PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE

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1 dott. ing. Stefano Di Tullio Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 565/2013 ZEUS APPALTI S.RL. CURATORE AVV. BARBARA PANNUTI UNITA' IMMOBILIARE SITA IN VIA CINQUEFRONDI 73/75/75a, ROMA PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE 1. Premessa Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n , con studio in Roma al viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dall avv. Barbara Pannuti, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Giuseppe Di Salvo in data 24/04/2014, come perito estimatore della unità immobiliare sita in Roma alla via Cinquefrondi 73, 75 e 75, nell ambito del Fallimento n. 556/2013, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore commerciale attuale del bene suddetto. 2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari. Dall indagine telematica effettuata in data 18/07/2014 presso il catasto della Provincia di Roma risulta che il bene oggetto di stima è intestato: ZEUS Appalti s.r.l. Proprietà Superficiaria 1/1 Diritto del concedente per Comune di Roma 1000/1000 Prop. per l area Tabella 01 Il bene risulta pervenuto alla Zeus Appalti S.r.l. in virtù dell atto di compravendita a firma del Notaio Pietro Mazza in Roma, Rep , Racc del 02 marzo Essendo l immobile gravato da diritto per l area del Comune di Roma dovrà essere soggetto ad affrancamento del diritto suddetto, tramite compenso economico a carico del proprietario. Tale valore è stabilito in funzione di parametri riferiti al metro cubo forniti dagli uffici comunali. A tal fine si è reso necessario verificare la cubatura e la destinazione d uso dell unità immobiliare relativa all epoca dell autorizzazione edilizia tramite accesso all archivio progetti Viale dei Campioni, Roma tel. 06/ fax 06/ stefanoditullio@tecnitalia.net P.I C.F. DTLSFN72T27H501Q

2 del Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica al fine di tenerne conto nella stima finale. 3. Ubicazione del bene e descrizione catastale. L unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata in Roma alla via Cinquefrondi civici 73, 75 e 75a, piano terra int. O. Detta unità immobiliare risulta censita al Catasto Fabbricati della Provincia di Roma come di seguito elencato: Foglio Part. Sub. z.c. Cat. cl Vani/Sup. Rendita C/ mq 4903,76 Tabella Parametri di stima Va osservato che attualmente il mercato immobiliare della città di Roma ha assunto un carattere di forte instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un normale rapporto di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha investito il mercato immobiliare nazionale. Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia. Per la determinazione dei valori di riferimento sono stati utilizzati i dati riferiti al II semestre 2013, riportati dall Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio (OMI) per la città di Roma con riferimento alla sottozona d interesse: Suburbana/Capannelle (Via delle Capannelle) E49 ed i valori dei siti borsino.net e borsinoimmobiliare.it. I prezzi desunti dai valori OMI, borsino.net e immobiliare, sono stati successivamente mediati con le risultanze ottenute con il metodo sintetico comparativo, basato su di un'indagine di mercato relativa alle offerte proposte per immobili con caratteristiche simili nella zona di ubicazione dei beni di interesse, in base al quale si è stabilito un valore economico medio al metro quadro. Si riportano di seguito i valori ottenuti: Via Cinquefrondi a 2/7

