TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA Sezione 4 Fallimentare * * * Aree urbane di terreno edificabile ad uso residenziale (ex area

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1 GEOM. EMILIO FUSARI via Larga n. 14 tel/fax B O L O G N A emilio.fusari@geopec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA Sezione 4 Fallimentare FALL. N. 226/2014 G.D.DR. A. M. ROSSI * * * Aree urbane di terreno edificabile ad uso residenziale (ex area Distilleria Neri) poste in Faenza (RA) in via Martiri del Lavoro, via Galeazzo Cora, e via Angiolo Fanfani. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta così identificato: Catasto Fabbricati del Comune di Faenza Foglio 116 part area urbana consistenza mq via San Silvestro piano T; Foglio 116 part area urbana consistenza mq via Maestri del Lavoro T; Foglio 116 part area urbana consistenza mq via Maestri del Lavoro T; Catasto Terreni del Comune di Faenza Foglio 116 part Ente Urbano superficie Ha ; Foglio 116 part Ente Urbano superficie Ha ; Foglio 116 part Ente Urbano superficie Ha ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Servitù: 1) Atto di assenso reciproco a costruire sul confine trascritto a Ravenna il 3 gennaio ) Atto di consenso a mantenere le opere costruite sui terreni distinti al foglio 116 part. 19,21,100 e 374 trascritto a Ravenna il ) Atto di assenso reciproco a costruire sul confine trascritto a Ravenna il sui terreni distinti al foglio 116 particelle 19,374, 21 e 197.

2 2 4) Servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il 27 novembre ) Servitù di elettrodotto trascritta a Ravenna il CONFINI Con strade comunali, aree a verde e vialetti pedonali dell area di intervento. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di compravendita regolarmente registrato e trascritto la società fallita acquistava la piena proprietà del terreno oggetto di stima. VINCOLI E /O ONERI Tutti quelli derivanti da: 6) atto unilaterale d obbligo edilizio trascritto a Ravenna il 31 ottobre ) convenzioni edilizie trascritte a Ravenna rispettivamente in data 6 novembre 1990 e in data 21 giugno ) convenzione edilizia in data 27 luglio 2007 regolarmente registrata e trascritta; integrata e modificata con convenzione edilizia in data 4 marzo 2009 regolarmente registrata e trascritta, integrata e modificata con convenzione edilizia in data regolarmente registrata e trascritta relative al Piano Particolareggiato dell area di cui sono parte i lotti di terreno in oggetto. 9) atto di compravendita del regolarmente registrato e trascritto. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione ventennale notarile si evince che fino alla data del sui beni del fallimento gravano le seguenti formalità:

3 3 Iscrizioni: 1. Ipoteca volontaria iscritta in data all art.1794 part. A favore e contro..; 2. Ipoteca volontaria iscritta in data all art part. a favore di... e contro ; Trascrizioni: 1. Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta in data al n. 791 part. a favore della Massa del Creditori del Fallimento e a carico di..; REGIME FISCALE Si precisa che i lavori sono stati iniziati limitatamente ad alcuni scavi. 1. La società fallita è qualificabile come impresa costruttrice. 2. L immobile in oggetto non è un fabbricato abitativo. La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro e/o IVA al variare del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene, ed in base alle condizioni fiscali soggettive dell aggiudicatario. INDAGINE AMMINISTRATIVA (Concessioni, abitabilità o usabilità, Legge 47/85, Legge 724/94 e Legge 326/2003) Agli atti del Comune di Faenza sono state reperite le seguenti pratiche amministrative relative al sub Comparto A del piano di Riqualificazione urbana denominato area Neri : - Convenzione edilizia del rep / registrata a Forlì il al n serie IT, trascritta a Ravenna il Reg. Part

4 4 - Integrazione alla precedente convenzione del rep / registrata a Forlì il al n serie IT, trascritta a Ravenna il Reg. Part Integrazione alla precedente convenzione del rep / registrata a Forlì il al n serie IT, trascritta a Ravenna il reg. Part Autorizzazione edilizia Prot. ed. n. 597 del n. 927 in data relativa al piano di riqualificazione urbana e successiva D.I.A. in variante del n Permesso di costruire Prot. ed. n. 196 del n. 183 del relativo alle opere di urbanizzazione primaria - Autorizzazione edilizia in variante del 30.03,.2009 n. 231 relativa al piano di qualificazione urbana - Domanda di permesso di costruire del n per la costruzione degli edifici residenziali n Denuncia di inizio attività relativa a significativi movimenti di terra Prot. n del Registrazione n Permesso di costruire n. 76 del relativo al piano di riqualificazione urbana e successiva variante - Istanza di sospensione dei termini di istruttoria Prot. n del relativa alla costruzione degli edifici residenziali n A seguito di richiesta del sottoscritto, il Comune di Faenza ha rilasciato il certificato di destinazione urbanistica Prot. Generale n in data

