedere tutti i costi necessari alla chiusura delle Pratiche Edilizie, per la quota di competenza dell unità in oggetto, come a seguito valutati LOTTO 2: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato da una serie di materiali di proprietà della Libero a decreto di trasferimento. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 8 di 12

21 5.2.7-LOTTO 2: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali trascritte riferibili all immobile in esecuzione. Risultano tutti gli oneri previsti nella Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio Tonino Cabrini di cui sopra. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura se non la cessione del mappale 686. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. Restano come patti nella vendita tutti gli obblighi e le servitù che risultano dall atto di provenienza del Notaio Franco Ghibellini rep. n 73400/5033 del registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P., qui allegato. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sui beni da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, qui verificate qui verificate ed aggiornate all Ispezione Ipotecaria effettuata in rete il giorno , che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria a favore della INTESABCI s.p.a. iscritta in data n 7320 R.P. e R.G. a carico della...titolare della piena proprietà dell immobile in oggetto. Atto di pignoramento a favore di INTESA SAN PAOLO SPA trascritto in data n 1482 R.P. e 2159 R.G. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 85 del , a carico della... gravante la piena proprietà dell immobile in oggetto LOTTO 2: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 2: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Il bene oggetto di stima risulta essere una porzione di capannone artigianale facente parte di una schiera di quattro unità che, a sua volta, si trova all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata finalizzato al recupero ad uso artigianale di una serie di capannoni di una precedente Azienda Agricola. I fabbricati erano di vecchia costruzione e sono stati oggetto di opere di riadeguamento in regione del P.d.C. n 104 ed 105 sopra menzionati. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 9 di 12

22 Le finiture sono correnti e lo stato di manutenzione è discreto. I prezzi statistici desunti dagli osservatori immobiliari ufficiali (OMI) attribuiscono alla zona periferica del Comune di Brescello, per capannoni adibibili a laboratorio in normale stato di conservazione, un valore variabile di /mq 410,00/520,00. Infine date le caratteristiche intrinseche del bene come illustrate al capitolo 4, in discreto stato di manutenzione e in edificio di recente ristrutturazione, considerando anche le attuali condizioni di recessione del mercato immobiliare in genere e il rallentamento delle compravendite si attribuisce all alloggio un valore unitario prudenziale di /mq. 420,00. VALORE LOTTO 2 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato a corpo dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Capannone Artigianale mq. 195,00 x /mq. 420,00 = ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità disposte dalla procedura, considerando il valore di pronto realizzo, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 17% risultando pertanto come indicato in successiva tabella. Il valore finale del bene risulta però gravato dal fatto che nessuna pratica edilizia risulta, ad ora, perfezionata, come pure non risultano completamente ultimate le opere di urbanizzazione previste nel Piano Particolareggiato. Nonostante le ricerche svolte, risulta impossibile, ad oggi, la quantificazione precisa del costo delle opere mancanti, come è pure chiaro che tali opere non riguardano solo le unità esecutate, oggetto della presente perizia, ma anche le altre facenti parte dello stesso comparto. Pertanto il sottoscritto stimatore ritiene di quantificare prudenzialmente la cosa con un ulteriore abbattimento del valore del 5%. In tal modo la riduzione complessiva risulta circa del 22%: valore a corpo base d asta ,00 decurtazioni Regolarizzazione edilizie e catastali Costi. /// decurtazioni Spese condominiali insolute medie due annualità Circa. /// valore finale del bene base d asta - a corpo ,00 In applicazione al comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: valore minimo dell offerta - a corpo ,00 Stima commerciale della sola quota: Non necessaria: il pignoramento relativo alla presente Esecuzione ha colpito l intera proprietà del bene. Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 10 di 12

23 LOTTO 2: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume: A... per acquisto della piena ed intera proprietà, unitamente a più ampio complesso, con atto di compravendita a ministero del Notaio Franco Ghibellini del , registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto il a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P.; in allegato LOTTO 2: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE Foto fabbricato Pianta piano terra (piante illustrative fuori scala) Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 11 di 12

24 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATI PER SINGOLO LOTTO (lotti 2) - documentazioni catastali visure, planimetria - allegati a, b, d n.2 cd rom contenenti perizie, allegati e documentazione fotografica Reggio Emilia, il L esperto estimatore designato ing. SABATTINI VITTORIO Tribunale di Reggio Emi lia Ufficio Esecuzioni Immobiliari GE Dott.ssa Simona Di Paolo Pagina 12 di 12

25 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 60/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Simona Di Paolo Esecuzione promossa da: ITALFONDIARIO spa quale procuratore della INTESA SAN PAOLO spa Avv. Pierluigi Costi contro: RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA AGGIORNATA Esperto designato: ing. Vittorio Sabattini LOTTO 3 Brescello (RE), Via Alberotto Pagina 1 di 12

