TRIBUNALE DI SALERNO - SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI

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1 TRIBUNALE DI SALERNO - SEZIONE DISTACCATA DI EBOLI PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N.56/2008 R.G.E. PROMOSSA DA MILIORBANCA SPA NEI CONFRONTI DI G.E.: Dott.ssa Giovanna Pacifico Ill.mo G.E. Dott.ssa Giovanna Pacifico, in espletamento dell incarico di C.T.U. conferito dalla S.V. nel giudizio in oggetto, la sottoscritta Arch. Lucrezia Gagliardi, con studio in Salerno, Via Bastioni n.15, rassegna la presente: RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1 PREMESSA La sottoscritta Arch. Lucrezia Gagliardi, iscritta all ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n.2368, è stata nominata consulente tecnico d ufficio nell udienza del 27/5/2009, nella procedura esecutiva N.56/2008 R.G.E, ed in tale sede ha accettato l incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui l art.576, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o idonei; 1

2 2) predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni); acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultasse dalla documentazione in atti); 3) descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi in parti comuni; 4) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati identificati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati identificati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 5) proceda, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 6) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 7) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanabile o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt.46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47 (e successive modifiche); 2

3 8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice esecutivo) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio Tecnico Erariale; 9) dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda in caso alla stima dell intero esprimendo compiutamente il criterio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dll art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078; 10) accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziato se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 11) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale 12) indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 3

4 13) determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge, aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. 2 QUADRO DELLE ATTIVITA SVOLTE Al fine dell espletamento dell incarico sono state condotte le seguenti attività: - studio del fascicolo; - convocazione delle parti per l inizio delle operazioni peritali; - inizio ed esecuzione delle operazioni peritali; - rilievo fotografico; - rilievo metrico; - accessi presso i seguenti uffici pubblici e privati: Catasto Fabbricati di Salerno; Agenzia delle Entrate di Eboli; Ufficio Urbanistico Comune di Campagna; Tribunale di Eboli; Studio del notaio Stefano Campanella in Eboli; Agenzia del Territorio Salerno - Conservatoria dei Registri Immobiliari; - analisi e valutazione tecniche conseguenti la verifica delle questioni sollevate; - stesura, collocazione e riproduzione della relazione di consulenza e dei relativi allegati. 3 OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno 3/07/2009, alle ore 10:30 (come da avviso in raccomandata A.R. inviata alle parti del 16/06/2009), nel Comune di Campagna - Località Sant Angelo, presso l immobile di proprietà dei debitori esecutati Sig. 4

5 Il primo accesso è avvenuto in presenza della Sig.ra giunta sul posto dopo essere stata contattata telefonicamente dai figli. Ivi giunta, ho eseguito un rilievo fotografico dell esterno dell immobile ed ho acquisito le dichiarazioni della Sig.ra Le attività peritali sono terminate alle ore 11:45. Il secondo sopralluogo è avvenuto il giorno 14/07/2009, in presenza del Sig., e del Geometra Enrico Zinno (nominato ausiliario dalla sottoscritta) e della scrivente CTU. Dopo una prima ricognizione dell abitazione, ho eseguito un rilievo metrico ed ho verificato la corrispondenza dello stato dei luoghi con le planimetrie catastali, oltre ad un rilievo fotografico dei vani dell abitazione. L immobile viene identificato in Località Sant Angelo, nel Comune di Campagna, ed è composto da due piccoli edifici al piano terra, collegati tra di loro da una struttura ancora allo stato grezzo, di natura abusiva. Avendo acquisito tutti gli elementi per poter rispondere ai quesiti, ho chiuso il verbale alle ore 11:15. Successivamente mi sono recata presso i seguenti uffici pubblici e privati: a) Catasto Fabbricati di Salerno; b) Agenzia delle Entrate di Eboli; c) Ufficio Urbanistico Comune di Campagna; d) Tribunale di Eboli; e) Studio del notaio Stefano Campanella in Eboli; g) Agenzia del Territorio di Salerno - Conservatoria dei Registri immobiliari. In data , la sottoscritta ha chiesto all Ill. Giudice dell Esecuzione una proroga del termine assegnato per il deposito della CTU in quanto, a causa della carenza di personale dovuta alle ferie estive, non è stato possibile reperire tutta la necessaria documentazione utile ad espletare l incarico nei tempi prestabiliti (All.A). 4 RISPOSTA AI QUESITI In relazione ai sopralluoghi effettuati ed alla disamina della documentazione acquisita, le risposte ai questi posti sono le seguenti: Risposta al quesito 1 il primo quesito formulato è il seguente: verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui l art.576, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle 5

