TRIBUNALE DI AREZZO. Esecuzione Immobiliare promossa da. Immobili esecutati : Una unità a destinazione commerciale posta in Arezzo,

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1 TRIBUNALE DI AREZZO Esecuzione Immobiliare promossa da. contro Immobili esecutati : Una unità a destinazione commerciale posta in Arezzo, Via Lazio n. 49 CAUSA : GIUDICE DELL ESECUZIONE C.T.U. n. 442/2012 R.E. Dr.ssa Agnese Di Girolamo Dott. Arch Marino Botti *********************************************** Immobili esecutati A) : Unità immobiliare ad uso commerciale avente accesso dal civico n. 49 di Via Lazio, posta a piano terreno e catastalmente identificata al foglio 106, sezione Valdarno, particella 704, subalterno 12 (per la quota di 1/1 del diritto di proprietà). *************************************************************** Il Giudice sottopone all esperto i seguenti quesiti, ai quali si rispondere con relazione scritta. A seguito delle esperite ricerche posso con cognizione dare risposta ai quesiti ed affermare quanto segue : 1 Quesito Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto dal catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni 1

2 relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei; Lo scrivente ha effettuato la verifica della documentazione fornita e può attestarne la completezza. 2 Quesito Provveda quindi subito all integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell immobile pignorato; Lo scrivente ha provveduto ad acquisire direttamente dall Agenzia del territorio di Arezzo copia della planimetria catastale depositata, e dall Ufficio Archivio del Comune di Arezzo copia degli elaborati grafici afferenti all ultimo progetto approvato. Inoltre lo scrivente ha anche provveduto a reperire copia integrale del titolo di provenienza al debitore della porzione immobiliare pignorata. 3 Quesito 2

3 Predisponga l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc ) Le schede relative all elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sono allegate alla presente relazione al n. 8 4 Quesito Accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all ultimo biennio (stante il disposto dell art. 63 secondo comma disp. Att. c.c.) Avendo preso contatti con l amministratore del condominio, Geom. Daniele Buonavita, ho ricevuto dallo stesso la situazione contabile relativa alla porzione immobiliare oggetto della presente relazione. Da questa risulta che l esecutato ha un debito nei confronti del condominio (alla data del ) pari a ,91 dei quali. 690,37 per debiti arretrati e. 327,54 per spese legali. 3

4 5 Quesito Rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto. Le porzioni immobiliari oggetto di pignoramento non risultano gravate ne da diritti demaniali né da usi civici. 6 Quesito Riferisca dell esistenza di formalità vincoli ed oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari. Contestualmente all effettuazione dell asta dei beni oggetto della presente dovrà essere cancellata la Trascrizione del Verbale di Pignoramento Immobili del , ai nn /13477, avente per oggetto esclusivamente i beni riportati nella presente. Inoltre dovranno essere cancellate la Iscrizione ipotecaria del ai nn /4010 relativa a concessione a garanzia di mutuo a favore della Banca Popolare dell Etruria e del Lazio SCRL, per un importo totale di ,00 a garanzia di mutuo di ,00 e la Iscrizione ipotecaria del ai nn /4295 relativa a concessione a garanzia di mutuo a favore della Cassa di Risparmio di Firenze SPA, per un importo totale di ,00 a garanzia di mutuo di ,00. 4

5 I costi necessari a dette cancellazioni ipotecarie ammontano, ad oggi, a circa. 330,00 (costi per Conservatoria dei Registri Immobiliari) oltre ai costi afferenti alle pratiche di cancellazione ipotecaria da effettuare presso gli istituti bancari interessati. 7 Quesito Descriva, previo necessario accesso all interno, l immobile pignorato indicando: Comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza interna utile; superficie commerciale in mq; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc ) Il bene oggetto di pignoramento è costituito da una porzione immobiliare adibita a locale commerciale (bar) facente parte di un più vasto fabbricato disposto su tre piani fuori terra, oltre al piano interrato, ed avente accesso dal civico n. 49 di Via Lazio. La stessa è ubicata a piano terreno ed è composta da un locale adibito a bar, e due retro-locali adibiti a cucina e deposito, un antibagno e due locali w.c.. Il tutto è inoltre integrato dai diritti sulle parti condominiali del fabbricato che ricomprendono anche il resede circostante lo 5

6 stesso (quest ultimo in parte utilizzato esclusivamente dalla porzione in oggetto quale spazio all aperto per il bar). La porzione in parola è pavimentata in parte con piastrelle in grès porcellanato ed in parte con piastrelle di ceramica, le pareti ed i soffitti sono intonacati e tinteggiati, le porte interne sono in legno tamburato, le vetrine sono in alluminio elettrocolore e vetri dotate di serrande esterne in lamiera, le finestre sono in metallo e vetro e parte dei locali è controsoffittata con pannelli di cartongesso. La porzione in parola è dotata di impianto elettrico, di impianto idrico-sanitario e di uno split per la climatizzazione. Il fabbricato di cui è parte è disposto su tre piani fuori terra, oltre al piano interrato. Trattasi di edificio costruito con strutture miste in cemento armato e muratura portante, tamponamenti in muratura di laterizio, rivestita con elementi in cotto faccia a vista sul piano terreno e intonacata e tinteggiata ai piani superiori, solai di interpiano in latero-cemento e copertura a falde con manto in laterizio. La porzione in oggetto, ha una altezza utile interna di ml. 3,50 ed una superficie lorda pari a circa mq. 89,00. 8 Quesito Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: 6