26 Ing. Vittorio Sabattini Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia Tel Fax e.mail 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 3: DATI CATASTALI LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 3: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 3: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 3: VALORE DEL BENE LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE ELENCO DEGLI ALLEGATI NB: I CAPITOLI SONO PARTE DELLA RELAZIONE TECNICA GENERALE CONTENETE LA TOTALITA DEI LOTTI IN STIMA Pagina 2 di 12

27 4-DESCRIZIONE DEI BENI Complesso di quattro porzioni di capannoni artigianali, con area destinata a cessione al Comune, in Comune di Brescello, via Alberotto, collocati all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata, non ancora completamente realizzato. Per maggiore chiarezza, si rappresenta una visione di foto aerea aggiornata all anno 2016 e tratta da GOOGLE La freccia arancione indica la posizione del complesso. La freccia blu indica l accesso generale da via Alberotto. Pagina 3 di 12

28 Si riporta poi la planimetria generale dell intervento, cosi come rappresentata nelle Tavole di Progetto approvate dal Comune di Brescello. Piena proprietà di quattro porzioni di capannoni artigianali posti in Brescello, via Alberotto, realizzati con tecniche costruttive del tutto simili tra loro e derivanti da conversione ad uso diverso di fabbricati già esistenti e facenti parte di un complesso di stalle, fienili e depositi di attrezzi di una Azienda Agricola. Pagina 4 di 12

29 Detti fabbricati furono oggetto di una prima Concessione per opere di manutenzione, quindi, nei primi anni 2000, di Permessi successivi per Cambio di Destinazione d Uso e frazionamenti, il tutto secondo le previsioni di un Piano Particolareggiato ad Intervento Privato, meglio descritto allo specifico capitolo. Poiché le opere relative al Piano Particolareggiato non risultano ultimate e ciò non riguarda solo le unità della presente Perizia di Stima, ma anche tutti gli altri fabbricati, si produce un elenco di tutti i mappali presenti nel Piano Particolareggiato con, a fianco, i proprietari risultanti da Verifica Catastale effettuata il giorno Fg. 14 mapp. 593/1 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/2 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 593/4 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 682 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 686 Terreno esterno alla recinzione per accessi e parcheggi del P.P. proprietà, Fg. 14 mapp. 593/3 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 680 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 681 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 683 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 684 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 687 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 688 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 692 area urbana proprietà, Fg. 14 mapp. 689 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 690 porzione di capannone proprietà, Fg. 14 mapp. 691 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Fg. 14 mapp. 685 viabilità interna al P.P. beni comuni non censibili (viabilità) Come appare chiaramente da detto elenco, le opere relative all ultimazione del Piano Particolareggiato (opere reali ed adempienze Comunali e burocratiche) non sono in carico alle sole quattro unità oggetto della presente Perizia, ma anche alle atre dieci unità. Si passa alla descrizione degli immobili uno per uno: CAPANNONE del MAPPALE 593 subalterno 4 Si tratta di una porzione di capannone posto ad ovest (di testata) all interno di un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista sui fianchi ed intonacato quello di testata del capannone, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. Pagina 5 di 12

30 La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. L area cortiliva esclusiva ha superficie di mq. 45 circa ed il suo valore verrà conglobato nella stima del fabbricato. QUOTA INDIVISA del MAPPALE 686 Si tratta della quota indivisa di ¼ del mappale 686, che costituisce l area di accesso all intero complesso immobiliare e dei parcheggi pubblici e che dovrà essere ceduta al Comune di Brescello 5-LOTTI DI VENDITA 5.3-LOTTO LOTTO 3: DATI CATASTALI INTESTATI: Proprietà. BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita deposito ¼ indiviso di Area urbana Comune di Brescello, PT Comune di Brescello Indirizzo: strada Alberotto 14 / 593 sub 4 / D/7. 611,00 14 / mq Area Urbana / NB: dall elaborato planimetrico e dalla mappa catastale come bene comune ai sub 1,2,4 del mappale 593 sia l area cortiliva dello stesso mappale. Al mappale 593 si accede dai mappali 691 e 685 (beni comuni non censibili). Confini: Nord area cortiliva comune Sud area cortiliva comune Est mappale 593/3 Ovest area cortiliva comune LOTTO 3: DESCRIZIONE COMMERCIALE Si tratta di una porzione di capannone posto ad ovest (di testata) all interno di un fabbricato diviso in quattro unità e con annessa (retrostante) piccola area cortiliva esclusiva. Pagina 6 di 12

