TRIBUNALE DI TERNI. Causa Civile N. 687/2012 R.G. BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA contro OMISSIS. G. R. Dott.ssa Barbara DI GIOVANNANTONIO

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1 TRIBUNALE DI TERNI Causa Civile N. 687/2012 R.G. BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA contro OMISSIS G. R. Dott.ssa Barbara DI GIOVANNANTONIO C.T.U. Geom. Marco UBALDI ******** PREMESSA GENERALE Con riferimento alla nomina a C.T.U. avvenuta con ordinanza del 24/11/2014, l Ill.mo G.R. Dott.ssa Barbara DI GIOVANNANTONIO, conferiva incarico al sottoscritto Geom. Marco UBALDI con studio in Terni, Viale Bramante 3/A, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Terni con il n.678 ed all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Terni con il n. 98, di rispondere ai seguenti quesiti: 1) Operi il C.T.U., un aggiornamento della stima ed eventuali verifiche catastali riferitasi alla C.T.U. da lui già redatta in sede di procedura esecutiva n. 134/10 il cui fascicolo è allegato alla presente causa. Per depositare la relazione scritta il G.R. concedeva termine di giorni 60, per il deposito della C.T.U.. L inizio delle operazioni peritali veniva fissato mediante lettera inviata per Posta Elettronica Certificata alle parti e ai rispettivi legale, per il giorno 27/02/2015 alle ore 10:00 presso gli immobili oggetto di causa. 1

2 In tale data presso l abitazione sita in Comune di Terni, Via Valnerina, 66 convenivano, oltre al sottoscritto C.T.U., ed il proprio collaboratore Geom. Giacobbi Gianluca ed il tirocinante Mora Andrea, il sig. OMISSIS OMISSIS (Cfr. all. 1). Dopo aver data lettura dei quesiti posti dall Ill.mo G.R. Dott.ssa Di Giovannantonio si è proceduto a visionare ed effettuare vari scatti fotografici dell immobile oggetto di causa sito in Terni, via Valnerina n. 66, al fine di procedere ad una ricognizione sulla base degli elaborati grafici, allegati alla C.T.U., svolta in fase di Procedura Esecutiva n. 134/2010, del medesimo. Successivamente ci si è trasferiti nell altra unità immobiliare da visionare ubicata in Terni, Via Mauri n.33, ed anche in questo caso si è provveduto ad una ricognizione ed a effettuare vari scatti fotografici come in precedenza. RISPOSTA AL QUESITO 1) Operi il C.T.U., un aggiornamento della stima ed eventuali verifiche catastali riferitasi alla C.T.U. da lui già redatta in sede di Procedura Esecutiva n. 134/10 il cui fascicolo è allegato alla presente causa. DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI Appartamento sito in Terni (TR) Via Valnerina n. 66 Lotto IDENTIFICAZIONE DELL APPARTAMENTO POSTO AL PIANO TERRA Trattasi di una porzione immobiliare, posta al piano terra, facente parte di un fabbricato ad uso residenziale, elevato di due piani fuori terra, oltre ad un sottotetto. L'unità immobiliare ha accesso dal vano scale comune con altre unità immobiliari. E' composta da: soggiorno, cucina, ripostiglio e bagno. Dal punto di vista planimetrico l'immobile non è identificato catastalmente. L'unità immobiliare è posta in Loc. Collestatte, adiacente alla Strada Statale 79 Valnerina, in zona ricadente nel Parco Fluviale del Fiume Nera. 2

