TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI

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1 Ing. Marco Dettori Pagina 1 di 7 TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI Sezione Fallimentare Relazione di perizia relativa agli immobili inerenti il Fallimento R.G. n 105/2012 GENERALI MELCOM S.r.l. PREMESSE In data 02 gennaio 2013 il sottoscritto Dott. Ing. Marco Dettori, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari al n 2.556, è stato incaricato dal Curatore del Fallimento, Dott. ssa Elisabetta Lay di redigere una relazione di stima del compendio immobiliare acquisito all'attivo del Fallimento. In data 02 ottobre 2013 lo scrivente depositava la relativa consulenza tecnica. Successivamente mi veniva comunicato dal Curatore che, tra le proprietà della fallita, vi era anche un terreno ad uso industriale situato ad Assemini in località Macchiareddu che, a causa di un errore nel frazionamento e nella vendita di una porzione dello stesso, non risultava intestato alla Fallita. Il Curatore fallimentare quindi mi dava incarico di regolarizzare la situazione catastale e di valutare la residua area di proprietà della fallita. Svolgimento delle operazioni di consulenza Il sottoscritto, al fine di evadere l incarico ricevuto, previo contatto telefonico con il Curatore Dott. ssa Elisabetta Lay, ha dato inizio alle operazioni peritali non appena il Geom. Gian Raimondo Cancedda ebbe realizzato il frazionamento catastale per conto della procedura.

2 Ing. Marco Dettori Pagina 2 di 7 IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA COMUNE DI ASSEMINI Lotto A) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1484 di mq Lotto B) Quota pari al 100% della piena proprietà del locale di sgombero sito nel comune di Assemini (CA) censito al N.C.T. al Foglio 54 Particella 1485 di mq 11. Lotto C) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1486 di mq 226. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Lotto A) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1484 di mq L area edificabile in oggetto (Foto da n 1 a n 13), é ubicata nel Comune di Assemini nell area industriale di Macchiareddu, località sita ad Sud-Est del territorio comunale; detta area risultante dal frazionamento ha forma irregolare composta da una porzione, indicativamente trapezia, prospettante la III Strada dell agglomerato industriale di Macchiareddu, da una porzione rettangolare posta nella parte retrostante di un capannone industriale esistente ed un tempo proprietà della fallita e da un'altra porzione rettangolare che unisce le predette due aree.

3 Ing. Marco Dettori Pagina 3 di 7 L area, nel suo insieme, ha uno sviluppo pianeggiante ed un ottima area di sedime edificabile. Il lotto si presenta delimitato da una recinzione perimetrale in comune con i lotti vicini realizzata con blocchetti di cls. L accesso al mappale, attualmente, può avvenire da un ampio cancello a scorrere in ferro prospettante la via consortile denominata III Strada, va precisato che il cancello è posizionato nell area della confinante proprietà, un tempo della fallita per questo, di fatto, fino a che non verrà realizzato un cancello direttamente nella porzione di area in esame che confina con la III Strada consortile, l area al momento risulterebbe interclusa. Si segnala all interno del lotto la presenza di alcuni cumuli di macerie (Foto n 10) e di rifiuti vari (Foto n 11) nonché la presenza di alcuni pozzetti residuato di vecchie urbanizzazioni (Foto nn 12-13). Nello Strumento Urbanistico Vigente del predetto Comune, il mappale ricade nell ambito della zona D4 Zona industriale soggetta a pianificazione di settore per il quale è vigente il Piano Regolatore del Consorzio Industriale Provinciale di Cagliari (CACIP). Lotto B) Quota pari al 100% della piena proprietà del locale di sgombero sito nel comune di Assemini (CA) censito al N.C.T. al Foglio 54 Particella 1485 di mq 11. L immobile in esame, confina con l area industriale descritta nel precedente lotto, è costituito da una piccola area cortilizia (Foto n 14) e da un locale di sgombero (Foto nn 15-16). Si precisa che non è stato possibile accedervi all interno perché non erano disponibili le chiavi d accesso. L accesso all immobile può avvenire da altri lotti di terreno perciò il mappale può definirsi intercluso.

