TRIBUNALE DI LATINA. Sezione Fallimentare. Giudice Delegato: Dott. ROBERTO AMATORE

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1 TRIBUNALE DI LATINA Sezione Fallimentare FALLIMENTO N 4/2012 di: M.I.D.A.L. S.p.a. Giudice Delegato: Dott. ROBERTO AMATORE Curatori: - Prof. Avv. FRANCESCO CORDOPATRI - Dott. FRANCESCO CALDIERO VALUTAZIONE COMPLESSO IMMOBILIARE IN COMUNE DI LATINA, VIA PIAVE KM.69,200 Latina, 6/5/2013. I Consulenti Tecnici d Ufficio (Arch. Marcello Campagna) (N A/380 Albo di Latina) (Ing. Sergio Polese) (N A/135 Albo di Latina)

2 VALUTAZIONE COMPLESSO IMMOBILIARE IN COMUNE DI LATINA, VIA PIAVE KM.69,200 Premessa A seguito di istanza presentata dai Curatori del Fallimento N 4/2012 in data17/2/2012 i sottoscritti Arch. Marcello Campagna, iscritto all Albo di Latina con il N A/380 ed avente studio in Latina-Via Cairoli n.13 ed Ing. Sergio Polese, iscritto all Albo di Latina con il N A/135 ed avente studio in Latina-Viale XXI Aprile n.7, con Ordinanza del Sig. Giudice Delegato Dott. Roberto Amatore in data 20/2/2012, venivano nominati Esperti Stimatori per procedere alla valutazione all attualità di tutti i complessi immobiliari appartenenti alla Società M.I.D.A.L. S.p.a.. L incarico conferito è stato interamente espletato e, per chiarezza di esposizione, trattandosi di insediamenti di tipologia diversa ed ubicati in distinte località, si è ritenuto opportuno riferire in merito a quanto accertato distintamente per ciascuno di essi. La presente relazione tecnica riguarda, quindi, in particolare il complesso immobiliare sito in Comune di Latina, Via Piave Km.69,200. Svolgimento dell indagine peritale Ricevuto l incarico si è proceduto ad una serie di indagini preliminari presso Pubblici Uffici, quali il Comune di Latina e l Ufficio del Territorio di Latina, per rilevare tutte le informazioni utili per definire il quadro estimativo dei beni in esame. Successivamente i sottoscritti hanno effettuato dei sopralluoghi alla proprietà in oggetto al fine di prendere chiara visione dei diversi 2

3 beni da stimare e di acquisire al riguardo tutta la documentazione e gli elementi tecnici ed economici necessari per l accertamento da compiere. Nel corso delle visite si è proceduto ad un accurato esame di tutti i manufatti ed immobili presenti nel complesso in esame, eseguendo anche un rilievo metrico e fotografico. Successivamente sono stati effettuati degli accessi presso l ufficio tecnico del Comune di Latina per acquisire tutta la documentazione e gli elaborati tecnici relativi agli immobili in esame. Inoltre sono state effettuate delle indagini di mercato anche presso diverse agenzie immobiliari della zona al fine di poter determinare i costi di acquisto, costruzione o rimpiazzo di tutti i beni facenti attualmente parte del complesso immobiliare oggetto di stima, reperendo in tal modo notizie utili per stabilirne l Attuale Valore Commerciale. Pertanto, completate tutte le necessarie operazioni peritali, è ora possibile, nel seguito della presente relazione di perizia, riferire in merito a quanto è stato accertato e del conseguente giudizio peritale che ne è maturato. Descrizione sommaria, Atto di provenienza e Dati Catastali Trattasi di un complesso ad uso commerciale, sito in Comune di Latina, Via Piave Km.69,200, confinante con Via Piave, Via Sarno, Azienda Commerciale *****S.r.l., salvo altri. Il complesso è posizionato nell immediata prossimità del centro abitato di Latina, lungo la strada che collega la Città direttamente con 3

