TRIBUNALE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE. Ill.mo Giudice Delegato Dott. Alberto Pazzi. - Fall.to n 2/03 - Curatore del fallimento Dott.

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1 TRIBUNALE DI FORLI SEZIONE FALLIMENTARE Ill.mo Giudice Delegato Dott. Alberto Pazzi - Fall.to n 2/03 - Curatore del fallimento Dott. Andrea Fantini Il sottoscritto Zanella geom. Roberto, nato a Cesena il 18/12/50, con studio in Viale Abruzzi, 27, regolarmente iscritto all'albo dei Geometri della Provincia di Forlì - Cesena al n 1008, e all'albo speciale dei Consulenti del Tribunale di Forlì Cesena, facendo seguito all incarico conferitogli in data 17/05/2013, espone il proprio operato ) Oggetto dell incarico. Redazione di idoneo supplemento di stima del compendio immobiliare già identificato nelle perizia redatta in sede di inventario al LOTTO C, al netto delle cessioni e servitù perfezionate e della cessione a favore del Comune, in fase di perfezionamento, oltre all aggiornamento della stima dell ulteriore immobiliare residuo già identificato nelle medesima perizia redatta in sede di inventario al LOTTO B ) Operazioni preliminari. Lo scrivente ha effettuato le ricerche presso l Agenzia delle Entrate di Forlì - Sezione Catasto al fine di verificare l attuale identificativo catastale degli immobili rientranti nei Lotti B e C, già periziati nella relazione del 14/07/ ) Storia catastale delle particelle periziate nella relazione del 14/07/03 a seguito di atti intervenuti. LOTTO B 1

2 Al Catasto Fabbricati * Particella 2000 sub. 4: l unità immobiliare è rimasta invariata. LOTTO C Al Catasto Terreni * Particella 3: con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) la particella di mq veniva frazionata e soppressa originando la particella 1485 di mq e particella 1486 di mq. 10. * Particella 8: la particella di mq. 650 è rimasta invariata. * Particella 9: la particella di mq. 140 è rimasta invariata. * Particella 12: la particella di mq , con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando le particelle 1487 di mq e la particella 1488 di mq. 17. * Particella 96: la particella di mq con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando la particella 1473 di mq e la particella 1474 di mq. 86. * Particella 104: la particella di mq risulta intestata al Demanio dello Stato con sede a Roma, a seguito di atto pubblico del 27/07/2005 Rep. n * Particella 215: la particella di mq risulta intestata al Demanio dello Stato con sede a Roma, a seguito di atto pubblico del 27/07/2005 Rep. n * Particella 537: la particella di mq è rimasta invariata. 2

3 * Particella 538: la particella di mq è rimasta invariata. * Particella 539: la particella di mq con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando le particelle 1481 di mq e la particella 1482 di mq. 1. * Particella 540: la particella di mq. 560 con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando le particelle 1479 di mq. 482 e la particella 1480 di mq. 78. * Particella 541: la particella di mq è rimasta invariata. * Particella 542: la particella di mq con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando la particella 1477 di mq e la particella 1478 di mq. 75. * Particella 7: la particella di mq , con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando la particella 1470 di mq , la particella 1471 di mq. 374 e la particella 1472 di mq * Particella 11: la particella di mq , con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata originando la particella 1493 di mq. 136 e la particella 11 di mq Con tipo mappale del 04/10/2011 n /2011, in atti dal 04/10/2011 (protocollo n FO ) la particella 11 di mq veniva soppressa originando la particella 1546 di mq * Particella 95: la particella di mq è rimasta invariata. 3

4 * Particella 226: la particella di mq con frazionamento del 20/03/2009 n /2009 in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando la particella 1483 di mq e la particella 1484 di mq. 50. * Particella 229: la particella di mq con frazionamento del 20/03/2009 n /2009, in atti dal 20/03/2009 (protocollo n FO ) veniva frazionata e soppressa originando la particella 1475 di mq e alla particella 1476 di mq * Particella 1327: la particella di mq. 295 è rimasta invariata. * Particella 238: la particella di mq. 685 è rimasta invariata. * Particella 544: la particella di mq. 800 è rimasta invariata. * Particella 543: la particella di mq è rimasta invariata. * Particella 1284: la particella di mq è intestata al Demanio dello Stato con sede a Roma, a seguito di atto pubblico del 27/07/2005 Rep. n del Dott. Antonio Porfiri di Cesena. Al Catasto Fabbricati. * Particella 10: la particella di mq. 685 con divisione del 22/07/2009 n /2009 in atti dal 22/07/2009 (protocollo n FO ) veniva soppressa originando la particella 1489 di mq. 477 e la particella 1490 di mq * Particelle 11 subalterni 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e Particella 133 subalterni 1 e 3: le particelle con variazione del 21/10/2008 n /2008 in atti dal 21/10/2008 (protocollo n FO ), variazione del 07/09/2011 n /2001 in atti dal 07/09/2011 (protocollo n FO ) e variazione del 21/10/2011 n /2011 in atti dal 21/10/2011 (protocollo n 4