4 Ing. Marco Dettori Pagina 4 di 7 Dall esterno si è potuto verificare che trattasi di un locale realizzato con pareti in muratura solaio in laterocemento intonacato e dotato di un infisso d accesso in ferro e di un infisso di areazione grigliato che prospetta nel terreno di cui al Lotto A. Lotto C) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1486 di mq 226. Il mappale in questione trattasi di mappale privo di valore poiché esterno alla recinzione perimetrale posizionata lungo la III Strada e poiché occupato dalla cunetta stradale. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Sulla base delle verifiche effettuate con l'ausilio della Sig. ra Isabella Pirastu della I.V.I. Indagini e Visure Ipocatastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Cagliari (All. 3), è risultato quanto di seguito si elenca: TRASCRIZIONI 1 NOTA DI TRASCRIZIONE ATTO DI INTEGRAZIONE Trascrizione del 29 maggio Registro Particolare Registro Generale Titolo Pubblico ufficiale Marchetti Carlotta Dorina Stella Repertorio 539/380 del 30 aprile 2014 A Favore Contro Intesa San Paolo S.p.A. con sede in Torino Centro Leasing Società per Azioni con sede in Firenze

5 Ing. Marco Dettori Pagina 5 di 7 Immobile Terreno in Assemini censito al N.C.E.U. al foglio 54 mappale (N.d.R. mappale che ha generato i mappali in esame) 2 NOTA DI TRASCRIZIONE ATTO DI CONFERIMENTO IN SOCIETA Trascrizione del 18 luglio Registro Particolare Registro Generale Titolo Pubblico ufficiale Marchetti Carlotta Dorina Stella Repertorio 542/383 del 30 aprile 2014 A Favore Contro Mediocredito Italiano S.p.A. con sede in Milano Intesa San Paolo S.p.A. con sede in Torino Immobile Terreno in Assemini censito al N.C.E.U. al foglio 54 mappale (N.d.R. mappale che ha generato i mappali in esame) DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE DEGLI IMMOBILI. Criterio e metodo di stima adottato Stima sintetica comparativa (Valore di mercato) Una possibile e corretta procedura per la valutazione degli immobili in questione consiste nell esaminare la concreta situazione di mercato degli immobili aventi, nella stessa zona o in zone similari, caratteristiche simili agli immobili in esame, allo scopo di determinare il prezzo medio di mercato che si sarebbe ottenuto in una libera contrattazione di compravendita.

6 Ing. Marco Dettori Pagina 6 di 7 Lotto A) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1484 di mq La valutazione del presente lotto non può non considerare le seguenti indicazioni: Il CACIP Consorzio Industriale Provinciale Cagliari vende lotti industriali nell intorno del lotto in esame a prezzi fissati (20,00 /mq) calmierando, di fatto, il mercato immobiliare e rendendo inutili valutazioni a cifre maggiori; Considerando inoltre che l area non prospetta direttamente sulla strada, che sarà necessario completare la recinzione e realizzare il cancello d ingresso ed infine viste le notevoli dimensioni dell area e vista la crisi del mercato immobiliare ed industriale della zona, la presenza di rifiuti all interno lo scrivente ritiene opportuno applicare un valore unitario ridotto del 25% rispetto a quello proposto dal CACIP. Per cui si adotterà un valore unitario pari a 15,00 /mq, quindi avremo: Vcomm = mq x 15,00 /mq = ,26 arrotondato a Vcomm = ,00. Lotto B) Quota pari al 100% della piena proprietà del locale di sgombero sito nel comune di Assemini (CA) censito al N.C.T. al Foglio 54 Particella 1485 di mq 11.

7 Ing. Marco Dettori Pagina 7 di 7 Per il presente lotto si ritiene corretto applicare un valore unitario pari a 100,00 /mq applicabile sulla superficie dell immobile ed omnicomprensivo dell area cortilizia, quindi avremo: Vcomm = 11 mq x 100,00 /mq = 1.100,00 Lotto C) Quota pari al 100% della piena proprietà del terreno sito nel Particella 1486 di mq 226. Il presente lotto ha valore pari a 0,00 RIEPILOGO VALORI COMMERCIALI La seguente tabella riepiloga i valori commerciali dei singoli lotti. Lotto Descrizione sintetica Valore A Area edificabile (NCEU Fg 54 Part. 1484) ,00 B Locale di sgombero (NCEU Fg 54 Part. 1485) 1.100,00 C Area sedime cunetta strada (NCEU Fg 54 Part. 1486) 0,00 Totale ,00 Tanto riferisce e giudica il sottoscritto in questa relazione di stima a completa evasione del ricevuto incarico. Cagliari 11 giugno 2015 IL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO Dr. Ing. MARCO DETTORI