Tribunale Vallo della Lucania

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1 Tribunale Vallo della Lucania Oggetto: Proc. N 44/03 BCC Comuni Cilentani / OMISSIS *** Relazione di Consulenza tecnica Il G.E. Dott. Graziano, del Tribunale di Vallo della Lucania, in data ha conferito (All. 1) al sottoscritto, ing. Pantaleo Sansone, iscritto all Albo degli Ingegneri della provincia di Salerno con il n 4876, l incarico di Consulente Tecnico di Ufficio nella causa in oggetto, con il mandato di descrivere e valutare i seguenti beni: Diritti di proprietà piena ed esclusiva pari a 1/1 per il predetto OMISSIS che lo stesso vanta sui seguenti immobili: - Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 48, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 3, via Nazionale 18 n 165, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 48; - Appartamento posto al 1 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 5, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 7,5. Diritti di proprietà piena ed esclusiva pari a 1/1 per il predetto OMISSIS che lo stesso vanta sui seguenti immobili: - Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 41, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 4, via Nazionale 18 Pagina 1 di 12

2 n 16, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 41; - Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 42, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 2, via Nazionale 18 n 16, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 42; - Appartamento posto al 2 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 6, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 6,5. - Appartamento posto al 3 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 3 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 7, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 5,0. Successivamente tale ultimo bene, di proprietà OMISSIS, è stato escluso dal pignoramento. Premessa Preliminarmente si è proceduto all esame della documentazione fornita ed all acquisizione di quanto necessario per l espletamento dell incarico presso gli Enti preposti. Si è esaminata la documentazione in atti, verificandone la completezza e depositando il relativo modulo di controllo presso la cancelleria fallimentare. Creditore procedente è la BCC del Comuni cilentani s.c.r.l. in virtù di atti di precetto notificati rispettivamente in data e , con annessi contratti di mutuo ipotecario muniti di formula esecutiva (mutuo del , notaio P. Cammarano rep. n racc e mutuo del , notaio Pagina 2 di 12

3 T. Scarfò, rep racc. 1132). I beni sono pervenuti ai debitori, sig. OMISSIS, in virtù di: - atto di vendita del terreno di sedime identificato al fg 7 plla n 159 a favore di OMISSIS, rogato dal notaio P. Cammarano del , reg. il al n 1628, tr. a Salerno il ai nn. 501/420; - Atto di donazione da OMISSIS a OMISSIS dei beni di cui al fg 7 plla 159 sub 3 e 5, a OMISSIS dei beni di cui al Fg 7 plla 159 sub 2, 4, 6 e 7, rogato dal notaio De Luca del , tr. a Salerno il ai nn / Successivamente si è riscontrato Atto di vendita da OMISSIS a favore di OMISSIS dei sub 2 e 7, rogato dal notaio Scarfò del , tr. a Salerno il ai nn / Dalle indagini effettuate presso l Ufficio provinciale di Salerno Servizio di pubblicità immobiliare, All. 2, e dalla certificazione ipocatastale redatta dal notaio L. Mozzarella in data presente in atti, risulta che a carico delle consistenze immobiliari indicate sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizione dell ai nn /2156 a favore della Cassa rurale ed artigiana di Copersito Cilento scrl Torchiara contro OMISSIS, per , a garanzia di un mutuo di , in virtù di atto del notaio P. Cammarano in data , annotata di modifica del tasso e della durata in data ai nn /2152; Iscrizione del ai nn /4162 a favore della C.R.A. Banca di credito cooperativo di Copersito Cilento scrl Torchiara contro OMISSIS per a garanzia di un mutuo di. Pagina 3 di 12

4 , in virtù di atto del notaio Scarfò in data , annotata di modifica del tasso e della durata in data ai nn /1439; Trascrizione dell ai nn. 8242/6202 a favore di OMISSIS srl OMISSIS contro OMISSIS, in virtù di verbale di pignoramento immobili del Tribunale di Vallo della lucania del sui soli cespiti di cui al sub 4 e 6; Trascrizione del ai nn /18523, a favore della banca di credito cooperativo dei comuni cilentani scrl Moio della Civitella contro OMISSIS, in virtù di verbale di pignoramento immobili dell UNEP Tribunale di Vallo della Lucania in data per ,15 Trascrizione contro del R. P RG rep. 634 del Verbale di pignoramento immobiliare Dall esame delle visure storiche dell immobile alla data del , è possibile ricostruire la seguente cronistoria delle variazioni catastali nel ventennio: All. 3 Il bene di cui al fg 7 plla n 159 sub 3 e sub 5 risulta intestato a OMISSIS; Il bene di cui al fg 7 plla 159 sub 4 e 6 risulta intestato a OMISSIS Il bene di cui al Fg 7 plla 159 sub 2 risulta intestato a OMISSIS Presso l ufficio tecnico di Torchiara è stata richiesta la seguente documentazione: Certificato di destinazione urbanistico da cui si evince che l immobile ricade, ai sensi del PRG approvato con provvedimento n 2479 del Pagina 4 di 12

