T R I B U N A L E D I T E R A M O

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1 T R I B U N A L E D I T E R A M O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Giosia Francesco, nell'esecuzione Immobiliare 306/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 19/10/2016, il sottoscritto Geom. Giosia Francesco, con studio in Via Memmingen, Teramo (TE), geom.francescogiosia@libero.it, PEC francesco.giosia@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 27/10/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Colonnella (TE) - Via dei Mille n 23, edificio 1, scala U, piano T - 1S DESCRIZIONE Porzione di fabbricato costituito da un appartamento ad uso civile abitazione al Piano Terra, da un locale di sgombero con annessi w.c. e fondaco al piano seminterrato e corte pertinenziale annessa all'unità immobiliare, di proprietà esclusiva, per una consistenza catastale complessiva di vani sette. Il fabbricato è ubicato in zona urbana residenziale centrale a ridosso del centro storico con la presenza di parcheggi e priva di servizi in generale che si possono comunque trovare nelle immediate vicinanze. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Colonnella (TE) - Via dei Mille n 23, edificio 1, scala U, piano T - 1S COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale: bene personale. CONFINI 2

3 L'immobile confina con spazio condominiale su due lati, via dei Mille e a mezzo distacco, *****, salvo altri o se variati. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 120,41 mq 142,02 mq 1,00 142,02 mq 3,00 m Terra Locale di deposito 54,73 mq 67,16 mq 0,50 33,58 mq 3,30 m Seminterrato Balcone scoperto 26,75 mq 26,75 mq 0,25 6,69 mq 0,00 m Terra Giardino 70,00 mq 70,00 mq 0,18 12,60 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 194,89 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 194,89 mq I beni sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 07/09/2005 al 30/03/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 15, Part. 627, Sub. 2 Categoria A2 Cl.1, Cons. vani 7 Rendita 310,91 Piano 1S-T Graffato 4 Il titolare catastale corrisponde a quello reale. Si fa notare che tra la visura catastale e l'elaborato planimetrico c'è una incongruenza e precisamente: - nell'elaborato planimetrico il sub 2 viene indicato come corte ad uso esclusivo del sub 4; - nella visura catastale il sub 2 immobile e sub 4 graffata. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato U A2 1 vani ,91 1S-T 4 3

4 Catasto terreni (CT) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Porz. Zona Cens. Qualità Classe Superficie ha are ca Reddito dominicale Reddito agrario Graffato Ente Urbano Corrispondenza catastale Non sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente nonchè con quanto presente nell'atto di pignoramento. Le difformità riscontrate sono: - una diversa distribuzione degli spazi interni e la realizzazione di un nuovo bagno al piano terra e il posizionamento di nuovi divisori per la divisione del locale di sgombero al piano seminterrato nonché la realizzazione di una tettoia in legno al Piano Terra a confine con via dei Mille. Per l'aggiornamento: pratica edilizia al comune per le opere interne e variazione catastale; per la tettoia abusiva permesso di costruzione in sanatoria o demolizione per il ripristino dello status quo. PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all'art. 567, secondo comma c.p.c.. PATTI L'immobile risulta ad oggi occupato dal debitore STATO CONSERVATIVO Complessivamente l'immobile si trova in uno stato di conservazione e manutenzione generale insufficiente. PARTI COMUNI In comune con l'altra proprietà risulta una corte e vano scala. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI La costruzione del fabbricato di cui fa parte l'immobile risale all'inizio degli anni settanta. La struttura portante è stata realizzata in muratura. A seguito di rilascio di concessione nel 1984 il fabbricato è stato oggetto di una parziale ristrutturazione del tetto. Lo stato di manutenzione insufficiente riguarda 4

5 principalmente la muratura esterna con ripristino dell'intonaco, in parte ammalorato, di qualità migliore, tinteggiatura pareti per ridare decoro al fabbricato e una migliore sistemazione dell'area esterna. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile ad oggi risulta occupato dal debitore. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Teramo aggiornate al 04/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da concessione mutuo fondiario Iscritto a Teramo il 06/09/2005 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Notar Francesco Barmann Data: 31/08/2005 N repertorio: Trascrizioni Verbale pignoramento immobili Trascritto a Teramo il 29/08/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste nel: ipoteca volontaria e verbale pignoramento immobili e, contestualmente, corrispondere per la loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare, per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: per un importo di euro 329,00. 5

