TRIBUNALE DI TERAMO. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Serena, nell'esecuzione Immobiliare 298/2017 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Serena, nell'esecuzione Immobiliare 298/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 6 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 298/2017 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 06/12/2017, il sottoscritto Geom. Vanarelli Serena, con studio in Via del Monte, Campli (TE), serena.vanarelli@gmail.com, PEC serena.vanarelli@pec.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 14/12/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 DESCRIZIONE Appartamento ad uso ufficio di proprietà del signor **** Omissis ****, situato al terzo piano, sottotetto di un fabbricato residenziale. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI 3

4 Confina con: **** Omissis ****, vano scala condominiale, **** Omissis ****, salvo altri o variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano ufficio 80,00 mq 129,00 mq 1,00 129,00 mq 2,40 m 3 Totale superficie convenzionale: 129,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 129,00 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 21/10/1989 al 21/06/1993 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 69, Part. 147, Sub. 31 Categoria C2 Cl.2, Cons. 109 mq Piano 3 Dal 21/10/1989 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 69, Part. 147, Sub. 31 Categoria A10 Cl.1, Cons. 5 vani Superficie catastale Totale: 129 mq Rendita 1.743,04 Piano 3 I titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A vani Totale: 129 mq 1743,04 3 Corrispondenza catastale 4

5 Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale ad eccezione dell'altezza che all'imposta che è di h=1,18 mt mentre catastalmente è di h=1,00 e al colmo è di h=3,30 mt. PRECISAZIONI Sono stati richiesti presso l'ufficio anagrafe del Comune di Teramo il certificato di residenza dell'esecutato, dal quale risulta che lo stesso è residente nel Comune di Teramo, **** Omissis **** ed è di stato celibe. PATTI L'immobile risulta occupato dal sig. **** Omissis ****, non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta ad oggi in buono stato di manutenzione. PARTI COMUNI L'immobile pignorato risulta inserito in contesto condominiale e avente parti comuni con altre unità immobiliari, si riscontra che per accedere all'appartamento è stata occupata una piccola porzione di vano scala utilizzata in comune con il sub. 30, tale occupazione non incide con la valutazione dell'immobile. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: Sud. Altezza interna all'imposta è di h=1,18 mt mentre e al colmo è di h=3,30 mt. Str. verticali: cemento armato gettato in opera. Solai: in latero-cemento. Copertura: a più falde. Manto di copertura: in coppi. Pareti esterne ed interne: pareti esterne in c.a. con tamponatura in muratura; divisori interni con mattoni forati di cm 8 legati a malta cementizia. Pavimentazione interna: pavimenti in piastrelle di ceramica. Rivestimenti bagno e cucina: mattonelle di maiolica. Infissi esterni ed interni: abbaini in legno e vetro; porte in legno tamburato. Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: impianti di riscaldamento con tubazioni in rame, 5

6 radiatori in ghisa completi di caldaia a gas metano. Impianto elettrico sottotraccia del tipo sfilabile, completo di prese di corrente, punti luce ecc... Dotazioni condominiali: ascensore condominiale. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutato, signor **** Omissis ****. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 21/06/1993 al 09/05/2018 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Andrea Costantini 21/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria Dei Registri Immobiliari di Teramo 09/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 20/03/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: 6

7 Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 12/07/2005 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Spese: ,00 Rogante: Notaio Costantini Andrea Data: 08/07/2005 N repertorio: 53567/22379 Ipoteca legale derivante da Iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 intr. dall'art. 16 DLGS n. 46 del 26/02/99 Iscritto a Teramo il 21/08/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,52 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,76 Rogante: Atto Pubblico Amministrativo SO.GE.T. s.p.a. Data: 11/07/2006 N repertorio: 7468/100 Ipoteca legale derivante da Iscritta a norma art. 77 DPR 602/73 intr. dall'art. 16 DLGS n. 46 del 26/02/99 Iscritto a Teramo il 21/08/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,82 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,41 Rogante: atto pubblico amministrativo EQUITALIA PRAGMA SPA Data: 20/08/2009 N repertorio: 580/2009 Ipoteca concessione amministrativa/riscossione derivante da Ruolo e avviso di accertamento esecutivo Iscritto a Teramo il 21/06/2016 Reg. gen Reg. part Importo: ,44 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,72 Rogante: EQUITALIA CENTRO SPA Data: 20/06/2016 N repertorio: 643/10816 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Teramo il 20/11/2017 7

8 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Da un esame effettuato presso la CISIA Proggetti, a seguito di richiesta inoltrata all'ufficio Urbanistica del Comune di Teramo, sono emerse leseguenti pratiche edilizie: - concessione edilizia del 20/09/1986 n per la ristrutturazione del fabbricato; - variante del 15/05/1990 n. 4389; - abitabilità del 20/07/1990 prot Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. In seguito ad attenta disamina dello stato attuale dei luoghi, confrontato con la planimetria catastale di riferimento, non sono emerse difformità. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a 8

9 determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 Appartamento ad uso ufficio di proprietà del signor **** Omissis ****, situato al terzo piano, sottotetto di un fabbricato residenziale. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 69, Part. 147, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A10 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Teramo (TE) - Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 129,00 mq 1.300,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 30,00 % Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Campli, li 21/05/2018 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Vanarelli Serena 9

10 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati verbale Altri allegati visure ipotercarie Altri allegati visure catastali Altri allegati planimetria catastale Altri allegati elaborato planimetrico Altri allegati elenco subalterni Altri allegati estratto di mappa Altri allegati concessioni edilizie Altri allegati abitabilità Altri allegati ortofoto Altri allegati planimetria stato di fatto Altri allegati documenti anagrafici Altri allegati fotografie Altri allegati perizia versione privacy 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Teramo (TE) - Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 Appartamento ad uso ufficio di proprietà del signor **** Omissis ****, situato al terzo piano, sottotetto di un fabbricato residenziale. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 69, Part. 147, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A10 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 298/2017 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Teramo (TE)- Via Cesare Battisti n. 50, piano 3 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 69, Part. 147, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A10 Superficie 129,00 mq Stato conservativo: Descrizione: L'immobile risulta ad oggi in buono stato di manutenzione. Appartamento ad uso ufficio di proprietà del signor **** Omissis ****, situato al terzo piano, sottotetto di un fabbricato residenziale. Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art c.c.: SI Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dall'esecutato, signor **** Omissis ****. 12