T R I B U N A L E D I P E S C A R A

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1 T R I B U N A L E D I P E S C A R A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Sangro Antonio, nell'esecuzione Immobiliare 467/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 467/2014 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 16/12/2016, il sottoscritto Geom. Di Sangro Antonio, con studio in Via T. D'Annunzio, Pescara (PE), antonio.disangro@libero.it, PEC antonio.disangro@geopec.it, Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/05/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Negozio ubicato a Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T DESCRIZIONE Locale commerciale posto al p.terra facente parte di una palazzina di cinque livelli fuoristrada. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Negozio ubicato a Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) come risulta dalla visura catastale del CONFINI Il locale commerciale confina su tutti i quattro lati con corte comune esterna. 3

4 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Negozio 255,00 mq 270,00 mq 1,00 270,00 mq 3,45 m T Totale superficie convenzionale: 270,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 270,00 mq I beni sono comodamente divisibili in natura. Il locale commerciale oggetto di valutazione è ubicato in zona semi-centrale, rispetto al centro di Scafa, ma in zona altamente abitativa e di attività commerciali,ed è ben servito dai mezzi di trasporto. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 11/02/1992 al 22/03/1996 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 10 Categoria C3 Cl.3, Cons. 255 Rendita 737,50 Piano T Dal 22/03/1996 al 11/06/1999 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 10 Categoria C3 Cl.3, Cons. 255 Rendita 737,50 Piano T Dal 11/06/1999 al 01/04/2005 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 10 Categoria C3 Cl.3, Cons. 255 Rendita 737,50 Piano T Dal 01/04/2005 al 19/07/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23 Categoria C1 Cl.4, Cons. 255 Rendita 5.267,86 Piano T Dal 19/07/2006 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23 Categoria C1 Cl.4, Cons. 255 Superficie catastale 304 Rendita 5.267,86 Piano T Dal 09/11/2015 al 22/05/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23 4

5 Categoria C1 Cl.4, Cons. 255 Rendita 5.267,86 Piano T La titolare catastale corrisponde a quello reale. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C ,86 T Corrispondenza catastale In seguito ad attenta analisi cartacea e da attento sopralluogo effettuato, si è riscontrato una difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi. La difformità riscontrata consiste che nella tramezzatura che formava il locale denominato ufficio che sulla planimetria catastale depositato al catasto vengono riportati i due tramezzi e la porta, mentre dal sopralluogo effettuato non risultano, detti tramezzi e risulta solo il locale archivio e rip.. PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti di procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art.567, seconda comma, c.p.c. PATTI Il Locale commerciale risulta ad oggi occupato con ancora materiali della mostra e utilizzato dalla Sig.ra Odoardi Eva, non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO Il Locale commerciale si trova in buone condizioni di manutenzione. PARTI COMUNI 5

6 Il Locale commerciale ha parti comuni condominiale come il vano scala e l'area esterna. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI IL locale commerciale posto al piano terra facente parte di una palazzina di cinque livelli fuoristrada, è esposta verso Nord, ha strutture in c.a. si presenta sia in buone condizioni statiche che di manutenzione ed è comunque agibile con un altezza interna utile di mt. 3,45. Si accede con ingressi al p.terra ed internamente vi è la scalinata condominiale. L'immobile internamente ha le pareti intonacate e tinteggiate, con pavimento in lastre di marmo, le porte interne sono del tipo in legno tamburato, gli infissi esterni che si trovano su tre lati sono realizzati con ampie vetrine in alluminio e vetro. Gli impianti elettrici e di riscaldamento sono sottotraccia, per quanto riguarda il riscaldamento è stato predisposto con i radiatori, ma manca la caldaia di alimentazione, inoltre nel locale ufficio-archivio vi è un climatizzatore elettrico. Esternamente sulla parete laterale vi è il tubo principale del gas per un eventuale collegamento. La corte comune esterna sul prospetto principale è asfaltata, mentre sul prospetto laterale e retroprospetto vi è una fascia di circa mt.1,50 in cemento e la restante parte è brecciata. L'intera palazzina di cui fa parte il locale commerciale, esternamente ha le pareti ritinteggiate recentemente. STATO DI OCCUPAZIONE Il locale commerciale risulta utilizzato, ma occupato ancora dai materiali della mostra dell'attività svolta dalla società Arredi Meridiana. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 22/03/1996 al 11/06/1999 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Maria Russo 22/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 6

7 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 11/06/1999 al 01/04/2005 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Simonetta De Berardinis 11/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 01/04/2005 al 19/07/2006 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Daniela Giampietro 01/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 05/07/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: 7

