TRIBUNALE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE. Ill.mo Giudice Delegato Dott.ssa Maria Cristina Salvadori. - Fall.to n 63/2010 -

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1 TRIBUNALE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE Ill.mo Giudice Delegato Dott.ssa Maria Cristina Salvadori - Fall.to n 63/ Il sottoscritto Zanella geom. Roberto, nato a Cesena il 18/12/50, ivi residente in Viale Abruzzi, 27, regolarmente iscritto all'albo dei Geometri della Provincia di Forlì - Cesena al n 1008, e all'albo speciale dei Consulenti del Tribunale di Forlì Cesena, facendo seguito all incarico conferitogli dal Curatore del Fallimento, espone il proprio operato ) Oggetto dell incarico. Eseguire la valutazione degli immobili siti in Comune di Forlì facenti capo alla società fallita ) Operazioni preliminari. In data 27/07/2011 lo scrivente accompagnato dalla Rag. Danesi Antonella effettuava il sopralluogo presso le proprietà oggetto di stima site in Comune di Forlì, e nelle giornate del 25/03/2011, del 06/04/2011 del 12/07/2011, del 11/08/2011 e del 21/09/2011 effettuava gli accertamenti presso l Agenzia del Territorio Sezione Catasto e Sezione Pubblicità Immobiliare di Forlì. -3.0) Elenco beni oggetto di stima. Dalla Sentenza dichiarativa di Fallimento Rep. n 67/10 del 17/12/2010, trascritta a Forlì il 25/01/2011 Art. 982 risultano, fra gli altri beni, i seguenti immobili nella provincia di Forlì Cesena: - intera proprietà di un immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì, al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4; 1

2 - intera proprietà di un appezzamento di terreno censito al C.E.U. del Comune di Forlì, al Foglio 175 Particella 244 sub. 1; - intera proprietà di un immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì, al Foglio 175 Particella ) Formazione dei lotti: Trattandosi di beni in luoghi diversi e senza alcuna attinenza fra di loro si propongono più lotti ) LOTTO PRIMO. Laboratorio sito in Comune di Forlì, via Dei Molini, località Romiti,censito al C.E.U. del medesimo Comune, - al Foglio 175, - Particella 27 sub. 4, categoria C/3 di classe 2, consistenza 352 mq., Rendita Catastale ,73; Compresi i proporzionali diritti sulle parti comuni condominiali ai sensi dell art del C.C. fra cui trovansi l area di sedime e di pertinenza censita al C.T. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27, Ente Urbano catastali e la proporzionale quota di comproprietà pari a 500/1000 sulla porzione di area cortilizia pertinenziale distinta al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 11 (bene comune non censibile) ) Confini. La proprietà immobiliare confina con la proprietà Società.., con la proprietà, con la proprietà., salvo altri ) Provenienza. 2

3 - Con atto di compravendita del 28/01/2009 Rep. n 13756/8650 la società fallita acquistava, fra gli altri immobili, l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 4. La vendita era comprensiva della proporzionale quota di comproprietà in ragione di 500/1000 sulla porzione di area cortilizia pertinenziale distinta al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 11 (bene comune non censibile). Trascritto a Forlì il 18/02/2009 Art Storia della proprietà. - Con atto di compravendita del 26/02/2004 Rep. n 22187/5742 il sig.. vendeva alla.. l intera proprietà, fra gli altri beni, dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 4. Trascritto a Forlì il 01/03/2004 Art Con atto di compravendita del 09/05/1990 Rep. n Raccolta n la società. vendeva, fra gli altri, al sig.. l intera proprietà della porzione di laboratorio artigiano sito in Comune di Forlì, via dei Molini n 17 posto al piano terra e censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 4, oltre la quota di comproprietà in ragione di metà indivisa sulla porzione di area cortilizia identificata quale bene comune non censibile con la particella 27 sub. 11 del Foglio 175. Trascritto a Forlì il 07/06/1990 Art ) Descrizione della zona. Il fabbricato si trova ai margini della città di Forlì raggiungibile percorrendo il tratto iniziale della via Firenze (strada che porta a Castrocaro Terme) per poi svoltare a sinistra e proseguire per circa 300/400 metri su via Molino. 3

