TRIBUNALE CIVILE DI LAMEZIA TERME

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1 TRIBUNALE CIVILE DI LAMEZIA TERME CONSULENZA TECNICA Oggetto: causa civile n 64/93 del R.G.E. promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO contro.. G.E.: dott. Alessandro BRANCACCIO RELAZIONE Il sottoscritto arch. Francesco Antonio FALVO, iscritto all'albo professionale degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Catanzaro col n. 901, con studio tecnico in Lamezia Terme, via Innocenzo IX, essendo stato nominato Consulente Tecnico d'ufficio nel procedimento in oggetto, dal Giudice dell'esecuzione dott. Vitaliano Veraldi, il giorno ; avendo prestato giuramento di rito, al solo scopo di far conoscere al giudice la verità, ai sensi dell'art. 193 del c.p.c., avanti al G.E. dott. Vitaliano Veraldi ed alla presenza dei legali delle parti, il giorno ; ha proceduto alla redazione della presente perizia, al fine di descrivere l immobile oggetto di pignoramento. QUESITI SOTTOPOSTI DAL GIUDICE QUESITO n. 1 Descrivere il bene oggetto del pignoramento, anche con rilievi grafici e fotografici (sia interni che esterni), individuarli catastalmente confrontandone la corrispondenza con i dati indicati nell'atto di pignoramento. RISPOSTA n. 1 Con Atto del veniva sottoposto a pignoramento, in misura di 1/3 della quota di propria spettanza, il seguente immobile:

2 a) appartamento sito in Lamezia Terme/Nicastro in via Belvedere in catasto urbano al foglio n. 9 particella n. 1006, sub n. 2 categoria A/6. L appartamento in questione è posto al piano terra ed è composto da n. 2 vani. Dalla visura effettuata presso l ex catasto di Catanzaro, l immobile è identificato al foglio n. 9, p.lla n. 1006, sub 2, sito in via Belvedere, piano terra, categoria A/4, consistenza n. 2 vani, intestato a:, nata a,,..nato a.,., nata a..; ognuno per 1/3 della proprietà. Dal confronto dei dati riportati sull atto di pignoramento e i dati catastali risulta che non vi è corrispondenza per quanto riguarda: 1) il cognome; sull atto di pignoramento del viene riportato il cognome di.. mentre in realtà è.(vedi certificato di nascita rilasciato dal Comune di Lamezia Terme in data ). 2) la categoria catastale; sull atto di pignoramento è riporta A/6, abitazione rurale, mentre in catasto è riportata A/4, abitazione popolare (vedi visura catastale n. CZ del ). Descrizione del bene: L immobile, oggetto del pignoramento, fa parte di un fabbricato di maggiore consistenza, a schiera, sito in via Belvedere, nel centro storico dell ex Comune di Nicastro, ora Lamezia Terme. Le caratteristiche, la tipologia e la consistenza dell unità immobiliare, sono state rilevate con sopralluogo, in data , alla presenza del signor., genero della signora.., sorella di. e comproprietaria per un 1/3 della proprietà. Non vi è la presenza del signor in quanto lo stesso è deceduto e i suoi eredi non hanno accettato la raccomandata, spedita il giorno dallo scrivente, che comunicava l inizio delle 2

3 attività peritali; di conseguenza il sopralluogo all immobile oggetto di pignoramento è stato possibile per la disponibilità della comproprietaria.. L immobile, oggetto di causa, fa parte di un fabbricato, di maggiore consistenza, a tre piani fuori terra, con caratteristiche tipologiche di casa a schiera, con struttura portante in muratura, sobrie linee architettoniche e in pessimo stato di conservazione e manutenzione. L immobile, oggetto di pignoramento, è sito al primo piano fuori terra ed è composto da due ambienti. I due ambienti, planimetricamente disposti ortogonalmente alla strada comunale, sono posti su due piani differenti: tra l ambiente anteriore e quella posteriore vi è un dislivello di circa cm 25 (vedi fotografia n 5); l ambiente posteriore è scarsamente illuminato da luce naturale (vedi fotografia n 7). L immobile si trova in pessimo stato di conservazione e manutenzione, completamente abbandonato (vedi fotografia n 6 e 8); inoltre anche se accatastato come abitazione in realtà ha le caratteristiche di un magazzino. Caratteristiche dell immobile: superficie pavimentata, interna, di circa mq 45,00 con un altezza: o di ml. 3,30 circa, l ambiente anteriore, quello che affaccia su via Belvedere; o di ml. 3,05 circa, l ambiente posteriore, quello che affaccia su vico VII Belvedere; o intonaco interno completamente rovinato; mancante in alcune parti; o pavimenti in battuto di cemento, completamente rovinati; o infissi interni assenti; o infissi esterni in legno in pessime condizioni; 3