4 Roma, in una zona adibita prevalentemente ad attività artigianali e commerciali.. La M.I.D.A.L. S.p.a. aveva acquistato la piena ed esclusiva proprietà del bene in esame con Atto di Vendita redatto in data 12/5/2006 dal Notaio Dott. Claudio Maciariello di Latina Rep. n e Racc. n.15685, registrato a Latina il 16/5/2006 al n.3957 (All.to n 1). L intera proprietà da valutare è composta da un lotto di terreno, con accesso diretto dalla Via Piave e con sovrastante un immobile adibito all attività commerciale ed un manufatto accessorio di servizio. Si allega il relativo estratto di mappa (All.to n 2). Si fa presente che tutta la proprietà, terreno e fabbricati, dal punto di vista catastale è attualmente aggiornata, in quanto i vari beni risultano tutti intestati alla M.I.D.A.L. S.p.a., con sede in Latina, C.F , Proprietà per 1/1. Il terreno, su cui è direttamente ubicato l immobile adibito all attività commerciale e ad esso asservito, ha una superficie complessiva di mq ed è censito al Catasto Terreni di Latina come segue: - Foglio n.136, Particella n.6, Qualità Classe ENTE URBANO, Superficie mq Si allega al riguardo la relativa visura storica catastale (All.ti n 3). L intero complesso adibito all attività commerciale, di cui si allega il relativo Elaborato Planimetrico (All.to n 4), è censito al Catasto Fabbricati di Latina come segue: 4

5 - Foglio n.136, Particella n.6, Sub 2, Zona Censuaria 2, Categoria D/8 e Rendita ,00 (capannone); - Foglio n.136, Particella n.6, Sub 3, Zona Censuaria 2, Categoria D/1 e Rendita 176,00 (cabina elettrica e locali servizi); - Foglio n.136, Particella n.6, Sub 4, (bene comune non censibile). Si allegano le relative visure storiche catastali di dette particelle (All.ti n 5-6-7). Normativa urbanistica Dalle indagini effettuate è stato possibile accertare che tutta l area interessata, in base alle previsioni del Piano Regolatore Generale del Comune di Latina approvato in data 13/1/1972 n.6476, ricade all interno del P.P.E. F2 Occidentale, con destinazione Zone Artigianali e Piccole Industrie e parte residuale Viabilità. Titoli abilitativi L originario capannone artigianale, da adibire a manutenzione per autoveicoli, è stato realizzato in base alla Concessione Edilizia n.179, rilasciata dal Comune di Latina in data 13/10/1978 (All.to n 8). Con nuova Concessione Edilizia in Sanatoria n.750/c in data 30/12/2004, è stato autorizzato il cambio di destinazione d uso da artigianale a commerciale ed un modesto ampliamento del soppalco (All.to n 9). Con la D.I.A. n.32/2005 e successiva variante in data 25/5/2006 sono state autorizzate alcune opere interne di ristrutturazione edilizia e la realizzazione di una cabina elettrica ENEL a servizio del complesso (All.to n 10) 5

6 Descrizione dettagliata del complesso immobiliare Trattasi, come detto, di un complesso ad uso commerciale, sito in Comune di Latina, Via Piave Km.69,200, in angolo con la Via Sarno (Foto n 1-2) e dotato di due accessi direttamente dalla stessa Via Piave (Foto n 3-5). Il terreno su cui è posizionato il complesso in esame ha una superficie complessiva di mq, di cui mq integralmente asfaltati con manto bituminoso su massicciata di sottofondo ed adibiti a transito, manovra e parcheggio di automezzi (Foto n 6-9) e la restante parte occupata dal capannone dove si svolge l attività. Detto terreno è completamente delimitato da una recinzione costituita in parte da un muretto di altezza 70 cm, in parte da una muratura alta circa 2,00 ml ed in parte da paletti in ferro e rete metallica. Il complesso in esame comprende un immobile adibito all attività commerciale ed un manufatto accessorio di servizio con una cabina elettrica ENEL. Il fabbricato principale consiste in un grande capannone ad un piano, con una zona soppalcata accessibile con una scala interna. L immobile ha forma regolare rettangolare, con dimensioni esterne di 38,30 x 54,80 ml e superficie lorda coperta complessiva pari a circa 2.100,00 mq e sul fronte vi è una pensilina in plexiglas e sui lati serrande metalliche (Foto n 10-18). 6