6 visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o idonei. La documentazione di cui all art.576, 2 comma c.p.c., risulta completa e presente in atti. risposta al quesito 2 il secondo quesito formulato è il seguente: predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni); acquisisca copia del titolo d acquisto in favore del debitore oppure del suo dante causa, ove il debitore abbia acquistato il bene iure hereditatis (se non risultasse dalla documentazione in atti) ; Sui beni censiti esistono le seguenti iscrizioni-trascrizioni immobiliari: Iscrizione di ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario, del 3/07/2003 Conservatoria dei RR.II. di Salerno n. 2706/3295 (all. B).; trascrizione del 22/09/2008 n /36628 Conservatoria dei RR.II. di Salerno relativa al verbale di pignoramento immobiliare (all.b).; l immobile è stato acquistato dal sig. e con atto di compravendita redatto dal notaio Stefano Campanella in data (rep.n racc. n 2861), trascritto all Agenzia del Territorio di Salerno ai nn. 6678/11113 del (all.c). risposta al quesito 3 il terzo quesito formulato è il seguente: descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi in parti comuni. 6

7 L immobile oggetto del procedimento di esecuzione è composto da due lotti, così formati: il primo, da un'unica stanza/ambiente in cui è ubicata la cucina; il secondo, è invece composto da due stanze, con annesso bagno, entrambe in pessimo stato di manutenzione. La parte antistante i predetti lotti è lastricata, mentre quella posteriore risulta circondata da un terreno agricolo coltivato a uliveto: si precisa che dal sopralluogo effettuato si evince la presenza sul terreno di una struttura abusiva, che funge da collegamento ai due fabbricati. I beni staggiti sono ubicati in Campagna, Località Sant Angelo, e sono di proprietà - per la quota di ½ ciascuno - dei Sig.ri Essi confinano con strada vicinale su due lati, mentre gli altri lati sono adiacenti a terreni coltivati anch essi a uliveto, di proprietà del Sig. e (o aventi causa, salvo altri). Di seguito si riportano i dati catastali, desunti dalla visura per soggetto, su richiesta della scrivente all Agenzia del Territorio di Salerno in data (e successivamente il (all.d)), confrontati con la relazione notarile rilasciata in data , acclusa negli atti del procedimento: Unità immobiliare sita nel comune di Campagna (COD. B492) Prov. Salerno- Catasto Fabbricati Dati identificativi Dati di classamento Informazioni Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo A/4 1 1 vani E 42,19 Località Sant Angelo Campagna piano T Unità immobiliare sita nel comune di Campagna (COD. B492) Prov. Salerno- Catasto Fabbricati Dati identificativi Dati di classamento Informazioni Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo A/ vani E 147,78 Località Sant Angelo Campagna piano T Unità immobiliare sita nel comune di Campagna (COD. B492) Prov. Salerno- Catasto Terreni 7