4 Si tratta di una zona con abitazioni, magazzini e nuovi fabbricati condominiali di recente costruzione ) Descrizione generale. L immobile oggetto di stima è posto al piano terra di un complesso pluriuso che si eleva in parte per un unico piano fuori terra ed in parte su tre piani, composto complessivamente da tre laboratori (compreso quello oggetto di stima), un appartamento, un ufficio, un archivio e un magazzino, oltre a spazi comuni. La costruzione originaria del complesso è antecedente al 1967, ed ha una struttura portante di tipo misto, un tempo utilizzata presumibilmente a mulino. -4.6) Descrizione dell immobile. Il nostro immobile si eleva per un solo piano fuori terra, con un altezza interna allo spicco della copertura di metri Si tratta di un vecchio fabbricato con copertura a volta legata da catene in ferro (foto n 1). L accesso al capannone avviene attraverso un area comune delimitata sul fronte strada da un cancello carrabile e un cancello pedonale (foto n 2). La porzione di capannone oggetto della presente stima è accessibile da un portone in ferro (foto 3). Internamente il fabbricato, confina con altre proprietà, Catastalmente identificate con il sub. 5 e il subalterno 16. Fra le proprietà il confine non è ben materializzato (vedi elaborato allegato F ). Alla data del sopralluogo fra la proprietà oggetto di stima e quella adiacente sul fronte ingresso, vi era una barriera costituita da pannelli in ferro di rete zincata (foto nn 4-5), mentre sul fronte interno il confine di proprietà non 4

5 era delimitato in alcun modo, con la possibilità di accedere all altra proprietà (foto nn 6-7). La pavimentazione del capannone è costituita da mattonelle sul lato ingresso e da terra battuta ed altri materiali nell area interna. Alcune parti della pavimentazione sono state oggetto di scavi (foto nn ). Le pareti sono parzialmente intonacate, con distacchi e tracce di umidità (foto n 11). Le condizioni di manutenzione del fabbricato sono pessime, e, meglio di ogni descrizione, parlano le foto allegate ) Accertamenti ai sensi della Legge 47/85 e successive modificazioni. Dalle ricerche eseguite presso l Ufficio Tecnico del Comune di Forlì è risultato che il laboratorio artigianale è posto all interno di un complesso costruito prima del 01/09/1967. Catastalmente il laboratorio è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì. Ai fini commerciali risulta regolare ) Consistenza. Le superficie sono state calcolate al lordo dei muri e sono state desunte dalla planimetria catastale. - Laboratorio (sub.4) Mq. 380,00 altezza media mt. 5,25-4.9) Scelta del Criterio di Stima. Al fine di determinare il valore venale dell immobile, lo scrivente ritiene di applicare il metodo della comparazione, poiché la situazione attuale ci permette di avere il valore più in linea con la realtà locale ) Valutazione. 5

6 La tipologia dell immobile è piuttosto comune per cui è stato possibile reperire attraverso gli operatori del settore un valore di riferimento. Nel nostro caso si dovrà tenere conto però che trattasi di una porzione di fabbricato con area comune e divisione confine non materializzato in loco, per cui, in futuro, si dovrà procedere con la edificazione di pareti a delimitare l esatta proprietà che risulta dalle planimetrie catastali. I valori reperiti attraverso le indagini di mercato variano da un minimo di./mq. 350,00, ad un massimo di./mq. 450,00. Stante le condizioni manutentive dell immobile e la situazione condominiale non ben definita si ritiene equo applicare il valore minimo dei valori accertati. Per cui avremo: V. = mq. 380,00 *./mq. 350,00 = ,00 (Centotrentatremila,00) ) Accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Sezione Pubblicità Immobiliare. Trascrizioni. - Ordinanza di sequestro conservativo emessa in data 14/09/2010 Rep. n 1839/2010 contro la società fallita avente ad oggetto, fra gli altri beni l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Trascritto a Forlì il 02/11/2010 Art Verbale di pignoramento immobiliare Rep. n 2403/2010 del 12/11/2010 contro la società fallita gravante, fra gli altri immobili, l intera proprietà dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. 6

7 Trascritto a Forlì il 10/12/2010 Art Iscrizioni ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni, l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Iscritta a Forlì il 16/12/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni, l intera proprietà del terreno e del fabbricato censiti al C.T. e al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Iscritta a Forlì il 15/10/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 sub. 4. Iscritta a Forlì il 14/10/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni, l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Iscritta a Forlì il 14/07/2010 Art Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario per un importo di ,00 contro la società fallita gravante 7

