TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA Esecuzione immobiliare

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1 Procedura n. 321/2011 Reg. Es. Imm. Promossa da: OMISSIS Contro: OMISSIS TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA Esecuzione immobiliare ********* Giudice dell Esecuzione: Dott.ssa Arianna De Martino C.T.U.: Geom. Gabriele Sorci ********* OGGETTO: RELAZIONE DI STIMA ex Art. 173 bis disp. att. c.p.c. ********* Lo Scrivente Geom. Gabriele Sorci, C.F: SRC GRL 68D17 E229 J, con studio in Corciano (PG) località Chiugiana, Via Luigi Pirandello n. 26/int. 2, tel , iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Perugia al n. 4435, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione che, con provvedimento in data 20 febbraio 2012, l ha nominato Consulente Tecnico d Ufficio. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva estimativa come in indice, l altra di raccolta allegati. RELAZIONE PARTE PRIMA ************ Indice: a) Premesso......pag. 2 b) Dati di pignoramento......pag. 3 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima......pag. 3 d) Generalità dei beni e loro disponibilità d1) Pertinenza......pag. 3 d2) Provenienza......pag. 4 d3) Dati Catastali......pag. 4 1

2 d4) Confini......pag. 4 d5) Situazione edilizia ed urbanistica......pag. 5 e) Atti pregiudizievoli riferiti agli immobili in oggetto: e1) Iscrizioni......pag. 5 e2) Trascrizioni......pag. 5 f) Descrizione dei beni: Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi pag. 6 g) Misurazione......pag. 7 h) Metodo di stima adottato......pag. 7 i) Analisi delle caratteristiche i1) Estrinseche pag. 7 i2) Intrinseche......pag. 8 l) Valore attribuibile ai beni pag. 8 m) Proposta di vendita pag. 8 n) Regime fiscale......pag. 9 o) Gestione......pag. 9 p) Riepilogo finale......pag. 9 a) Premesso - CHE, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo Scrivente, ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale; - CHE più volte si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza; 2

3 - CHE raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico descrittiva; - CHE ha proceduto alla valutazione dei beni. Tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico estimativo. b) Dati di pignoramento COMUNE DI GUALDO TADINO (PG) N.C.E.U.: foglio 65, part. 187 sub. 8 graffata con la particella 189 sub. 11, cat. A/3, consistenza 4 vani, quota di piena proprietà pari a 1/1; c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima Gli immobili oggetto della presente relazione di stima sono composti da un unico appartamento monofamiliare posto al piano primo di un più ampio edificio condominiale di tre piani fuori terra, e parti (beni) comuni non censibili, quali scale, ingressi e corridoi condominiali. Detti immobili ricadono nel Comune di Gualdo Tadino, al centro della medesima cittadina, provincia di Perugia. ************* d) Generalità dei beni e loro disponibilità: d1) Pertinenza Gli immobili sottoposti a pignoramento sono così riportati: 1. Al Catasto Fabbricati del Comune di Gualdo Tadino (PG) FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA Intestazione degli immobili indicati al n. 1: 8 11 A/3 4 4 vani Euro 278,89 1. OMISSIS, CODICE FISCALE: OMISSIS, Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni; 3

4 d2) Provenienza I diritti di proprietà degli immobili siti nel Comune di Gualdo Tadino (PG), Catasto Fabbricati al Foglio 65 Part. 187 sub. 9 graffata con la Part. 189 sub. 11, sono pervenuti al Sig. omissis per ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 03/11/2003 Nota presentata con Modello Unico n /2003 in atti dal 10/11/2003 Repertorio n.: Rogante: omissis Sede: GUALDO TADINO COMPRAVENDITA. d3) Dati Catastali Gli immobili sottoposti a pignoramento sono così riportati: 1. Al Catasto Fabbricati del Comune di Gualdo Tadino (PG) FOGLIO PARTICELLA SUB CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA RENDITA DATI DERIVANTI DA Intestazione degli immobili indicati al n. 1: OMISISS, CODICE FISCALE: OMISSIS, Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni; A/3 4 4 vani Euro 278,89 VARIAZIONE del 09/02/1981 n. 38.1/1981 in atti dal 26/03/1991 FRAZIONAMENTO, AMPLIAMENTO, ATTRIBUZIONE SUBALTERNI ALLE SCHEDE Esiste quindi corrispondenza dei nominativi tra i dati di pignoramento e partita catastale attuale. Esiste altresì corrispondenza fra le quote di proprietà riportate nell Atto di Pignoramento, nelle note di trascrizione ed iscrizione e quelle riportate nelle visure catastali. d4) Confini L appartamento della presente stima, confina a sud-est con Via V Luglio, a nord-ovest con particella 699 passaggio bene comune non censibile e particella 189 sub. 23 particella 187 sub. 18 corte e scala bene comune non censibile, a nord-est con appartamento altra ditta e sud-ovest appartamento altra ditta e corridoio comune. A soffitto confina con appartamento altra ditta del 4