8 Dati identificativi Dati di classamento Informazioni Foglio Mappale Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo uliveto ca R.D R.A Località Sant Angelo Campagna I dati riportati nella certificazione notarile acclusa nell atto di pignoramento coincidono con quelli sopra indicati. I beni sono pervenuti ai debitori con atto di compravendita, redatto dal notaio Stefano Campanella in data 27 febbraio 2007 (trascritto il ai RR.II. di Salerno ai nn. 6678/11113) (all.c), dai Sig.ri - nato ad Amalfi il e La - nata a Eboli il (in comunione legale dei beni), ai quali gli stessi erano aloro volta pervenuti tramite atto di compravendita a rogito del notaio Pietro Curzio del 16 novembre 1990, trascritto a Salerno il 7 dicembre 1990 ai nn / DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI E DEL TERRENO CIRCOSTANTE Trattasi di due edifici al piano terra, collegati tra di loro da un unità abitativa allo stato grezzo non conforme alla normativa urbanistica vigente poiché edificata in assenza di permesso di costruire. Si accede all interno della proprietà dei Sig.ri attraverso un grande cancello scorrevole (foto 1); la proprietà nella parte anteriore è pavimentata mentre il resto versa in un precario stato di conservazione (foto 2). Si entra nel primo blocco attraverso una porta di ingresso con cancellata in ferro; l unità immobiliare è composta da: o un ingresso soggiorno, in cui attraverso una tenda e due armadi, si ricava una piccola stanza da letto con finestra in alluminio anodizzato e cancellate esterne. L ambiente è pavimentato con mattonelle in gres ceramica, mentre le pareti sono tinteggiate di bianco (foto 3-4-5). o Una stanza da letto con finestra in alluminio anodizzato e cancellata in ferro, pavimentazione in gres porcellanato e porta in legno, pareti tinteggiate di bianco (foto 6-7). 8

9 o Un bagno completo di w.c., bidet, lavandino con specchio e cabina doccia con chiusura in alluminio e plexiglass. La pavimentazione e il rivestimento sono in gres porcellanato di colore bianco; all interno vengono riscontrate evidenti macchie di umidità nonché le precarie condizioni dei sanitari; inoltre all interno del bagno trova posto un piccolo boiler, in quanto l unità abitativa è sprovvista di impianto a gas metano, mentre lo smaltimento delle acque nere confluisce all interno di un pozzo nero. Finestra in alluminio anodizzato con cancellata in ferro tinteggiata di verde (foto ). Il secondo immobile è costituito: o da una cucina in muratura con piastrelle 10x10 bianche e beige, camino ad angolo in laterizi, pavimentazione in gres porcellanato beige e rivestimento come da muratura, porta di ingresso in ferro (verniciato di bianco) e vetro (foto ). Nell allegato E sono riportati rispettivamente la planimetria catastale dell abitazione, l aerofotogrammetria della zona in cui ricade il cespite e i grafici relativi alla pianta degli alloggi, con l attuale destinazione d uso. Le principali caratteristiche di finitura dell alloggio sono le seguenti: o pavimentazione interna in gres porcellanato; o pavimentazione bagno in gres bianco e rivestimento con piastrelle bianche con decorazioni; o pavimentazione e rivestimento cucina in gres porcellanato color beige e bianco; o soglie infissi interni in marmo di Carrara bianco; o infissi esterni in alluminio anodizzato; o portoncino d ingresso in legno; o porte interne in legno; o pareti interne dei vani rifinite e tinteggiate di bianco, con visibili macchie di umidità in particolar modo nel solaio del bagno; o nessun impianto di riscaldamento né impianto a gas metano; o servizio igienico completo di lavabo, doccia, bidet e wc; o impianto elettrico e idrosanitario obsoleto; o Cancellate esterne in ferro tinteggiate di verde. Il grado delle finiture è da considerarsi fatiscente, così come lo stato di conservazione degli immobili. Non ho constatato nessuna manutenzione ordinaria dei bene in questione. 9

