TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI SALERNO SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO Dr. Giorgio Jachia FALLIMENTO N. 15/2012 nei confronti di Omissis RELAZIONE DI STIMA - INTEGRAZIONE Il Tecnico Architetto Alfonso Persico Siano (SA) Via Marconi n peralfo@inwind.it Cell

2 TRIBUNALE DI SALERNO Fallimento n. 15/2012 Debitori esecutati: Omissis Giudice Delegato: Dr. Giorgio Jachia Esperto: Architetto Alfonso Persico A PREMESSA Ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione, il sottoscritto Architetto Alfonso Persico con studio in Siano (SA) alla Via Marconi, n. 78, iscritto all Ordine Professionale degli Architetti di Salerno con il numero 1484, in qualità di esperto nella procedura esecutiva in epigrafe, premesso che: con Decreto di Nomina del 04/05/2012 l ill.mo Signor Giudice dell Esecuzione Dr. Giorgio Jachia mi nominava esperto per la procedura esecutiva 15/2012 nei confronti di Omissis e della ditta individuale Omissis di Omissis, e avendo depositato in data 24/06/2013 cron. N. 3102/13 la relazione di consulenza, dopo aver esaminato ulteriori atti (tra cui la successione testamentaria e la nota di trascrizione), ha intenzione di rettificare alcuni dati, al fine di procedere alla determinazione dell esatta consistenza e del valore dei beni immobili dell'impresa fallita. In particolare si sono rettificati le quote di proprietà del sig. Omissis, relative al 2 lotto, e queste sono state evidenziate in corsivo nella seguente relazione integrativa. Pertanto andranno rettificati i punti G) tra le pag : G) CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO RIPORTATO NELLA CERTIFICAZIONE NOTARILE IPOCATASTALE Gli immobili oggetto della presente procedura vengono identificati come segue: Comune di Colliano : - Catasto Terreni (Cfr. visura storica per immobile elaborato 7): alla

3 localita Macchia, appezzamento di terreno riportato nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: a) Foglio 26, particella 189, appezzamento di terreno dell estensione complessiva di mq 766, (modello 26) - per 582 mq: Uliveto di classe 3, Reddito Dominicale 1,50, Reddito Agrario 1,35, e per 184 mq: Seminativo irrig di classe 2, Reddito Dominicale 1,47, Reddito Agrario 0,81, intestata in visura catastale in questo modo: Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per ¼), Omissis (proprietà per ¼ ), ma in realtà, in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il../../.., denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2) (Cfr. elaborato 22). - Catasto Terreni (Cfr. visura storica per immobile elaborato 8): alla localita Macchia, appezzamento di terreno riportato nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: a) Foglio 26, particella 23, appezzamento di terreno dell estensione di mq 2252, Seminativo di classe 3, Reddito Dominicale 4,65, Reddito Agrario 5,82, intestata in visura catastale in questo modo: Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis di Omissis (proprietà per ¼), Omissis (proprietà per ¼ ), ma in realtà, in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il , denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2) (Cfr. elaborato 22). - Catasto Terreni (Cfr. visura storica per immobile elaborato 9): alla localita Macchia, porzione di fabbricato rurale riportata nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: a) Foglio 26, particella 888, appezzamento di terreno dell estensione di mq 1604, Seminativo di classe 3, Reddito Dominicale 3,31, Reddito Agrario 4,14, intestata in visura catastale in questo modo: Omissis di Omissis

4 (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per ¼), Omissis (proprietà per ¼ ), ma in realtà, in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il , denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2) (Cfr. elaborato 22). - Nuovo Catasto Edilizio Urbano (Cfr. visura storica per immobile elaborato 10) alla localita Macchia, fabbricato composto da un locale garage in piano terra dell estensione di mq 15 ed un appartamento tra piano terra e primo piano composto da tre vani ed accessori con circostante corte di pertinenza, il tutto riportato nel NCEU del detto Comune con i seguenti dati: a) Foglio 26, particella 887 sub 1, Via Macchia, bene comune non censibile b) Foglio 26, particella 887 sub 2, Via Macchia, piano terra, Cat. C/6, mq 15, c) Foglio 26, particella 887 sub 3, Via Macchia, piani T-1 terra, Cat. A/3, vani 4,5, intestate in visura catastale in questo modo: Omissis (usufruttuario per 333/1000), Omissis (proprietà per 334/1000), Omissis (nuda proprietà per 167/1000), Omissis (proprietà per 167/1000), Omissis (nuda proprietà per 83/1000), Omissis (proprietà per 166/1000), Omissis (nuda proprietà per 83/1000) ma in realtà, in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il , denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2) (Cfr. elaborato 22) Comune di Valva : - Catasto Terreni (Cfr. visura storica per immobile elaborato 13): alla localita alla localita Mezzana, appezzamento di terreno dell estensione di mq 17195, riportato nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: a) Foglio 20, particella 72, appezzamento di terreno dell estensione complessiva di mq 17195, (modello 26) - per mq: Uliveto di classe 2,

