TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO N 11/2011 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX VALUTAZIONE BENI IMMOBILI LOTTO D TRECATE VIA MILANO N 26
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1 TRIBUNALE DI NOVARA FALLIMENTO N 11/2011 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX VALUTAZIONE BENI IMMOBILI LOTTO D TRECATE VIA MILANO N 26 CURATORE: RAG. CINZIA MARNATI GIUDICE: DOTT.SSA GUENDALINA PASCALE Il sottoscritto Geom. Claudio Rho nato a Galliate (NO) il 06/02/1961 contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3 iscritto all albo dei geometri della Provincia di Novara, nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara a seguito di incarico, conferitogli dal Curatore Rag. Cinzia Marnati, quale perito estimatore per i beni di cui in epigrafe, avendo effettuato sopralluogo, in data 5 e 8 aprile 2011, per la verifica degli immobili ed avendo espletato tutte le necessarie ricerche, è ora in grado di esporre quanto segue 1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI In Comune di Trecate, frazione San Martino Via Milano n 26. Quota di Intera Piena Proprietà di: a) Lotto di terreno, parzialmente recintato, catastalmente identificato al foglio 27 mappale 14 Ente Urbano di are (vedi estratto di mappa allegato A ), con soprastante fabbricato ad uso industriale, il tutto nella zona centrale, e due fabbricati Pag. 1 di 9
2 accessori posti a nord, al confine con la Via Milano,tra i confini: a nord, Via Milano; ad est, canale Sforzesco; a sud, mappali 15 e 17; ad ovest, mappale 27. Gli immobili sono composti così come di seguito: Tettoia, con altezza sottotrave di circa mt. 7,00, attualmente usata per ricovero automezzi con zona di nord chiusa per la realizzazione di magazzino. Il magazzino, di forma rettangolare, della superficie di circa mq. 150,00 risulta parzialmente soppalcato per una superficie di circa mq. 85,00. Il soppalco è raggiungibile attraverso scala posizionata internamente. La tettoia è aperta su due lati (est ed ovest), ed ha una superficie di circa mq. 560,00. Fabbricato accessorio della superficie di circa mq. 29,00 composto da piccolo deposito e zona servizi igienici. Fabbricato accessorio usato come ricovero attrezzature della superficie di circa mq. 18,00. Così come meglio identificabile nelle planimetrie allegate sotto B e C. Il capannone, è stato realizzato con struttura portante prefabbricata e con muratura di tamponamento realizzata in opera con blocchi di cls. Il fabbricato non presenta situazioni particolari di degrado ad eccezione della muratura di tamponamento di nord ove è presente una evidente fessurazione. Pag. 2 di 9
3 Il soppalco è stato realizzato con struttura metallica. I due fabbricati accessori sono stati realizzati in muratura e sono in stato manutentivo precario. Il tutto risulta così censito al N.C.E.U.: Foglio 27 mappale 14 P.T. categoria D/1 Rendita Catastale 3.718,49. b) Lotto di terreno della superficie di circa mq. 706,00 catastalmente identificato al Foglio 27 mappale 13 bosco ceduo classe 2 are 5.30 R.D. 0,44 R.A. 0,08 Foglio 27 mappale 282 seminativo classe 2 are1.76 R.D. 1,23 R.A. 0,86 Tra i confini a corpo: a nord, via Milano e, per salto discendente, mappale 27; ad est, mappale 27; a sud, mappale 17; ad ovest, mappali 26, 277, 281, 280. Il tutto meglio identificabile nella planimetria allegato D. Detta area pur essendo, a livello di PRG, indicata come edificabile, viste le dimensioni e le distanze tra i confini, se non accorpata ad altra area, è praticamente inedificabile. Si fa presente che: con la realizzazione di muro di sostegno, autorizzata con concessione edilizia n 96 del (allegato E ), sono stati annessi in uso parte del mappale 17 e parte del mappale 15, che però rimangono di proprietà delle Ferrovie dello Stato e che le stesse ne hanno richiesta la restituzione; Pag. 3 di 9
4 i due lotti sono inframezzati da lotto di terreno con soprastante fabbricato di altra proprietà, individuato al mappale 27 e che per accedere al mappale 14 attualmente è necessario transitare su di esso. Inoltre, L accesso carraio verso la Via Milano è per metà di proprietà XXXXXXXXXXXXX e per l altra metà di proprietà di terzi. Essendo oltremodo difficoltoso ottenere il permesso da parte dell ANAS di aprire nuovo accesso carraio in quel tratto di strada, sarà necessario prevedere un a convenzione con le rimanenti proprietà sia per l accesso stesso, sia per il transito degli eventuali veicoli. 2) STATO DI POSSESSO Gli immobili sopradescritti sono di proprietà XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in Trecate. I beni allo stato attuale sono liberi. 3) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 VINCOLI ED ONERI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non vi sono vincoli od oneri che rimarranno a carico dell acquirente, ad eccezione di quanto indicato nel successivo punto relativo alla conformità edilizia. 4.2 VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA Alla data di aggiornamento del gli immobili oggetto di perizia risultavano gravati dalle seguenti iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli: Pag. 4 di 9