10 Si riportano, di seguito, le superfici utili residenziali. SUPERFICI RESIDENZIALI FABBRICATO A AMBIENTI Ingresso - Letto Letto 1 Bagno TOTALE S.U. SUPERFICI mq mq mq 3.40 mq mq SUPERFICI RESIDENZIALI FABBRICATO B AMBIENTI Cucina TOTALE S.U. SUPERFICI mq mq mq L unità immobiliare rilevata in fase di sopralluogo coincide in tutto con la planimetria catastale (ALL.E), a meno di una lieve differenza nel fabbricato A, in cui manca una parete divisoria che è stata sostituita da due armadi, e rimane comunque conforme alla destinazione attuale, anche se resta da rettificare al catasto. Il terreno è coltivato ad uliveto, come desunto dalla visura catastale; inoltre si riscontrano alcune piante da frutto (foto ), mentre all interno del terreno sono ubicate due piccole baracche, l una in legno e l altra in alluminio. La vicinanza con il centro cittadino, e il fatto che l abitazione sia costeggiata da una strada asfaltata, contribuisce ad un agevole accesso ai luoghi. risposta al quesito 4 il quarto quesito formulato è il seguente: accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati identificati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati identificativi in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non 10

11 corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato. La descrizione attuale del bene è conforme a quella contenuta nel pignoramento, per cui si ritiene che i dati identificativi contenuti nell atto di pignoramento consentano l esatta individuazione del bene. Per quanto riguarda il terreno, si è detto che esso risulta coltivato a uliveto, come da visura catastale. risposta al quesito 5 il quinto quesito formulato è il seguente: proceda, ove necessario, ad eseguire le dovute variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità a modifica della mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate. Si è resa necessaria una variazione catastale per i cespiti pignorati, con riferimento al fabbricato A (All. N), in relazione alla parete mancante nell ingresso, inoltre i due fabbricati non comparivano nel mappale della zona, in particolare all interno della particella 21 ed ho provveduto all inserimento dei fabbricati all interno della mappa catastale (All. N). La pratica è stata evasa, la variazione comporta una differenza di estensione del terreno, rispetto a quella riportata attualmente nelle visure catastali Unità immobiliare sita nel comune di Campagna (COD. B492) Prov. Salerno- Catasto Terreni Dati identificativi Dati di classamento Informazioni Foglio Mappale Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo uliveto ca R.D. 13,02 R.A. 7,10 Località Sant Angelo Campagna risposta al quesito 6 il sesto quesito formulato è il seguente: indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale. 11

12 I lotti in questione ricadono in zona classificata E/1 agricola semplice- con: o indice di fabbricabilità fondiaria mc/mq 0,03; o superficie minima del lotto mq; o indice di copertura 0,01 mq/mc o altezza 8 m; o volume massimo mc; o numero di piani 2; o distanza degli edifici in rapporto all altezza 3/1 m/m in assoluto m, distanza dai confini in rapporto all altezza 3/2 m/m in assoluto m. (ALL.F) risposta al quesito 7 il settimo quesito formulato è il seguente: indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanabile o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt.46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380 e 40 comma 6 della L.28 febbraio 1985, n.47 (e successive modifiche). I fabbricati in questione, in base a quanto riportato nell atto di compravendita, furono costruiti dalla parte venditrice in assenza di concessione edilizia, ma successivamente, in data 25 marzo prot.n.ro 144, è stata presentata istanza di condono. Il Comune di Campagna, in data 31 dic prot.n.ro n.ro 255, ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per l edificio realizzato in assenza di licenza edilizia e non conforme alle norme e prescrizioni urbanistiche (ALL. G.). Riguardo alla dichiarazione di agibilità, all ufficio tecnico del Comune di Campagna non sono state mai protocollate domande in merito a tale certificazione (ALL.H). I Sig.ri hanno fatto richiesta di permesso di costruire per un deposito agricolo in data , prot.n , ed in seguito hanno presentato pratica di archiviazione della precedente istanza, in data prot.n (ALL. I). Nonostante le richieste sopra dette, il predetto deposito agricolo è stato costruito in assenza dei dovuti permessi. 12