31 Detto capannone è realizzato con struttura prefabbricata composta di pilastri in c.a. delle dimensioni di cm. 40 x 40 su plinti pure in c.a. La copertura, con altezza utile sotto trave di ml. 4,00, è realizzata con travi monolitiche prefabbricate in c.a. a doppia pendenza, solaio laterizio non intonacato e manto di lastre di fibrocemento. I tamponamenti esterni sono realizzati con murature di mattoni a vista sui fianchi ed intonacato quello di testata del capannone, le finestrature sono realizzate con U-Glass e Naco, il portone è di tipo metallico, scorrevole esterno al tamponamento. All interno vi è un piccolo vano adibito a w.c. con antibagno, la divisoria con l unità adiacente è realizzata con muratura laterizia intonacata. L edificio è dotato di impianto elettrico di cui non è reperibile il Certificato di Corretta Esecuzione, lo stato di manutenzione è scarso, se non precario. Oltre al capannone vi è la porzione indivisa di ¼ del mappale 686 destinato, come già detto, alla cessione al Comune di Brescello. La superficie al lordo delle murature perimetrali risulta di mq. 195,00. Libero a decreto di trasferimento LOTTO 3: REGOLARITA EDILIZIA Per la risposta al presente quesito, il sottoscritto ha chiesto accesso agli Atti all Ufficio Tecnico Comunale del Comune di Brescello. In data 20 settembre 2016 ha avuto colloquio con un Addetto dell Ufficio Tecnico per effettuare le necessarie Visure. Successivamente, in data 5 ottobre 2016, il sottoscritto si è recato in Brescello presso lo studio dell arch. Fabrizio Bo, per ulteriori chiarimenti ed informazioni, quindi presso il Comune di Brescello, all Ufficio Tecnico ed all Ufficio Ragioneria. Per il complesso di capannoni di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto si sono reperite le seguenti Pratiche: Autorizzazione Edilizia n 2025 del per Manutenzione Intonaci e Pavimentazione dei Fabbricati. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1172 del Denuncia di Inizio Attività n del per il Rifacimento delle Coperture e Rimozione Amianto. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 1171del Concessione Edilizia n 1919/2001 del per RISTRUTTURAZIONE con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI in BRESCELLO in VIA ALBEROTTO Denuncia di Inizio Attività n 4174 del per Sostituzione dei Canali di Gronda e Rifacimento Intonaco Cornicione nel fabbricato dell intero mappale 593. Comunicazione di fine dei lavori delle opere di cui sopra n 5549 del Determinazione del Settore Tecnico del Comune di Brescello N 326 del relativa alla AUTORIZZAZIONE alla DITTA A PRESENTARE UN PIANO PARTI- COLAREGGIATO ad INIZIATIVA PRIVATA RELATIVO all AREA INDUSTRIALE ubicata in BRESCELLO via ALBEROTTO Pagina 7 di 12

32 Deliberazione del Consiglio Comunale del Comune di Brescello N 65 del , per quanto sopra. Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio dott. Tonino Cabrini di Reggio Emilia rep. n rac. n registrato a Guastalla il al n 68 e trascritto a Reggio Emilia il n 5446 r.g. e n 3286 r.p. Permesso di Costruire n 104/2005 del per lavori di REALIZZAZIONE OPERE PRIMARIE all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Si tratta di opere di urbanizzazione primaria. Permesso di Costruire n 105/2005 del per lavori di CAMBIO di DESTINAZIONE d USO con AUMENTO di UNITA IMMOBILIARI all INTERNO del PPIP posto a BRESCELLO in VIA ALBEROTTO. Nelle Tavole allegate al Permesso di Costruire appare la situazione visionata al sopralluogo Comunicazione di Inizio dei Lavori n del per opere di finitura interna nei fabbricati dei mappali 593 sub.1, 593 sub. 2, 593 sub. 4 e 682. Da sopralluogo effettuato non risultano difformità tra quanto rappresentato nelle Tavole del P.D.C. 105/2005 e quanto realizzato, però al Comune di Brescello nessuna delle Pratiche di cui ai P.d.C. 104 e 105 ed alla C.I.L risulta formalmente chiusa. Non si rilevano i certificati di conformità degli impianti. Si rileva l assenza del certificato energetico dell edificio. Si rileva inoltre che mancano opere di finitura del Piano Particolareggiato. Per tali opere, alla pag. 19 della Convenzione Urbanistica, si parla di una Fidejussione di ,90 che non risulta escussa dal Comune. Pertanto, a parere dello scrivente, rimane obbligo di tutti gli aventi causa del Piano Particolareggiato il provvedere al completamento di tutte le opere previste nello stesso LOTTO 3: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non necessarie, se non le opere di completamento del Piano Particolareggiato LOTTO 3: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Sono da prevedere tutti i costi necessari alla chiusura delle Pratiche Edilizie, per la quota di competenza del-l unità in oggetto, come a seguito valutati LOTTO 3: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato da una serie di materiali di proprietà della...oltre a pneumatici di proprietà del sig. Giuseppe Carluso che ha dichiarato di occupare il vano senza alcun titolo. Libero a decreto di trasferimento. Pagina 8 di 12