3 VALORE DESUNTO DAGLI OSSERVATORI IMMOBILIARI Valore di mercato ( /mq) Min Max Medio A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Anno 2013 Secondo semestre A.1) Zona suburbana CAPANNELLE Via delle Capannelle (E49) Tipologia:negozi Stato conservativo: Normale Superficie: Lorda Appartamento 2 300, , ,00 B) Borsino immobiliare Anno 2013 Secondo semestre Comune di Roma B.1) Zona: Tuscolana GRA Osteria del Curato Via Casale Ferrarnti Appartamento 2 400, , ,00 C) Borsino.net Anno 2013 Secondo semestre Comune di Roma C.1) Zona: Appio Capannelle Appartamento 2 187, , ,00 Prezzo medio di riferimento da osservatori 2 710,00 VALORE DESUNTO CON METODO SINTETICO COMPARATIVO Superficie Prezzo Costo al mq D) Immobiliare.it D.1) Agenzia: gruppo toscano Via Gasperina 318 Riferimento Offerta:30/14 (601238) zona osteria del Curato 150, , ,67 E) casa.it E.1) Agenzia: G&co progetto immobiliare via squillace 86 Riferimento Offerta: Via Polia 180, , ,56 E.2) Agenzia: SC Immobiliare via R.Fauro 45 Riferimento Offerta:ALELUCI 25 Via cinquefrondi , , ,33 Prezzo medio di riferimento di mercato 1 568,52 VALORE MEDIO COMPLESSIVO Prezzo medio generale 2 139,26 Prezzo medio generale arrotondato 2 150,00 Tabella 03 Via Cinquefrondi a 3/7

4 5. Composizione e descrizione del bene L unità immobiliare oggetto della presente fa parte di un complesso immobiliare con destinazione principale a residenziale composto da più edifici multipiano caratterizzati da un livello interrato a box autorimessa e un piano terra a destinazione commerciale. La zona in cui è ubicato il complesso, ricade nel territorio di Roma Capitale, Municipio VII (ex Municipio X). L area è costituita prevalentemente da edifici destinati a civile abitazione ed è dotata di tutti i servizi. Gli accessi al complesso immobiliare sono costituiti da diverse scale e dalle rampe a servizio dei garages condominiale. L accesso alle unità commerciali, poste al piano terra, risulta indipendente per ogni unità, in particolare per l unità immobiliare di riferimento l accesso è posto al civico 75. I fabbricati sono costituiti da una struttura portante in cemento armato, con tamponature di tipo tradizionale con paramenti esterni finiti in cortina. Le porzioni immobiliari oggetto di perizia, così come descritte all art. 1 dell atto di compravendita già citato, sono così composte da: 1. unità immobiliare con destinazione d uso commerciale, sita al piano terra con accesso al civico 75; 2. quota parte della proprietà esclusiva dei negozi (in proporzione del valore millesimale del bene) relativa all area esterna antistante l unità immobiliare suddetta. Il bene oggetto di perizia è costituito da un ingresso con una sala d attesa/reception, sei locali, due ripostigli, un bagno con relativo antibagno. L altezza media dei vani è di circa 3,00 metri. I pavimenti sono per la maggior parte in lastre di pietra, gli infissi sono in alluminio ed in buone condizioni, le pareti sono parte tinteggiate e parte con parati, il soffitto è controsoffittato con elementi modulari in fibra minerale e telaio a vista, le uniche superfici finestrate si trovano sul lato di via Cinquefrondi, tutti gli altri locali sono sprovvisti di finestrature, inoltre è presente un impianto d allarme ed un impianto di condizionamento. Dal sopralluogo effettuato, è risultato un vano, non presente ne nella planimetria catastale ne negli elaborati progettuali allegati ai Via Cinquefrondi a 4/7

