CONSULENZA TECNICA GIUDIZIARIA RELATIVA ALLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE DELL USUFRUTTO DI UN APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO NEL COMUNE DI CARINI

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1 CONSULENZA TECNICA GIUDIZIARIA RELATIVA ALLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE DELL USUFRUTTO DI UN APPEZZAMENTO DI TERRENO SITO NEL COMUNE DI CARINI CONTRADA PIRAINETO SS. 113 KM DI CUI ALL ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE NOTIFICATO IN DATA 4 OTTOBRE 2010 E TRASCRITTO PRESSO LA CONSEVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI PALERMO IN DATA 11 OTTOBRE 2010, AI NN /35648, PROMOSSO DA CONTRO I SOGGETTI A e B. AL SIG. GIUDICE DELLA SEZIONE IV CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI DEL TRIBUNALE DI PALERMO DOTT.SSA ANGELA NOTARO. PREMESSA Il sottoscritto Architetto Matteo Cacioppo, iscritto all albo degli Architetti della Provincia di Palermo al n. 1682, ed all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Palermo, nominato C.T.U. con provvedimento emesso in data 7 ottobre 2010, nell istanza di pignoramento immobiliare promosso dal sig. nei confronti dei soggetti A e B, con la presente relazione tecnica adempie all incarico conferitogli di stimare il valore dei beni facente parte della procedura esecutiva n. 574/2010. SVOLGIMENTO E INIZIO DELLE OPERAZIONI PERITALI Il sottoscritto dopo aver esaminato gli atti e dopo aver reperito gli stralci catastali dell appezzamento di terreno oggetto di pignoramento presso l Ufficio Tecnico Erariale di Palermo, con lettera raccomandata inviata il 26/10/2011, comunicava ai soggetti A e B e a mezzo fax all avvocato

2 Vincenzo Randazzo, legale del creditore, che le operazioni peritali avrebbero avuto inizio il giorno 23 novembre 2011 alle 10,00 inizialmente con il sopralluogo del bene oggetto di pignoramento di Via Delle Zinnie n 22, sito nel territorio del Comune di Carini, Contrada Piraineto, per poi proseguire con i restanti beni pignorati ubicati nello stesso Comune. Alla data e all ora stabilita il sottoscritto si è recato sui luoghi per dare inizio alle operazioni peritali, eseguendo alla presenza del soggetto A, in qualità di comproprietario dell immobile oggetto di stima, dell arch. Vinenzo Zanca, in qualità di collaboratore alle operazioni peritali, il sopralluogo del bene di Via Delle Zinnie, 22. Alle ore 11,30 completate le operazioni peritali dell immobile di cui sopra, le operazioni proseguono con il sopralluogo del lotto di terreno pignorato sito nel Comune di Carini, Contrada Piraineto, avente accesso dalla SS 113 Km 288. Alle ore 12,15 completate le operazioni in loco, si concorda di stabilire successivamente la data per il sopralluogo dell ultimo bene pignorato. Lotto 3: Usufrutto di un appezzamento di terreno, sito nel Comune di Carini (PA), Contrada Piraineto, SS. 113 KM 288 L immobile oggetto della presente relazione é rappresentato da un appezzamento di terreno edificabile, ubicato nel Comune di Carini, Contrada Piraineto, ed avente accesso direttamente dalla Strada Statale 113, km 288. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Dalle indagini svolte presso l Agenzia del Territorio della Provincia di Palermo (ex UTE), l appezzamento di terreno, esteso complessivamente mq 2.138, risulta censito presso il N.C.T. del Comune di Carini, con i seguenti identificativi:

3 - partita n , foglio 3, particella 165, seminativo arboreo di 3 classe, are 10,62, con reddito dominicale di! 5,21 e reddito agrario di! 1,65; - partita n , foglio 3, particella 166, seminativo arboreo di 3 classe, are 10,76, con reddito dominicale di! 5,28 e reddito agrario di! 1,67. in testa ai figli degli esecutati, per la quota di " ciascuno della nuda proprietà ed ai soggetti A e B per la quota di " ciascuno per l usufrutto. TITOLARITÀ DEL BENE L acquisizione dell appezzamento di terreno, da parte dei soggetti A e B, in comunione legale dei beni, per l usufrutto e dei figli, per la nuda proprietà, è avvenuta in virtù dell atto di compravendita, rogato dalla dott.ssa Rosaria Li Pira, Notaio in Palermo, in data 27 settembre 2004, rep. n , racc. n. 8395, registrato presso l Ufficio Registro Atti Privati di Palermo in data 22 ottobre 2004 al n T, e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo in data 23 ottobre 2004 ai numeri 51501/32149, da potere di Alle signore detto immobile, era pervenuto per atto di successione legittima del rispettivo coniuge e padre, signor maggio, giusta denunzia di successione registrata presso l Ufficio Successioni di Palermo in data 10 luglio 1993, denunzia n. 10 del volume DESCRIZIONE GENERALE DELL IMMOBILE La porzione immobiliare oggetto della presente perizia, come sopra riportato, é rappresentata da un appezzamento di terreno, ricadente in Contrada