5 FO ) per demolizione parziale e diversa distribuzione degli spazi interni venivano soppresse originando la particella 204 sub.11. In visura catastale compare riserva 2 errati elementi catastali in atti ) Identificazione catastale dei beni aggiornata al 12/07/2013, consistenza e aggiornamento della valutazione )LOTTO B Unità immobiliare ad uso negozio, sita in Comune di Cesena via Ravennate n 290, censita al C.E.U. di detto Comune, al Foglio 110, - Particella 2000 sub. 4, categoria C/1 di classe 4, consistenza 26 mq, Rendita Catastale. 666,02; NB: in visura compare ancora la sig.ra. che risulta deceduta in data 27/05/2002. Non è stata eseguita pertanto la riunione di usufrutto. - Descrizione. Trattasi di un negozio posto al piano terra di un fabbricato residenziale che si trova nei pressi dell Ex Mercato ortofrutticolo di Cesena. La zona è completamente servita di tutte le opere di primaria e secondaria urbanizzazione e risulta facilmente raggiungibile, sia con mezzi privati, sia 5

6 con mezzi pubblici. Internamente il negozio si compone di tre ambienti, un locale negozio e due piccoli ripostigli all interno dei quali è stato ricavato un piccolo bagno. La pavimentazione è interamente in materiale ceramicato. A seguito di nuovo sopralluogo non sono emerse variazioni significative. Lo stato manutentivo è discreto ed il negozio è sempre condotto in affitto dal sig. Venturi Renzo, ad un canone mensile originario pari a Euro 150,00 indicizzati; il contratto di locazione, riconosciuto giudizialmente vigente fin dal , è tuttora in essere in forza di taciti rinnovi. - Consistenza commerciale. Negozio Mq. 30,95 al 100%= Mq. 30,95 -Valutazione. Si tratta di un immobile di poco pregio, di piccole dimensioni, sicuramente di poca appetibilità. Nell anno 2003 l immobile fu valutato ,00. Nel corso degli anni vi è stata la bolla immobiliare che tutti conoscono, per poi trovarsi nell immobilizzo totale delle vendite, con i valori che negli ultimi anni sono 6

7 diminuiti, fino a raggiungere i valori dei primi anni duemila. Il valore unitario attribuibile ad un simile immobile, oggi, non supera gli Euro 1.000,00 al metro quadrato, pertanto avremo un valore complessivo del nostro bene pari a Euro ,00 (trentamilanovecentocinquanta/00). ************************ - 4.2) LOTTO C - Premessa. Dovendo procedere con il perfezionamento della vendita di alcuni terreni che compongono il fondo al Comune, si procede con lo scorporo di dette particelle, eseguendo due valutazioni distinte, una per la parte rimanente al fallimento ed una per la parte da cedere al Comune. - Lotto C/1. L identificazione del fondo che rimane, di seguito riportata è al netto delle particelle già cedute al Consorzio.. per il Canale Emiliano Romagnolo (particelle 104, 215 e 1264), come da atto trascritto a Forlì il 13/08/2005, Art e delle particelle di terreno ancora da cedere al Comune, per la realizzazione di pista ciclabile di collegamento Cesena-Lido di Savio (procedura in fase di perfezionamento), avente ad oggetto il terreno identificato al C.T. con le particelle 1487, 1486, 1490, 1491, 1492, 1493, 1472 e al C.E.U. con le particelle 1490, 1491 e Identificazione catastale aggiornata. Fondo rustico con sovrastante fabbricato ad uso abitazione e capanno deposito attrezzi ubicato in Comune di Cesena, via Ficchio n 635, censito al C.E.U. del Comune di Cesena,al Foglio 62; Particella 8, bosco ceduo di classe 1 di mq. 650, Reddito Dominicale. 0,66, 7

