CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

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1 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 1 DI 20 Ill.mo Sig. GIUDICE DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Dr.ssa G. Pacifico TRIBUNALE di SALERNO Sez. distaccata di Eboli CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Nella procedura esecutiva immobiliare tra: Banca di Credito Cooperativo di BUCCINO [C.F ]-procedente- contro Sig.ra omissis [C.F. ] -esecutata- Il tecnico incaricato Ing. Biagio Frasca (R.G.E. 49/08)

2 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 2 DI 20 INDICE 1. Premessa; 2. Immobili pignorati e quesiti formulati; 3. Svolgimento delle azioni di peritali; 4. Descrizione degli immobili; 5. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato: Quesito 1; Quesito 2; Quesito 3; Quesito 4; Quesito Quesito 6; Quesito 7; Quesito 8; Quesito 9; Quesito 10; Quesito 11; Quesito 12; Quesito 13; 6. Elenco Allegati.

3 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 3 DI Premessa L'Ill.mo Sig. G. E. del Tribunale di Salerno sezione distaccata di Eboli, dott.ssa G. Pacifico, con decreto del 20/01/2009 ha nominato, quale esperto, il sottoscritto ing. Biagio Frasca, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n.3305 ed iscritto all Albo dei CTU del Tribunale di Salerno; con studio tecnico in Bellizzi (SA) alla via F. Gioia, 18. L incarico conferitomi consiste nella stima dei beni pignorati nel procedimento esecutivo immobiliare n. 49/08 RGE promosso dalla Banca di Credito Cooperativo di Buccino a danno della sig.ra omissis [c.f. ]. 2. Immobili pignorati e quesiti formulati La Banca di Credito Cooperativo di Buccino, rappresentata e difesa dall avv. Angelo Tuozzo, con sede legale in Piazza Mercato in Buccino (SA) iscriveva a ruolo il procedimento esecutivo immobiliare n 49/08 R.G.E., in danno della sig.ra omissis nata a omissis, residente in omissis, a seguito di pignoramento immobiliare. Gli immobili oggetto del pignoramento sono localizzati nel comune di Buccino è sono: foglio p.lla categoria Consistenza mq Rendita Reddito Dominicale Reddito Agrario /2 C\2 41, Semin. arborato seminativo 791, seminativo 959, seminativo 921, seminativo bosco ceduo pascolo

4 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 4 DI seminativo pascolo ed ai sensi dell art. l736 bis disp. att. c.p.c., il G. E. mi affidava i seguenti quesiti: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; 2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo d'acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti) 3) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 4) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; e) se i dati

5 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 5 DI 20 indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L 28 febbraio 1985, n.47 (e successive modifiche); 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo all'identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale; 9) dica, qualora l'immobile sia stato pignorato solo prò quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c.. dall'art.846 c.c. e dalla L 3 giugno 1940, n.1078;

6 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 6 DI 20 10) accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 del D.L 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 12) indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 13) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Il G. E. disponeva, inoltre, che l'esperto:

7 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 7 DI 20 a) restituisca i risultati delle indagini svolte in apposita relazione redatta fornendo compiuta, schematica e distinta risposta (anche negativa) ai singoli quesiti; b) invii, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata per l'emissione dell'ordinanza di vendita ai sensi dell'articolo 569 c.p.c. assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso si lui note di osservazione al proprio elaborato; e) intervenga all'udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l'emissione dell'ordinanza di vendita al fine di rendere eventuali chiarimenti in ordine al proprio incarico; d) depositi, almeno dieci giorni prima dell'udienza fissata ex art.569 c.p.c. per l'emissione dell'ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale, completo di tutti gli allegati, sia in forma cartacea, sia in forma elettronica su apposito cd rom redatto con programmi compatibili con Microsoft Word; e) alleghi alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell'intero compendio pignorato estraendo immagini di tutti gli ambienti (terrazzi, giardini, accessori, parti comuni ed eventuali pertinenze compresi); f) alleghi alla relazione la planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia del permesso di costruire, della concessione o della licenza edilizia e degli eventuali atti di sanatoria, copia del contratto di locazione o del titolo legittimante la detenzione e del verbale d'accesso contenente il sommario resoconto delle operazioni svolte e le dichiarazioni rese dall'occupante, nonché tutta la documentazione ritenuta di necessario supporto alla vendita; g) segnali tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell'esecuzione) ogni ostacolo all'accesso; h) provveda a redigere, su apposito foglio a parte ed in triplice copia, adeguata e dettagliata descrizione del bene contenente gli elementi di cui al precedente punto 1, nonché la compiuta indicazione dei dati catastali per la successiva allegazione all'ordinanza di vendita ed al decreto di trasferimento; e fissava l udienza del alle ore 10,00 per la determinazione delle modalità di vendita. 3. Svolgimento delle operazioni di consulenza All udienza del 03/6/2009 prestavo giuramento e ritiravo copia del fascicolo per esaminare gli atti in esso contenuti; di seguito mi recavo presso l U.T.E. per verificare i dati relativi agli immobili oggetto del pignoramento ed ancora procedevo alle comunicazione alle parti della data di accesso ai luoghi oggetto di stima. Le comunicazioni sono state effettuate a mezzo lettera A\R alle parti; successivamente vista la richiesta, prontamente accolta, da parte dell avv. Tuozzo, a differire l accesso, ho effettuato una