13 La struttura è costituita da muratura da 20 cm in mattoni pieni, in aderenza con i due fabbricati oggetto del pignoramento (Foto n. 19). La copertura è composta da un tetto a falda con orditura in legno e ricoperta da coppi, rivestito all interno da pannelli di materiale isolante (Foto n.20). All interno il fabbricato è pavimentato, le pareti sono rifinite con intonaco grezzo, non vi sono altri tipi di finitura, tranne che all interno di una delle stanze, in cui ci sono due aperture chiuse da mattoni in vetro cemento (Foto n.21-22). Esternamente il fabbricato è quasi interamente intonacato (foto23). o L epoca della effettiva realizzazione del fabbricato risale - con molta probabilità - all anno in cui venne fatta richiesta di permesso di costruire al Comune di Campagna (in seguito archiviata su domanda degli stessi esecutati), ossia nell anno Alla data attuale, in base a quanto riportato dal certificato di destinazione urbanistica, rilasciato in data , l opera realizzata non è conforme con lo strumento urbanistico vigente (-superficie minima del lotto mq- il lotto di terreno è di soli 2618 ca; di conseguenza, in mancanza della doppia conformità, non è applicabile quanto disposto dall art. 36 del D.P.R. 380/01. Per poter avviare la pratica di sanatoria dell opera abusiva, si deve far ricorso a quanto disposto dall articolo 46, comma 5 del D.P.R. 380/01, che prevede la possibilità di presentare domanda di condono edilizio, entro 120 giorni dalla notifica del decreto (di trasferimento immobili) emesso dall autorità giudiziaria. Alla data attuale per la richiesta del permesso di costruire in sanatoria, di cui innanzi, si devono applicare i criteri stabiliti dall art. 32 del D.L. 269/2003 convertito in legge 326/2003. In particolare, occorre che il manufatto abusivo non abbia comportato un aumento della superficie totale superiore al 30% della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento non superiore a 750 mc. Nella fattispecie la volumetria complessiva realizzata è la seguente: Volume totale abusivo (Vta) Altezza complessiva (H) Vta = mq x H 15 mq x 2.47 m = mc 13 mq x 2.10 m = mc 19 mq x 2.75 m = mc Vta = 116,6 mc 13

14 Il totale del volume abusivo è nettamente inferiore al limite massimo previsto di 750 mc, ciò permette di poter presentare domanda di permesso di costruire in sanatoria. Resta da ribadire che il terreno in oggetto è sottoposto ad un vincolo idrogeologico; di conseguenza le pratiche di condono edilizio sono sottoposte ad un preventivo parere della Provincia (D.G.R. n D.G.R. n ). Da ciò si desume che non si può conoscere in via preventiva l esito della pratica in sanatoria, che potrà essere formalizzata esclusivamente dal titolare del relativo diritto derivante dal decreto di trasferimento immobile ottenuto per via giudiziaria. risposta al quesito 8 L ottavo quesito formulato è il seguente: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice esecutivo) alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio Tecnico Erariale. Trattandosi di due corpi di fabbrica di piccola metratura e di un modesto appezzamento di terreno, per cui non si ritiene possibile vendere il bene pignorato in più lotti, senza che lo stesso perda il suo intrinseco valore. risposta al quesito 9 Il nono quesito formulato è il seguente: dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda in caso alla stima dell intero esprimendo compiutamente il criterio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dell art.577 c.p.c.. dall art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078 ; 14

15 Il pignoramento ha avuto ad oggetto un unità immobiliare è stato effettuato pro quota, ½ ciascuno dei Sig.ri, tuttavia non ritengo possibile vendere i beni pignorati in più lotti, senza che gli stessi perdano il loro valore sostanziale. risposta al quesito 10 Il decimo quesito formulato è il seguente: accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziato se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati, contratti di locazione e/o se risultino comunicazione alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio ; Dal sopralluogo effettuato l appartamento risulta occupato dagli esecutati, famiglia composta dai genitori e da quattro figli ancora minorenni; il titolo di possesso è evidenziato nell atto notarile allegato (All.C). Dalle indagini effettuate presso l Agenzia delle Entrate del Comune di Eboli, non risultano contratti di locazione registrati (All.L), né comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza in merito ai cespiti pignorati. risposta al quesito 11 L undicesimo quesito formulato è il seguente: ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale ; Entrambi gli esecutati occupano attualmente l immobile e sono coniugati. 15

