Tribunale di Piacenza

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1 Tribunale di Piacenza Esecuzione immobiliare : N. 231 / 09 Udienza 22 dicembre 2010 Promossa da: Banca Nazionale del Lavoro spa con l avv. Maria Cristina Marzola contro :. Giudice Dott. Gianluigi MORLINI RELAZIONE di PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA 1 e 2 LOTTO Piacenza 04 novembre 2010

2 1 INDICE Incarico, giuramento pag. 3 dichiarazione ex art.567 c.p.c. pag. 3-4 Svolgimento operazioni pag. 4 Relazione di Consulenza Tecnica - Estimativa 1.1) dati catastali, confini pag ) corrispondenza del pignoramento e quota pag ) atto di provenienza, continuità trascrizioni pag. 6 2) ubicazione, descrizione dell immobile,conservazione pag ) stato di possesso del bene pag ) formalità, vincoli e oneri a carico dell acquirente pag ) regime patrimoniale debitore pag. 9 5) formalità, vincoli e oneri non opponibili all acquirente e costi di cancellazione pag ) regolarità edilizia e urbanistica, agibilità, destinazione pag. 11 7) attestato di certificazione energetica pag. 11 8) conformità impianti,certificati e libretti d uso pag. 11 9) lotti e determinazione prezzo di vendita all asta. pag ) regime di tassazione della vendita, bene strumentale pag ) pignoramento di quota, valutazione e divisibilità del bene. pag ) opere da eseguire con urgenza e costo dei lavori pag. 16 allegati e conclusioni pag. 17

3 2 incarico, giuramento il sottoscritto Geom. Gabriele BERNERI residente a Castel San Giovanni in via Manzoni n. 7, libero professionista, iscritto all'albo C.T.U. del Tribunale di Piacenza al n 168, nominato consulente esperto nell esecuzione immobiliare indicata in epigrafe,comparso all'udienza del davanti al Sig. Giudice Esecutore, prestava giuramento e accettava l incarico di rispondere ai quesiti di rito entro 45 gg. dall udienza fissata per il giorno 22 dicembre dichiarazione ex art 567 c.p.c Si evidenzia che : in data con atto notaio Luigi Giancani rep. n , veniva volontariamente ipotecato per garanzia di mutuo a favore di BNL spa con nota di iscrizione del ai nn / 13464, il mapp. 209 del fg. 16 di complessivi ha In data in seguito a tabella di variazione AGEA n l originario mapp fg. 16 di Ha veniva catastalmente frazionato nei mapp. 723 di aree ( vigneto ), mapp. 724 di aree ( ente urbano ) ed attuale mapp. 209 di complessivi ha In data con verbale dell Ufficiale Giudiziario rep. 3577, veniva pignorato a favore di BNL spa con nota di trascrizione del 28 ottobre 2009 ai nn / il mapp. 209 del fg. 16 di complessivi ha (quindi compreso i mapp. 273 e 274 successivamente frazionati).

4 3 Mentre la documentazione notarile prodotta in atti ex art. 567 c.p.c. riguarda solo l attuale mapp. 209 fg. 16 di Ha (per cui si procede alla stima), non risultano invece indicati ( seppur pignorati ) i mapp. 273 e 274 del fg. 16 derivati dal frazionamento dell originale mapp. 209 ( mappali di cui si omette la relazione tecnica - estimativa ). Svolgimento operazioni Lo scrivente: In data eseguiva le visure presso la Conservatoria. In data e eseguiva le visure catastali. In data eseguiva sopralluogo. Nei giorni seguenti, verificati stato e condizione dei luoghi, riesaminati gli atti di causa, esaminati i dati e i documenti in seguito reperiti, il CTE completava la propria relazione di consulenza tecnica estimativa e predisponeva i relativi allegati.