5 5 Dalla lettura di detto certificato si evince che l area in oggetto nel Piano Regolatore Generale vigente e successiva variante è normato dall Art. 12 zona urbana di trasformazione. Nel regolamento Edilizio-adottato, l area in oggetto è normata dall art. 7 Ambito residenziale misto consolidato-tessuti ordinari e dall Art Aree oggetto di strumenti attuativi. E necessario precisare che la convenzione urbanistica principale e le successive due integrazioni sono state sottoscritte dal Comune di Faenza e dai diversi proprietari attuatori del piano particolareggiato. La validità è di 10 anni a partire dalla data di trascrizione della convenzione ( ); i lavori relativi a tutti gli edifici dovranno essere iniziati entro il termine di validità del Piano Particolareggiato (10 anni dalla data di trascrizione della convenzione). I relativi permessi di costruire dovranno essere richiesti nei tempi di legge utili per il rilascio dei permessi e l inizio dei lavori. Alla data attuale, le opere di urbanizzazione sono state ultimate, il Comune di Faenza con lettera del Prot. n ha comunicato al sottoscritto che il relativo certificato di collaudo è stato rilasciato in data e che è in corso il provvedimento per l acquisizione gratuita delle aree. La società aggiudicataria del lotto in oggetto non dovrà sostenere alcun onere per oneri di urbanizzazione secondaria e costo di costruzione al momento del ritiro dei permessi di costruire, perché con il Comune di Faenza, in sede di convenzione attuativa, è stato pattuito l intero scomputo degli oneri di urbanizzazione secondaria e per costo

6 6 di costruzione con riferimento al costo degli interventi di urbanizzazione e infrastrutturali, e previsti nel piano particolareggiato. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Si precisa che la costruzione dei fabbricati non è stata iniziata. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Le aree di terreno sono libere. DESCRIZIONE DEL BENE Aree urbane di terreno edificabile ad uso residenziale (ex area Distilleria Neri) poste in Faenza (RA) in via Martiri del Lavoro, via Galeazzo Cora, e via Angiolo Fanfani. Le aree fanno parte di un comparto dove le opere di urbanizzazione sono state completamente eseguite e sono state già collaudate, mentre si è in attesa della cessione gratuita al Comune ed altri Enti; di tutte le aree pubbliche restano da completare le opere interne ai lotti, di sistemazione ed arredo, oltre gli allacciamenti a tutte le reti. Le opere di urbanizzazione del Comparto si presentano bene eseguite, con le aree a verde sistemate a prato con alberelli, l impianto di illuminazione è costituito da pali ad un solo braccio, i corselli pedonali sono pavimentati con lastre di pietra naturale; il manto stradale è costituito da strato in conglomerato bituminoso delimitato da bordi in c.l.s., le aree a parcheggio sono pavimentate con blocchi colorati autobloccanti. Le due aree edificabili sono delimitate da una recinzione provvisoria costituita da tondini metallici e rete metallica e in p.v.c. rosso. Risultano eseguiti alcuni scavi, invasi da acqua piovana e vegetazione sviluppatasi nel corso degli anni.

7 7 CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale dei beni in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Area Urbana di via Galeazzo Cora (sup. catastale) mq 2.084,00 Area Urbana di via Angiolo Fanfani (sup. catastale) mq 9.177,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene trattasi di aree urbane di terreno edificabile ad uso residenziale (ex area Distilleria Neri) poste in Faenza (RA) in via Martiri del Lavoro, via Galeazzo Cora, e via Angiolo Fanfani. Pertanto alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, della loro destinazione, delle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento, stimati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di procedura fallimentare. Per la valutazione dei beni è stato tenuto conto che le aree sono completamente urbanizzate e che l indice di edificabilità consente una superficie edificabile di circa mc come riportati nella richiesta di permesso di costruire del n : VALORE COMPLESSIVO ,00 (euro tremilioniduecentocinquantamila /00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il

8 8 sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza. Bologna, lì 26 maggio 2015 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO (Geom. Emilio Fusari)