5 in zona B di completamento, con le norme e i parametri di cui alle relative NTA. All. 4 Relazione tecnica del geom. OMISSIS con allegati grafici relativi ad un progetto di sopraelevazione del fabbricato del ; All. 5 Licenza edilizia n 182 del All. 6 Dalla copia dell estratto dell atto di matrimonio dell anno 1979 atto n 10 P. II S.A., richiesto presso l ufficio di stato civile del Comune di Sessa Cilento risulta che i sig. OMISSIS, e OMISSIS, si sono sposati in Sessa Cilento il OMISSIS, senza alcuna annotazione marginale. All. 7 Dalla copia dell estratto dell atto di matrimonio dell anno 1986 atto n 16 P. II S.B., richiesto presso l ufficio di stato civile del Comune di Vallo della Lucania risulta che i sig. OMISSIS, e OMISSIS, si sono sposati in Capaccio il , senza alcuna annotazione marginale. All. 8 La sig. OMISSIS è invece nubile. All. 9 Stato dei luoghi Il fabbricato, di cui al fg 7 plla n 159 vari sub è ubicato nel Comune di Torchiara, lungo la strada provinciale Rutino Battipaglia. E realizzato in aderenza al fabbricato di cui al Fg 160 catastalmente intestato al sig. OMISSIS, e confina con le proprietà catastali OMISSIS Si tratta di un fabbricato in muratura portante su più livelli: piano terra con locali commerciali, primo e secondo piano residenziali, terzo piano Pagina 5 di 12

6 residenziale. Una scala interna centrale determina l accesso ai singoli appartamenti. Al piano terra, con accesso dal fronte strada vi sono i due locali identificati in catasto al fg 7 plla 159 sub 2 e sub 3, riportati in catasto come autorimesse, mentre il locale di cui al fg 7 plla 159 sub 4 ha accesso laterale. Locali Garages Il locale identificato in catasto al fg 7 plla 159 sub 2, catastalmente intestato alla sig. OMISSIS ha dimensioni mq. (5.22 x 6.80) = mq circa, altezza m con piccolo locale igienico, accesso attraverso infisso commerciale in alluminio preverniciato. Il locale è occupato dall attività commerciale OMISSIS Il locale identificato in catasto al fg 7 plla n 159 sub 3, catastalmente intestato al sig. OMISSIS, ha dimensioni mq (5.00 x 9.40) = mq 46.00, altezza interna m Internamente una piccola scala determina l accesso alle scale interne del fabbricato. L accesso avviene attraverso un infisso metallico a due ante. Il locale è completamente rifinito ed utilizzato quale autorimessa e deposito. Il locale identificato in catasto al fg 7 plla n 159 sub 4, catastalmente intestato al sig. OMISSIS, ha dimensioni mq (4.19 x 10.43) = mq circa, altezza interna m Tale garage è accessibile lateralmente attraverso un infisso metallico a due ante; internamente si presenta non rifinito ed utilizzato quale garage. Appartamento Fg 7 plla 159 sub 5 Pagina 6 di 12

7 Tale appartamento è ubicato al primo piano del fabbricato ed è costituito da quattro vani 3 balconi e accessori aventi le seguenti dimensioni: - vano x 4.44 = mq vano x 5.06= mq vano x x 4.80= mq vano x 4.40= mq vano x 2.85= mq bagno x 3.92= mq bagno x 1.50= mq ripostiglio 2.90 x 3.52= mq cucina 2.00 x 3.62 = mq disimpegno = mq per complessivi mq circa approssimato a mq 148 di superficie utile, compreso il disimpegno. L appartamento è abitato dalla famiglia del sig. OMISSIS. E ben rifinito: infissi esterni in legno con tapparelle con sovrapposto infisso in alluminio anodizzato, infissi interni in legno, pavimenti in monocottura, rivestimenti in materiale ceramico, impianto elettrico a norma, impianto idrico e termico Quanto rilevato è conforme alle planimetrie di accatastamento ed è evidenziato nell allegata documentazione fotografica e negli elaborati grafici. Appartamento Fg 7 plla 159 sub 6 Tale appartamento è ubicato al secondo piano del fabbricato ed è costituito da quattro vani, 3 balconi e accessori aventi le seguenti dimensioni: - vano x 5.06 = mq Pagina 7 di 12