5 4 RELAZIONE di CONSULENZA TECNICA ESTIMATIVA 1.1 ) dati catastali, confini Le unità immobiliari, figurano in capo agli esecutati sig.ri :.. nata a Nibbiano il , per la quota di 1/2 della piena proprietà e nata a Ziano Piacentino , per la quota di 1/2 della piena proprietà e così identificate : Comune di Ziano Piacentino (L848) Catasto Terreni N. fg. Partic. Porz. Qualità Cl. Superficie Deduz. R.D. R.A AA vigneto 1 Ha ,56 110,16 AB seminativo 2 Ha ,20 12, vigneto 1 Ha ,21 0, vigneto 1 Ha ,81 38, vigneto 1 Ha ,14 27, vigneto 2 Ha ,88 6, vigneto 1 Ha ,63 161,82 confini I mapp. 209, 219, 211 e 210 confinano in circondario con i mapp.: 208, 724, 208, strada comunale, 212, 213, strada, 723, strada, 220, 221, 223, 370, 222, 436.

6 I mapp. 179 e 180 confinano in circondario con i mapp. : 171, 172, 173, 175, 192, fosso, strada, ) corrispondenza di pignoramento e quota I dati riportati nella nota di trascrizione del 28 ottobre 2009 nn / 15882, verbale di pignoramento immobiliare dell Ufficiale Giudiziario rep. 3577/2009 a favore della Banca Nazionale del Lavoro spa, corrispondono alla corretta identificazione dei beni sopra descritti, per l intera quota. 1.3 ) atto di provenienza, continuità trascrizioni Le unità immobiliari pervennero agli esecutati, per quanto riguarda : I mapp. 179 e 180, per la quota di 1/2 ciascuno della piena proprietà, per atto di compravendita notaio Tagliaferro Viscardo del n , trascritto a Piacenza il ai nn / 1871, dall Istituto Diocesano Per Il sostentamento Del Clero di Piacenza. I mapp. 209, 210, 211 e 219, per la quota di ½ ciascuno della piena proprietà, in comunione legale, per atto di compravendita notaio Giancani Luigi del n , trascritto a Piacenza il ai nn / 11456, dai sig.ri. A pervenne per successione legittima in morte.. il , trascritta a Piacenza il ai nn / 7140.

7 Appare rispettata la continuità delle trascrizioni ai sensi dell art c.c., nel ventennio antecedente il pignoramento. 6 2 ) Ubicazione, descrizione dell immobile. ubicazione I beni son tutti ubicati a monte e valle di loc. Cà dei Magnani posta ad est della frazione di Vicobarone a Ziano Piacentino. Descrizione I mapp. 209, 210, 211 e 219 ( foto 1-5 )tutti contermini, formano un unico lotto di forma regolare, posti a monte della strada comunale asfaltata, questa confinante in parte in lato sud. Questi risultano interposti fra le abitazioni della periferia di Vicobarone e quelle di Case Magnani e vi si accede da due strade sterrate poste in lato est ed ovest. Detti terreni leggermente pendenti verso nord, sono coltivati a vigneto D.O.C. principalmente di qualità bonarda e barbera e risultano di buona fertilità. L impianto risale a circa 10 anni fa, quindi il vigneto risulta in piena produzione e di buon impianto, comodo al lavoro, di buona produzione ed attualmente ben governato.

8 I mapp. 179 e 180 ( foto 6-11 )contermini, formano un unico corpo di forma trapezoidale, posto a valle dell abitato di Case Magnani, si raggiunge con una strada sterrata confinante su tutto il lato nord; si evidenzia che tali mappali 7 in angolo sud est sono marginalmente ( circa 200 mq.) interessati da una zona di dissesto attivo (art. 85 ) di PRG. Detti terreni, leggermente pendenti verso est, sono coltivati a vigneto D.O.C. principalmente di ortrugo e malvasia e risultano di buona fertilità. L impianto risale principalmente a circa tre/quattro anni fa e quindi si trova ad inizio ciclo produttivo, di buon impianto, comodo al lavoro di buona produzione ed attualmente ben governato. 3) stato di possesso del bene Dai risultati del sopralluogo e dalle testimonianze assunte dal CTE, i terreni risultano tutti coltivati direttamente dagli esecutati e dai figli. 4.1) formalità, vincoli e oneri a carico dell acquirente. onorario notarile e tributi relativi all atto notarile di aggiudicazione del bene. onorario notarile per la cancellazione delle formalità di cui al successivo punto 5 ) e presuntivamente indicate in

