TRIBUNALE CIVILE DI TERAMO

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1 ORIGINALE TRIBUNALE CIVILE DI TERAMO ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura Esecutiva Immobiliare n 107/2014 Promossa da : **** Contro : **** ****** Giudice dell Esecuzioni : Dr.ssa Stefania CANNAVALE Tecnico Estimatore: Geom. Selena CRUCIANI OGGETTO: Diritti ****** pari all intero della Piena Proprietà su Appartamento posto al piano primo e Locale posto al piano terra sito in Alba Adriatica in Viale della Vittoria. ****** La scrivente, Geom. Selena Cruciani, con studio in Controguerra alla Via Torretta n 26, iscritta all Albo dei Geometri della Provincia di Teramo al n 1312, e dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Teramo al n 311, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Signor Giudice dell esecuzione che, con provvedimento emesso in data 06/02/2015, lo ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva-estimativa come in indice, l altra di raccolta degli allegati. 1

2 RELAZIONE PARTE PRIMA INDICE: A. Premessa..pag. 3 B. Dati di Pignoramento...pag. 3 C. Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima...pag. 3 D. Generalità dei beni e loro disponibilità: d1) pertinenza.pag. 3-4 d2) provenienza..pag. 4 d3) dati catastali..... pag. 4 d4) situazione edilizia.....pag. 4-5 d5) confini pag. 5 E. Atti pregiudizievoli: e1) iscrizioni...pag. 5-6 e2) trascrizioni...pag. 5-6 F. Descrizione del bene: f1) configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi.pag. 6 G. Conformità Impianti...pag. 7 H. Certificazione Energetica......pag. 7 I. Misurazione...pag. 7 L. Metodo di stima adottato..pag. 7 M. Analisi delle caratteristiche m1) estrinseche...pag. 7-8 m2) intrinseche...pag. 7-8 N. Valore attribuibile ai beni...pag. 8 O. Proposta di vendita...pag. 9 Q. Gestione...pag. 9 R. Riepilogo finale...pag. 9 2

3 - A - PREMESSA: - che, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; - che più volte si è recato presso il bene oggetto di stima per rendersi conto della sua consistenza; - che, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico-descrittiva; - che ha proceduto alla valutazione del bene; tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico estimativo. - B DATI DI PIGNORAMENTO : Le unità oggetto di pignoramento sono identificate al N.C.E.U nel Comune di Alba Adriatica e precisamente: - Fog. 4 -Part sub. 4 Cat. A/3 Con. 6,5 vani Viale della Vittoria; - Fog. 4 -Part sub. 2 Cat. C/6 Con. 37 mq Viale della Vittoria; - C UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA: L immobile oggetto di stima è sito in Alba Adriatica in Viale delle Vittoria, accessibili mediante vicolo di accesso per il locale posto al piano terra e scala condominiale per l appartamento posto al piano primo. Il locale posto al piano terra della superficie 1 di 37,00 Mq circa è adibito a laboratorio, mentre al piano primo è posto l appartamento di civile abitazione della superficieˡ di 120,00 Mq circa, costituito da ingresso, cucina, sala, tre camere da letto, bagno, disimpegni, e balcone della superficieˡ di 9,00 Mq circa. - D GENERALITA DEI BENI E LORO DISPONIBILITA : d1) Pertinenza: Immobile Distinto nel N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 Part. 642 Sub. 2-4 Diritti pari ad ½ in regime di comunione dei beni del Sig. **** Diritti pari ad ½ in regime di comunione dei beni della Sig. **** 3