4 o travi, del soffitto, in legno, in pessime condizioni; o non è dotato di impianto igienico/sanitario; o non è dotato d impianto elettrico; o non è dotato d impianto di riscaldamento. QUESITO n. 2 Accertare con la massima precisione se risultano creditori iscritti, indicandone i nominativi e i dati delle note di iscrizione. RISPOSTA n. 2 Da visure c/o l Agenzia del Territorio (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) di Catanzaro, è stata riscontrata la seguente trascrizione: 1. verbale di pignoramento immobi, del repertorio n 1297 trascrizione del , R.G. n 8301 e R.P. n ; immobile: - abitazione, identificata in Catasto al foglio 9, particella 1006, sub 2; a favore: - Banca Nazionale del Lavoro, codice fiscale , per 1/3 della proprietà; contro: -., nato a, codice fiscale.., per 1/3 della proprietà. QUESITO n. 3 Valutare i beni pignorati ai fini di una vendita all'asta, procedendo, ove del caso, alla formazione di più lotti, provvedendo a descrivere con precisione i beni che vanno a comporre i singoli lotti, indicandone gli estremi catastali. RISPOSTA n. 3 Per determinare il valore del bene oggetto della perizia si è proceduto alla stima tenendo conto: - del più probabile valore di mercato praticato nella zona, alla data 4

5 attuale, per immobili comparabili, aventi simili caratteristiche sia intrinseche che estrinseche, eseguendo all uopo indagini consistenti in sondaggi presso tecnici professionisti del settore pubblici e privati e ricerche presso l ufficio tecnico comunale; - della superficie dell immobile e delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Da questo tipo di analisi è scaturito che il più probabile prezzo di mercato è di euro 350,00 a mq per l immobile oggetto di pignoramento. Di conseguenza si ha: - ambienti - superficie commerciale -... mq 65,00 Il valore venale, dell immobile, considerato come magazzino, è dato dalla superficie commerciale per il costo a mq, quindi: mq 65,00 x euro 350,00 = euro ,00; Valore, dell intero, euro ,00; (diconsi euro ventiduemilasettecentocinquanta/00); valore, della quota di 1/3 dell intero, euro 7.583,33, quindi Valore cifra tonda, della quota di 1/3 dell intero, comune e non divisa, euro 7.500,00 (diconsi euro settemilacinquecento/00). QUESITO n. 4 Precisare se i beni sono liberi o occupati (nel secondo caso a quale titolo), individuando gli estremi dell'eventuale trascrizione o registrazione; e se i beni siano gravati da usufrutto od altri diritti reali. RISPOSTA n. 4 Nel corso del sopralluogo, l immobile, oggetto di pignoramento, si presenta in stato di abbandonato. QUESITO n. 5 Precisare altresì, in base agli atti contenuti nel fascicolo della procedura esecutiva, la provenienza del bene al debitore esecutato, e se questi risulta unico proprietario degli immobile oggetto del pignoramento. 5