8 - vano x x 4.80= mq vano x 5.22 = mq vano x 3.77 = mq cucina 3.92 x 4.44 = mq bagno x 3.92= mq bagno x 1.50= mq ripostiglio 2.90 x 3.52= mq disimpegno = mq per complessivi mq circa approssimato a mq 142 di superficie utile, compreso il disimpegno. L appartamento è abitato dalla famiglia del sig. OMISSIS. E ben rifinito: infissi esterni in legno con tapparelle con sovrapposto infisso in alluminio anodizzato, infissi interni in legno, pavimenti in marmo, rivestimenti in materiale ceramico, impianto elettrico a norma, impianto idrico e termico. Quanto rilevato è conforme alle planimetrie di accatastamento ed è evidenziato nell allegata documentazione fotografica e negli elaborati grafici. Valutazione del bene Allo scopo di determinare il più probabile valore di mercato che i beni oggetto di stima avrebbero avuto in una libera contrattazione di mercato, si è ritenuto opportuno adottare il metodo sintetico comparativo. Tale procedimento è incentrato sulla creazione di una scala di valori relativa a beni con caratteristiche simili a quelli da stimare e sulla successiva individuazione, tra questi, del valore medio riferito ad un parametro di natura tecnica; a tal fine si è ritenuto di assumere, quali parametri nella determinazione del valore in esame, il metro quadrato di superficie utile ed il prezzo corrente di mercato Pagina 8 di 12

9 per immobili con caratteristiche costruttive omogenee a quelli da stimare. Il comune di Torchiara è ubicato nel territorio cilentano, tra la valle dell Alento e le piane del Testene e del Solofrone. E compreso nel territorio della comunità montana Alento Monte Stella, regione agraria n 10, colline del Cilento occidentale. Ha più di 1500 abitanti ed è rinomato per la coltivazione della vite, dell ulivo e del fico. Il mercato locale è caratterizzato da un andamento piuttosto florido soprattutto per la vicinanza e facile accessibilità del comune di Agropoli. Sulla base dell esperienza tecnica acquisita ma anche e soprattutto delle risultanze di indagini dirette compiute sul mercato, All.10 si ritiene di dover concludere che il valore medio relativo a beni con caratteristiche costruttive simili a quelli da stimare sia compreso nel seguente intervallo: Appartamenti adibiti a civile abitazione / mq 700, Attività commerciali / mq 900, ,00 Garage / mq Determinati i valori di riferimento non si ritiene di dover procedere ad un diverso adeguamento degli stessi poiché conformi alla concreta situazione dei beni da stimare; per cui si ritiene che il valore di mercato dei beni stimati sia il seguente: Appartamenti adibiti a civile abitazione / mq 1.000,00 Attività commerciali / mq 1.300,00 Garage / mq 400,00 Per cui si hanno le seguenti valutazioni 1. Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 Pagina 9 di 12

10 n 165, esteso per circa mq. 42, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 2, via Nazionale 18 n 16, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 42. Valore complessivo = mq x / mq 1.300,00 = ,00 2. Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 48, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 3, via Nazionale 18 n 165, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 48. Valore complessivo = mq 48 x / mq 900,00 = ,00 3. Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 41, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 4, via Nazionale 18 n 16, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 41. Valore complessivo = mq 41 x / mq 400,00 = ,00 4. Appartamento posto al 1 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 5, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 7,5. Valore complessivo = mq 148 x / mq 1.000,00 = ,00 5. Appartamento posto al 2 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 6, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 6,5. Valore complessivo = mq 142 x / mq 1.000,00 = ,00 Pagina 10 di 12

11 Per un totale di ,00 approssimato a ,00 Individuati tre lotti di vendita, costituiti due da un appartamento residenziale con sottostante locale ciascuno e uno con un solo locale, si ha: LOTTO 1 Appartamento posto al 1 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 5, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 7, ,00, con sottostante Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 48, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 3, via Nazionale 18 n 165, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza ,00 Valore complessivo ,00 LOTTO 2 Appartamento posto al 2 piano del fabbricato alla via Nazionale 18, n 165, composto da 4 vani e accessori, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 6, via Nazionale 18 n 165, cat. A/2, cl. 5 consistenza 6, ,00, con sottostante Locale garage posto al piano terra del fabbricato alla via Nazionale 18 n 165, esteso per circa mq. 41, riportato nel NCEU di Torchiara alla partita , in ditta OMISSIS, Fg 7 plla n 159 sub 4, via Nazionale 18 n 16, p.t., cat. C/6, cl. 5, consistenza 41; ,00 Valore complessivo ,00 LOTTO 3 Pagina 11 di 12

12 Il locale identificato in catasto al fg 7 plla 159 sub 2, catastalmente intestato alla sig. OMISSIS ha dimensioni mq. (5.22 x 6.80) = mq circa, altezza m con piccolo locale igienico, accesso attraverso infisso commerciale in alluminio preverniciato. Il locale è occupato dall attività commerciale OMISSIS Valore complessivo ,00 Si evidenzia che per il lotto tre occorre correggere la scheda catastale relativa alla superficie da mq 42 a mq con un costo aggiuntivo stimato di circa 1.000,00. Nel rassegnare la presente relazione, ringrazio la S.V.I. per la fiducia accordatami e resto a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. In fede Ing. Pantaleo Sansone Pagina 12 di 12