4 d2) Provenienza: I beni oggetto di pignoramento, sono pervenuti in proprietà dei **** dal Sig. ****con atto di compravendita Notaio **** in data 22/06/ Rep /18209, trascritto a Teramo in data 28/06/2007 al Reg. Part. 7695; il Sig. ****proprietario al ventennio. d3) Dati Catastali: Le unità oggetto di pignoramento sono identificate al N.C.E.U nel Comune di Alba Adriatica e precisamente: - Fog. 4 -Part sub. 4 Cat. A/3 Cl. 3 - Con. 6,5 vani R.. 386,05; - Fog. 4 -Part sub. 2 2 Cat. C/6 Cl. 1 Con. 37 mq R.. 85,99. d4) Situazione Edilizia: Dalla documentazione acquisita dall Ufficio Tecnico, Settore Edilizia Privata, del Comune di Alba Adriatica, il complesso immobiliare è stato edificato: In data 18/06/1954 Si chiede Autorizzazione per la Costruzione di un piccolo fabbricato per abitazione; In data 28/09/1962 n Denuncia di Opere Edili per Costruzione di un laboratorio Artigianale; Licenza per Eseguire Lavori Edili n del 17/03/1969 Sopraelevazione casa di civile abitazione; Licenza di Costruzione n. 69 del 19/01/1970 Copertura terrazza a modifica precedente progetto; Concessione di Costruire n. 425 del 24/04/1979 Ristrutturazione e trasformazione del tetto da legno a solaio Viale Vittoria; Concessione in Sanatoria n. 108 del 09/10/1991 Costruzione ex-novo di locale adibito a civile abitazione per una Su=40,63 mq, annessi al fabbricato sito in Via della Vittoria 169; Certificato di Abitabilità del 25/10/1991; 1 La superficie è stata calcolata sulla base della documentazione Comunale e Catastale. 2 Il locale posto al piano terra è accatastato come C/6 (garage), ma di fatto è un Laboratorio, come anche confermato dalla documentazione comunale (falegnameria). 4

5 Concessione per l esecuzione di lavori edili n del 04/07/1983 Ampliamento di un fabbricato di civile abitazione. d5) Confini: L appezzamento di terreno su cui insiste l immobile, confina con proprietà ****, proprietà ****, strada Comunale Viale delle Vittorie, salvo se altri o varianti. - E ATTI PREGIUDIZIEVOLI: e1) Iscrizioni Iscrizione del 28/06/2007- Reg. Part Reg. Gen IPOTECA VOLONTARIA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Totale ,00 a favore **** Immobili distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub Proprietà 1/1 Iscrizione del 22/01/2015- Reg. Part Reg. Gen IPOTECA LEGALE RUOLO ART.77 DEL D.P.R. n. 602 del Totale ,10 a favore **** Immobili distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub Proprietà 1/2 Iscrizione del 13/05/2013- Reg. Part Reg. Gen IPOTECA LEGALE RUOLO ART.77 DEL D.P.R. n. 602 del Totale ,44 a favore **** 5

6 Immobili distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub Proprietà 1/2 e2) Trascrizioni Trascrizione del 23/04/ Reg. Part Reg. Gen ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore **** Immobili distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub Proprietà 1/1 - F DESCRIZIONE DEI BENI: f1) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi L immobile oggetto di stima è sito in Alba Adriatica in Viale delle Vittoria, accessibili mediante vicolo di accesso per il locale posto al piano terra e scala condominiale per l appartamento posto al piano primo. Il locale posto al piano terra della superficie 3 di 37,00 Mq circa è adibito a laboratorio, mentre al piano primo è posto l appartamento di civile abitazione della superficieˡ di 120,00 Mq circa, costituito da ingresso, cucina, sala, tre camere da letto, bagno, disimpegni, e balcone della superficieˡ di 9,00 Mq circa. Pavimenti in graniglia al piano terra e in monocottura al primo piano. Gli infissi esterni sono parte in legno con persiane, e parte in alluminio e ferro, le porte interne sono ad anta cieca in legno del tipo tamburato, con finitura in impellicciato. Il bagno presenta rivestimento in ceramica monocottura, completo di sanitari in ceramica. I soffitti e le pareti dei locali sono rifiniti con intonaco civile tinteggiato a tempera, in più punti con infiltrazioni d acqua. L impianto elettrico presenta un numero sufficiente di interruttori, di punti luce e di prese a parete, funzionante ma non a norma. L impianto termico con caldaia e corpi radianti in ghisa e caminetto. 3 La superficie è stata calcolata sulla base della documentazione Comunale e Catastale. 6