16 risposta al quesito 12 Il dodicesimo quesito formulato è il seguente: indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto ; Non esistono vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità, oneri di natura condominiale in quanto trattasi di un fabbricato unifamiliare, né diritti demaniali. Il terreno oggetto dell esecuzione è soggetto ai seguenti vincoli: area a rischio di frana moderato (R1) del piano stralcio per la tutela del Rischio Idrogeologico dell Autorità di Bacino Interregionale del fiume Sele (ALL.F). risposta al quesito 13 Il tredicesimo quesito formulato è il seguente: determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge, aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ; Per determinare il probabile valore di mercato dell unità immobiliare, oggetto della presente stima, si è fatto riferimento al metodo diretto o sintetico. Il procedimento è essenzialmente fondato sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell unità immobiliare in esame e quello di altri immobili analoghi, di cui siano stati accertati i prezzi e che siano limitrofi a quella da valutare. Ho tenuto in debita considerazione le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene: grado di finitura, stato di manutenzione e conservazione, caratteristiche igieniche ed estetiche, esposizione prevalente, dimensione dei vani, collegamento viario, ubicazione nel tessuto urbano, livello di qualificazione dell ambiente esterno, le attrezzature collettive e gli esercizi facilmente raggiungibili. 16

17 Inoltre ho utilizzato anche il criterio di capitalizzazione, che permette di determinare il valore di mercato del cespite attraverso la relazione tra le annualità percepite e il saggio di capitalizzazione presunto, prendendo in esame canoni di affitto analoghi. Una media tra i valori desunti dai due metodi di stima mi fornisce il probabile valore di mercato. I -METODO DI STIMA (criterio del valore di mercato) Il risultato è, che per gli immobili che presentano le stesse caratteristiche tipologiche e di ubicazione del bene da stimare, il più probabile valore di mercato è individuabile nell importo unitario di euro 815,00 /mq (valore desunto dal Bollettino Immobiliare dell Agenzia del Territorio vigente nella zona di riferimento) (ALL. M). La superficie utile delle unità immobiliari, determinate a netto di muratura e tramezzatura, è stata riportata nella tabella in risposta al quesito n 3. Per alcuni ambienti si sono considerati dei coefficienti di adeguamento che tengono conto delle caratteristiche tipologiche per dette superfici, ottenendo così i valori ragguagliati. FABBRICATO A Su = 34 mq Superficie totale = 34 mq Sono stati considerati i seguenti coefficienti di differenzazione: 0.90 Popolare condizioni scadente 0.96 Privo di riscaldamento Coefficiente globale unico = 0.90 x 0.98 x 0.96 = Moltiplico il valore di 815 /mq (desunto dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio) per il coefficiente di differenzazione sopra calcolato 815 /mq x = 690,0605 /mq Valore dell immobile A: 34mq x 690,0605 /mq = ,057 FABBRICATO B Su = 21 mq = mq 21 Superficie totale = mq 21 17