4 Piraineto nel territorio del Comune di Carini. La porzione del lotto di terreno è rappresentata dalle particelle 165 e 166, di forma pressoché rettangolare, di mq , provvisto di recinzione metallica. L accesso al lotto avviene direttamente dalla strada provinciale 113 che collega il paese di Carini al paese di Cinisi (foto n. 1) In atto, detto appezzamento, è in parte incolto ed in parte impiantato ad uliveto (foto n. 2, 3, 4). SITUAZIONE URBANISTICA E REGOLARITÀ EDILIZIA Sotto l aspetto urbanistico, le particelle 165 e 166 del foglio di mappa 3, del Comune di Carini, nel Piano Regolatore Generale, approvato dall assessorato Regionale Territorio ed Ambiente con decreto n. 248 del 07/06/1983, ricadono in zona territoriale omogenea C4, con D.E.T. 0,30 mc/mq, con lotto minimo di mq Le zone C comprendono le parti del territorio destinate a nuovi insediamenti abitativi secondo la definizione dell art. 2 del D.M. 02/04/1968. In tutte le zone C l edificazione avverrà esclusivamente attraverso piani di lottizzazione convenzionati o piani particolareggiati. CRITERIO DI VALUTAZIONE IMMOBILE Poiché il fine del presente giudizio di stima è quello di determinare alla data odierna il giusto valore, l aspetto economico da prendere in considerazione è quello venale cioè il giusto valore che l immobile assume nel mercato in quanto determinato dal giudizio di equivalenza tra ciò che deve essere stimato ed una quantità di denaro. È evidente che la stima dovrà condurre alla determinazione del valore più probabile e quindi, quello che avrebbe maggiori possibilità di essere se l immobile fosse posto in vendita e che

5 risponda pienamente ed equamente alle leggi della domanda e dell offerta in un regime di ordinarietà, cioè un mercato formato fisicamente da ordinari venditori e ordinari compratori, intendendo l attributo ordinari nel senso di capacità intellettiva ed economica non superiore alla media. Si precisa che stante l attuale andamento del mercato immobiliare e le variazioni a cui lo stesso è soggetto, il giudizio di stima a cui si perverrà dovrà intendersi congruo nell arco di un tempo limitato e non a lungo termine. Dopo aver determinato l aspetto economico da valutare ed aver proceduto alla descrizione dell immobile, occorre individuare il criterio da adottare per pervenire al giudizio di stima. Per quanto riguarda il criterio di stima, definite le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile in esame, si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato, assumendo quale criterio di stima il metodo sintetico comparativo, in considerazione della destinazione urbanistica dell immobile sopra descritto (zona C4 ), all interno del quale sono consentiti nuovi insediamenti abitativi, con una densità edilizia territoriale di 0,30mc/mq. Il metodo di stima comparativo è definito procedimento a parametro fisso. Questo metodo permette di pervenire a valori reali in quanto prevede, fra l altro, la verifica di molte variabili quali l ubicazione, l orientamento, lo stato di accessibilità, la consistenza metrica e la regolarità amministrativa, tutti elementi che concorrono in maniera fondamentale nella determinazione del valore. Affinché una stima comparativa di qualsiasi immobile possa realizzarsi, è necessario che si verifichino fondamentalmente tre condizioni e cioè: - che esistano nella stessa zona, o in zone assimilabili, altri appezzamenti di terreno che possiedano condizioni intrinseche ed estrinseche simili a quelli

6 oggetto di stima dove per condizioni intrinseche si intendono la consistenza complessiva, lo stato di conservazione e manutenzione, ecc.; mentre per condizioni estrinseche, il collegamento con i centri urbani, l esistenza e l efficienza delle attrezzature primarie e secondarie nonché l ubicazione e la facilità di accesso; - che degli immobili simili presi in considerazione siano noti i recenti e normali valori di compravendita ; - che esista un parametro di confronto tra l immobile da valutare e quello, o quelli, presi a confronto. Dopo aver determinato il valore dell immobile di procederà al calcolo dell usufrutto, sottraendo al valore determinato una certa percentuale che varia in considerazione dell età degli usufruttuari. STIMA DELL IMMOBILE - Applicazione del metodo sintetico comparativo Dati Metrici Superficie complessiva appezzamento di terreno = mq 2.138,00 da informazioni assunte in loco e da visure di atti di compravendita rogati di recente, il sottoscritto, senza timore alcuno di grossolano errore, assumerà quale prezzo unitario, riferito all unità di misura che nella fattispecie è il metro quadrato di superficie, l importo di!/mq 45,00 (euro quarantacinque/00). Per quanto sopra, in funzione della superficie del lotto in trattazione pari a mq 2.138,00 si otterrà un valore venale di:!/mq 45,00 x mq =! ,00 Valore venale sintetico arrotondato a! ,00 (euro novantaseimiladuecento/00).

7 In considerazione dell età degli usufruttuari si procederà a detrarre dal valore determinato una somma pari al 20% dell importo, quindi il valore dell usufrutto sarà pari a:! ,00 20% =! ,00 arrotondato a! ,00 (euro settantasettemila/00) che, senza ombra di dubbio, risulta essere il più probabile valore venale dell usufrutto dell immobile oggetto della presente valutazione. Ciò è quanto in mia fede e serena coscienza posso rassegnare in espletamento dell incarico ricevuto. Palermo, Il C.T.U. (Arch. Matteo Cacioppo)