8 Iscrizioni volontaria derivante da Concessione a garanzia Iscritto a Pescara il 03/08/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Legale derivante da ruolo art.77 dpr 602/73 Iscritto a Pescara il 30/05/2013 Reg. gen Reg. part. 791 Quota: 2/3 Importo: ,94 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Ipoteca legale derivante da da norma art.77 dpr 602/73 Iscritto a Pescara il 04/01/2017 Reg. gen Reg. part. 38 Quota: 1/1 Importo: ,42 Formalità a carico dell'acquirente Trascrizioni atto esecutivo Trascritto a Pescara il 15/12/2004 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente NORMATIVA URBANISTICA L'immobile oggetto del pignoramento risulta regolare urbanisticamente ed ha destinazione abitativa e commerciale come previsto dallo strumento urbanistico comunale. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. 8

9 Da un esame effettuato presso l'ufficio Tecnico del Comune di Scafa, a seguito di richiesta inoltrata da me tramite PEC al comune ed è emersa : - Licenza Edilizia n.64 del Licenza Edilizia n.169 del Inoltre è stato rilasciato da parte del Comune di Scafa l'autorizzazione di Abitabilità o Agibilità in data riferita su tutta la palazzina. Mentre in data è stata rilasciata il certificato di Agibilità n.19 riferito al locale commerciale posto al p.terra (fg.6 p.lla 1096 sub.23). Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dal sopralluogo effettuato in data , si è riscontrata una difformità tra lo stato dei luoghi e la piantina catastale del La difformità riscontrata consiste che nella tramezzatura che formava il locale denominato ufficio che sulla planimetria catastale depositato al catasto vengono riportati i due tramezzi e la porta, mentre dal sopralluogo effettuato non risultano, detti tramezzi e risulta solo il locale archivio e rip.. Per sanare tale difformità, è necessaria una SCIA in sanatoria, e successivamente si dovrà provvedere alla chiusura dei lavori, ad un nuovo accatastamento ed tutto l'iter necessario per la chiusura della pratica. Per sanare l'opera difforme i costi sono i seguenti : a)pratica edilizia consistente in: compilazione della SCIA in sanatoria, redazione elaborati grafici, fine lavori, collaudo, accatastamento, quantificabile in totale 2018,00 comprensivi delle somme da pagare al Comune per la sanatoria, diritti e le marche da bollo, e quanto altro necessario per la definizione della pratica comprensivo di IVA e Cassa. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 468,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 4.502,47 9

10 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Negozio ubicato a Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T Locale commerciale posto al p.terra facente parte di una palazzina di cinque livelli fuoristrada. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Negozio Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T 270,00 mq 1.150,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 0,65 % Valore finale di stima: ,75 Nel valore di stima del bene è stato applicato un deprezzamento del 0,50% che corrisponde a circa 2018,00, cifra occorrente per le spese tecniche per la SCIA in sanatoria, l'accatastamento, inerente la difformità riscontrata nell'immobile e quanto altro necessario per la definizione della pratica compreso di Iva e Cassa. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a 10

11 disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 16/05/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Sangro Antonio ELENCO ALLEGATI: N 1 Visure e schede catastali - Visura Storica N 2 Planimetrie catastali - Planimetria catastale + Elaborato Planimetrico N 1 Estratti di mappa - Estratto di mappa N 5 Concessione edilizia - L.E relaz e disegni + L.C n Elaborati grafici L.C agibilità Agiblità n.19 N 5 Altri allegati - Nota Iscrizione Nota iscrizione Nota Trascrizione nota Iscrizione Spese condominiali N 15 Foto - Documentazione fotografica 11

12 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Negozio ubicato a Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T Locale commerciale posto al p.terra facente parte di una palazzina di cinque livelli fuoristrada. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile oggetto del pignoramento risulta regolare urbanisticamente ed ha destinazione abitativa e commerciale come previsto dallo strumento urbanistico comunale. Prezzo base d'asta: ,75 12

13 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 467/2014 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,75 Bene N 1 - Negozio Ubicazione: Scafa (PE) - Via Della Stazione, piano T Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Negozio Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 6, Part. 1096, Sub. 23, Categoria C1 Superficie 270,00 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: Il Locale commerciale si trova in buone condizioni di manutenzione. Locale commerciale posto al p.terra facente parte di una palazzina di cinque livelli fuoristrada. NO SI Il locale commerciale risulta utilizzato, ma occupato ancora dai materiali della mostra dell'attività svolta dalla società Arredi Meridiana. 13