5 Reddito Dominicale 82,63, Reddito Agrario 45,45, e per 1195 mq: Seminativo di classe 3, Reddito Dominicale 2,16, Reddito Agrario 3,09, intestata in visura catastale in questo modo: Omissis (proprietà per 1/1) Omissis (usufrutto per 1/7), ma in realtà, in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il , denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis (proprietà per 1/2) (Cfr. elaborato 22). Dal controllo effettuato risulta, la corrispondenza fra i dati catastali e quelle presenti nelle note di trascrizione, solo per le p.lle 226 sub 1(fab. rurale),577,575,225,280,564,579 del fg. 25, p.lla 226 sub 2 (fab. rurale) del fg. 25 (Colliano), p.lla 53 del fg. 22, p.lla 52 del fg. 22 (Valva), mentre per le altre i dati devono essere aggiornati con domande di Voltura catastale. Pertanto andranno rettificati i punti H) tra le pag : H LA TITOLARITA DEGLI IMMOBILI PROVENIENZA DEI BENI. Comune di Colliano: L appezzamento di terreno dell estensione complessiva di mq con retrostante porzione di fabbricato rurale, identificate in NCT al foglio 25 p.lle 226 sub 1 e 2, 577, 575, 225, 564,579 sono di proprietà della signora Omissis nata a (SA) il.. in regime di comunione dei beni col marito Omissis, nato a il, per essere ai medesimi pervenute in virtù di Atto di Compravendita per notaio Bruno Parisi del , trascritto ai RR.II. di Salerno in data ai nn /12597 dalla Signora Omissis al genitore Omissis, Gli appezzamenti di terreno riportati nel NCT del detto Comune al Foglio 26, p.lle 189, 23, 888, insieme al fabbricato composto dal locale garage ed un appartamento tra piano terra e primo piano con circostante corte di pertinenza, riportati nel NCEU del detto Comune al Foglio 26, particella 887 sub 2 e 3, sono pervenuti in virtù di successione testamentaria al genitore Omissis, deceduto il , denuncia presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 e pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037 ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha

6 rinunciato alla sua quota. L eredità del padre (proprietà per ¼) e della madre rinunciataria (proprietà per ¼ ) è stata devoluta, per la quota di ½, al figlio Omissis. Al genitore Omissis pervenne, in virtù di atto di compravendita per notaio Salvati del , dai sig.ri Omissis e Omissis, ma mai volturato al catasto, ed in seguito al frazionamento del terreno identificato in NCT al foglio 26 p.lla 24 (Cfr. visura storica per immobile elaborato 14). Comune di Valva: L appezzamento di terreno dell estensione di mq riportato nel NCT al foglio 20, p.lla 72, attualmente in catasto è riportato come intestataria la sig. ra Omissis fu Omissis e come usufruttuaria per 1/7 Omissis fu Omissis, è stato inserito nella successione testamentaria in morte del genitore Omissis, nato a il, deceduto il, denuncia n.ro 60 del volume 476 presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data e pubblicata presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn /8037, ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, ma mai volturato al catasto (Cfr. visura storica per immobile elaborato 13).

7 Pertanto andranno rettificati i punti U) a pag. 31: U - VALUTAZIONE b) 2 LOTTO - COMUNE DI COLLIANO U.4 - Stima degli appezzamenti di terreni ubicati nel Comune di Colliano di cui ai punti D 3), D 4), D 5), D 6), alla localita Macchia, dell estensione complessiva di mq 4622, riportati nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: foglio 26, p.lla 189, p.lla 23 e p.lla 888, al centro del quale vi è un fabbricato per civile abitazione, contraddistinto al NCEU al foglio 26 p.lla 887 sub 1, 2 e 3, che dovrebbero essere intestati a Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2); 1) Primo criterio di stima in base ai valori agricoli medi: In considerazione del tipo di coltura ricadente in zona (Uliveto classe 3) e tenendo presente che il Comune di Colliano rientra nella Regione Agraria n.6, a cui corrisponde un valore pari a Euro ,96/ha, si ha: RIEPILOGO SUPERFICI E VALORI TERRENO - Regione Agraria n. 6 Foglio Particella Superficie(mq) Qualità Valore agricolo medio( /Ha) Valore ( ) uliveto cl , , uliveto cl , , semin irrig 17309,59 318, semin irrig 17309, ,46 TOTALE SUPERFICIE 4622 TOTALE VALORE 8908,61 2) secondo criterio di stima in base ai valori sintetici-comparativi: I terreni hanno vocazione strettamente agricola, sono pianeggianti e vicini tra loro, godono di un ottima accessibilità, grazie ad una strada pubblica e godono di una buona esposizione solare, sono coltivati e forniti di acqua per l irrigazione. Pertanto risulta ragionevole attribuire a tale bene un valore unitario a mq pari ad euro 5,00:

8 RIEPILOGO SUPERFICI E VALORI TERRENO Foglio Particella Superficie(mq) Qualità Valore unitario medio( /mq) Valore ( ) uliveto cl 3 5, , uliveto cl 3 5, , semin irrig 5,00 920, semin irrig 5, ,00 TOTALE SUPERFICIE 4622 TOTALE VALORE 23110,00 Tenendo presente che il primo non è confrontabile con il prezzo di mercato, si ritiene di escluderlo dalla comparazione, per il cui il valore del terreno da prendersi a riferimento è quello desunto da indagini in loco, calcolato, appunto, in Euro ,00. Come riferito innanzi, oltre al terreno, è oggetto di valutazione anche un fabbricato per civile abitazione, ubicato in via Macchia, civico snc, individuato al NCEU, al foglio 26, con la particella n. 887 sub 1, 2 e 3 e composto da un locale garage in piano terra dell estensione di mq 15 ed un appartamento tra piano terra e primo piano composto da tre vani ed accessori con circostante corte di pertinenza, così come riportato nella tabella al punto M.2. Facendo riferimento alla tabella innanzi riportante informazioni sul prezzo di mercato della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, nella quale, con riferimento all anno 2013 primo semestre, vengono indicati, per la zona di interesse (esterna al centro abitato), dei valori: per il fabbricato oggetto di stima, il sottoscritto ritiene che ci si possa riferire alla tipologia abitazioni civili e, sulla scorta dei rilievi tecnici effettuati, tenendo conto che si tratta di una costruzione vecchia (inizio lavori anteriormente al 1 settembre 1967) e che a seguito dei gravi danni subiti dall evento sismico del 1980 sono stati oggetto di ricostruzione ed in conformità della Autorizzazione n. 256 del 30/03/1985, è stata discretamente rifinita, ma che allo stato è poco manutenuta e pertanto ci si possa riferire al valore così calcolato: Va = S x Vum x K 1 x K 2 x K 3 = mq 94,88 x /mq 690,00 x 0,95 x 0,90 x 0,85 = ,50

9 Pertanto andranno rettificati i punti U.4) tra le pag : Di conseguenza avremo che il più probabile valore di mercato per ciascun lotto è il seguente: b) 2 LOTTO - COMUNE DI COLLIANO U.4 - Stima degli appezzamenti di terreni ubicati nel Comune di Colliano di cui ai punti D 3), D 4), D 5), D 6), alla localita Macchia, dell estensione complessiva di mq 4622, riportati nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: foglio 26, p.lla 189, p.lla 23 e p.lla 888, al centro del quale vi è un fabbricato per civile abitazione, contraddistinto al NCEU al foglio 26 p.lla 887 sub 1, 2 e 3, che dovrebbero essere intestati a Omissis di Omissis (usufruttuario parziale), Omissis di Omissis (proprietà per 2/4), Omissis (proprietà per 1/2); Terreni : mq 4622 x 5,00 al mq = ,00/2= ,00 Fabbricato civile: mq 94,88 x 501,45 al mq = ,50/2 = ,25 Pertanto andranno rettificati i punti U.5) tra le pag : c) 3 LOTTO - COMUNE DI VALVA U.5 - Stima degli appezzamenti di terreni ubicati nel Comune di Valva di cui ai punti D 7), D 8), alla localita Mezzana, dell estensione complessiva di mq 8348, riportati nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: foglio 22, p.lla 52, p.lla 53, intestati a Omissis (½), in regime di comunione dei beni con Omissis (½) e terreno di cui al punto D 9), dell estensione complessiva di mq 17195, riportato nel NCT del detto Comune con i seguenti dati: foglio 20, p.lla 72. ed in cui il coniuge Omissis (proprietà per ¼) ha rinunciato alla sua quota, l intestazione dovrebbe essere: Omissis (proprietà per 1/2) : Terreni : mq x 2,00 al mq = ,00/2 = ,00 Pertanto andranno rettificati i punti V) tra le pag :

10 Riepilogando abbiamo che complessivamente la proprietà dell esecutato, signor Omissis, ammonta a complessivi ,25, così suddivisa: - 1 lotto ,00-2 lotto ,25-3 lotto ,00 V CONCLUSIONI La presente relazione viene depositata in originale per l ufficio e si invita il curatore fallimentare a trasmettere copia della presente relazione ai creditori ed al debitore, vengono, altresì, depositati documenti a suo tempo prelevati dalla Cancelleria per l espletamento dell incarico ricevuto. Forma parte integrante della presente stima: Z ALLEGATI 1) Dichiarazione di Successione Testamentaria presentata all Ufficio del Registro di Eboli in data al n 60 vol.476 (elaborato 1); 2) Nota di Trascrizione pubblicata ai RR. II. Di Salerno in data ai nn /8037 (elaborato 2); Con quanto sopra esposto ritengo di aver compiutamente assolto il mandato conferito con serena obiettività, si spera di essere riuscito a fornire un contributo utile per la giusta soluzione del procedimento di cui si tratta e rimango a completa disposizione della S.V. Ill.ma per ogni eventuale delucidazione e chiarimento inerente al presente elaborato peritale. Salerno, lì 17 aprile 2014 L estimatore Dott. Arch. Alfonso Persico