8 Reddito Agrario. 0,20; Particella 9, bosco ceduo di classe 1 di mq. 140, Reddito Dominicale. 0,14, Reddito Agrario. 0,04; Particella 95, frutteto di classe 1 di mq , Reddito Dominicale. 41,52, Reddito Agrario. 15,00; Particella 537, frutteto di classe 1 di mq , Reddito Dominicale. 239,62, Reddito Agrario. 86,58; Particella 538, pascolo di classe 1 di mq , Reddito Dominicale. 4,45, Reddito Agrario. 2,27; Particella 541, seminativo di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 39,45, Reddito Agrario. 25,82; Particella 1327, fabbricato rurale di mq. 295; Particella 1470, frutteto di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 519,22, Reddito Agrario. 206,19; Particella 1471, frutteto di classe 2 di mq. 374, Reddito Dominicale. 10,21, Reddito Agrario. 4,06; Particella 1473, frutteto di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 57,74, Reddito Agrario. 22,93; Particella 1474, frutteto di classe 2 di mq. 86, Reddito Dominicale. 2,35, Reddito Agrario. 0,93; Particella 1475, frutteto di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 39,14, Reddito Agrario. 15,54; Particela 1476, frutteto di classe 2 di mq. 112, Reddito Dominicale. 3,06, Reddito Agrario. 1,21; Particella 1477, frutteto di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 8

9 29,71, Reddito Agrario. 11,80; Particella 1478, frutteto di classe 2 di mq. 75, Reddito Dominicale. 2,05, Reddito Agrario. 0,81; Particella 1479, frutteto di classe 2 di mq. 482, Reddito Dominicale. 13,16, Reddito Agrario. 5,23; Particella 1480, frutteto di classe 2 di mq. 78, Reddito Dominicale. 2,13, Reddito Agrario. 0,85; Particella 1481, seminativo di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 35,30, Reddito Agrario. 23,10; Particella 1482, seminativo di classe 2 di mq. 1, Reddito Dominicale. 0,01, Reddito Agrario. 0,01; Particella 1483, frutteto di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 50,80, Reddito Agrario. 20,17; Particella 1484, frutteto di classe 2 di mq. 50, Reddito Dominicale. 1,37, Reddito Agrario. 0,54; Particella 1485, seminativo di classe 2 di mq , Reddito Dominicale. 22,39, Reddito Agrario. 14,65 Particella 1488, bosco ceduo di classe 1 di mq. 17, Reddito Dominicale 0,02, Reddito Agrario. 0,01 per una superficie complessiva di mq NB: in visura compare ancora la sig.ra che risulta deceduta in data 27/05/2002. Non è stata eseguita pertanto la riunione di usufrutto. Oltre a: Particella 238, frutteto di classe 1 di mq. 685, Reddito Dominicale. 23,00, Reddito Agrario. 8,14; 9

10 Particella 543, frutteto di classe 1 di mq , Reddito Dominicale. 36,00, Reddito Agrario. 13,01; Particella 544, frutteto di classe 2 di mq. 800, Reddito Dominicale. 21,85, Reddito Agrario. 8,68; per una superficie complessiva di mq catastali. E al C.E.U. del Comune di Cesena, al Foglio 62; Particella 1489, area urbana di mq. 477; Particella 204 sub. 11, categoria C/2 di classe 6, consistenza 6 mq, Rendita Catastale. 33,47; Particella 1546 sub. 1, categoria A/7 di classe 3, consistenza 15 vani, Rendita Catastale ,73; Particella 1546 sub. 2, categoria C/6 di classe 3, consistenza 24 mq, Rendita Catastale. 123,95; Particella 1546 sub. 3, BCNC (corte comune ai sub. 1 e 2); Con terreno di pertinenza e di sedime identificato al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 62, Particella 1546, Ente Urbano di mq , Particella 1489 Ente Urbano di mq. 477 e Particella 204 di mq. 538 Ente Urbano. NB: Agli atti del catasto la Particella censita al Catasto Fabbricati del Comune di Cesena al Foglio 62 Particella 204 sub. 11 è ancora presenta la Riserva 2 per errati elementi catastali in atto. Ritengo che tale dicitura debba essere cancellata per passato ventennio. - Descrizione. Il fondo rustico è posto in Martorano di Cesena, frazione urbana 10

11 periferica del Comune. La zona è facilmente raggiungibile sia con mezzi pubblici, sia con mezzi privati. Il tessuto urbanistico è costituito da abitazioni sparse risalenti agli anni 60 e da appezzamenti di terreni coltivati in parte a frutteto ed in parte coltivati a colture erbacee. Il terreno è posto in prossimità del fiume Savio. Ha un andamento plano altimetrico di tipo pianeggiante e una buona esposizione solare. E coltivato con colture erbacee e arboree ed una parte è adibito a corte e giardino del fabbricato residenziale. Il fabbricato residenziale presente all interno del podere è un immobile indipendente che si eleva per due piani fuori terra e un piano interrato. 11