8 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 8 DI 20 seconda comunicazione, a mezzo lettera A\R per la parte esecutata e a mezzo fax per la parte procedente, per la volta successiva (All. 7). Di seguito, sinteticamente elenco le azioni propredeutiche alla stesura della presente relazione: mi sono recato presso l Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare competente - per verificare la esistenza di eventuali vincoli, annotazioni e/o trascrizioni e ritirare la dovuta documentazione; ho indagato presso l Ufficio dell Agenzia delle Entrate di Eboli, alla ricerca di eventuali contratti esistenti e registrati prima del pignoramento; mi sono recato presso gli U.T.C. di Buccino, per due volte, al fine di ritirare, il certificato di destinazione urbanistica dei terreni la prima volta, la Concessione Edilizia del manufatto esistente sulla particella 580 la volta successiva (visto che la concessione in parola era datata è stato necessario effettuare ricerche in archivio); ho comunicato alla Banca di Credito e alla sig.ra Scalcione, a mezzo lettera A.R., (due volte) il giorno e l ora dell accesso ai beni pignorati per verificare lo stato dei luoghi avvenuto regolarmente il 30 luglio u.s.; ho effettuato l indagine presso le agenzie immobiliari della zona e presso mediatori al fine di estrarre un probabile valore di mercato; ho redatto e spedito la relazione alle parti nei tempi e nei modi stabiliti, così come dettato dall Onorevole Giudice. Fin qui sinteticamente i fatti. 4. Descrizione dei beni pignorati Gli immobili pignorati sono costituiti da terreni ed un deposito agricolo e risultano ubicati nell agro del comune di Buccino (SA) e precisamente, per la maggior parte, nella località detta Coputa e solo due particelle nella località detta Bisciglito. I beni sono riportati in NCEU del comune di Buccino; al foglio 10 sono registrate le particelle: 580 sub 2, 579, 102, 103, 105, 106, 435 e 438 (località Coputa); mentre al foglio 11 sono registrate le p.lle 172 e 173 (località Bisciglito). Descrizione puntuale delle particelle:

9 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 9 DI 20 p.lla 580 sub 2 - nella p.lla in parola è stato realizzato un fabbricato rurale autorizzato con C.E. n 219 del 31/8/1989 rilasciata alla sig.ra omissis. Il manufatto è a pianta rettangolare con struttura portante realizzata in calcestruzzo mentre le pareti perimetrali sono realizzate in laterizi alveolati, la costruzione è dotata di intonaco civile sia esterno che interno, la copertura è a due falde con tegole marsigliesi, ed inoltre sono stati realizzati sottoservizi per la raccolta delle acque meteoriche. Alla concessione era associato anche un contributo (ex L. 219/81 e ex L. 80/84) di ,4; il manufatto è stato regolarmente eseguito e lo stato finale è stato certificato dal tecnico incaricato. A pochi metri di distanza dal fabbricato è presente un pozzo per l irrigazione. Nel PUC la particella è classificata E1 AGRICOLA. Confina con strada della Coputa oltre che con la p.lla 579 ancora di proprietà dell esecutata ed aggredita dal presente procedimento esecutivo. Entrambe le particelle sono recintate con rete metallica sostenuta da pali in castagno ed hanno accesso dalla strada comunale della Coputa attraverso un cancello in ferro di ottima fattura. p.lla 579 è leggermente in pendenza verso nord, confina con la già descritta particella n Alla data del sopralluogo il terreno era coltivato e dall analisi dei luoghi risultava di recente irrigato utilizzando l acqua del pozzo esistente nella vicina p.lla 580. Nel PUC essa è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis con omissis e con strada della Coputa. p.lle 102 e sono contigue e pianeggianti con leggera pendenza verso ovest; alla data del sopralluogo risultavano coltivate a graminacee e fresate di recente, sono accessibili da mezzi agricoli. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis, con omissis e con p.lla 438 dell esecutata (rientrante nel presente procedimento esecutivo). p.lle, 105 e sono particelle confinanti tra loro e pianeggianti con leggera pendenza verso ovest; alla data del sopralluogo risultavano coltivate a graminacee e fresate di recente, sono accessibili da mezzi agricoli, come le precedenti p.lle 102 e 103, poco distanti. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis,

