PERIZIA GIURATA RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

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1 Geom. Osvaldo REGINELLI Via G. Righetti 2/A TERAMO Tel. 0861/ Cell. 339/ Fax 0861/ PERIZIA GIURATA RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE Oggetto: Valutazione e stima di un opificio sito in Tortoreto (TE) in C.da Salino, C.F. Foglio 28 P.lla 220 e 65, di proprietà della xxxxx S.r.l. Committente: Amministratore: Sig. ******* Teramo, lì 20/03/2014 Il Tecnico Incaricato Geom. Osvaldo Reginelli 1

2 INDICE Parte I - RELAZIONE tecnico estimativa a. Incarico pag. 03 b. Ubicazione, natura e descrizione dei beni oggetto della stima pag. 03 c. Generalità dei beni c.1. Pertinenza pag. 04 c.2. Provenienza pag. 04 c.3. Dati Catastali pag. 04 c.4. Confini catastali pag. 04 c.5. Situazione edilizia pag. 04 c.6. Situazione urbanistica pag. 05 d. Atti pregiudizievoli d.1. Iscrizione pag. 05 e. Descrizioni dei beni pag. 05 f. Metodo di stima adottato pag. 06 g. Valore attribuibile ai beni pag. 06 Parte II - ALLEGATI A. Inquadramento Territoriale B. Elaborati grafici C. Documentazione Catastale D. Documentazione Comunale E. Visure Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Documentazione fotografica 2

3 a. Incarico Il sottoscritto Geom. Osvaldo Reginelli, con Studio Tecnico in Teramo Via G. Righetti 2/A, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Teramo al n 659, all albo dei Consulenti Tecnici e Periti del Tribunale Civile e Penale di Teramo, presenta la seguente relazione su incarico ricevuto dal Sig. ****** in qualità di Amministratore della società xxxx S.r.l. con sede in xxxxxxxxx (TE), xxxxxxx xxxxx xxxxxx, xxxxxx xxxxxx, xxxxxx xxxxxxx(te) P.IVA xxxxxxx, per la valutazione e stima di n 1 opificio sito in Tortoreto (TE) in C.da Salino, in considerazione anche delle note e/o gravami pregiudizievoli gravanti sullo stesso. Espletate le operazioni e le ricerche necessarie, esaminata la documentazione fornita dalla committenza ed effettuato i necessari studi di mercato, lo Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva estimativa, come in indice, l altra di raccolta degli allegati. b. Ubicazione, natura e descrizione dei beni oggetto della stima L opificio oggetto di valutazione è ubicato nel Comune di Tortoreto (TE), in C.da Salino. La zona in cui è ubicato il predetto opificio è accessibile tramite arteria viaria secondaria, da Via Reno; le vie autostradali distano circa 5 km (Autostrada A14) con presenza di trasporti pubblici. La principale zona artigianale/ industriale è raggiungibile nel raggio di 1 Km. L accessibilità e la localizzazione, dunque, può ritenersi ottima. UNITÀ IMMOBILIARE P.LLA 220 Unità immobiliare ad uso industriale, sita in Tortoreto (TE), in C.da Salino. L unità è catastalmente composta da n 1 corpo di fabbrica. Situazione Edilizia: Fabbricato realizzato in virtù dei seguenti titoli rilasciati dalla competente autorità del Comune di Tortoreto (TE): - Concessione edilizia n 121/2277 prot n.5863 del 25/09/ Certificato di Agibilità del 24/07/ Attestato di non inquinamento del 29/09/ Concessione edilizia n 183/1991 prot. n del 29/10/1991 Il bene è riportato al Catasto Fabbricati del predetto Comune al: Foglio P.lla Zona Censuaria Cat. Classe Consistenza Rendita Indirizzo D/ ,95 Via Fondo Valle Salinello, piano T-1 3

4 c. Generalità dei beni c.1. Pertinenza Il bene oggetto della presente relazione, allo stato attuale, risulta catastalmente in ditta a: xxxx S.r.l. con sede in xxxxxx (TE), C.F. xxxxxxx, per 1000/1000 della proprietà. c.2. Provenienza L appezzamento di terreno su cui insiste l opificio in esame è pervenuto alla società xxxxxx S.r.l. con sede in xxxxxxx (TE), C.F. xxxxxxx, per 1/1 della proprietà in virtù del seguente titolo: - Atto Notaio Dott. Gian Carlo Zaffagnini, in data 03/10/1980, rep e registrato a Giulianova (TE) il 20/10/1980 al n.2905 vol.110. Precedente proprietaria xxxxx S.n.c. di xxxxxxx, con sede in xxxxxx (TE), che aveva acquistato il bene dal Sig. xxxxxxx. c.3. Dati Catastali Il bene oggetto della presente relazione, risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Tortoreto (TE) come da seguente prospetto: Foglio P.lla Zona Censuaria Cat. Classe Consistenza Rendita Indirizzo D/ ,95 Via Fondo Valle Salinello, piano T-1 Catasto Terreni del Comune di Tortoreto (TE) come da seguente prospetto: Foglio P.lla Qualità Classe ENTE URBANO Superficie m² 4950 c.4. Confini catastali L appezzamento di terreno confina, oltre che con la strada di accesso su parte del lato Sud, con le proprietà private di cui alle Particelle (strada di accesso) c.5. Situazione edilizia L intero fabbricato è stato in virtù dei seguenti titoli rilasciati dalla competente autorità del Comune di Tortoreto: 4

