PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE

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1 dott. ing. Stefano Di Tullio Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/ DI & C. s.a.s. - CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI TERRENI SITI NEL COMUNE DI TARQUINIA (VT) PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE 1. Premessa Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n , con studio in Roma al viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo 2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di & C. s.a.s. nonché in proprio del socio, nell ambito del Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore commerciale allo stato attuale di n 3 terreni ubicati nel territorio del Comune di Tarquinia in località San Giorgio. 2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari. Dall indagine telematica effettuata in data 12 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di Roma risulta che i beni oggetto di stima sono intestati a: nato a Roma il 18/07/1945 (1) Proprietà per 1/2 nata a Roma il 18/06/1939 (1) Proprietà per 1/2 Tabella 01 I beni risultano pervenuti al Sig., alla Sig.ra in virtù del seguente titolo: denunzia nei passaggi per causa di morte del 19/04/2013 n /2013, volume 9990 n 1183 del 19/07/ Ubicazione del bene e descrizione catastale. Gli appezzamenti oggetto di valutazione si trovano all interno del territorio comunale di Tarquinia, in prossimità del litorale marino in località San Giorgio. Viale dei Campioni, Roma tel. 06/ fax 06/ stefanoditullio@tecnitalia.net P.I

2 Il Comune si trova lungo la costa del mar tirreno a nord della Citta di Roma. La zona di Tarquinia è nota per essere una famosa località turistica balneare, e di fatto la sua economia si basa principalmente sul turismo estivo. Figura 1 - estratto foglio 111 I beni risultano censiti al Catasto Terreni della Provincia di Roma come di seguito elencato: Foglio Part. Sub. Porz. Qualità Classe Sup. Rendita Domiciliare Rendita Agrario Seminativo mq 61,47 19, Seminativo mq 57,38 18, Seminativo mq 57,21 18,20 Tabella Parametri di stima Va osservato che attualmente il mercato immobiliare ha assunto un carattere di forte instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un normale rapporto Tarquinia 2/14

3 di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha investito il mercato immobiliare nazionale e che solo negli ultime mesi presenta una modestissima ripresa. Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia. Per la determinazione dei valori di riferimento sono state utilizzate le quotazioni date dai valori agricoli medi riportai dall agenzia delle entrate e riferiti alla Provincia di Viterbo annualità 2013 regione agraria n.6, inoltre sono state usate le quotazioni relative ai terreni agricoli della provincia di Roma riportate sul listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma, riferiti al primo semestre Si riportano di seguito i valori ottenuti: A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Provincia di Roma VALORI AGRICOLI MEDI - OMI Valore Agricolo (Euro/ha) A.1) Regione N.6 Comune di Tarquinia Coltura: seminativo ,00 /ha QUOTAZIONE DELLA BORSA IMMOBILIARE DI ROMA TERRENI AGRICOLI Valore di mercato (Euro/ha) Minimo Massimo Medio B) Borsa Immobiliare di Roma II numero 2015 Provincia di Roma B.1) Seminativo 3.100,00 /ha ,00 /ha ,00 /ha Prezzo medio di riferimento /ha ,50 Prezzo medio di utilizzato /ha ,00 Tabella Composizione e descrizione del bene I terreni si trovano in una zona periferica del territorio comune e poco urbanizzata, l area è sita in prossimità del litorale marino, ad una distanza di circa 850 m in linea d'aria, ed è vicina alla zona delle Saline. L'area è caratterizzata dalla presenza di abitazioni di tipologia a villino e da Tarquinia 3/14

4 annessi agricoli che inizialmente edificate conformemente alla destinazione urbanistica hanno mutato nel tempo la loro natura trasformandosi in residenze di villeggiatura. Figura 2 - terreni foglio Verifica Urbanistica A seguito delle verifiche svolte anche tramite l accesso agli atti effettuato presso l ufficio Urbanistica ed Edilizia dei Comuni di Tarquinia ed in seguito al reperimento dei certificati di destinazione urbanistica è possibile affermare che i terreni ricadono nelle seguenti prescrizioni e destinazioni: zana E, sottozona E/1 Zone per Attività Agricole e di trasformazione del Piano regolatore Generale vigente, approvato con D.G.R. 7/11/1975 n. 3865, inoltre gli appezzamenti risultano gravati da vicolo Paesistico-Panoramico, imposto con D.M. del 19/01/1977, ed sono classificati in zona B2 zone agricole ad alto valore paesaggistico, all interno del Piano Territoriale Paesistico della regione Lazio. Pertanto i lotti di terreno oggetto della presente seppur caratterizzati da modesti indici di fabbricabilità sono destinati solo a costruzioni di tipo agricolo (capannoni, rimesse, fienili, ecc ) comprensive delle abitazioni dei proprietari e alloggi di eventuali custodi. 7. Stima del valore venale Per la stima del valore venale del bene sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al precedente paragrafo 4, tabella 3. Inoltre la superficie dei terreni è stata valutata in base alla quota di proprietà del Sig. aggiornata allo stato di fatto che in virtù di quanto descritto al precedente paragrafo risulta di 1/2. Considerata la natura pianeggiante dei terreni, la loro vicinanza al mare lo scrivente ritiene opportuno inserire nella valutazione un coefficiente Tarquinia 4/14

5 moltiplicativo del valore unitario di stima pari a 2,50, che tenga conto dell'indice di fabbricabilità della zona con la possibilità effettiva di realizzare modeste cubature ai fini abitativi (seppur vincolati all'utilizzo agricolo). Prezzo applicato per la stima ,00 x 2,50 = ,00 /ha CALCOLO SUPERFICIE Foglio Particella Quota Superficie / mq / mq / mq Totale ,00 mq Totale 1,5495 ha Valore di stima = /ha ,00 x 1,5495 ha = ,50 Valore pro quota = ,50 x 0,5 = ,25 8. Conclusioni Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale complessivo attuale dei bene descritti è di euro ,25 (ventisettemilacentosedici/25); Roma, 07 luglio 2016 * * * Il tecnico Ing. Stefano Di Tullio Allegati - All. A Visure catastali storiche; - All. B Estratto di mappa; - All. C Richiesta certificati di destinazione urbanistica; - All. D Certificato di destinazione urbanistica. Tarquinia 5/14

6 Allegato A Visura catastale storica sub 129 Tarquinia 6/14

7 Visura catastale storica sub 131 Tarquinia 7/14

8 Visura catastale storica 132 Tarquinia 8/14

9 Allegato B Estratto di mappa foglio 22 Tarquinia 9/14

10 Allegato C Richiesta di certificati di destinazione urbanistica Tarquinia 10/14

11 Tarquinia 11/14

12 Tarquinia 12/14

13 Allegato D Certificato di destinazione urbanistica Tarquinia 13/14

14 Tarquinia 14/14