5 ISCRIZIONE nr /3929 ipoteca volontaria per ,00 a favore Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. ISCRIZIONE nr. 2925/570 ipoteca legale ,28 a favore Equitalia Sestri spa ISCRIZIONE nr /3504 ipoteca legale ,44 a favore Equitalia Sestri spa TRASCRIZIONE nr 8790/5596 Sentenza dichiarativa di fallimento a favore Massa dei creditori 4.3 CONFORMITA CATASTALE A livello catastale esistono delle difformità, in quanto: a) Nell estratto di mappa non è stato inserito il fabbricato accessorio posto verso est; b) Nella scheda catastale non viene rappresentata l esatta disposizione del fabbricato principale e non è inserito il fabbricato accessorio di est. Pertanto risulterà necessaria la redazione e presentazione di tipo mappale e della scheda di aggiornamento 5) ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Nono vi sono altre informazioni oltre a quelle già indicate. 6) CONFORMITA EDILIZIA La costruzione è stata realizzata a seguito del rilascio delle seguenti autorizzazioni: Per le recinzioni : 1) Concessione edilizia n. 240/77 (allegato F ) 2) Concessione edilizia n. 253/77 (allegato G ) Pag. 5 di 9
6 Per i fabbricati: 1) Concessione edilizia del ; 2) Concessione edilizia per variante posizionamento n 241 del (allegato H ); 3) Condono Edilizio, per i fabbricati accessori, n 105 del 1994 (allegato I ); 4) Condono Edilizio, per la tettoia/magazzino n 230 del 1994 (allegato L ). Per quanto riguarda i fabbricati accessori, il Comune di Galliate, trattandosi di fabbricati realizzati in prossimità della Strada Statale (denominata in quel tratto Via Milano), ha richiesto il parere favorevole dell ANAS, è stata inviata la domanda ma non vi è stata risposta, per cui non è stata rilasciata la concessione in sanatoria. Sarà quindi necessario provvedere a contattare nuovamente l ANAS per avere risposta in merito alla concessione di deroga per la costruzione dei suddetti fabbricati all interno di quella che normalmente viene considerata fascia di rispetto, anche se nel PRG non è indicata. In caso negativo si dovrà procedere alla demolizione dei fabbricati. Per quanto riguarda la tettoia/magazzino, la documentazione richiesta dal comune per il perfezionamento della pratica è stata tutta prodotta, per cui, a parere del sottoscritto, potrebbe essere rilasciato il permesso di costruire in sanatoria. Però, rispetto a quanto indicato nelle tavole grafiche allegate alla richiesta di condono edilizio, quindi in difformità alle stesse, è stato realizzato il soppalco interno. Pag. 6 di 9
7 Per sanare quindi la situazione, l aggiudicatario dovrà presentare richiesta di permesso di costruire in sanatoria con il pagamento degli oneri e del costo di costruzione in misura doppia. 7) URBANISTICA L area su cui sorgono i fabbricati e le aree limitrofe oggetto di perizia, sono indicate nel PRG del comune di Trecate come Aree industrialiartigianali esistenti di completamento normate dall art delle NTA. 8) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI La valutazione di un immobile e/o di un area artigianale-industriale può essere essenzialmente effettuata con due criteri di stima e cioè la stima sintetica e quella analitica. Vista la tipologia dei fabbricati e dell area su cui essi sorgono, il sottoscritto ritiene che il criterio che possa portare ad avere un valore più rispondente a quello di mercato sia la STIMA SINTETICA La stima sintetica per terreni e fabbricati viene generalmente eseguita in base ai parametri tecnici, assumendo i prezzi medi di mercato della zona (Euro/mq. Euro/mc.), riferiti a terreni e/o fabbricati già venduti ed aventi caratteristiche similari al bene oggetto di stima, facendo le dovute proporzioni e tenendo conto delle migliori o peggiori situazioni di collocazione e di manutenzione. In particolare, il fatto che le proprietà non siano contigue, che si debbano esercitare delle servitù di passo, che non vi siano ad oggi certezze sulla possibilità di mantenere i fabbricati accessori, e che sia Pag. 7 di 9
8 comunque necessario presentare una ulteriore pratica in sanatoria, portano ad un notevole ridimensionamento del valore di mercato delle unità immobiliari. Pertanto tenuto conto di tutto quanto sopra esposto, considerando le unità immobiliari ed il terreno a loro annesso nel loro stato di fatto e di diritto attuale, tenendo già, altresì, conto dei costi, in diminuzione per la presentazione del tipo mappale, del rifacimento delle schede, e della pratica in sanatoria, si ritiene di poter attribuire i valori di seguito indicati: FABBRICATI comprensivi dell incidenza dell area annessa a) TETTOIA/MAGAZZINO Tettoia Mq. 560,00 x /mq. 300,00 = Magazzino Mq. 150,00 x /mq. 400,00 = Soppalco mq. 85,00 x /mq. 250,00 = b) FABBRICATI ACCESSORI Per i motivi sopra indicati il valore degli stessi è pari a zero TERRENI , , ,00 0,00 Mq. 706,00 x /mq. 40, ,00 Pag. 8 di 9
9 CONCLUSIONE Si ritiene pertanto che il valore complessivo degli immobili sopra indicati sia, in arrotondamento, pari ad ,00 (duecentosettantottomila/00). Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico conferitogli e rimane a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara lì, 14 ottobre 2011 Il C.T.U. Oltre alla documentazione richiamata all interno della relazione si allegano le visure catastali ed ampia documentazione fotografica. Pag. 9 di 9
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