5 titoli abilitativi e pertanto da ritenersi abusivo, adibito a ripostiglio/cucinino ricavato nel sotto scala. L unità immobiliare alla data dell acceso, effettuato il 18 luglio 2014, si presenta in condizioni abitabili con stato di conservazione normale. 6. Verifica Urbanistica A seguito delle verifiche svolte anche tramite gli accessi effettuati presso l Ufficio Condono Edilizio e l Archivio Progetti di Roma Capitale lo scrivente ha constato che l unità immobiliare oggetto di valutazione è stata realizzate in virtù della Concessione Edilizia n 39/1, rilasciata dal Comune di Roma Dipartimento IX, in data 15 gennaio In data 25 febbraio 1995, la xxxxxxxxxxxxxxxxx ha proceduto a protocollare, per l unità immobiliare di interesse, domanda per il condono edilizio con protocollo per variazione di destinazione d uso da cantina di negozio a negozio, per una superficie di 84,27 mq. Successivamente, in data 22 maggio 2005, con prot. n 26332, è stato presentato presso l allora Dipartimento IX un progetto di variante per Nuovi Tipi, con specifica dicitura di non interessamento dei locali a destinazione negozio già oggetto di domanda di condono edilizio. In data 02 novembre 2011, la Zeus Appalti S.r.l. ritira presso l ufficio condono edilizio la Concessione in Sanatoria n , con allegata planimetria, relativa alla domanda suddetta. A seguito dell indagine fin qui svolta lo scrivente, ritiene, che lo stato di fatto dell immobile oggetto di stima non sia conforme al progetto autorizzato (planimetria allegata al condono edilizio) per la presenza di un locale di modestissime dimensioni ricavato nel sottoscala del vano di accesso condominiale al civico 71 e di una porta di accesso diretto all intercapedine condominiale, posta nel locale ripostiglio. Si sottolinea che tali due non conformità non possono essere sanate in quanto interessano altre proprietà, ma possono essere eliminate attraverso modesti interventi edilizi, consistenti nella tamponatura dei vani porta esistenti. Ai fini della stima del valore del diritto d area, dall analisi della documentazione in atti, si evidenzia che la superficie commerciale relativa alla concessione originaria era pari a circa 66 mq mentre l area a cantina e successivamente mutata di destinazione tramite condono edilizio ammontava a circa 84 mq. Via Cinquefrondi a 5/7

6 8. Stima del valore venale Per la stima del valore venale dei beni sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al precedente paragrafo 3 e riportato nella tabella 3, l area antistante scoperta è stata considerata nella misura del 20%. Al prezzo medio calcolato, sono stati applicati dei coefficienti moltiplicativi per tener conto della scarsa illuminazione e ventilazione naturale dei locali, nonché dei necessari interventi edilizi tesi a ripristinare la regolarità urbanistica dell immobile. I coefficienti adottati per tener conto delle peculiarità descritte sono rispettivamente pari a 0,95 e 0,95. In merito invece alla stima relativa al diritto di superficie del Comune di Roma lo scrivente, a seguito degli accessi effettuati, presso il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica (ex Dipartimento IX), ha riscontrato la mancanza di atti ufficiali (Delibere Comunali) di definizione dei canoni di affrancamento per l intervento di interesse relativo al Piano di Zona n.31 (II Peep) denominato Osteria del Curato. Pertanto ai fini della stima del valore economico di affrancamento lo scrivente si è riferito ai valori per metro cubo medi utilizzati da Roma Capitale nelle ultime delibere ed ai volumi e relative destinazioni relativi alle superfici già descritte in precedenza. Valore di affrancamento (variabile da 30 a 50 euro al mq): euro 40 al mc; Coefficiente moltiplicativo per superfici commerciali (variabile da 1,2 a 2): 1,60; Cubatura stimata: 450 mc; Cubatura commerciale stimata: 198 mc; Incidenza affrancamento: (198 x 1,60) +( ) x 40 = ,00 euro Prezzo applicato per la stima 2150,00 x 0,95 x 0,95 = 1940,38 Via Cinquefrondi a 6/7

7 SUPERFICI PREZZO IMPORTO mq Appartamento 150, , ,00 Area esterna (20%) 7, , ,66 Incidenza affrancamento ,00 Valore stimato ,66 Tabella Conclusioni Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale attuale del bene descritto è di euro ,66 (duecentoattantunomilaottocentottantasette/66); * * * Roma, 29 settembre 2014 Il tecnico Ing. Stefano Di Tullio Allegati - All. A n 20 fotografie e Elaborato grafico; - All. B Concessione in Sanatoria; - All. C Visure catastali storiche; - All. D Planimetrie catastali. Via Cinquefrondi a 7/7