Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Cavalieri Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 402/2017 del R.G.E.

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1 T RIBUNALE DI M ANTOVA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Cavalieri Sergio, nell'esecuzione Immobiliare 402/2017 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 3 Dati Catastali... 4 Servitù, censo, livello, usi civici... 4 Caratteristiche costruttive prevalenti... 4 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Formalità pregiudizievoli... 6 Regolarità edilizia... 7 Stima / Formazione lotti... 8 Riserve e particolarità da segnalare... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 402/2017 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 01/12/2017, il sottoscritto Arch. Cavalieri Sergio, con studio in Via Mazzini, Mantova (MN), s.cavalieri@awn.it, PEC sergio.cavalieri@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 05/12/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Capannone ubicato a Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 DESCRIZIONE Capannone prefabbricato con destinazione laboratorio di corsetteria. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Capannone ubicato a Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI L'immobile confina: da nord in senso orario mapp. 510, mapp. 511, mapp. 534 Via Enrico Mattei. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano 3

4 Laboratorio artigianale e uffici 325,00 mq 345,00 mq 1,00 345,00 mq 3,00 m T Laboratorio artigianale 292,00 mq 309,00 mq 1,00 309,00 mq 2,80 m 1 Cortile 549,00 mq 549,00 mq 0,18 98,82 mq 0,00 m T Totale superficie convenzionale: 752,82 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 752,82 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C mq. 654 mq. 1088,69 T-1 Catasto Terreni fg. 10, mapp. 503 Corrispondenza catastale Ad esclusione di alcune pareti in cartongesso presenti sia al piano terra che al piano primo, che risultano abusivi e che per le loro caratteristiche si prevede la demolizione, con i costi esposti successivamente nella stima, le planimetrie catastali sono conformi allo stato dei luoghi per quanto riguarda la parte muraria. Poiché è prevista la demolizione delle strutture temporanee sopra descritte, non si ritiene di dover eseguire l'aggiornamento catastale. Si ritiene utile allegare la visura storica catastale aggiornata, unitamente alla mappa catastale e alle planimetrie catastali. Si precisa che l'area, tra scoperta e coperta, è distinta al Catasto Terreni del Comune di Sermide, al Fg. 10, mapp.li 503 e 506, enti urbani, rispettivamente di mq e mq. 46. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Dalle informazioni assunte non si segnala l'esistenza di servitù gravanti sui beni pignorati. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 4

5 L'immobile è formato da un capannone dalla forma riconducibile ad un quadrato, disposto su due piani collegati tra loro da una scala in ferro. Caratteristiche costruttive capannone: Strutture in elevazione: pilastri in cls prefabbricati. Murature perimetrali: pannelli in cls prefabbricati. Copertura: piastre in cls intervallate da lastre in pvc trasparenti opache. Solaio interno con struttura portante in ferro e cls, sorretto da pilastri in ferro Lattonerie: in lamiera zincata preverniciata. Pareti esterne ed interne: finitura pannelli a graniglia per le pareti esterne, pareti divisorie interne in cartongesso del tipo REI tinteggiate. Infissi interni ed esterni: in lega di alluminio e vetro camera, finestre a nastro in alluminio zincato, porte interne di tipo REI. Pavimenti e rivestimenti: pavimenti prevalentemente in cls al quarzo, ceramica nella zona ufficio e nei servizi igienici, piastrelle alle pareti nei servizi igienici o tinteggiatura di tipo plastico. Sanitari e rubinetteria: sanitari in porcellana e rubinetteria di serie economica. Impianto di riscaldamento: autonomo con caldaia. Impianto elettrico a vista in buone condizioni di manutenzione. Impianto idrico sanitario: in buone condizioni di manutenzione. (Dettagli nella documentazione fotografica allegato n. 1). Con riferimento a quanto sopra esposto si può affermare che all atto della visita, l unità immobiliare presa in esame, non manifesta grossi vizi e/o difetti, che la tipologia delle finiture risulta in genere di buona qualità, che il loro stato di manutenzione e conservazione può essere definito nel complesso buono, come pure gli impianti esistenti. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore **** Omissis ****. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 09/07/1993 al 25/11/2003 Dal 25/11/2003 al 06/03/2007 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Barbieri Umberto di Castelmassa 09/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 04/08/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Atto di Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Mauro Mestieri di Ferrara 25/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 5

