T R I B U N A L E D I R O M A

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1 T R I B U N A L E D I R O M A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Molinari Paolo, nell'esecuzione Immobiliare 320/2016 del R.G.E. contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Stato conservativo... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Formalità pregiudizievoli... 5 Normativa urbanistica... 6 Regolarità edilizia... 6 Stima / Formazione lotti... 7 Riepilogo bando d'asta... 9 Lotto Unico... 9 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 320/2016 del R.G.E Lotto Unico

3 INCARICO All'udienza del 04/05/2017, il sottoscritto Arch. Molinari Paolo, con studio in Via Aristide Leonori, Roma (RM), p.molinari@archiworld.it, PEC p.molinari@pec.archrm.it, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma DESCRIZIONE Villino a schiera su tre livelli S1/T/1, sito nel comune di Roma nel Municipio X in zona Acilia. L'immobile è riportato in Catasto come S.N.C., in realtà durante il sopralluogo si sono riscontrati due numeri civici, ovvero il civico n.32, passo carraio ed il civico n. 34, ingresso pedonale. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione prevista dall art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa(relazione notarile). TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI 3

4 L'immobile comfina con particella 2612: subb.2/6(altra proprietà), subb. 3/7(altra prprietà), subb. 5/9(altra proprietà), distacco su via Ardengo Soffici, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 0,00 mq 67,00 mq 1,00 67,00 mq 2,90 m Terra Cantina 0,00 mq 65,00 mq 0,35 22,75 mq 2,50 m S1 Portici n.2 0,00 mq 22,00 mq 0,35 7,70 mq 0,00 m Terra Soffitta 0,00 mq 10,00 mq 0,75 7,50 mq 0,00 m Primo Corti n.2 0,00 mq 90,00 mq 0,18 16,20 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 121,15 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 121,15 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. La superfice commerciale dell'unità immobiliare, è ricavata secondo quanto riportato nel Manuale Banca Dati Quotazioni O.M.I. allegato 5. Le varie parti, sono moltiplicate per opportuni coefficienti di ragguaglio, secondo quanto previsto dal nuovo Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate), che costituisce lo standard di riferimento per l attività valutativa a livello nazionale e per i cittadini dell Unione Europea, insieme alle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI ) I coefficienti di ragguaglio applicati corrispondono alle destinazioni d'uso lecite riportate nella planimetria catastale, non a quelle riscontrate in fase di sopralluogo (vedi punti successivi). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 20/06/2007 al 20/09/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1075, Part. 2612, Sub. 4, Zc. 6 Categoria A7 Cl.4, Cons. 4 Superficie catastale 92 Rendita 599,09 Piano S1/T/1 Graffato 8 Dal 20/09/2007 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1075, Part. 2612, Sub. 4, Zc. 6 Categoria A7 Cl.4, Cons. 4 Rendita 599,09 Piano S1/T/! 4

5 Graffato 8 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,09 S1/T/1 8 STATO CONSERVATIVO L'immobile nel suo insieme appare in buono stato di conservazione, l'unità immobiliare all'interno appare in medio stato di conservazione, con alcuni fenomeni di umidità di causa da definire al piano S1. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile di recente costruzione è realizzato con struttura in c.a. e tamponature esterne a cassa vuota, la copertura è a tetto con manto in tegole, come anche le tettoie in legno. Le facciate sono ad intonaco dipinto con cornici di mattoni intorno alle finestre. Le balaustre dei portici sono in ferro vericiato, così come le grate di protezione applicate alle finestre. Gli ambienti interni, sono anch'essi ad intonaco dipinto. Gli infissi interni sono in legno tamburato, quelli esterni in finto legno con vetrocamera, di buona qualità. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta al momento occupato dalla proprietaria **** Omissis **** e dalla di lei famiglia, il marito e due figli minori, così come dichiarato nel verbale di accesso redatto dal custode al momento del sopralluogo. PROVENIENZE VENTENNALI Vedi ispezione ipotecaria allegata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 5