9 n. 3 formalità x 50,00 / cad. = 150,00 ( mentre i tributi di cancellazione rimangono a carico della procedura ) nota trascrizione del 10 maggio 1988 ai nn / Atto unilaterale d obbligo edilizio relativo ai mapp. 179 e 180 fg. 12 a favore comune di Ziano Piacentino per atto notaio V. Tagliaferro. rep del nota trascrizione del nn / 2641 Vincolo di destinazione fg. 16 mapp. 209 di ha per concessione edilizia n. 79/01 comune di Ziano Piacentino per atto notaio Giancani L. rep vincoli urbanistici v. punto 6). 4.2) regime patrimoniale del debitore Il sig.ri.. nata a Nibbiano il ,.. nata a Ziano Piacentino il , C.F. risultano in comunione dei beni, in quanto non risulta nessuna annotazione sul loro estratto di matrimonio ( all. M ). 5) formalità, vincoli e oneri non opponibili all acquirente.

10 Cancellazione delle seguenti formalità a carico dei beni pignorati e le relative imposte di cancellazione : 9 nota iscrizione del 22 febbraio 1996 ai nn. 233 / 2225 ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo della Banca Nazionale del Lavoro spa, atto notaio Giancani L. rep. n del , per l intera quota dei mapp. 179 e 180 fg.12. TRIBUTI DI CANCELLAZIONE PRESUNTI 35,00 nota iscrizione del 25 ottobre 2002 ai nn / ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo della Banca Nazionale del Lavoro spa, atto notaio Giancani L. rep. n del , per l intera quota di tutti i beni pignorati. TRIBUTI DI CANCELLAZIONE PRESUNTI 35,00 nota trascrizione del 28 ottobre 2009 nn / verbale di pignoramento immobili dell Ufficiale Giudiziario rep del a favore Banca Nazionale del Lavoro spa, per l intera quota di tutti i beni pignorati. TRIBUTI DI CANCELLAZIONE PRESUNTI 262,00

11 10 6 ) regolarità edilizia e urbanistica, agibilità, destinazione. Si riporta elettronicamente il certificato di destinazione urbanistica (all. I).

12 7 ) attestato di certificazione energetica No 8 ) conformità impianti, certificati, libretti d uso. No 11 9) lotti e determinazione del prezzo di vendita all asta.

13 Il CTE ritiene possibile tecnicamente e conveniente economicamente, formare due distinti lotti, al fine di agevolare le vendite. Per determinare il più probabile prezzo di vendita, il criterio di stima adottato è quello sintetico comparativo ( per valore unitario a mq. di superficie agricola catastale ) con altri beni di analoghe caratteristiche recentemente venduti in loco nel libero mercato, dedotti o aggiunti eventuali valori per peculiari caratteristiche dell immobile. Il CTE per comparazione, si è riferito a recenti pubblicazioni di agenzie immobiliari locali riportanti la vendita di beni immobili per analoghe caratteristiche e per raffronto con la delibera della Commissione Provinciale per l indicazione dei valori fondiari medi, anno 2010 ( all. L ). Considerato che trattasi di vendita all asta di natura esecutiva e non contrattuale, quindi non opera la garanzia per vizi della cosa di cui all art.1490 c.c., lo scrivente ritiene equo un abbattimento forfettario del 10 % del prezzo stimato in una libera contrattazione Lotto

14 Il lotto n. 1 è costituito dai mapp. 209, 210, 211 e 219 per complessivi mq di terreno agricolo destinato a vigneto. Si evidenzia che il valore agricolo medio fondiario, indicato dalla commissione provinciale per la regione agraria n. 3 ( colline del Trebbia e del Tidone ) per il vigneto D.O.C., nell anno 2010 è pari a / ha ,00 ( all. L ). analoghe caratteristiche influenti sul prezzo di mercato ubicazione nel comune di Ziano Piacentino. forma ed entità dei terreni. fertilità e giacitura. accesso. tipo e anno di impianto. qualità della vigneto D.O.C. Sulla scorta di quanto premesso, il CTE determina il più probabile prezzo di mercato attuale, per valore unitario di superficie agricola in : ,00 Euro / Ha valore comparativo di mercato Superficie agricola mq x 3,90 /mq.= Euro ,90 peculiari caratteristiche influenti sul prezzo di vendita Le peculiari caratteristiche influenti in modo positivo sul prezzo di vendita del presente terreno sono : 13