6 09/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 06/03/2007 al 17/01/2011 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Omero Araldi di Mantova 06/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Mantova 30/03/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 17/01/2011 al 13/11/2017 **** Omissis **** Atto di compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Mauro Mestrieri da Bondeno Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 17/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 26/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 6

7 Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Mantova aggiornate al 13/11/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Ferrara il 26/01/2011 Reg. gen Reg. part. 168 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Notaio Mauro Mestieri da Bondeno Data: 17/01/2011 N repertorio: N raccolta: Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Mantova il 03/11/2017 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Da un esame effettuato presso l'ufficio tecnico del Comune di Sermide, risultano essere state presentate e rilasciate le seguenti pratiche edilizie (allegato n. 3): - C.E. n. 4/2001, Prot. n.10807, datata 26/07/2002, relativa a "Costruzione di capannoni prefabbricati da adibire a magazzini per attività artigianale. - D.I.A. Prot. n. 105 Reg. 2002, datata 18/12/2002 Prot , relativo a "Variante n. 1 alla C.E. n. 04/2001". - Permesso di costruire n. 8/2004, Prot. n.10187, datata 16/12/2003, Prat. Edilizia n. 11/2004 relativa a "Cambio di destinazione d'uso di capannone prefabbricato ad uso magazzino in laboratorio di corsetteria e intimo per donna e uomo con spaccio vendita". - Certificato di agibilità n. 32/2004, Prot. n.8261, datato 06/10/2004, Prat. Edilizia n. 32/2004 relativa a "Cambio di destinazione d'uso di capannone prefabbricato ad uso magazzino in laboratorio di corsetteria e intimo per donna e uomo con spaccio vendita". - D.I.A. Prot. n. 127 Reg. 2004, datata 15/10/2004 Prot. 8593, relativo a "Apertura e chiusura di porte e finestre". In seguito ad una attenta analisi cartacea e da un attento sopralluogo effettuato si è riscontrata la corrispondenza dell'immobile pignorato, tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione, ad esclusione di quanto già esposto nei dati catastali e nelle caratteristiche costruttive 7

8 prevalenti. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Capannone ubicato a Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 Capannone prefabbricato con destinazione laboratorio di corsetteria. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 503, Sub. 1, Categoria C3, Graffato Catasto Terreni fg. 10, mapp. 503Valore di stima del bene: ,40 Alcune pareti in cartongesso presenti sia al piano terra che al piano primo risultano abusivi, per le loro caratteristiche di manufatti temporanei se ne prevede la demolizione, Trattandosi di manufatti a carattere temporaneo, in quanto edificati con elementi facilmente asportabili (pannelli in cartongesso), la loro demolizione risulta sufficientemente semplice. Il prezzo complessivo di smaltimento dei materiali alle pubbliche discariche è di ,00. Identificativo corpo Bene N 1 - Capannone Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 Superficie convenzionale Valore di stima: ,40 Valore finale di stima: ,40 Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 752,82 mq 270,00 /mq ,40 100, ,40 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessun tipo di riserva o particolarità da segnalare. Valore di stima: ,40 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Mantova, li 10/04/2018 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Cavalieri Sergio N 1 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 10/04/2018) N 2 Visure e schede catastali - Documentaaione catastale (Aggiornamento al 10/04/2018) N 3 Concessione edilizia - C.E., D.I.A. certificato agibilità (Aggiornamento al 10/04/2018) N 4 Altri allegati - Dati catastali (Aggiornamento al 10/04/2018) N 5 Altri allegati - Scheda di controllo (Aggiornamento al 10/04/2018) 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Capannone ubicato a Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 Capannone prefabbricato con destinazione laboratorio di corsetteria. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 503, Sub. 1, Categoria C3, Graffato Catasto Terreni fg. 10, mapp. 503 Prezzo base d'asta: ,40 10

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 402/2017 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,40 Bene N 1 - Capannone Ubicazione: Sermide (MN) - Via Enrico Mattei n. 53 Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Capannone Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 503, Sub. 1, Categoria C3, Graffato Catasto Terreni fg. 10, mapp. 503 Superficie 752,82 mq Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Capannone prefabbricato con destinazione laboratorio di corsetteria. SI SI Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dal debitore **** Omissis ****. 11