6 - Iscrizione del 28/06/1990, ipoteca volontaria per concessione mutuo (cancellazione totale); - Trascrizione del 14/06/2016, verbale pignoramento immobili (estinto) NORMATIVA URBANISTICA Fabbricato ricadente in zona B1 - Struttura urbana residenziale centrale. (Art. 37 NTA) 1) Tale zona delimita le aree intensamente edificate ed urbanizzate del Centro Capoluogo poste a ridosso del Centro Storico, costituenti la struttura urbana centrale di recente formazione e le aree di nucleo abitato di recente formazione immediatamente limitrofe al Centro Capoluogo stesso; 2) In tale zona l edificabilità è rapportata a valori di densità edilizia derivanti dall applicazione dei seguenti indici e parametri: UF (indice di utilizzazione fondiaria) = 0,60 mq./mq.; Us (indice di occupazione del suolo) = 0,50; D (distacchi dai confini o dalle strade) = 5 ml.; (salvo accordo tra i confinanti, trascritto nei registri della conservatoria dei BB. II; in tal caso è ammessa l edificazione a confine o a distanze inferiori a ml. 5,00); H (altezza max.) = 10,50 ml.**; P ( n dei piani f.t.) = max. 3; ** per le aree contigue al perimetro del centro storico, al fine di garantire la permeabilità visiva di quest ultimo, l altezza massima dei nuovi fabbricati va ricondotta a ml. 6,00. Questo a salvaguardia della sua particolare conformazione e si applica tanto in caso di realizzazione di nuovi edifici che di sopraelevazione di quelli esistenti posti immediatamente a ridosso del suo perimetro; per la definizione puntuale di tali aree si dovrà fare riferimento a preliminari studi di V.I.A. 3) E comunque prescritto l allineamento delle costruzioni da realizzare con riferimento alle strade ed alle aree pubbliche. La distanza dalle strade è determinata dal Comune attraverso il verbale di linee e quote, che stabilisce gli allineamenti planimetrici ed i profili altimetrici rispetto agli edifici contigui, e può essere proposta dal concessionario in sede di inquadramento del progetto edilizio nel contesto urbano circostante. 4) Per le aree libere di ampiezza idonea a contenere, oltre all edificazione privata, anche edifici, spazi ed attrezzature pubbliche, è possibile intervenire sull intera superficie fondiaria, mediante approvazione di un progetto unitario e stipula di convenzione o sottoscrizione di atto d obbligo, ovvero formazione di comparto ai sensi dell art. 26 della L.R. n 18/1983, con cui i proprietari s impegnino a cedere gratuitamente al Comune, con apposita Delibera di Giunta Comunale, almeno il 25% delle aree per opere di urbanizzazione, parcheggi e verde in particolare. In tal caso, fermi restandogli altri indici e parametri di Piano, si applica un incremento dell indice di utilizzazione fondiaria (Uf) pari al 40% dello stesso. Le aree di cessione devono essere accorpate e confinanti con le aree pubbliche localizzate dal P.R.E. Resta inteso che l aumento del 40% dell Uf è ammissibile solo per l edificazione di lotti liberi. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. - Licenza di Costruzione del fabbricato n 3130 del 08 Settembre 1970; - Concessione per l'esecuzione di lavori edili n 2244 del 27 Giugno 1984 (ristr.ne parziale del tetto); - Pratica Condono edilizio prot. n 3822 del 12/11/1989 (piano seminterrato): per questo condono non è stata rilasciata ancora la concessione in sanatoria per mancata integrazione di documenti come da allegata lettera del comune di Colonnella in data 11/11/1987, prot. n

7 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Non esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e il progetto allegato alla licenza di costruzione per modifiche interne sia al piano terra che al seminterrato, nonché la realizzazione di un bagno appartamento piano terra e la realizzazione abusiva di una tettoia in legno. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Colonnella (TE) - Via dei Mille n 23, edificio 1, scala U, piano T - 1S Porzione di fabbricato costituito da un appartamento ad uso civile abitazione al Piano Terra, da un locale di sgombero con annessi w.c. e fondaco al piano seminterrato e corte pertinenziale annessa all'unità immobiliare, di proprietà esclusiva, per una consistenza catastale complessiva di vani sette. Il fabbricato è ubicato in zona urbana residenziale centrale a ridosso del centro storico con la presenza di parcheggi e priva di servizi in generale che si possono comunque trovare nelle immediate vicinanze. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 15, Part. 627, Sub. 2, Categoria A2, Graffato 4 al catasto Terreni - Fg. 15, Part. 627, Qualità Ente Urbano L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,50 Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, 7

8 consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire all'immobile oggetto della stima. Gli oneri per la regolarizzazione urbanistica riguardano: pratica edilizia al comune per le opere interne e variazione catastale; permesso di costruzione in sanatoria o demolizione della stessa, per la realizzazione abusiva della tettoia. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Colonnella (TE) - Via dei Mille n 23, edificio 1, scala U, piano T - 1S 194,89 mq 750,00 /mq ,50 100, ,50 Valore di stima: ,50 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nulla da segnalare Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Teramo, li 27/06/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Certificato di agibilità / abitabilità - Autorizzazione di abitabilità N 1 Concessione edilizia - Licenza di costruzione n 3130 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Giosia Francesco N 2 Estratti di mappa - Foglio catastale ed estratto P.R.G. (Aggiornamento al 30/03/2017) N 1 Foto - Documentazione fotografica N 1 Planimetrie catastali - Accatastamento (Aggiornamento al 30/03/2017) 8

9 N 2 Altri allegati - Elaborato planimetrico del fabbricato (Aggiornamento al 30/03/2017) N 3 Tavola del progetto - Progetto allegato alla licenza di costruzione 3130 N 2 Visure e schede catastali - visure catastali (Aggiornamento al 30/03/2017) N 4 Altri allegati - ispezione ipotecaria (Aggiornamento al 04/05/2017) N 7 Altri allegati - pratica condono N 1 Altri allegati - Planimetria aggiornata del piano Seminterrato oggetto di condono 9