TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CREMONA SEZIONE FALLIMENTARE ATTUALIZZAZIONE VALORI DI STIMA

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1 TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI CREMONA SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO NUOVA CORDALUX SRL n 28/ O--- ATTUALIZZAZIONE VALORI DI STIMA CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO L'Illustrissimo Signor Giudice delegato Dott. Francesco Sora - con sua ordinanza in data nominava il sottoscritto Ingegnere consulente tecnico d'ufficio per la rideterminazione di valori attuali dei beni immobili di cui al fallimento n 28/04, con l'incarico di rispondere al seguente quesito: "Rediga nuova perizia sui capannoni di compendio del fallimento siti in Casalmaggiore Fraz. Casalbellotto oltre a rivedere la possibilità e l economicità di un frazionamento al fine di agevolare la vendita e lo autorizza a predisporre il certificato energetico e il certificato di conformità ex legge 52/85. La nomina veniva trasmessa in data dal Curatore Dott. Giovanni Costa, con incarico di procedere alla rivalutazione della stima dei beni immobili della società. In data e , venivano eseguiti sopralluoghi dei capannoni siti via Federici n Loc.Casalbellotto Casalmaggiore (CR) al fine di verificare lo stato di conservazione dei fabbricati. Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

2 Esperiti gli accertamenti, eseguiti i rilievi e le indagini, raccolti gli elementi necessari, ho predisposta la seguente RELAZIONE TECNICA I beni immobili di cui al Fallimento n 28/04 insistono sul territorio del Comune di Casalmaggiore loc. Casalbellotto -, in provincia di Cremona. Il complesso immobiliare, di proprietà della società NUOVA CORDALUX S.R.L. (C.F ), risulta censito presso l Agenzia del Territorio di Cremona Catasto dei Fabbricati ai seguenti dati identificativi: - Foglio 66, mappali 62, 79, 442, 448, Via Federici Casalmaggiore, P.T. e P.1., Zona Cens. 2, Categoria D/7, R.C ,17; I confini in un sol corpo del complesso immobiliare sono: - a Nord: ragioni di cui ai mapp.li ; - a Sud: ragioni di cui ai mapp.li ; - ad Est: ragioni di cui ai mapp.li ; - ad Ovest: via Federici (ex S.S. N 358). Salvo come più esatti in mappa e di fatto. DESCRIZIONE DELLE UNITA IMMOBILIARI Il complesso immobiliare, oggetto di rivalutazione della stima, è costituito da tre corpi di fabbrica, comunicanti fra loro, adibiti a: - magazzini (zona B C D, vedi tavola n.1 allegata); Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

3 - uffici (zona E - F, vedi tavola n.1 allegata); - zona lavorazione (zona B, vedi tavola n.1 allegata); - fabbricato, distaccato dal corpo principale, destinato a deposito (zona A, vedi tavola n.1 allegata); Tutti gli immobili si sviluppano su di un unico piano fuori terra (zona A B C - D E, vedi tavola n.1 allegata), tranne le due palazzine adibite ad uffici ed il locale esposizione (zona F, vedi tavola n.1 allegata), facenti parte del complesso principale, che si sviluppano su due piani fuori terra. Le unità artigianali in oggetto presentano nel loro insieme uno stato di manutenzione e conservazione insufficiente. Il complesso immobiliare, nel suo impianto originale, è stato edificato intorno agli anni 60. Nel corso dei decenni sono state apportate modifiche e realizzati ampliamenti (1980) che hanno portato allo stato di fatto attuale. Corpo di fabbrica Principale (zona B C D E F) a) CARATTERISTICHE STRUTTURALI: - Struttura portante parte in muratura e parte in elementi prefabbricati; copertura parte a voltine, parte a sheed, e parte a struttura tradizionale; fondazioni continue in calcestruzzo, e solai a copertura piano terra delle due palazzine in latero-cemento. b) CARATTERISTICHE ESTERNE: - I canali ed i pluviali sono in lamiera, il manto di copertura in lastre di fibrocemento ondulate. In particolare sui capannoni individuati con la lettera B la copertura è realizzata in lastre di eternit. Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

4 c) CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE E DI FINITURA: - Pavimentazione zona uffici ed esposizione in piastrelle di ceramica; - Pavimentazione zona magazzino e zona lavorazioni in battuto di cls; - Rivestimenti bagni in piastrelle di ceramica smaltate; - Finestratura a nastro con vetri U-Glass, apertura a nastro; - Porte d accesso capannoni in acciaio rivestito; - Porte interne zona uffici in legno; - Servizi igienici con lavabi, w.c; d) IMPIANTI: I vari impianti tecnologici risultano scollegati dalla rete di fornitura pubblica. Corpo di fabbrica distaccato adibito a deposito (zona A) a) CARATTERISTICHE STRUTTURALI: - Struttura portante prefabbricata; copertura con finestrature; b) CARATTERISTICHE ESTERNE: - I canali ed i pluviali sono in lamiera, il manto di copertura in lastre di fibrocemento ondulate; c) CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE E DI FINITURA: - Pavimentazione in battuto di cls; - Finestratura a nastro con vetri U-Glass, apertura a nastro - Porte d accesso in acciaio - Servizi igienici con lavabi, w.c. d) IMPIANTI: I vari impianti tecnologici risultano scollegati dalla rete di fornitura pubblica. Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