15 che confina in parte con la strada comunale asfaltata, gode di un ottima vista panoramica ed è interclusa fra abitazioni esistenti, quindi gode di una discreta futura possibilità edificatoria. Tali positive peculiarità vengono valutate dallo scrivente in / mq E complessivamente ( mq x 2.00 ) in EURO ,00. Per un complessivo valore di mercato stimato in EURO ,90 Abbattimento forfettario del 10 % per vendita di natura esecutiva Valore stimato ,90 x 0.90 = EURO ,11 Per tutto quanto sopra esposto il CTE, ritiene di determinare il prezzo attuale di vendita all asta degli immobili mapp. 209, 210, 211, 219 fg. 16, in EURO ,11 ( centoquarantunomiladuecentosessantadue / 11 ) 2 Lotto Il lotto n. 2 è costituito dai mapp. 179 e 180 del fg. 12, terreno agricolo a vigneto di mq Si evidenzia che il valore agricolo medio fondiario, indicato dalla commissione provinciale per la regione agraria n. 3 ( colline del Trebbia e del Tidone ) per il vigneto D.O.C., nell anno 2010 è pari a / ha ,00 ( all. L ). 14

16 analoghe caratteristiche influenti sul prezzo di mercato ubicazione nel comune di Ziano Piacentino. forma ed entità dei terreni. fertilità e giacitura. accesso. tipo e anno di impianto. qualità della vigneto D.O.C. Sulla scorta di quanto premesso, il CTE, determina il più probabile prezzo di mercato, attuale, per valore unitario di superficie agricola, in : ,00 Euro / Ha valore comparativo di mercato Superficie agricola mq x /mq 4,10.= Euro ,00 peculiari caratteristiche influenti sul prezzo di vendita Riduzione forfettaria, per marginale interessamento ( circa 200 mq. ) in zona di dissesto attivo = EURO 1.261,00 Per un complessivo valore di mercato stimato in EURO ,00 Abbattimento forfettario del 10% per vendita di natura esecutiva Valore stimato ,00 x 0.90 = EURO ,90 Per tutto quanto sopra esposto il CTE, ritiene di determinare il prezzo attuale di vendita all asta degli immobili mapp. 179 e 180 fg. 16, in EURO ,90 ( ottantanovemilatrecentotrentaquattro / 90 ). 15

17 10) regime di tassazione della vendita,bene strumentale. L immobile pignorato non comporta il pagamento dell IVA, essendo un terreno intestato a privati. 11) pignoramento di quota, valutazione e divisibilità del bene. Il pignoramento riguarda l intera quota dei beni. 12) opere da eseguire con urgenza e costo dei lavori Nessun lavoro urgente. 16

18 * allegati e conclusioni A reperto fotografico 1 lotto (5) B visure catastali fg. 16 mapp. 209, 210, 211 e 219 C estratto mappa catastale fg. 16 mapp. 209, 210, 211 e 219 D visure catastali fg. 16 mapp. 723 e 724 E visure formalità F reperto fotografico 2 lotto (6) G visure catastali fg. 12 mapp. 179 e 180 H estratto mappa catastale fg. 12 mapp. 179 e 180 I certificato destinazione urbanistica L delibera commissione provinciale valori agricoli medi anno 2010 M estratto atti di matrimonio esecutati N avviso inizio sopralluogo alle parti O n. 2 CD-R perizia word pdf e fotografie P n. 2 ricevute raccomandate perizia alle parti Qualora le parti lo ritengano opportuno, possono far pervenire al sottoscritto CTE eventuali note alla presente relazione, entro il 15 giorno antecedente l udienza del 22 dicembre Il C.T.E. ritiene, con la presente relazione, composta da n 17 pagine compresa questa e da n 14 allegati, di aver evaso l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Signor Giudice per qualsiasi richiesta o chiarimento. La presente relazione è depositata in cancelleria unitamente agli allegati e al fascicolo di parte ed in copia, inviata alle parti per raccomandata. Piacenza 04 novembre 2010 il C.T.E.

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