TRIBUNALE DI VERONA RELAZIONE DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILI

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1 TRIBUNALE DI VERONA RELAZIONE DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILI oggetto di fallimento della Società ****** ******* *** ** ************ N. 106 R.F. 04/06/2015 N. 107 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Geom. Alessandro Polo Iscritto all albo della provincia di Verona al n Con studio in Verona via Federico Balconi, 1 (VR) Tel Mail: posta@poloalessandro.it Pec: posta@pec.poloalessandro.it Pagina 1 di 15

2 Premessa La presente relazione di stima viene eseguita su incarico della Dott.ssa Barbara Sega con studio in via Corno d Aquilio 12/a Verona iscritta all albo dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Verona al n. 1639/A in qualità di Curatore Fallimentare della società ****** ******* *** ** ************ n. 106 R.F. del 04/06/2015 n.107, con lo scopo di determinare per l'immobile in esame il più probabile valore di mercato. Il sottoscritto Geom. Alessandro Polo iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Verona al n accetta l incarico conferitogli dal Curatore e, ritirata la documentazione, ha dato avvio alle operazioni peritali necessarie per assolvere al mandato ricevuto. La valutazione viene effettuata in riferimento all'attualità; l'immobile è stato oggetto di sopralluogo in data 04/04/ LOTTO Individuazione Catastale dei beni immobili L immobile oggetto della presente stima risulta regolarmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Povegliano Veronese (N.C.E.U.) come segue: Foglio 5 (cinque) mappali 425 sub 1 Piani T cat. D/7 R.C , sub 1 L area scoperta su cui insiste l intero fabbricato è distinta al Catasto terreni del Comune di Povegliano Veronese (N.C.T.) come segue: Foglio 5 (cinque) mappali ha ente urbano ha ente urbano Pagina 3 di 15

3 1.2 Provenienza L immobile è stato acquistato mediante Istrumento Atto Pubblico del 27/12/2007, Nota presentata con Modello Unico n /2008 in atti dal 24/01/2008 Repertorio n Rogante Gelmi Giacomo. 1.3 Vincoli ed oneri giuridici Iscrizione contro del 23/01/2008 Reg. Part. 502 Reg. Gen Pubblico ufficiale Gelmi Giacomo Rep. 8898/5595 del 27/12/2007. Ipoteca volontaria derivante da Concessione a Garanzia di mutuo fondiario; (Si allega ispezione ipotecaria) Iscrizione contro del 12/11/2013 reg Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale di Verona Rep /2013 del 08/11/2013 Ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo; Iscrizione contro del 11/07/2014 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale di Brescia Rep. 9673/2013 del 13/12/2013 Ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo; Trascrizione a favore e contro del 04/05/2016 Reg. Part Reg. Gen Pubblico ufficiale Tribunale di Verona Rep. 106/2015 del 04/06/2015 Atto Giudiziario Sentenza Dichiarativa di fallimento. 1.4 Descrizione immobile L'immobile è situato nel Comune di Povegliano Veronese (VR), Frazione Madonna dell'uva Secca, Via Alessandro Rizzotti, 1, comprendente: - porzione di fabbricato costituita da magazzino e deposito, al piano terra, magazzino e uffici, al piano terra e primo, con accessorie porzioni di corte esclusiva. L'immobile si trova nella zona industriale del paese e quindi circondato da immobili simili con la medesima funzione. Pagina 4 di 15