8 fra gli altri beni il fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Iscritta a Forlì il 30/04/2009 Art *************************************** - 5.0) LOTTO SECONDO Cabina Enel sita in Comune di Forlì, via dei Molini, censita al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 175; Particella 243, categoria D/1, Rendita Catastale. 39,04, Il tutto eretto su un appezzamento di terreno distinto al C.T. di detto Comune, al Foglio 175, Particella 243, Ente urbano di mq. 28,00 catastali; Oltre area urbana adiacente censita al C.E.U. del Comune di Forlì, al Foglio 175, Particella 244 sub. 1, area urbana di mq ) Confini. La cabina Enel confina con la proprietà dei signori.., salvo altri. -5.2) Provenienza. Con atto di compravendita del 28/01/2009 Rep. n 13756/8650 la società fallita acquistava, fra gli altri immobili, l intera proprietà del terreno e del fabbricato censiti al C.T. e al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 243 e del terreno censito al C.T. del medesimo Comune al Foglio 175 Particella 244 di mq Trascritto a Forlì il 18/02/2009 Art ) Descrizione dell immobile. 8

9 Si tratta di una cabina Enel dell altezza di mt. 6,00 circa con terreno circostante di complessivi mq. 28,00 e un area urbana di mq. 268 catastali. Ha una struttura portante in muratura (foto n 12). L accesso alla struttura è inibito da pannelli grigliati prefabbricati con indicazione pericolo (foto n 13). Trattasi di un fabbricato al momento privo di ogni possibile utilizzazione. -5.4) Accertamenti ai sensi della Legge 47/85 e successive modificazioni. Dagli accertamenti eseguiti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Forlì non sono emersi atti amministrativi riguardanti l immobile in oggetto, ed è stata costruita in data antecedente al 01 Settembre Catastalmente l immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì. Ai fini commerciali risulta regolare. -5.5) Consistenza. La superficie della cabina Enel è stata desunta dalla planimetria catastale, mentre quella del terreno è stata desunta dalle visure catastali. Cabina Enel Mq. 28,00 altezza mt. 6,00 circa Area cortilizia cabina (part. 243) Area urbana (part. 244) Mq. 28 catastali Mq. 268 catastali -5.6) Valutazione. Considerata la tipologia dell immobile da valutare, si intende applicare un valore a forfait determinato esclusivamente dall area, pari. 500,00 (Cinquecentoeuro,00). -5.7) Accertamenti presso l Agenzia del Territorio-Sezione Pubblicità Immobiliare. Trascrizioni. 9

10 - Ordinanza di sequestro conservativo emessa in data 14/09/2010 Rep. n 1839/2010 contro la società fallita avente ad oggetto, fra gli altri beni l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particelle 243 e 244. Trascritto a Forlì il 02/11/2010 Art Verbale di pignoramento immobiliare Rep. n 2403/2010 del 12/11/2010 contro la società fallita gravante, fra gli altri immobili, l intera proprietà dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27 subalterno 4. Trascritto a Forlì il 10/12/2010 Art Iscrizioni ,00 contro la società gravante, fra gli altri beni, l intera proprietà del fabbricato censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 244 sub. 1. Iscritta a Forlì il 16/12/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni, l intera proprietà dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 244 sub. 1. Iscritta a Forlì il 15/10/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni l intera proprietà dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 244 sub

11 Iscritta a Forlì il 14/10/2010 Art ,00 contro la società fallita gravante, fra gli altri beni l intera proprietà dell immobile censito al C.E.U. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 244 sub. 1. Iscritta a Forlì il 14/07/2010 Art ) Riepilogo ) LOTTO PRIMO. Laboratorio sito in Comune di Forlì, via Dei Molini, località Romiti,censito al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 175, Particella 27 sub. 4. Compresi i proporzionali diritti sulle parti comuni condominiali ai sensi dell art del C.C. fra cui trovansi l area di sedime e di pertinenza censita al C.T. del Comune di Forlì al Foglio 175 Particella 27, Ente Urbano catastali. Valore venale dell immobile alla data della presente stima ,00 (Centotrentatremilaeuro,00) - 6.2) LOTTO SECONDO Cabina Enel sita in Comune di Forlì, via dei Molini, censita al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 175, Particella 243, il tutto eretto su un appezzamento di terreno distinto al C.T. di detto Comune, al Foglio 175, Particella 243, di mq. 28,00 catastali; oltre ad area urbana adiacente censita al C.E.U. del Comune di Forlì, al Foglio 175, Particella 244 sub. 1, area urbana di mq Valore del terreno alla data della presente stima.. 500,00 (Cinquecentoeuro,00). 11

12 Avendo ottemperato all incarico affidatomi, rassegno la presente relazione estimativa. Cesena lì 26/09/2011. Geom. Roberto Zanella 12