10 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 10 DI 20, omissis e, limitatamente alla n. 106, con strada della Coputa, da cui ha accesso. p.lle 435 e 438 sono particelle confinanti con leggera pendenza verso nord, ricoperte di alberi di cerro dall età superiore ai venti anni. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis e con le p.lle 102 e 103 dell esecutata (aggredite dal presente procedimento). p.lla 172 è pianeggiante, coltivata di recente a graminacee; quasi al centro del fondo è presente un pozzo di antica realizzazione ed alla data del sopralluogo vi era presenza di acqua; confina con la p.lla 173 ed ha accesso alla strada comunale. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis e con la p.lla 173 dell esecutata. p.lla 173 è in leggera pendenza verso nord, è ricoperta di alberi di cerro dall età superiore ai venti anni. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis con strada comunale detta Palmonte e con la già descritta p.lla n. 172 di proprietà dell esecutata. Per una più ampia e completa visione si rimanda alla documentazione fotografica, ai mappali, alle visure e alle foto aeree allegate (All.1), (All.2) (All.4). 5. Risposte ai quesiti contenuti nel mandato 5.1 verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; Documentazione presente negli allegati con la identificazione (All.3). omissis

11 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 11 DI predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca copia del titolo d'acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultante dalla documentazione in atti); Dalla ricerca effettuata presso l Ufficio Provinciale di Salerno Servizio di Pubblicità Immobiliare sono risultate le seguenti formalità: trascrizione contro del 06/8/2008 Registro Particolare Registro Generale (All.3); il Certificato di Destinazione Urbanistica del comune di Buccino attribuisce le p.lle 580/2, 579, 102, 103,105, 106, 435, 438, interessate dal procedimento esecutivo n. 49/2008, alla zona omogenea E1 Agricola (aree boschive, pascolive e incolte) con vincoli P1: pericolosità idrologica bassa e R2: rischio frana R2-Medio (31-60); mentre le p.lle 172 e173 appartengono alla zona omogenea E2 Agricola (seminative e a frutteto) con vincoli P0: pericolosità idrologica irrilevante e R1: rischio frana R1- Moderato (0-30). (All.4); 5.3 descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); I beni oggetto della presente relazione, come già detto, sono ubicate nell agro del comune di Buccino e sono al: foglio 10:

12 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 12 DI 20 la p.lla 580 sub 2 dove è presente un fabbricato rurale autorizzato con C.E. n 219 del 31/8/1989. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con strada della Coputa e con la p.lla 579 di proprietà dell esecutata. Categoria C\2, classe 3, superficie 41 mq, rendita la p.lla 579 è leggermente in pendenza verso nord, confina con la particella 580 da cui accede alla strada comunale detta della Coputa; entrambe le particelle sono dotate di una unica recinzione realizzata con rete metallica sostenuta da pali di castagno. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis oltre che con omissis. Qualità Seminativo Arborato, Superficie 3878 mq, reddito dominicale reddito agrario le p.lle 102 e 103 sono particelle confinanti, pianeggianti con leggera pendenza verso ovest. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis, omissis e con p.lla 438 dell esecutata. - P.lla 102: Qualità seminativo, Superficie 791 mq, reddito dominicale 2.04, reddito agrario P.lla 103: qualità seminativo, Superficie 959 mq, reddito dominicale 2.48 reddito agrario le p.lle, 105 e 106 sono particelle contigue, pianeggianti con leggera pendenza verso ovest, alla data del sopralluogo risultavano coltivate a graminacee e fresate di recente, sono accessibili da mezzi agricoli, analogamente alle precedenti p.lle 102 e 103, poste nelle vicinanze. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis e con strada della Coputa. P.lla 105: Qualità seminativo, Superficie 921 mq, reddito dominicale 2.38, reddito agrario P.lla 106: qualità seminativo, Superficie 426 mq, reddito dominicale 1.10 reddito agrario le p.lle 435 e 438 sono particelle contigue, in leggera pendenza verso nord, ricoperte di alberi di cerro dall età superiore ai venti anni. Nel PUC sono classificate E1 AGRICOLA. Confinano con omissis e con p.lle dell esecutata. P.lla 435: Qualità bosco ceduo, Superficie 3480 mq, reddito dominicale 1.62, reddito agrario P.lla 438: qualità pascolo, Superficie 4740 mq, reddito dominicale 4.65 reddito agrario 3.67.