4 1.5 Caratteristiche dell'edificio e consistenza dell'immobile Si tratta di due lotti di terreno industriale contigui, di circa mq, ubicati in Via A. Rizzotti n. 1, nel comune di Povegliano, su area identificata nel PRG a destinazione industriale-artigianale, lungo la strada provinciale che collega l abitato di Povegliano a quella di Castel d Azzano, sul quale insiste un capannone artigianale costruito con il sistema della prefabbricazione, ad un piano fuori-terra, della superficie di circa mq, con un corpo di fabbrica in aderenza sul lato sud- ovest, che si sviluppa su piano terra, destinato a magazzino per circa 108 mq e ad uffici per circa 275 mq, e su piano primo della superficie di circa 234 mq, destinato interamente ad uffici; i due piani sono collegati tramite scala interna, la superficie complessiva dell edificio artigianale, è di circa mq e quella destinata ad uffici è di circa 509 mq. Il cortile circostante il capannone artigianale è completamente asfaltato. Il capannone artigianale è stato costruito con pilastri e travi in c.a.p., tamponamenti perimetrali con pannelli prefabbricati in c.a.p. con rivestimento esterno in ghiaino lavato e serramenti a nastro in alluminio e vetri U glas e aperture tipo Naco nel locale laboratorio, tetto con travi a bicchiere in c.a.p. e lastre curve ondulate in fibrocemento e controsoffitto con lastre grecate, pavimento battuto di cemento lisciato al quarzo, impianto elettrico idrosanitario a norma. Anche il corpo di fabbricato destinato ad uffici è stato costruito con il sistema della prefabbricazione e rifinito al civile con pareti prefabbricate in c.a.p. e contropareti in laterizio, serramenti in alluminio elettrocolorato e vetro corazzato, pavimenti in marmite di pietra della Lessinia lucidate rivestimenti dei bagni in ceramica, controsoffitti in quadroni prefabbricati, pareti divisorie prefabbricate con struttura metallica rivestita di materiale sintetico e vetro. Impianti di riscaldamento a pavimento e con pannelli radianti a parete e produzione di acqua calda con pannelli solari, impianto idrosanitario ed elettrico a norma. Ora l'immobile ricade in uno stato di abbandono ormai da diversi anni così facendo l'intera struttura ha subito un forte decadimento Pagina 5 di 15

5 necessitando di una manutenzione straordinaria per il suo successivo recupero. 1.6 Dati urbanistici - edilizi L immobile è inserito in area identificata nel PRG quale industriale artigianale, confermata dal P.A.T. È stato edificato in conformità alle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Povegliano Veronese: In data 12/06/1995 n. 48/95 e n. 49/95 Reg. Conc. e n. 272/95 e n. 274/95 di prot; In variante in data 30/10/1996 n. 67/96 Reg. Conc. e n di prot; In variante in data 21/11/1997 n. 66/96 Reg. Conc. e n di prot; Ampliamento in data 27/09/2002 n. 53 Reg. Conc; Agibilità in data 09/10/2003 n di prot. L immobile presenta conformità urbanistico/edilizia Pagina 6 di 15

6 4. Scopo della stima Si stima l'immobile per avere un valore coerente con il mercato per la successiva vendita o cessione di quest'ultimo tenendo conto di tutti i fattori richiesti. 5.1 Procedimento di stima LOTTO 1 L'immobile visto il suo stato di abbandono che necessita di una ristrutturazione delle finiture interne e dei serramenti esterni, delle parti esterne. Lo stato di abbandono nel quale riversa da diversi anni hanno accelerato il degrado dell'immobile svalutandolo ulteriormente. Se verifichiamo la richiesta di mercato attuale possiamo notare che un magazzino di queste dimensioni è poco richiesto vista la posizione decentrata rispetto via di trasporto principali come l'accesso all'autostrada che è distante di qualche km. Nella situazione economica attuale poche aziende hanno capacità e la necessita di investire in un immobile di queste dimensioni vista la realtà di crisi e di stallo. Considerando la necessità di apportare rinnovamenti all'immobile per consentire la riapertura possiamo constatare un deciso deprezzamento d'insieme. Tipologia n. Superficie mq. Valore prudenziale unitario euro/mq Valore prudenziale euro Capannone artigianale ,00 230, ,00 Palazzina uffici 1 538,00 700, ,00 Piazzali asfaltati 960,00 20, ,00 Totale ,00 Totale (arrotondato) ,00 Pagina 12 di 15

7 6. Conclusioni LOTTO 1 Sulla base di quanto emerso durante il sopralluogo e visto lo stato di abbandono, ulteriormente peggiorato da furti e atti vandalici presso lo stabile stesso, si terrà conto di un deprezzamento di ,00 necessario ai ripristini dei danni. Il più probabile prezzo di valore di mercato risulta essere pari ad ,00 (Euro Seicentotrentottomila/00) esaminato nella situazione di fatto in cui si trova. Verona lì, 10/02/2017 Tecnico Polo Geom. Alessandro Pagina 14 di 15