5 piano secondo ed a pavimento confine con particella 187 sub. 2 graffata con la particella 189 sub. 5. Salvo altri. d5) Situazione edilizia ed urbanistica Da visure effettuate presso gli uffici preposti del Comune di Gualdo Tadino (PG), per gli immobili oggetto della presente relazione di stima, non risultano ora attivi Permessi di Costruire, o Denunce di Inizio di Attività, o Segnalazioni Certificate di Inizio Attività, o Comunicazioni di Inizio Lavori, o Istanze di richieste in Sanatoria. ************ e) Atti pregiudizievoli riferiti agli immobili in oggetto: e1) Iscrizioni Da indagini effettuate presso la conservatoria dei registri immobiliari risulta che: - a carico dei beni posti nel Comune di Gualdo Tadino (PG), censiti al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 65 part. 187 sub. 8 graffata con la part. 189 sub. 11; Gravano: - Iscrizione n del contro omissis, a favore della omissis con sede in Bologna (BO), per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; e2)trascrizioni Da indagini effettuate presso la conservatoria dei registri immobiliari risulta che: - a carico dei beni posti nel Comune di Gualdo Tadino (PG), censiti al N.C.E.U. al foglio di mappa n. 65 part. 187 sub. 8 graffata con la part. 189 sub. 11; Gravano: - Trascrizione n del contro omissis, a favore della omissis con sede in Roma (RM), per il diritto di proprietà per la quota di 1/1; 5

6 f) Descrizione dei beni: Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi I beni oggetto della presente valutazione, ricadono nell ambito territoriale del Comune di Gualdo Tadino (PG), nella zona est adiacente al centro storico dell omonima cittadina. L appartamento oggetto della presente perizia, è situato al piano primo di un edificio condominiale dislocato su tre piani fuori terra. Lo stesso è composto da un ingresso a cui si arriva tramite scala e corridoio condominiale, un w.c., una cucina, un pranzo-soggiorno, un disimpegno, un bagno e due camere da letto. L immobile risulta in cattivo, se non pessimo, stato di manutenzione, come dimostrano le foto allegate alla presente. Nei primi due sopralluoghi andati a vuoto, il sottoscritto veniva a conoscenza del numero di cellulare del proprietario dell appartamento, con il quale poi riusciva a prenotare un successivo sopralluogo. Al momento del terzo sopralluogo, accompagnato dal proprietario incontrato in altra zona della città di Gualdo Tadino, il sottoscritto trovò nell appartamento una famiglia di stranieri dimoranti, un uomo, una donna e la loro rispettiva bambina, che al dire del proprietario erano residenti con lui nella stessa dimora a titolo gratuito. Non è la stessa versione che diedero, al sottoscritto, delle fonti attendibili, che asserirono che il proprietario abita in tutt altra zona della città, che percepisce un regolare affitto dalla famiglia dimorante e che lo stesso proprietario è oramai moroso da anni nei confronti del Condominio dell appartamento oggetto della presente relazione di stima (spese di gestione e utenze comuni a tutti). g)misurazione 6