3 In tale zona gli interventi edilizi sono mirati alla conservazione del tessuto edilizio esistente. Buoni sono i collegamenti viari. Posta al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 42,82. Le finiture dell appartamento sono rimaste invariate e si sono mantenute nel tempo, rispetto a quanto descritto nell elaborato peritale della C.T.U. redatta in fase di Procedura Esecutiva. L immobile risulta occupato dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene che ha provveduto al mantenimento. L'unità immobiliare è priva della certificazione energetica ai sensi della vigente normativa. 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Detta porzione immobiliare è identificata al catasto fabbricati al foglio 146 mappale 60 subalterno 2, categoria A/5, classe 8, composta da vani 2, posto al piano T, - rendita: Euro 83,67 in ditta: - OMISSIS Lucia nata a Piazza Armerina il 14/10/1921 proprietà per 18/27; - OMISSIS Aldo nato a Aidone il 10/07/1955 proprietà per 1/27; - OMISSIS Angelo nato a Aidone il 20/12/1948 proprietà per 1/27; - OMISSIS Antonino nato a Aidone il 24/07/1945 proprietà per 1/27; - OMISSIS Bruno nato a Montefranco il 06/01/1958 proprietà per 1/27; - OMISSIS OMISSIS nato a Aidone il 03/11/1953 proprietà per 1/27; - OMISSIS Francesca nata a Aidone il 26/11/1939 proprietà per 1/27; - OMISSIS Giuseppe nato a Aidone il 02/06/1943 proprietà per 1/27; - OMISSIS Marcello nato a Terni il 26/04/1961proprietà per 1/27; - OMISSIS Maria Rita nata a Aidone il 09/12/1951 proprietà per 1/27; 3. STATO DI POSSESSO Occupato dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene. Non è stata effettuata la Due Diligence. Appartamento sito in Terni (TR) Via Valnerina n. 66 Lotto 002 3

4 1. IDENTIFICAZIONE DELL APPARTAMENTO POSTO AL PIANO PRIMO E SOTTOTETTO Trattasi di una porzione immobiliare, posta al piano primo e piano sottotetto, facente parte di un fabbricato ad uso residenziale, elevato di due piani fuori terra, oltre ad un sottotetto. L'unità immobiliare ha accesso dal vano scale comune con altre unità immobiliari. E' composta da ingresso, soggiorno, bagno, angolo cottura camera al piano primo; da una mansarda al piano sottotetto. I due piani sono collegati da una scala interna a chiocciola. Dal punto di vista planimetrico l'immobile non è identificato catastalmente. L'unità immobiliare è posta in Loc. Collestatte, adiacente alla Strada Statale 79 Valnerina, in zona ricadente nel Parco Fluviale del Fiume Nera. In tale zona gli interventi edilizi sono mirati alla conservazione del tessuto edilizio esistente. Buoni sono i collegamenti viari. Il bene posto al piano primo e sottotetto, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 83,65. Le finiture dell appartamento sono rimaste invariate e si sono mantenute nel tempo, rispetto a quanto descritto nell elaborato peritale della C.T.U. redatta in fase di Procedura Esecutiva. L immobile risulta occupato dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene che ha provveduto al mantenimento. L'unità immobiliare è priva della certificazione energetica ai sensi della vigente normativa. 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Detta porzione immobiliare è identificata al catasto fabbricati al foglio 146 mappale 60 subalterno 7, categoria A/5, classe 8, composto da vani 2, posto al piano 1, - rendita: Euro 83,67. in ditta: - OMISSIS Lucia nata a Piazza Armerina il 14/10/1921 proprietà per 18/27; - OMISSIS Aldo nato a Aidone il 10/07/1955 proprietà per 1/27; - OMISSIS Angelo nato a Aidone il 20/12/1948 proprietà per 1/27; - OMISSIS Antonino nato a Aidone il 24/07/1945 proprietà per 1/27; - OMISSIS Bruno nato a Montefranco il 06/01/1958 proprietà per 1/27; - OMISSIS OMISSIS nato a Aidone il 03/11/1953 proprietà per 1/27; 4