5 DATI TECNICI IMMOBILE Si riportano le seguenti licenze edilizie esaminate nella precedente perizia: - n 112 del 7/11/1959; - n 34 del 22/5/1963; - Pratica prot.213 del 1976 costruzione di capannone; - Pratica n 68/80 del 13/06/1980 progetto capannone artigianale; - Pratica n 75 del 17/06/1987 trasformazione in uffici; - Pratica n 115 del 26/11/1987 ristrutturazione parte capannone; - D.I.A. del 10/01/2001 tettoia in ampliamento uffici. Inquadramento urbanistico L area sulla quale sorgono i fabbricati oggetto di stima, secondo Il vigente Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) del Comune di Casalmaggiore Loc.Casalbellotto -, risulta ricadere parte in zona CAB_R1 Ambito di riqualificazione, e parte in zona CAB _R2 Ambito per nuovi insediamenti. (vedi schede normativa di assetto urbanistico CAB_R1 e CAB_R2 allegate); Verifica presso l Agenzia del Territorio di Cremona L ispezione presso l Ufficio del Territorio di Cremona Catasto dei Fabbricati e dei Terreni ha permesso di accertare la consistenza e le rendite catastali: - Foglio 66, mappali 62, 79, 442, 448, Via Federici Casalmaggiore, P.T. e P.1., Zona Cens. 2, Categoria D/7, R.C ,17; In data , è stata richiesta, presso l Agenzia del Territorio di Cremona, copia della scheda catastale n del 07/02/1990 redatta dal Geom. Maurizio Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

6 Fortunati, relativa agli immobili in oggetto e non sono state riscontrate diversità rispetto a quanto riportato nella precedente relazione. (vedi Attestazione di Conformità ai sensi dell' Art. 19, comma 14 della Legge n. 122/2010 ex art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 allegata) SUPERFICI LORDE IMMOBILI Fabbricato Zona Superficie deposito A mq 360,00 magazzino e zona B mq 996,00 magazzino C mq 656,00 magazzino D mq 326,00 uffici al P.T E mq 62,00 uffici e locale F mq 756,00 Area cortilizia mq 2785,00 FORMAZIONE DI UNO O PIU LOTTI PER LA VENDITA Tenuto conto delle caratteristiche degli immobili, della loro consistenza e dell attuale diposizione, allo scrivente perito non sembra opportuno né tanto meno giustificato il frazionamento dell attuale area per la vendita in più lotti, in quanto il complesso immobiliare sopradescritto potrebbe risultare più appetibile se venduto nella sua interezza. Il frazionamento dell area oltre che risultare sconveniente da un punto di vista puramente economico, risulta tecnicamente difficoltoso in quanto gli eventuali nuovi lotti, in base alla attuale viabilità della Frazione di Casalbellotto, risulterebbero privi di accessi indipendenti. Dallo studio del PGT emerge che gli unici accessi possibili sulla futura nuova lottizzazione adiacente al complesso immobiliare potranno avvenire solamente Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

7 attraverso la pipa realizzata per servire l attuale intervento di edificazione in lato nord,oppure attraverso una direttrice di penetrazione studiata di concerto con la possibile lottizzazione da realizzare a est. Inoltre in relazione a quanto stabilito dall attuale Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) (vedi schede normativa di assetto urbanistico CAB_R1 allegata), è prevista la futura realizzazione di un percorso ciclopedonale adiacente alla via Federici e la conseguente chiusura di ogni attuale accesso diretto sull ex strada statale n.358. REDAZIONE ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA Si allegano n.4 Attestati di certificazioni energetiche, una per ciascuna zona termica del complesso artigianale, a firma del Geom. Andrea Bonardi iscritto all albo dei certificatori energetici della Regione Lombardia al n 6246 GIUDIZIO DI STIMA Valutati tutti gli elementi che sono stati menzionati nella presente relazione e che contribuiscono alla determinazione del valore attuale degli immobili estimandi, tenendo conto della procedura fallimentare, delle Norme di P.G.T. in vigore, del tipo di costruzione, della vetustà, dello stato d uso, delle caratteristiche strutturali e tipologiche, prezzi praticati nella zona per immobili analoghi, e soprattutto della crisi economica che investe il mercato immobiliare italiano, il sottoscritto ritiene di poter dare a questi, nello stato di fatto e di diritto nei quali al momento si trovano, il seguente valore: Immobili di cui Foglio 66, mappali 62, 79, 442, 448, 459, come da stato di fatto allegato Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/

8 Valore complesso capannoni artigianali ,00 (Euro Unmilioneduecentomila/00 ) I confini in un sol corpo del complesso immobiliare sono: - a Nord: ragioni di cui ai mapp.li ; - a Sud: ragioni di cui ai mapp.li ; - ad Est: ragioni di cui ai mapp.li ; - ad Ovest: via Federici (ex S.S. N 358). Salvo come più esatti in mappa e di fatto. Allegati: - Relazione Fotografica; - Visura per immobile; - Scheda Catastale; - Estratto di mappa; - Estratto PGT; - Schede normativa di assetto urbanistico CAB_R1 ; - Schede normativa di assetto urbanistico CAB_ R2; - Attestazione di Conformità ai sensi dell' Art. 19, comma 14 della Legge n. 122/2010 ex art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 allegata) - Attestato di certificazione energetica Prot / 12; - Attestato di certificazione energetica Prot / 12 - Attestato di certificazione energetica Prot / 12; - Attestato di certificazione energetica Prot / 12; - Tavola Rilievo complesso immobiliare; Cremona, 26 giugno 2012 Il C.T.U. (Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi) Dott. Ing. Giuseppe F. Pettenazzi via F. Aporti 21, Cremona tel.0372/