6 RISPOSTA n. 5 L immobile oggetto di pignoramento è pervenuto all esecutato attraverso atto di successione della madre,, deceduta il.., trascritto in data , R.G. n 5209, R.P. n 46711, per una quota di 1/3 (vedi allegata copia della successione trascritta in data ); di conseguenza non risulta unico proprietario dell immobile, oggetto di pignoramento, in quanto è proprietario per 1/3 della proprietà. Successivamente il signor è deceduto; alla data del non risulta, presso l ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Catanzaro, nessuna registrazione della dichiarazione di successione di... QUESITO n. 6 Riferire circa la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà. RISPOSTA n. 6 L immobile, oggetto di stima, anche se in comproprietà tra i germani, a causa delle dimensioni esigue e della conformazione, non è divisibile in più unità (vedi allegato elaborato grafico - rilievo pianta schematica - scala 1:100). QUESITO n. 7 Accertare eventuali difformità rispetto alla legge n. 47/85 e alla vigente normativa in materia urbanistica, ed in particolare rispetto agli artt. 13, 17 e 40 L. 47/85, nonché all art. 39 L. 724/94, e ove, queste vengano riscontrate, venga precisato se siano o meno suscettibili di sanatoria o di condono e indicate le spese per la sanatoria ed il condono. QUESITO n. 7 L immobile oggetto di pignoramento è sito nel centro storico del Comune di Lamezia Terme, ex Comune di Nicastro, Zona Omogenea A - insediamenti urbani storici. L immobile è stato edificato prima del 1940 (data riportata nell elaborato planimetrico depositato presso l ex catasto di Catanzaro), quindi prima della Legge n del 17 agosto 1942, che all art. 31 comma 1, istituiva la licenza di costruzione. 6

7 Dal confronto della planimetria datata , depositata presso l ex Catasto di Catanzaro e lo stato di fatto, non sono emerse difformità rispetto alla normativa vigente in materia urbanistica. QUESITO n. 8 Predisporre in caso di più lotti, al riepilogo generale con una sintetica descrizione di ciascun lotto e l'indicazione del valore attribuito. RISPOSTA n. 8 L immobile, oggetto del pignoramento, si può considerare come un unico lotto, come di seguito individuato e descritto: Lotto unico: - magazzino, quota 1/3 dell intero, comune e non divisa, piano terra, in un fabbricato di maggiore consistenza, nel centro storico dell ex Comune di Nicastro, via Belvedere, nel Comune di Lamezia Terme; - identificato in Catasto al foglio di mappa n. 9 p.lla n. 1006, sub n. 2 sezione Censoria di Nicastro; - superficie commerciale, due ambienti, su quote differenti (circa cm 25 di dislivello), pari a circa mq 65,00; in pessimo stato di conservazione e manutenzione; -Valore attribuito, quota 1/3 dell intero, euro 7.500,00 (diconsi euro settemilacinquecento/00); QUESITO n. 9 Redigere per ogni singolo lotto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo dei singoli beni. RISPOSTA n. 9 Di seguito verrà descritto, in un unico prospetto, il lotto, nei quali appare possibile suddividere l immobile, oggetto del pignoramento: PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEI BENI - Lotto unico - Qualità dell immobile: magazzino, in un fabbricato di maggiore consistenza, primo piano fuori terra; Pertinenza: proprietà per 1/3 dell intero, comune e non divisa; 7

8 Ubicazione dell immobile: via Belvedere, Comune di Lamezia Terme; Composizione dell intero: n. 2 ambienti, sprovvisti di servizi igienici, per complessivi mq 65,000 di superficie commerciale; Descrizione catastale: fgl. n. 9 part. n sub n. 2, sezione censoria di Nicastro, zona censuaria 3, categoria A/4, classe 1, consistenza 2 vani, rendita euro 48,55; Confini: strada comunale e altri immobili; Provenienza del bene: atto di Successione registrato in data , R.G. n. 5209, R.P. n. 4671; Comproprietari:, (sorella dell esecutato) nata a., comproprietaria per 1/3 dell intero, comune e non diviso;, (esecutato, deceduto) nato a il. comproprietario per 1/3 dell intero, comune e non diviso;., (sorella dell esecutato) nata a.. il. comproprietaria per 1/3 dell intero, comune e non diviso; Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: - Verbale di pignoramento immobili del , trascritto il , R.G. n e R.P. n. 6884, per 1/3 della proprietà; Occupazione, contratti di locazione o di godimento, ecc.: l immobile è abbandonato, e si trova in pessimo stato di conservazione e manutenzione; Regolarità edilizia: il magazzino è stato realizzato prima del 1940, antecedente alla Legge n del 1942 che ha istituito la licenza di costruzione; Valore del bene da porre a base d asta: euro 7.500,00 (euro settemilacinquecento/00) della quota, comune e non divisa, di 1/3 dell intero. Redatta: maggio

9 Il C.T.U. Francesco Antonio FALVO 9