7 Sulla base delle visure fornite dall Ufficio Erariale di Perugia e delle planimetrie catastali è stato effettuato un rilievo sul posto e sono state rilevate le seguenti superfici dell appartamento oggetto della presente relazione di stima, ubicato nel Comune di Gualdo Tadino (PG). Alle parti comuni del fabbricato non verrà dato un valore proprio, perché beni comuni non censibili, che non possono produrre reddito autonomo disgiunte dal fabbricato. Delle stesse se ne terrà conto nel temperare positivamente il valore del fabbricato. I) Appartamento piano primo mq 93,00; h) Metodo di stima adottato Per la determinazione del valore commerciale si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato ai tempi recenti, per i beni immobili simili a quello in esame tenendo presente: lo stato di conservazione, la localizzazione, la destinazione urbanistica e la consistenza dei beni. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. i) Analisi delle caratteristiche i1) Estrinseche 1) Ambiente economico sociale: discreto. L accesso al fabbricato avviene da strade secondarie allacciate a strade principali, in immediata vicinanza del centro storico della città di Gualdo Tadino e dei servizi generali. 2) Collegamenti stradali: buoni. La zona è servita da strada urbanizzate. 3) Condizioni climatiche: ordinarie. 4) Servizi sociali e commerciali: buoni. La zona essendo situata nell immediata vicinanza del centro storico della città di Gualdo Tadino, è sufficientemente servita da servizi commerciali e generali. 7

8 i2) Intrinseche 1) Accessibilità: buona. All immobile si accede da strade secondarie allacciate a strade principali. 2) Funzionalità generale: buona. 3) Disponibilità: gli immobili sono abitati da una famiglia di extracomunitari composta da tre persone, un uomo con relativa moglie e bimba. l)valore attribuibile ai beni Nel presente capitolo si andrà a determinare il valore venale da attribuire in data odierna all appartamento, oggetto della presente valutazione. Nella determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile oggetto della presente perizia sito nella cittadina di Gualdo Tadino, lo scrivente ha ritenuto opportuno adottare i criteri di stima sintetica comparativa e cioè ricercare il valore venale, sulla base di prezzi unitari recentemente praticati e sperimentati in occasione di compravendita di beni similari, tenendo altresì presente in maniera analitica di tutte quelle condizioni intrinseche ed estrinseche proprie dei beni, in parola ed in particolare (ubicazione, accesso, esposizione, stato di conservazione e diritti di proprietà) che concorrendo nel giudizio di stima influiscono in maniera crescente o decrescente alla attribuzione del più probabile valore di mercato. Tutto ciò naturalmente riferito a situazioni ordinarie statisticamente riscontrabili più frequentemente. Pertanto sulla scorta degli elementi sopra citati ed in base ad informazioni personalmente assunte in loco, applicando il valore medio rilevato, si ritiene congruo fare le seguenti valutazioni: I) Appartamento piano primo - mq 93,00 * /mq 536,00 = ,00 m) Proposta di vendita In base all ubicazione, alla natura, disposizione, funzionalità dei beni in parola, a giudizio dello scrivente è conveniente effettuare la formazione di un unico lotto per la vendita. 8

9 n) Regime fiscale I beni sono soggetti a Tassa di Registro. o) Gestione L appartamento attualmente risulta gestito dal proprietario ed utilizzato come fissa dimora da una famiglia di extracomunitari composta da tre persone (marito, moglie e figlia). p) Riepilogo finale Si riassumono le informazioni dettagliate esposte nei paragrafi precedenti: 1) Esiste corrispondenza dei nominativi tra i dati di pignoramento e partita catastale attuale. Esiste altresì corrispondenza fra le quote di proprietà riportate nell Atto di Pignoramento, nelle note di trascrizione ed iscrizione e quelle riportate nelle visure catastali. 2) Esiste corrispondenza fra le superfici e le consistenze degli immobili indicati nell Atto di Pignoramento, e quelli risultanti dalle visure catastali. 3) Si esprime il parere di disporre la vendita in unico lotto. 4) I beni si presentano in cattivo stato di conservazione. 5) Il proprietario non risiede nell appartamento oggetto della presente stima. 6) L appartamento è abitato da una famiglia di extracomunitari. 7) Il proprietario risulta moroso nei confronti del Condominio. 8) Il valore degli immobili è così determinato: LOTTO N. 1 Valore di mercato ,00 Il valore del bene in procedura, proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, 9

10 considerando un abbattimento pari al 20% rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato è determinabile in: ,40 in c.t. (Euro trentanovemilaottocentosettantottovirgolaquaranta) 9) I beni sono ad uso personale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro. *********** Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con Osservanza. Corciano (PG), lì 06 maggio IL C.T.U. Geom. Gabriele Sorci 10