5 - OMISSIS Francesca nata a Aidone il 26/11/1939 proprietà per 1/27; - OMISSIS Giuseppe nato a Aidone il 02/06/1943 proprietà per 1/27; - OMISSIS Marcello nato a Terni il 26/04/1961 proprietà per 1/27; - OMISSIS Maria Rita nata a Aidone il 09/12/1951 proprietà per 1/ STATO DI POSSESSO Occupato dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene. Non è stata effettuata la Due Diligence. Appartamento e magazzino siti in Terni (TR) Via Mauri n. 33 Lotto A - IDENTIFICAZIONE DEL MAGAZZINO POSTO AL PIANO TERRA Trattasi di una porzione immobiliare a destinazione magazzino, ubicata al piano terra, facente parte di un fabbricato elevato di tre piani fuori terra. L'unità immobiliare ha accesso autonomo dall'area di pertinenza del fabbricato. E' composta da un locale ad uso magazzino e due ripostigli di modeste dimensioni, posti sul retro dello stesso. Il bene posto al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 12, B - IDENTIFICAZIONE DELL APPARTAMENTO POSTO AL PIANO PRIMO Trattasi di una porzione immobiliare ad uso civile abitazione, ubicata al piano primo, facente parte di un fabbricato elevato di tre piani fuori terra. L'unità immobiliare ha accesso dalla scala comune anche ad altre unità immobiliari. E' composta da ingresso, soggiorno, camera, bagno e cucina. Il bene posto al piano primo, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 37,42. Il fabbricato di cui è porzione l'immobile che qui interessa, è posto in zona centrale della Città di Terni, ai margini del Quartiere S. Agnese. 5

6 Tale zona è caratterizzata da interventi edilizi volti alla riqualificazione del tessuto preesistente, alla conservazione delle caratteristiche formali e tipologiche degli edifici, con il completamento delle parti degradate. Sufficienti sono i collegamenti viari. Le finiture dei beni sono rimaste invariate e si sono mantenute nel tempo, rispetto a quanto descritto nell elaborato peritale della C.T.U. redatta in fase di Procedura Esecutiva. L immobile risulta occupato saltuariamente dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene, versa in condizioni di manutenzione mediocri, con la presenza inoltre di varie infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto, che provocano vari distacchi di tinteggiatura nella cucina e il crollo del controsoffitto del bagno (cfr documentazione fotografica). L'unità immobiliare è priva della certificazione energetica ai sensi della vigente normativa. 2. A- IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL MAGAZZINO Detto magazzino è identificato al catasto fabbricati al foglio 110 mappale 249 subalterno 1, categoria C/2, classe 6, di 9 mq., posto al piano T, - rendita: Euro 22,78. in ditta: - OMISSIS Giampiero nato a Terni il 20/08/1940 proprietà per 1/9; - OMISSIS OMISSIS nato a Aidone il 03/11/1953 proprietà per 8/9; 2. B- IDENTIFICAZIONE CATASTALE DELL APPARTAMENTO Detto Appartamento è identificato al foglio 110 mappale 249 subalterno 2, categoria A/5, classe 3, composto da vani 2,5, posto al piano 1, - rendita: Euro 94,25. in ditta: - OMISSIS Giampiero nato a Terni il 20/08/1940 proprietà per 1/9; - OMISSIS OMISSIS nato a Aidone il 03/11/1953 proprietà per 8/9; 3. A-B- STATO DI POSSESSO DELL APPARTAMENTO E DEL MAGAZZINO Occupato in modo saltuario dal Sig. OMISSIS OMISSIS, unitamente ai propri familiari, in qualità di comproprietario del bene. Non è stata effettuata la Due Diligence. 6

7 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI LOTTI 4. CRITERIO DI STIMA Lo scopo della presente stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato degli immobili che costituiscono i lotti in oggetto riferito alla data di stesura della presente. Premesso ciò e visto che sul mercato sono disponibili indicazioni significative sui prezzi unitari riferiti a beni con caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili o assimilabili a quelli da valutare si è ritenuto opportuno adottare il criterio di stima a valore di mercato con procedimento sintetico comparativo. Il parametro tecnico utilizzato per la comparazione è stato il mq di superficie lorda commerciale. Le caratteristiche utilizzate per il confronto sono state le seguenti: tipologia edilizia, consistenza, rifiniture, stato di conservazione e manutenzione, ampiezza dei vani, estetica, ubicazione. Questo procedimento basandosi sul confronto ha richiesto l'acquisizione di una scala di valori per beni analoghi a quello da stimare entro la quale collocare i beni oggetto di stima facendo riferimento alle fonti di dati di mercato consultabili. 4.1 FONTI DI INFORMAZIONE Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Camera di Commercio di Terni - Agenzia del Territorio di Terni. I dati utilizzati per la comparazione sono stati quindi quelli forniti dalle sopra citate fonti. In merito si precisa che i dati di mercato forniti dall'agenzia del Territorio, riferiti alla zona in cui ricadono i beni in discussione, devono considerarsi come quotazioni prudenziali di riferimento rispetto ai valori di mercato desumibili dalle altre fonti. Dal quadro mercantile sopra rappresentato, in considerazione delle peculiarità degli immobili da stimare si è ritenuto opportuno adottare i valori unitari a mq di superficie lorda commerciale indicati nella tabella che segue dove è indicato anche il più probabile valore di mercato totale degli immobili in argomento. 7

