Perizia di Valutazione Immobiliare dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo, nell'esecuzione Immobiliare 385/2016 del R.G.E.

Transcript

1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia di Valutazione Immobiliare dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo, nell'esecuzione Immobiliare 385/2016 del R.G.E. promossa da omissis contro omissis

2 SOMMARIO A. INCARICO... 3 B. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART C. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO... 3 D. TITOLARITÀ... 3 E. DATI CATASTALI... 3 F. CONFINI... 4 G. CONSISTENZA... 4 H. STATO CONSERVATIVO... 4 I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI... 4 J. STATO DI OCCUPAZIONE... 5 K. PROVENIENZE VENTENNALI... 5 L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI... 6 M. REGOLARITÀ EDILIZIA... 6 N. METODO DI STIMA / VALUTAZIONE... 7 Pagina 2 di 7

3 A. INCARICO Con provvedimento del 07/03/2017, il sottoscritto Geom. Reginelli Osvaldo, con studio in Via Alfonso Di Vestea,, Teramo (TE), info@reginelliandpartners.com, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 23/03/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. B. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta la seguente: - Atto di Pignoramento notificato il 14/10/2016 a Favore di omissis - Istanza di Vendita depositata il 14/12/ Certificazione notarile notarile del 20/12/2016 depositata il 22/12/ Nota di Trascrizione Atto di Pignoramento depositata in data 14/12/2016 con Attestazione di non esistenza di precedente Pignoramento. C. DESCRIZIONE BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Lotto Unico - Magazzino ubicato a Morro d'oro (TE) - Strada Nazionale 150 Ampio locale ad uso magazzino posto al piano primo sottostrada di un fabbricato di più ampie dimensioni, ubicato a Morro d'oro località Pagliare nel Comune di Teramo in fase di ultimazione in quanto mancano impianti e rifiniture dei vani scala e ascensore come da documentazione fotografica. Inoltre l'intero locale è privo di porte di accesso ma dotato di sbarra elettrica al piano terra inizio scivolo. La porzione immobiliare è destinata a: - magazzino, due bagni e un ripostiglio; - area esclusiva al piano terra perimetrale al corpo scale. D. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: omissis E. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato Cens. catastale C mq 930 mq 1207,48 S1-T Corrispondenza catastale Sussiste sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonché con quanto presente nell atto di pignoramento. Pagina 3 di 7

4 F. CONFINI Il lotto di terreno su cui insiste il fabbricato confina catastalmente con: - A Nord con P.lla A Sud con strada comunale (Via Tiberio Claudio - Ad Ovest con P.lle di Altra ditta - Ad Est con strada comunale (Via Giovanni Falcone). La porzione di Fabbricato al piano 1S confina catastalmente con: - A Nord-Est-Sud con area pertinenziale - Ad Ovest con Sub.74 di altra ditta. La porzione di Fabbricato al piano T confina catastalmente con: - A Nord-Est con area pertinenziale - Ad Ovest-Sud con Sub.34 di altra ditta Salvo Altri se/o variarti. G. CONSISTENZA Il principio adottato per la definizione della consistenza dell unità immobiliare in oggetto fa riferimento a quanto esposto nelle norme e regolamenti vigenti in materia, e precisamente: -Norma ISO Norme Prestazionali in edilizia -DPR n 138 del 03/1998 (Allegato C) -M.O.S.I. Manuale Operativo delle Stime Immobiliari Agenzia del Territorio (cfr. Cap. 3). -Codice delle Valutazioni Immobiliari Tecnoborsa (cfr. Cap. 19) È stato effettuato il rilievo planimetrico della porzione immobiliare e si riporta la scheda con riferimento all Allegato Elaborati Grafici. I valori delle superfici sono arrotondati secondo le direttive DPR 138/98. Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Magazzino P1S 882,00 mq 1095,00 mq 1, ,00 mq 4,59 m P1S Magazzino PT 26,00 mq 33,00 mq 1,00 8,25 mq 0,00 m PT Area Esclusiva 96,00 mq 96,00 mq 0,10 9,60 mq 0,00 m PT Totale superficie convenzionale: 1112,85 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. H. STATO CONSERVATIVO L'unità immobiliare, in corso di costruzione, si presenta allo stato grezzo, privo di impianti, sanitari, ascensore, e parte di rifiniture. Lo stato conservativo dell'immobile può definirsi buono, ma da ultimarsi. I. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Le caratteristiche costruttive del Fabbricato sono le seguenti: - Tipologia: Magazzino posto al piano terra-interrato di un fabbricato di più ampie dimensioni con destinazione d'uso residenziale e commerciale. - Fondazioni e Str. verticali: in cemento armato. - Solai: laterocemento con stato di isolamento. - Altezza interna utile: 4,59 ml. - Pareti esterne: tamponature in c.a e parte in laterizio.. Pagina 4 di 7