12 Il piano interrato, accessibile per mezzo di una scala interna, si compone di un piccolo disimpegno di arrivo delle scale, due locali cantina, un ripostiglio, oltre ad un locale centrale termica. Il piano terra, si compone di un ampio soggiorno pranzo tinello, una cucina con dispensa, un disimpegno, un bagno, due ripostigli ed un locale garage. Il piano dispone inoltre di due ampi porticati, di cui uno posto sul fronte principale e il secondo posto sul fronte posteriore. Il piano primo, accessibile per mezzo di una scala posta all interno del vano soggiorno-pranzo, si compone di tre camere da letto, due bagni, una stanza per il gioco dei bambini, uno sgombero, un disimpegno oltre ad un ampio terrazzo posto sul fronte principale ed un secondo terrazzino posto sul fronte laterale. Il piano terra è pavimentato con mattonelle in materiale ceramicato come del resto le camere da letto e bagni del piano primo. I restanti locali del piano primo sono pavimentati con mattonelle in cotto. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo costituito da caldaia a gas metano e termosifoni in ghisa. All interno del podere, oltre al fabbricato residenziale, è presente un secondo corpo di fabbrica ad uso ricovero attrezzi che si eleva per un unico piano fuori terra. 12

13 L immobile ha una struttura portante in muratura, copertura in ondulato in metallico. Si compone di un unico locale ed al suo interno è privo di impianti tecnologici. -Consistenza commerciale. Terreno Mq catastali (compresa la superficie in comproprietà con la sig.ra.) Fabbricato residenziale Piano interrato Mq. 102,34 al 50%= Mq. 51,17 Piano terra Mq. 240,00 al 100%= Mq. 240,00 Piano Primo Mq. 182,39 al 100%= Mq. 182,39 Terrazzi al p. primo Mq. 78,14 al 50%= Mq. 39,07 Portici al p. terra Mq. 120,43 al 50%= Mq. 60,21 Complessivamente Mq. 572,86 Fabbricato adibito a ricovero attrezzi Piano terra Mq. 49,29 al 100%= Mq. 49,29 - Valutazione. Premesso che il mercato immobiliare sta attraversando una forte crisi, con le compravendite quasi azzerate, sulla base di indagini di mercato eseguite presso gli operatori del settore immobiliare della zona e sulla base delle quotazioni Omi, emesse dall Agenzia delle Entrate di Cesena, per i beni oggetto di stima sono stati reperiti i seguenti valori: - per i fabbricati residenziali in zona periferica di pianura il valore al mq. varia da un minimo di ,00 ad un massimo di ,00, se di recente 13

14 ristrutturazione; - per i fabbricati ad uso ricovero attrezzi un valore al mq. pari a. 150,00 al mq. - per i terreni agricoli un valore al mq. pari a. 2,00, prendendo in considerazione il fatto che una parte del fondo si trova oltre la pista ciclabile e quindi scomoda per la lavorazione. Si tratta di valori che oggi risultano sostanzialmente invariati dal L aumento del valore immobiliare che vi è stato dal 2003 al 2008 è stato praticamente azzerato, ed in alcuni caso, come questo, si deve ritenere ulteriormente ridotto a causa dell invecchiamento del fabbricato. Sulla base di tali elementi lo scrivente, al fine della valutazione, ritiene di assumere quale valore di riferimento per il fabbricato residenziale il valore minimo pari a ,00 al mq. sul quale si dovrà intervenire con dei coefficienti di deprezzamento, per i motivi sopra esposti. Relativamente al terreno, considerato che parte del podere (particelle 1470, 1471 e 538) per una superficie di mq. 588 saranno soggette a servitù di acquedotto e passaggio a favore del Demanio, come da Decreto di asservimento n 1741 del 22/04/2010, lo scrivente ritiene di deprezzare il valore unitario di un 20%, in considerazione anche del fatto che la servitù andrà ad interessare la porzione centrale del fondo. Per cui avremo: Valore terreno agricolo in capo al fallito.. per 1/1 Mq * (.2,00 20%) = ,20. Valore terreno agricolo in capo al fallito e alla sig.ra..per ½ ciascuo [Mq * (.2,00 20%)] = ,00. 14