18 Valore dell immobile B: 21mq x 690,0605 /mq = ,2705 Vm = Vm (imm.a) + Vm (imm.b) = , ,2705 = Vm ,3275 II -CRITERIO DI STIMA (in base alla capitalizzazione del reddito) FABBRICATO A Fitto mensile: 88.4 x 12 mesi reddito lordo annuo R.L.A. = 1.060,00 Spese, tasse, ecc. 17% x R.A.L a detrarre S. = 180,336 Reddito netto R.N. = 879,664 Tasso medio della redditività immobiliare rilevato in zona T. = 3.5% Valore di capitalizzazione Vc= R.N. / T. Vc = ,25 FABBRICATO B Fitto mensile: 54.6 x 12 mesi reddito lordo annuo R.L.A. = 655,2 Spese, tasse, ecc. 17% x R.A.L a detrarre S. = 111,384 Reddito netto R.N. = 534,816 Tasso medio della redditività immobiliare rilevato in zona T. = 3.5% Valore di capitalizzazione Vc= R.N. / T. Vc = ,45 Vc (imm.a) + Vc (imm.b) = Vc tot , ,00 = ,70 Vc tot. Il metodo di stima per il terreno è basato sui valori agricoli medi desunti dal bollettino della commissione espropri Prov. Salerno 2008 (All.M), confrontato con il più probabile valore di mercato della zona in questione. 18

19 Vam=23.931,00 /ha ossia: 2,393 /mq x 2.292mq = 5.484, % = 7.130,182 Tenendo conto che il terreno è ubicato nelle immediate vicinanze del centro cittadino, ed è facilmente raggiungibile, ed inoltre ha al suo interno dei fabbricati, il valore accresce rispetto ad un terreno agricolo non edificabile, quindi si tiene conto di un valore di mercato di 6 /mq Vm = 6 /mq x mq = ,00 Una media tra i due valori mi fornisce il più probabile valore di mercato: (7.130, ,00 )/2 = ,091 (arrotondando per difetto) ,00 Valutazione finale Valore di stima quale media degli importi precedentemente individuati V = (Vm + Vc)/2 V = (37.953, ,70 )/2 = ,51 Valore finale imm.a + imm.b (arrotondando per eccesso) ,00 Vm(terreno)+Vm (imm.li) = , ,00 = ,00 Il più probabile valore di mercato del bene di proprietà dei sig.ri e e seicentoventicinquemila euro) è da considerarsi di euro ,00 (euro quarantanovemila 5 CONCLUSIONI SINTETICHE Sulla base degli accertamenti, dei rilievi eseguiti e dinnanzi illustrati, si conclude evidenziando che i sign.ri sono proprietari per l quota di ½ ciascuno dei seguenti cespiti siti nel Comune di Campagna 19

20 Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo A/4 1 1 vani E 42,19 Località Sant Angelo Campagna piano T Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo A/ vani E Località 105,49 Sant Angelo Campagna piano T Foglio Mappale Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Indirizzo uliveto ca R.D. 13,02 R.A. 7,10 Località Sant Angelo Campagna Il suddetto immobile è stato valutato in un probabile valore di mercato di ,00 (euro quarantanovemila e seicentoventicinquemila euro). Il valore dei beni così determinato risulta nettamente più basso rispetto alla cifra di acquisto degli stessi evidenziata nell atto notarile, ossia ,00, di cui 8.000,00 riferiti al terreno. Tenuto conto che un eventuale stima pari a ,00 per i soli immobili, corrisponderebbe ad un valore di mercato di /mq, si sottolinea che tale valore, come si è rilevato dal Bollettino OMI dell Agenzia del Territorio, non coincide con quello vigente per la zona in questione. PREZZO BASE DI VENDITA ,00 (euro quarantanovemila e seicentoventicinquemila euro). INDICE 1. PREMESSE 2. QUADRO DELLE ATTIVITA SVOLTE 20

21 3. OPERAZIONI PERITALI 4. RISPOSTA AI QUESITI 5. CONCLUSIONI SINTETICHE 6. ALLEGATI Il consulente tecnico d ufficio con la presente relazione, che si compone di 21 pagine dattiloscritte, n.12 allegati e n.22 foto, CD in formato pdf, dichiara di aver assolto l incarico ricevuto, restando a disposizione dell Ill. Giudice dell Esecuzione per qualsiasi chiarimento. La presente relazione verrà depositata nella Cancelleria del Tribunale di Salerno - sez. distaccata di Eboli unitamente al fascicolo di procedura, entro il termine assegnato dal Giudice. Salerno addì Il C.T.U. Arch. Lucrezia Gagliardi 21