13 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 13 DI 20 foglio 11: la p.lla 172 è pianeggiante, coltivata di recente a graminacee e quasi al centro del terreno esiste un pozzo di antica fattura in cui alla data del sopralluogo, vi era presenza di acqua confina con la p.lle 173 ed ha accesso alla strada comunale. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis e con p.lla dell esecutata. Qualità seminativo, Superficie 3270 mq, reddito dominicale reddito agrario la p.lla 173 in leggera pendenza verso nord, è ricoperta di alberi di cerro dall età superiore ai venti anni. Nel PUC è classificata E1 AGRICOLA. Confina con omissis con strada comunale e con p.lla dell esecutata. Qualità pascolo, Superficie 2949 mq, reddito dominicale 1.22 reddito agrario accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene; e) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Non si rilevano situazioni di indeterminazione o di ambiguità nell identificazione dei beni pignorati. 5.5 proceda, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Adempimenti non necessari.

14 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 14 DI indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; In relazione alla destinazione urbanistica degli immobili si precisa che esse sono classificati nel PUC del comune di Buccino come segue: p.lle 580 sub 2, 579, 102, 103, 105, 106, 435 e 438 ricadono in zona omogenea E1 AGRICOLA (aree boschive, pascolive e incolte) con i seguenti vincoli - P1 pericolosità idrogeologica bassa; R2 Rischio frana R2 Medio; p.lle 172 e 173 ricadono in zona omogenea E2 AGRICOLA (seminative e a frutteto) con i seguenti vincoli - P0 pericolosità idrogeologica irrilevante; R1 Rischio frana R1 Moderato; (All.4) 5.7 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L 28 febbraio 1985, n.47 (e successive modifiche); Nella p.lla 580 è presente una costruzione la quale funge da deposito agricolo; è stata autorizzata con concessione edilizia n. 219 del 1989 (prat. N. 360/D/1055) rilasciata a omissis la quale ha beneficiato di un contributo, ex L 219/81 e della L. R. n 20/2002, della somma di ,19, i lavori sono stati ultimati in data 02/04/1992. (All.5 - certificato dello stato finale e regolare esecuzione a firma del direttore dei lavori dell arch. Chiariello; All.6 -Planimetria). 5.8 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo all'identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale;

15 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 15 DI 20 Vista la consistenza dei beni, la loro vicinanza e subordinarietà, non si ritiene necessario costituire più lotti. 5.9 dica, qualora l'immobile sia stato pignorato solo prò quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c.. dall'art.846 c.c. e dalla L 3 giugno 1940, n.1078; Il pignoramento è stato posto su tutte le particelle identificate accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 del D.L 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Presso gli uffici competenti non risultano contratti di nessuna natura sui beni oggetto della presente relazione ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non applicabile vista la natura degli immobili

16 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 16 DI indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell'acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Non risultano esserci ulteriori vincoli sui beni pignorati se non quelli già dichiarati ai punti precedenti e riportati nel Certificato di Destinazione Urbanistico che di seguito espongo: p.lle 580 sub 2, 579, 102, 103, 105, 106, 435 e 438 ricadono in zona omogenea E1 AGRICOLA (aree boschive, pascolive e incolte) con i seguenti vincoli - P1 pericolosità idrogeologica bassa; R2 Rischio frana R2 Medio; p.lle 172 e 173 ricadono in zona omogenea E2 AGRICOLA (seminative e a frutteto) con i seguenti vincoli - P0 pericolosità idrogeologica irrilevante; R1 Rischio frana R1 Moderato; (All.4) 5.13 determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà).