7 L edificio ha la struttura portante costituita integralmente da elementi in cemento armato prefabbricato, con copertura in tegoli e pareti perimetrali in pannelli ondulati. L immobile è interamente adibito all attività commerciale per esposizione e vendita (Foto n 19-24), con locali vari di servizio, quali uffici, disimpegni, bagni, lavorazione prodotti, magazzini, celle frigorifere, ecc. (Foto n 25-34). Nella zona vendita vi sono sul fronte ampie aperture e specchiature in alluminio e vetrate, pavimenti in klincher 30x30 cm e ceramica nei bagni, controsoffitto in pannelli con impiantistica elettrica e di condizionamento, divisori in muratura. La zona a soppalco, raggiungibile con una scala interna in marmo e ringhiera in ferro (Foto n 35-36), ha una superficie di circa 100 mq ed è adibita a bagni, spogliatoi e disimpegno (Foto n 37-41). In detta zona vi sono pavimenti in resina sintetica e ceramica, divisori in muratura, infissi esterni metallici ed interni in legno. Lo stato di manutenzione generale è buono. Si allega la planimetria catastale dell immobile, comprensiva della zona soppalcata (All.to n 11). All interno del complesso, come detto, vi è anche un manufatto accessoro destinato a cabina ENEL e locali tecnici di servizio. La struttura portante è in muratura, gli infissi in resina e la superficie coperta lorda pari a circa 35,00 mq, con altezza di ml 2,30 (Foto n 42-44). Si allega la relativa planimetria catastale (All.to n 12). 7

8 Criteri di valutazione dei beni e relativa stima Al fine di pervenire alla valutazione all attualità dell intero complesso immobiliare in esame i sottoscritti C.T.U. hanno proceduto ad un accurata analisi di mercato, anche con riferimento ad altre tipologie di insediamenti similari esistenti in zona. Sono state in particolare assunte tutte le informazioni al riguardo necessarie e presi in attenta considerazione i vari elementi che hanno influenza nel merito. In particolare è stata considerata l ubicazione, l accessibilità, la posizione rispetto alla Città di Latina, i collegamenti viarii della zona, la destinazione d uso, la situazione urbanistica ed edilizia, la consistenza, le dimensioni specifiche, le caratteristiche costruttive ed i materiali impiegati, i costi al nuovo o di rimpiazzo, la funzionalità, il particolare stato generale d uso e di manutenzione, le possibilità di utilizzo e sfruttamento, le attuali condizioni di mercato, la commerciabilità e possibilità di reperimento sul mercato di immobili consimili, le possibilità di riconversione, nonché tutti gli altri specifici fattori che hanno rilevanza in tale tipo di analisi. Nel caso specifico si è deciso di effettuare, per il terreno, le sistemazioni esterne ed i fabbricati, una stima di tipo sintetico, mediante l applicazione di un diverso importo medio per ogni unità di superficie dei vari beni, determinato con riferimento a tutti i parametri in precedenza indicati. In conclusione, con i criteri suesposti e l opportuno esame di tutti i succitati elementi che hanno influenza nella stima, la valutazione del 8

9 complesso immobiliare in esame è stata effettuata applicando alle varie superfici lorde in precedenza dettagliatamente riportate i seguenti importi unitari: - Terreno: 40,00 /mq - Fabbricato commerciale: 1.250,00 /mq - Sistemazione esterna e viabilità, recinzione, impiantistica esterna: 50,00 /mq - Manufatto accessorio: 300,00 /mq Pertanto, richiamando tutte le dimensioni ed i riferimenti in precedenza indicati, risulta la seguente valutazione complessiva all attualità dell intero complesso immobiliare oggetto della presente perizia: - Terreno: Mq 6.500,00 x 40,00 /mq = ,00 - Fabbricato commerciale: Mq (2.100, ,00) x 1.250,00 /mq = ,00 - Sistemazione esterna e viabilità, recinzione, impiantistica esterna: mq x 50,00 /mq = ,00 - Manufatto accessorio: mq 35,00 x 300 /mq ,00 TOTALE = ,00 ed, in conclusione, in cifra tonda ,00 (diconsi Euro tremilioniduecentoquarantamila/00). 9

10 Tanto i sottoscritti Tecnici hanno potuto accertare e riferire ad espletamento dell incarico conferito. Latina, 6//5/2013. I Consulenti Tecnici d Ufficio (Arch. Marcello Campagna) (N A/380 Albo di Latina) (Ing. Sergio Polese) (N A/135 Albo di Latina) 10