5 - Pavimentazione interna: cemento tipo industriale. - Pareti interne: grezzo. - Infissi esterni: assenti - Infissi interni: porte in lamiera. - Rivestimento bagni : assente. - Impianto elettrico, idrico: assente. - Impianto termico: assente. - Area Esterna: area esclusiva pavimentata Le caratteristiche estrinseche o variabili del contesto sono giudicate con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare: - Caratteristiche Ambientali: Buone, zona residenziale; - Prossimità a Mezzi Pubblici e Parcheggi: buona; - Prossimità al verde: buona; - Prossimità ai servizi commerciali e pubblici: Buona, i servizi commerciali, terziari e di pubblica utilità sono raggiungibili nel raggio di 1-3 km; Le caratteristiche intrinseche dello stabile, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: - Stato di Conservazione: Buona, da ultimarsi; - Caratteristiche delle dotazioni esterne: Buona. Le caratteristiche intrinseche dell unità immobiliare, con riferimento alle classificazioni proposte dagli Standard Europei di Valutazione Immobiliare, risultano: - Stato di Conservazione: Buono; - Grado delle rifiniture: assente; - Piano: Terra e interrato; - Affaccio: inesistente dal piano interrato; Il tutto come meglio rappresentato nell'allegata Documentazione Fotografica J. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. L'immobile è attualmente occupato da deposito di vario genere: mobili, ecc., a titolo gratuito, da parte di varie associazioni culturali-pro Loco-ecc. K. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti omissis, proprietario per 1/1. Dal 06/02/2009 al 30/08/2017 Costituzione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 06/02/2009 Pagina 5 di 7

6 L. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 26/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Roseto degli Abruzzi il 05/07/2011 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Capitale: ,00 Contro omissis Percentuale interessi: 4,73 % Rogante: DE GALITIIS LUIGI Data: 28/06/2011 N repertorio: N raccolta: Note: CATASTO FABBRICATI - Foglio 26 Particella 937 Subalterno 40 Trascrizioni Convenzione edilizia Trascritto a Roseto degli abruzzi il 20/04/2006 Reg. gen Reg. part Contro omissis, omissis omissis Note: CATASTO TERRENI: - Foglio 26 Particella Foglio 26 Particella Foglio 26 Particella 741 Verbale pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 08/11/2016 Reg. gen Reg. part Contro omissis Note: CATASTO FABBRICATI - Foglio 26 Particella 937 Subalterno 40 Annotazioni a iscrizioni Restrizione dei beni Iscritto a Roseto degli Abruzzi il 30/04/2009 Reg. gen Reg. part Contro omissis M.REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile è stato realizzato in virtù dei seguenti titoli edilizi rilasciati dalla competente autorità del Comune di Morro D'Oro: -Permesso di costruire n.61 S.U.A.P. del Permesso di costruire n.74 S.U.A.P. del Permesso di costruire n.92 S.U.A.P. del Pagina 6 di 7

7 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. N. METODO DI STIMA / VALUTAZIONE Per la determinazione del valore di mercato del bene in esame si è utilizzato il metodo di stima diretto attraverso il procedimento comparativo monoparametrico, tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, l esposizione, la panoramicità, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale dei beni, la situazione edilizia e/o urbanistica, le caratteristiche ai fini energetici, la presenza di opere da ultimare e quant altro possa incidere sulla determinazione del valore. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici del bene oggetto della presente stima considerando tra gli altri, lo stato conservativo e manutentivo ottimo delle porzioni nonché la situazione del mercato immobiliare in cui verte l intero territorio nazionale ed, in particolare, quello dei luoghi in cui si trovano i beni oggetto di stima. In base alle descrizioni sopra riportate, alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del Lotto, si è proceduto alla comparazione con beni analoghi, i cui valori di stima sono stati reperiti presso: - annunci immobiliari; -proposte di vendita di agenzie addette; - atti di compravendita recenti; - relazioni di stima per procedure esecutive; - esiti di vendite giudiziarie recenti. - quotazioni immobiliari (OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), "Il Consulente Immobiliare "Il Sole 24Ore"). Tali prezzi vengono aggiornati in base alle effettive caratteristiche costruttive: con particolare riferimento all'impiantistica, allo stato manutentivo, all altezza utile dei locali, allo stato manutentivo e quant altro, applicando coefficienti correttivi derivanti dall analisi delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e mediati con i prezzi derivanti dall'indagine diretta, in considerazione anche dell attuale crisi immobiliare che investe l intero territorio nazionale oltre e principalmente quello locale. Identificativo corpo Lotto UNICO - Magazzino Morro d'oro (TE) - Strada Nazionale 150 Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale convenzionale complessivo vendita 1112,85 mq 450,00 /mq ,50 100, ,50 Valore di stima: ,50 Valore di stima in c.t.: ,00 Deprezzamento del 20,00 % Valore finale di stima: ,00 Il valore del bene in procedura proposto per la vendita è determinabile in: ,00 in c.t. considerando un deprezzamento pari al 20% circa rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, in considerazione dello stato grezzo, della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, dello stato manutentivo, dello stato di conservazione, dei fattori precedentemente elencati oltre a quant altro incidente nella procedura esecutiva. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 04/09/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Reginelli Osvaldo Pagina 7 di 7