5 - Concessione edilizia n 121/2277 prot n.5863 del 25/09/ Certificato di Agibilità del 24/07/ Attestato di non inquinamento del 29/09/ Concessione edilizia n 183/1991 prot. n del 29/10/1991 c.6. Situazione urbanistica L area su cui insiste il fabbricato, della superficie complessiva catastale di mq 4.950, è ubicata in Zona D3 - Industriale, Artigianale di completamento del vigente P.R.E. (Piano regolatore Esecutivo) del Comune di Tortoreto, normata dall Art. 26 delle N.T.A. Dalle predette norme ed in base allo stato di fatto dell opificio, si evince la possibilità di ampliamento, in base alle potenzialità d. Atti pregiudizievoli Di seguito si riportano le formalità gravanti sull unità distinta al C.F. del Comune di Tortoreto (TE) al Fg 28 P.lla 220. d.1. Iscrizione 1) Atto Notarile Pubblico Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo condizionato par Notaio Dott. Franco CAMPITELLI in data 15/09/2010 Rep /10847, trascritto a Teramo il 17/09/2010 Reg. Part e Reg. Gen per un capitale di ,00 (totale ,00) relativa al bene in Tortoreto (TE) riportato in Catasto Fabbricati al Foglio 28 P.lla 220; Catasto Terreni al Foglio 28 P.lla 220, a favore di BANCA NAZIOANLE DEL LAVORO S.P.A. con sede in Roma C.F , contro xxxxxx S.R.L. con sede in xxxxxxx (TE) C.F., per il diritto di proprietà per la quota di 1/1. Annotazione Reg. Part e Reg. Gen del 04/10/2010 (QUIETANZA E CONFERMA) e. Descrizioni dei beni Il fabbricato in oggetto è realizzato su di un terreno di forma trapezoidale, con accesso diretto sulla viabilità. L area pertinenziale, circondata da recinzione metallica, ha una superficie pari a circa mq che, unita alla superficie coperta del fabbricato, definisce una superficie complessiva del lotto catastale di mq La tipologia edilizia è di capannone industriale, con blocco uffici/servizi a 2 livelli, posti in comunicazione mediante una scala interna con gradini in marmo. La 5

6 struttura in elevazione è costituita da struttura in c.a. e travi reticolari in c.a.p. Le facciate sono tinteggiate. Il capannone è dotato di pavimento di tipo industriale con infissi in alluminio; il blocco uffici/servizi è dotato di controsoffitto in doghe di alluminio e pavimento in ceramica, con infissi in alluminio. Il livello di finiture è sufficiente. Lo stato di manutenzione complessivo sufficiente. f. Metodo di stima adottato Per la determinazione del valore commerciale dei beni in oggetto si è utilizzato la metodologia di stima diretta attraverso il procedimento comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la panoramicità, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale dei beni, la situazione edilizia e/o urbanistica, le caratteristiche ai fini energetici, la presenza di quant altro possa incidere sulla determinazione del valore. Per l applicazione di tale metodologia sono state effettuate ricerche di mercato e di vendite recenti di immobili similari. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima considerando, inoltre, la situazione di crisi del mercato immobiliare in cui verte l intero territorio nazionale ed, in particolare, quello dei luoghi in cui si trovano i beni oggetto di stima. Alla luce delle ricerche effettuate, dei dati reperiti, i valori di mercato di riferimento vengono aggiornati in base alle effettive caratteristiche costruttive (di carattere generale), vetustà, stato manutentivo e quant altro, applicando coefficienti correttivi derivanti dall analisi delle caratteristiche osservate e mediati con i prezzi derivanti da una indagine diretta, in considerazione anche dell attuale crisi immobiliare che investe l intero territorio nazionale oltre e principalmente quello locale. g. Valore attribuibile ai beni Relativamente alla zona del Comune di Tortoreto C.da Salino attualmente il valore al metro quadrato commerciale (prezziario OMI) è pari 6

7 a circa Euro 430,00 620,00 per i capannoni industriali ed a circa Euro 750, ,00 per gli uffici. Temperando positivamente o negativamente la media dei prezzi dei beni analoghi, alla luce delle caratteristiche specifiche dell immobile in questione, considerato la vetustà del bene e l attuale periodo di crisi che investe l intero territorio nazionale, in particolare quello locale, il bene allo stato attuale può essere così stimato: PIANO TERRA ambiente mq Euro/mq Euro capannone 1419,00 450, ,00 spazio espositivo 64,50 550, ,00 ufficio bagno 1 bagno 2 47,50 650, ,00 wc 1 wc 2 wc 3 locale tecnico 2,00 a corpo 2.500, ,00 area pertinenziale recinzione e sottoservizi mq 3372,00 x /mq 48, ,00 potenzialità edificatoria residua a corpo ,00 PIANO PRIMO ambiente mq Euro/mq Euro disimpegno ufficio 1 ufficio 2 108,80 760, ,00 ufficio 3 sala riunioni archivio ,00 TOTALE ,00 TOTALE in c.t ,00 Il valore complessivo del compendio immobiliare può essere determinato in Euro ,00 in c.t. *************** Credendo con quanto relazionato di aver assolto all incarico ricevuto, si rassegna la presente relazione completa di allegati. Teramo, lì 20/03/2014 Il Tecnico Incaricato Geom. Osvaldo Reginelli 7