17 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 17 DI 20 Lo scopo della stima in generale è quello di individuare il più probabile valore di mercato, con riferimento allo stato attuale, dell immobile in oggetto. Per raggiungere tale obiettivo è necessario analizzare i dati caratterizzanti il mercato dei beni aventi similari caratteristiche ed ubicati nelle vicinanze degli stessi. Nel caso specifico la valutazione verrà, quindi, effettuata con il giudizio di stima per comparazione, in riferimento al valore commerciale del singolo bene. Sulla base di un certo numero di dati storici, ossia i prezzi effettivamente offerti in operazioni di compravendita relative a beni analoghi, si inserirà il nostro bene da stimare. Il ricorso a tale procedimento presuppone la preventiva definizione di un parametro unitario di comparazione che, nel caso specifico si può ragionevolmente individuare nel metro quadrato di superficie per la maggior parte dei beni costituenti il lotto e a corpo per un solo bene. Per il criterio di stima dei beni oggetto del procedimento esecutivo n. 49/08 ho proceduto nel modo seguente vista la natura dei beni pignorati, non strettamente omogenei e quindi da poter permettere l utilizzo di un solo valore per la valutazione, ho proceduto a realizzare dei gruppi strettamente omogenei di beni, ossia: Gruppo 1 costituito dalla sola p.lla 580 del foglio 10, la quale è la sola ad avere una costruzione; Gruppo 2 costituito dalle p.lle 102, 103, 105, 106, 172 e 579 le quali hanno la caratteristica omogenea di avere la vocazione strettamente agricola, risultano adatte alla coltivazione sia di ortaggi, vista la presenza di pozzi per l irrigazione, che di graminacee e similari, possono essere lavorati comodamente da mezzi agricoli presentano un facile collegamento con strade comunali; Gruppo 3 costituito dalle p.lle 435, 438 e 173 le quali sono omogenee tra loro in quanto sono costituiti da boschi cedui con alberi di cerro con età superiore ai venti anni. La particella 580 appartenente al Gruppo 1 è la sola ad essere valutata a corpo e non a misura per vari motivi. Prima di tutto è l unica particella in cui è presente una costruzione per la quale la proprietà ha usufruito di un contributo di ricostruzione (vedi punti precedenti), e poi si presenta adiacente alla strada e fornita di un pozzo per l irrigazione. Pertanto risulta ragionevole attribuire a tale bene il valore di ,50 (trentaquattomilaseicentottantatre\cinquanta Euro).

18 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 18 DI 20 Per i restanti beni è stato adottato il metodo di valutazione a mq, e specificatamente per i beni appartenenti al Gruppo 2 i quali, come già detto, hanno vocazione strettamente agricola, sono pianeggianti e vicini tra loro e alle strade comunali, è ragionevole attribuire a tali beni il valore di \mq 5,00 (cinque Euro\mq). Per i beni appartenenti al Gruppo 3, omogenei tra loro e ricoperti da bosco ceduo il cui materiale legnoso è cerro di età superiore ai venti anni, pronto per il taglio, è ragionevole attribuire il valore \mq 3,50 (tre virgola cinque Euro\mq). La tabella seguente sintetizza il valore delle singole particelle così come raggruppate: p.lle consistenza mq /mq valore A) classe 1 580/2 41, ,50 B) classe ,00 5, , ,00 5, , ,00 5, , ,00 5, , ,00 5, , ,00 5, ,00 C) classe ,00 3, , ,00 3, , ,00 3, ,50 TOTALE ,00 Considerato il fatto che tra loro i suddetti beni hanno una subordinazione derivante o dalla presenza di pozzi per l irrigazione o dalla possibilità di poter accedere facilmente alle strade carrabili o dal fatto che sono chiuse da una unica recinzione non si ritiene opportuno realizzare più lotti di vendita. Il valore globale dei beni rientranti nel procedimento esecutivo n. 49/08 così come stimati a corpo e a misura ammonta ad ,00 (centoventicinquemila Euro)

19 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 19 DI 20 Tanto dovevo in adempimento all'incarico conferitomi. Resto a disposizione per eventuali chiarimenti. Bellizzi li settembre 2009 IL C.T.U. dott. ing. Biagio Frasca

20 BIAGIO FRASCA - INGEGNERE PAGINA 20 DI Elenco Allegati Ritenendo esaurito il mandato ricevuto, il sottoscritto rassegna la presente relazione alla quale allega: 1. Documentazione fotografica dei beni; 2. Visura catastale, mappali, foto aeree; 3. Certificazione ispezione ipotecaria 4. Certificato di destinazione urbanistica; 5. Concessione edilizia e relazione stato finale a firma dell arch. Chiariello; 6. Planimetria dell immobile ; 7. Comunicazioni alle parti.