7 a) se i dati in pignoramento non hanno identificato l immobile e non consentono la sua nuova identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene ; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; I dati attuali di individuazione dei beni (indirizzo, numero civico, piano, e dati catastali) sono corrispondenti a quelli riportati nel pignoramento. 9 Quesito Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario. Le planimetrie catastali sono perfettamente corrispondenti allo stato dei luoghi e pertanto non si deve procedere ad alcuna variazione catastale (le uniche differenze sono relative a suddivisioni realizzate con elementi di arredo e pertanto ininfluenti ai fini catastali). 10 Quesito 7

8 Indichi, l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico Comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica Le porzioni immobiliari oggetto della presente hanno destinazione, derivante dai titoli edilizi, di Locale Commerciale (bar). Non essendo presenti, nel pignoramento, terreni non occorre il Certificato di destinazione Urbanistica. 11 Quesito Indichi, la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti. La porzione immobiliare in oggetto fa parte, come detto, di un più grande fabbricato che è stato edificato sulla base della Licenza Edilizia n. 110 del , successiva variante con Licenza Edilizia n. 53 del e lo stesso fu dichiarato abitabile in data con certificato n Per la ristrutturazione, con contestuale cambio d uso da artigianale a commerciale, della porzione in oggetto fu rilasciata dal Comune di Arezzo la Concessione edilizia n. 716 del Per la realizzazione di opere interne fu presentata al Comune di Arezzo la Comunicazione ai sensi 8

9 dell articolo 26 della Legge 47/85, effettuata in data al protocollo n (pratica edilizia n. 2448/1990). Per la realizzazione di variante alla C.E. 716/89, fu rilasciata la Comune di Arezzo la Concessione edilizia n. 655 del Per la porzione in oggetto è stata infine rilasciata dal Comune di Arezzo, la Autorizzazione di abitabilità n /bis. del Quesito Accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte; La porzione immobiliare in oggetto, al momento del sopralluogo, risultava libera e non occupata da nessuno. 13 Quesito 9

10 Alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, il certificato di stato libero o l estratto per riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici; Le porzioni immobiliari in oggetto sono di proprietà di una società e cioè la. e pertanto non occorre alcuna certificazione. 14 Quesito Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); Le porzioni immobiliari in oggetto sono di proprietà di una società e cioè la. e pertanto non sussiste la condizione sopra evidenziata. 15 Quesito 10

11 Precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento; Per quanto attiene gli impianti si precisa che ne veniva dichiarata la conformità all interno della domanda per l ottenimento del certificato di abitabilità, presentata in Comune in data Quesito Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessive frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita de valore di compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti o su beni di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa; La porzione immobiliare in oggetto costituisce un unico lotto. 17 Quesito Determini il valore dell immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere 11

12 ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato tenendo conto che l immobile resterà nel godimento dell ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell indipendenza economica presumibilmente 28 anni dell ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfetario (indicativamente del 15-20%), in considerazione dell assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e quando suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive; Nel procedere alla valutazione del cespite immobiliare, già precedentemente meglio descritto, lo scrivente ha seguito il parametro della stima per confronto diretto o comparativa, essendo a mio avviso il più idoneo alla valutazione dello stesso, verificandosi le seguenti condizioni e presupposti: Esistono nello stesso quartiere o località delle unità da stimare, altri immobili simili per condizioni intrinseche, a quelli in esame. Di questi immobili similari, il Consulente, per quotidiana prassi conosce i recenti e normali valori di compravendita. Si è inoltre preso atto delle valutazioni espresse dall OMI (relative al secondo semestre dell anno 2012) che nella zona in oggetto riportano valori unitari, per destinazioni commerciali, che vanno da un minimo di /mq. ad un massimo di /mq. 12

13 Eseguite tali operazioni andremo a determinare il valore di mercato della unità immobiliare. Unità commerciale (bar), avente accesso dal numero civico 49 di Via Lazio, posto al piano terreno e catastalmente identificato al foglio 106, sezione Valdarno, particella 704, subalterno 12 (per la quota di 1/1 del diritto di proprietà); la valutazione è fornita dalla superficie commerciale, per un totale di circa mq. 89,00. Tenuto conto della ubicazione, dello stato di manutenzione, delle caratteristiche tipologiche e di tutti quegli elementi di carattere intrinseco ed estrinseco che influiscono sul valore. Negozio superficie commerciale mq 89,00; valore di mercato unitario /mq 1.900,00; valutazione dell unità commerciale ,00; abbattimento forfetario - 20% ,00; VALORE FINALE ,00; 18 Quesito Se l immobile è pignorato solo pro-quota: dica se lo stesso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo eventuali conguagli in denaro. In tal caso l esperto dovrà verificare ed 13

14 analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica anche senza il consenso del proprietario allegando i tipi debitamente approvati dall ufficio competente; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l intero immobile; La porzione immobiliare in oggetto è pignorate per l intero e pertanto non necessita di risposta il presente quesito. 19 Quesito Nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore di diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell intero; La porzione in oggetto è pignorata per la piena proprietà e pertanto non vi è suddivisione tra usufrutto e nuda proprietà. 20 Quesito Nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. 14

15 La porzione immobiliare risulta conforme ai titoli edilizi. - Allegati: Relazioni per vendita e scheda delle trascrizioni; Atto di provenienza; Precedenti titoli autorizzativi, Concessione Edilizia n. 655 del 12/12/1990; Abitabilità; Documentazione catastale e più precisamente: a) Visura catastale; b) Estratto di mappa catastale; c) Planimetria catastale; Documentazione fotografica; Relazione notarile; CD. Arezzo, lì / /2013 Dott. Arch. Marino BOTTI 15