7 - G- CONFORMITÀ IMPIANTI: Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti (comuni ed esclusivi), l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 deve dichiarare di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di adeguamento degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. - H- CERTIFICAZIONE ENERGETICA: Dalla verifica della documentazione, nonché da quanto riferito dall' esecutato, il fabbricato è sprovvisto dal Certificato energetico in base D.Lgs 3/3/2011 n I MISURAZIONE: Il calcolo della superficie commerciale calcolato in base alla documentazione catastale e comunale, è comprensiva degli spessori dei muri perimetrali muri interni. Si precisa che nel prezzo unitario posto a base del calcolo omnicomprensivo l incidenza delle aree scoperte. - L METODO DI STIMA: 7 e dei Per la determinazione del valore commerciale del bene si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame è ad tenendo presente la localizzazione della consistenza superficiale del bene, nonché della situazione attuale immobiliare. del mercato La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. - M ANALISI DELLE CARATTERISTICE: m1) estrinseche: 1.1 Ambiente economico sociale: buono. L immobile è posto in una via centrale del Comune di Alba Adriatica.

8 1.2 Collegamenti stradali: buoni; l immobile sorge lungo viale della Vittoria a pochi metri dalla sede Comunale. m2) intrinseche: 2.1 Accessibilità: buona. 2.2 Funzionalità Generale: buona. La funzionalità distributiva degli spazi è discreta. 2.3 Funzionalità degli impianti : impianti funzionanti ma non a norma. 2.4 Grado di finiture: Sia i pavimenti rivestimenti che gli infissi si trovano in mediocre stato di conservazione Panoramicità: verso insediamenti abitativi e commerciali. 2.6 Esistono Licenze: L immobile è autorizzato con regolari concessioni. 2.7 Disponibilità: l'immobile è occupato dall esecutato e dalla propria famiglia. - N VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI: In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Nella determinazione dei suddetti prezzi unitari si è tenuto conto della situazione reale in cui versa il fabbricato allo stato attuale, alle pertinenze ed aree esterne di cui può usufruire ogni singolo subalterno, nonché della situazione attuale del mercato immobiliare, della mancanza di garanzia per vizi delle modalità di pagamento, comprensivo della detrazione degli oneri per effettuare la variazione catastale e di altri fattori incidenti nella procedura esecutiva. Diritti pari all intero della piena proprietà su: - Appartamento posto al piano primo, distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub. 4; - Locale posto al piano terra, distinti N.C.E.U. del Comune di Alba Adriatica al Fog. 4 - Part. 642 Sub. 2²; Subalterno Superficie Prezzo /mq Valore Appartamento P.P ,00 mq , ,00 Balconi P.P. 9,00 mq. 400, ,00 Locale P.T. 2 37,00 mq. 900, ,00 Valore ,00 8

9 - O PROPOSTA DI VENDITA : Lo scrivente fa presente che le unità immobiliari oggetto della procedura esecutiva viene posta in vendita in unico lotto.- - P REGIME FISCALE: I beni sono ad uso personale e quindi soggetti a Tassa di Registro. - Q GESTIONE: L immobile allo stato attuale è occupato dall esecutato. - R RIEPILOGO : LOTTO VALORE IMMOBILE BASE D ASTA LOTTO UNICO Euro ,00 Ritenendo con tanto di aver pienamente ottemperato al mandato affidatogli, il sottoscritto C.T.U. rassegna la presente relazione peritale, ringraziando l Ill.mo Sig. Giudice per la fiducia accordatagli e rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti in merito a quanto suesposto. Controguerra li 27/04/2015 IL C.T.U. (Geom. Selena Cruciani) 9