8 LOTTO 1 Appartamento sito in Terni Via Valnerina 66 - F. 146 P.lla 60 Sub 2 - Mq. 42,82 X. 800,00 = ,00 in C.T ,00 (Diconsi euro Trentaquattromila/00) LOTTO 2 Appartamento sito in Terni Via Valnerina 66 - F. 146 P.lla 60 Sub 7 - Mq. 41,80 X. 900,00 = ,00 - Mq. 41,85 X. 360,00 = ,00 Somma Valore ,00 in C.T ,00 (Diconsi euro Cinquantatremila/00) LOTTO 3 Magazzino sito in Terni Via Mauri 33 - F. 110 P.lla 249 Sub 1 - Mq. 12,65 X. 425,00 = ,25 8

9 Appartamento sito in Terni Via Mauri 33 - F. 110 P.lla 249 Sub 2 - Mq. 37,42 X. 850,00 = ,00 Somma Valore ,25 in C.T ,00 (Diconsi euro Trentasettemila/00) *** TOTALE VALORE DI STIMA LOTTI in C.T ,00 (Diconsi euro Centoventiquattromila/00) Tanto dovevo per l incarico conferitomi. Terni, lì 12/03/2015 Il C.T.U. Geom. Marco UBALDI ALLEGATI IN VISIONE: 1) Verbale di sopralluogo; 2) Visura catastale, planimetria catastale, estratto di mappa; 3) Documentazione fotografica; 4) Piante, rilievi stato di fatto; 5) Dati di Mercato. 9

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13 Elenco Immobili Situazione degli atti informatizzati al 23/02/2015 Data: 24/02/ Ora: 09:40:14 Visura N.: T63569 Pag. 1 - Fine Dati della richiesta Catasto: FABBRICATI Comune: TERNI (L117) (TR) Foglio: 110 Particella: 249 Elenco Unita Immobiliari Individuate N. Foglio Particella Sub Z.C. Categoria Classe Consistenza Partita Rendita(Euro) Rendita(Lire) Indirizzo C/2 6 9 mq , VIA VINCENZO MAURI, Piano T A/5 3 2,5 vani , VIA VINCENZO MAURI, 33 Piano A/5 3 2,5 vani , VIA VINCENZO MAURI, 33 Piano C/ mq , VIA VINCENZO MAURI, 35 Piano T Unità immobiliari n. 4 Tributi erariali: Euro 0,90 Visura telematica

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15 Data presentazione:17/10/ Data: 24/02/ n. T Richiedente: DLLMRC59M03L117Q 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 24/02/ Comune di TERNI (L117) - < Foglio: Particella: Subalterno: 1 > VIA VINCENZO MAURI piano: T; Data presentazione:17/10/ Data: 24/02/ n. T Richiedente: DLLMRC59M03L117Q Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: fuori standard (297X376) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti

16 Data presentazione:16/11/ Data: 24/02/ n. T Richiedente: DLLMRC59M03L117Q 10 metri Catasto dei Fabbricati - Situazione al 24/02/ Comune di TERNI (L117) - < Foglio: Particella: Subalterno: 2 > VIA VINCENZO MAURI n. 33 piano: 1; Data presentazione:16/11/ Data: 24/02/ n. T Richiedente: DLLMRC59M03L117Q Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: fuori standard (297X378) - Formato stampa richiesto: A3(297x420) Ultima planimetria in atti