33 5.3.7-LOTTO 3: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali trascritte riferibili all immobile in esecuzione. Risultano tutti gli oneri previsti nella Convenzione Urbanistica del a ministero del notaio Tonino Cabrini di cui sopra. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura se non la cessione del mappale 686. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. Restano come patti nella vendita tutti gli obblighi e le servitù che risultano dall atto di provenienza del Notaio Franco Ghibellini rep. n 73400/5033 del registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P., qui allegato. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sui beni da cancellarsi a cura della procedura e per dettagli si prende nota delle certificazioni ipotecarie e catastali allegate dal procedente alla presente procedura, qui verificate qui verificate ed aggiornate all Ispezione Ipotecaria effettuata in rete il giorno , che di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria a favore della INTESABCI s.p.a. iscritta in data n 7320 R.P. e R.G. a carico della... titolare della piena proprietà dell immobile in oggetto. Atto di pignoramento a favore di INTESA SAN PAOLO SPA trascritto in data n 1482 R.P. e 2159 R.G. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 85 del , a carico della... gravante la piena proprietà dell immobile in oggetto LOTTO 3: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione LOTTO 3: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Il bene oggetto di stima risulta essere una porzione di capannone artigianale facente parte di una schiera di quattro unità che, a sua volta, si trova all interno di un Piano Particolareggiato ad Iniziativa Privata finalizzato al recupero ad uso artigianale di una serie di capannoni di una precedente Azienda Agricola. I fabbricati erano di vecchia costruzione e sono stati oggetto di opere di riadeguamento in regione del P.d.C. n 104 ed 105 sopra menzionati. Pagina 9 di 12

34 Le finiture sono correnti e lo stato di manutenzione è discreto. I prezzi statistici desunti dagli osservatori immobiliari ufficiali (OMI) attribuiscono alla zona periferica del Comune di Brescello, per capannoni adibibili a laboratorio in normale stato di conservazione, un valore variabile di /mq 410,00/520,00. Infine date le caratteristiche intrinseche del bene come illustrate al capitolo 4, in discreto stato di manutenzione e in edificio di recente ristrutturazione, considerando anche le attuali condizioni di recessione del mercato immobiliare in genere e il rallentamento delle compravendite si attribuisce all alloggio un valore unitario prudenziale di /mq. 420,00. VALORE LOTTO 3 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato a corpo dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: Capannone Artigianale mq. 195,00 x /mq. 420,00 = ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità disposte dalla procedura, considerando il valore di pronto realizzo, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 17% risultando pertanto come indicato in successiva tabella. Il valore finale del bene risulta però gravato dal fatto che nessuna pratica edilizia risulta, ad ora, perfezionata, come pure non risultano completamente ultimate le opere di urbanizzazione previste nel Piano Particolareggiato. Nonostante le ricerche svolte, risulta impossibile, ad oggi, la quantificazione precisa del costo delle opere mancanti, come è pure chiaro che tali opere non riguardano solo le unità esecutate, oggetto della presente perizia, ma anche le altre facenti parte dello stesso comparto. Pertanto il sottoscritto stimatore ritiene di quantificare prudenzialmente la cosa con un ulteriore abbattimento del valore del 5%. In tal modo la riduzione complessiva risulta circa del 22%: valore a corpo base d asta ,00 decurtazioni Regolarizzazione edilizie e catastali Costi. /// decurtazioni Spese condominiali insolute medie due annualità Circa. /// valore finale del bene base d asta - a corpo ,00 In applicazione al comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: valore minimo dell offerta - a corpo ,00 Stima commerciale della sola quota: Non necessaria: il pignoramento relativo alla presente Esecuzione ha colpito l intera proprietà del bene. Pagina 10 di 12

35 LOTTO 3: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume: A... per acquisto della piena ed intera proprietà, unitamente a più ampio complesso, con atto di compravendita a ministero del Notaio Franco Ghibellini del , registrato a Guastalla il al n 525 e trascritto il a Reggio Emilia il al n R.G. e n 6906 R.P.; in allegato LOTTO 3: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE Foto fabbricato Pianta piano terra (piante illustrative fuori scala) Pagina 11 di 12