15 Valore del fabbricato residenziale Valore unitario di riferimento ,00. Coefficienti di differenziazione, riferiti ad oggi: Condizioni intrinseche (materiali)= 0,89 Condizioni estrinseche (zona) = 0,64 Funzionalità (discreta)= 0,90 Stato complessivo del fabbricato = 0,90 KT= 0,85 * 0,64 * 0,90 * 0,90 = 0,44 Vo =.1.150,00 * 0,44=./mq. 506,00 Valore venale = Mq. 572,86 *./mq. 506,00 = ,16. Valore ricovero attrezzi V. = mq. 49,29 *./mq. 150,00 = ,50. Valore complessivo del Lotto ( , , , ,50) = ,86. - Lotto C/2 (terreno da cedere al Comune). Terreno agricolo della superficie complessiva di mq , sito in Comune di Cesena, identificato al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 62; Particella 1486, seminativo di classe 2 di mq. 10, Reddito Dominicale. 0,10, Reddito Agrario. 0,06; Particella 1487, bosco ceduo di classe 1 di mq , Reddito Dominicale. 1,44, Reddito Agrario. 0,44; Particella 1490, Ente Urbano di mq. 208; Particella 1491, Ente Urbano di mq. 333; Particella 1492, Ente Urbano di mq. 1; 15

16 Particella 1493, seminativo arboreo di classe 1 di mq. 136, Reddito Dominicale. 1,62, Reddito Agrario. 0,95; Particella 1472, frutteto di classe 2 di mq. 165, Reddito Dominicale. 4,51, Reddito Agrario. 1,79; NB: in visura compare ancora la sig.ra Berta Sirri che risulta deceduta in data 27/05/2002. Non è stata eseguita pertanto la riunione di usufrutto. E al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 62, Particella 1490, Area urbana di mq. 208; Particella 1491, Area urbana di mq. 333; Particella 1492, Area urbana di mq. 1; in capo alla ditta catastale: Battistini Edoardo, nato a Cesena il 08/01/1937, proprietario. NB: Sulle particelle 1490, 1491 e 1492 al C.E.U. è stata assoggettata a riserva 2 per errati elementi catastali in atto, che dovrebbe essere cancellata per passato ventennio. - Descrizione. Si tratta di una porzione di fondo che ha le stesse caratteristiche di quello descritto al lotto C/1. - Valutazione. Valgono le considerazioni sopra fatte, si tratta del medesimo terreno agricolo che ha le stesse caratteristiche principali. La valutazione si può ritenere equa pari a mq x. 2,00 = , ) Conclusioni riepilogative ) LOTTO B Unità immobiliare ad uso negozio, sita in Comune di Cesena, via Ravennate 16

17 n 290, censita al C.E.U. di detto Comune, al Foglio 110, Particella 2000 sub. 4. Valore venale alla data della presente Euro , ) LOTTO C/1 Fondo rustico con sovrastante fabbricato ad uso abitazione e capanno deposito attrezzi ubicato in Comune di Cesena, via Ficchio n 635, censito al C.E.U. del Comune di Cesena, al Foglio 62, Particelle 8, 9, 95, 537, 538, 541, 1327, 1470, 1471, 1473, 1475, 1476,1477, 1478, 1479, 1480, 1481,1482, 1483, 1484, 1485, 1488, per una superficie complessiva di mq Oltre a terreno identificato al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 62 Particelle 238, 543 e 544, per una superficie complessiva di mq catastali, in capo alla ditta catastale.. proprietario per ½ e, proprietaria per ½. Al C.E.U. del Comune di Cesena, al Foglio 62, Particella 1489, area urbana di mq. 477; Particella 204 sub. 11, Particella 1546 subalterni 1, 2 e 3 in capo alla ditta catastale. proprietario per 1/1. Con terreno di pertinenza e di sedime identificato al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 62, Particella 1546, Ente Urbano di mq , Particella 1489, Ente Urbano di mq. 477, oltre la Particella 204, Ente Urbano di mq. 538, per diritti ultraventennali. Valore venale complessivo alla data della presente stima, , ) LOTTO C/2 Terreno agricolo della superficie complessiva di mq , sito in Comune di Cesena, via Ficchio, identificato al C.T. del Comune di Cesena, al Foglio 62; Particelle 1486, 1487, 1490, 1491, 1492,

18 NB: in visura compare ancora la sig.ra che risulta deceduta in data 27/05/2002. Non è stata eseguita pertanto la riunione di usufrutto. E al C.E.U. del medesimo Comune, al Foglio 62 Particelle 1490, 1491, Valore venale complessivo alla data della presente stima, ,00. Avendo ottemperato all incarico affidatomi, rassegno la presente relazione estimativa. Cesena lì 05/08/2013. Il Tecnico Geom. Roberto Zanella 18