6 Oneri di cancellazione Vedi ispezione ipotecaria allegata. NORMATIVA URBANISTICA L'immobile ricade nel P.R.G del Comune di Roma in: CITTA' DELLA TRASFORMAZIONE - Ambiti a Pianificazione Particolareggiata Definita - Zona "O" n.43 - via Mellano - valle Porcina. Art. 62 N.T.A. REGOLARITÀ EDILIZIA - L'immobile è stato edificato in forza del Permesso di Costruire n.771 protocollo del 27/07/2005; - E' stata presentata la D.I.A. protocollo n del 03/03/2007, presso il municipio X di competenza. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Dal confronto tra il progetto approvato "Nuovi Tipi" reperito presso il Dipartimento di Programmazione e Attuazione Urbanistica e lo stato dei luoghi verificato durante il sopralluogo, si sono riscontrate varie difformità. Si è pertanto eseguito un accesso agli atti presso il municipio X del Comune di Roma, per ottenere copia della D.I.A. sopra citata, che costituisce l'ultimo stato lecito dell'immobile in argomento. Tale ricerca ha dato esito negativo, nel senso che detta D.I.A, risulta nella banca dati comunale, regolarmente presentata, ma non risulta reperibile la documentazione cartacea (quindi i grafici). Al fine di poter ovviare a quanto detto, si è presa in esame la planimetria catastale estratta dalla banca dati dell'agenzia delle Entrate, redatta in base a detta D.I.A.. Pur non essendo la documentazione catastale probante ai fini della determinazione della leicità di un immobile, nel caso specifico, pochè essa deve rispettare quanto riportato nei grafici non reperiti, si ritiene di poterla prendere in considerazione per verificare lo stato dei luoghi. Rispetto a detta planimetria, sono state riscontrate le seguenti difformità: - al piani S1: variazione di destinazione d'uso della cantina in residenza e diversa distribuzione degli spazi interni e della scala; - al piano terra: spostamento di tramezzature; - al piano primo: demolizione di tramezzature e variazione di destinazone d'uso; 6

7 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villetta ubicata a Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma Villino a schiera su tre livelli S1/T/1, sito nel comune di Roma nel Municipio X in zona Acilia. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1075, Part. 2612, Sub. 4, Zc. 6, Categoria A7, Graffato 8Valore di stima del bene: ,00 Per la determinazione del valore dell'unità immobiliare si è tenuto conto dei valori O.M.I. riportati sul sito dell'agenzia delle Entrate, mediato con le offertte di mercato all'attualità e considerando lo stato d'uso e la dimensione dell'unità immobiliare. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Villetta Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma 121,15 mq 2.600,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, li 05/11/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Molinari Paolo Tavola del progetto - 01_Progetto_estratto Altri allegati - 02_Accesso_atti_risposta Concessione edilizia - 03_Permesso_costruire Planimetrie catastali - 04_Documentazione_catastale Atto di provenienza - 05_Atto_compravendita 7

8 Altri allegati - 06_Coefficienti O.M.I. Foto - 07_Foto_immobile Altri allegati - 08_A.P.E. Altri allegati - 09_Ispezione_ipotecaria 8

9 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma Villino a schiera su tre livelli S1/T/1, sito nel comune di Roma nel Municipio X in zona Acilia. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1075, Part. 2612, Sub. 4, Zc. 6, Categoria A7, Graffato 8 Destinazione urbanistica: L'immobile ricade nel P.R.G del Comune di Roma in: CITTA' DELLA TRASFORMAZIONE - Ambiti a Pianificazione Particolareggiata Definita - Zona "O" n.43 - via Mellano - valle Porcina. Art. 62 N.T.A. 9

10 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 320/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta Ubicazione: Roma (RM) - Via Ardengo Soffici 32/34 - Roma Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Villetta Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1075, Part. 2612, Sub. 4, Zc. 6, Categoria A7, Graffato 8 Superficie 121,15 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: L'immobile nel suo insieme appare in buono stato di conservazione, l'unità immobiliare all'interno appare in medio stato di conservazione, con alcuni fenomeni di umidità di causa da definire al piano S1. Villino a schiera su tre livelli S1/T/1, sito nel comune di Roma nel Municipio X in zona Acilia. NO L'immobile risulta al momento occupato dalla proprietaria **** Omissis **** e dalla di lei famiglia, il marito e due figli minori, così come dichiarato nel verbale di accesso redatto dal custode al momento del sopralluogo. 10