T R I B U N A L E D I A N C O N A

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1 T R I B U N A L E D I A N C O N A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Gentili Leonardo, nell'esecuzione Immobiliare 373/2014 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 373/2014 del R.G.E Lotto Unico Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 03/11/2015, il sottoscritto Ing. Gentili Leonardo, con studio in Via XXV Aprile, Ancona (AN), gentili.leonardo@virgilio.it, PEC leonardo.gentili@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 09/12/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, piano 4(Coord. Geografiche: N E) DESCRIZIONE L'immobile oggetto della perizia è sito al quinto ed ultimo piano di un edificio a destinazione residenziale composto da un piano terra adibito ad autorimessa e parti comuni tipo lavanderia etc e quattro piani a destinazione residenziale. L'edificio insiste su una corte pertinenziale insieme ad un altro edificio residenziale racchiusa da una recinzione. La corte esterna è rifinita ad asfalto e confina con l'impianto petrolifero Api. L'accesso è stato eseguito insieme al custode avv. Pantanetti Alessandro in quanto l'esecutato non era rintracciabile. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, piano 4. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 La documentazione prevista dall art. 567 c.p.c., comma 2 risulta mancante dei seguenti atti: agibilità, Permesso a Costruire, certificazioni conformità impianti, certificato energetico ( viene allegato nuovo APE redatto dal CTU ). TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3

4 **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI L'edificio in cui è inserito l'appartamento oggetto di perizia confina su tutti i quattro lati con la corte pertinenziale la quale a sua volta confina sul lato dell'ingresso principale con via Monti e Tognetti, sul lato sinistro con altri edifici residenziali, sul lato destro e sul lato posteriore con l'impianto di raffinazione petrolifera dell'api. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 80,00 mq 104,00 mq 1,00 104,00 mq 2,75 m 4 Loggia 6,10 mq 8,50 mq 0,40 3,40 mq 2,75 m 4 Totale superficie convenzionale: 107,40 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 107,40 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. SI RILEVA LIEVE DIFFORMITA CATASTALE NELLA CREAZIONE DI UNA PARETE DIVISORIA NELLA SALA DA PRANZO PER OTTENERE UNA TERZA CAMERA. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 07/08/2002 al 27/07/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 6,5 Superficie catastale 104 Rendita 419,62 Piano 4 Dal 27/07/2004 al 12/12/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 6,5 Superficie catastale 104 Rendita 419,62 Piano 4 Dal 12/12/2006 al 19/04/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 6,5 4

5 Superficie catastale 104 Rendita 419,62 Piano 4 Dal 19/04/2007 al 10/08/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 6,5 Superficie catastale 104 Rendita 419,62 Piano 4 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 2 6, ,62 4 Corrispondenza catastale NON VI E CORRISPONDENZA TRA LO STATO DEI LUOGHI E LA PLANIMETRIA CATASTALE, ALLA DATA DEL SOPRALLUOGO L'IMMOBILE PRESENTAVA LIEVE DIFFORMITA CATASTALE AVENDO REALIZZATO UNA PARETE DIVISORIA NELLA SALA PER REALIZZARE UNA TERZA CAMERA CHE DOVRA ESSERE SANATA CON DEPOSITO VARIANTE CATASTALE PER OPERE MINORI. VI E CORRISPONDENZA TRA IL PIGNORAMENTO DEI BENI ESCLUSIVI E I DATI CATASTALI. GLI ESECUTATI HANNO PROPRIETA' PER QUOTA 1/16 CIASCUNO I SUB PARTI COMUNI PIANO TERRA AUTORIMESSE, TALE PROPRIETA' NON è STATA ANNOTATA NEL PIGNORAMENTO. PRECISAZIONI SI è ESEGUITO ACCESSO AGLI ATTI PRESSO L'UFFICIO TECNICO COMUNALE DI FALCONARA MARITTIMA DAL QUALE RISULTA CHE, ESSENDO L'IMMOBILE ORIGINARIAMENTE DI PROPRIETA DELLE FERROVIE DELLO STATO, NON E POSSIBILE REPERIRE DOCUMENTAZIONE CIRCA LA REGOLARITA' URBANISTICA COME DA COMUNICAZIONE RICEVUTA DAL COMUNE DI FALCONARA MARITTIMA. PATTI L'IMMOBILE ALLA DATA DEL SOPRALLUOGO RISULTAVA DISABITATO E IN STATO DI ABBANDONO, NON RISULTANO CONTRATTI DI LOCAZIONE REGISTRATI. 5

6 STATO CONSERVATIVO L'IMMOBILE SI TROVA INTERNAMENTE IN CATTIVO STATO CONSERVATIVO CON MUFFA DIFFUSA SULLE PARETI, TOTALMENTE DA RISTRUTTURARE SIA COME FINITURE CHE IMPIANTISTICA. PARTI COMUNI L'IMMOBILE OGGETTO DELLA PERIZIA RISULTA INSERITO IN UN EDIFICIO CON PARTI COMUNI AL PIANO TERRA ( AUTORIMESSA E LAVANDERIA) DI CUI GLI ESECUTATI HANNO CIASCUNO 1/16 DELLA PROPRIETA'. L'EDIFICIO IN CUI E INSERITO L'IMMOBILE INSISTE SU UNA CORTE ESCLUSIVA IN CONDIVISIONE CON UN ALTRO EDIFICIO RESIDENZIALE LIMITROFO. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI NESSUNA SERVITU' E STATA RILEVATA. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI EDIFICIO CON STRUTTURA PORTANTE IN C.A., TAMPONATURA IN MATTONI, COPERTURA DEL TIPO A CAPANNA REALIZZATA CON SOLAI IN LATEROCEMENTO CON FINITURA A TEGOLE. SOLAI INTERNI IN LATEROCEMENTO, PARETI INTERNE RIFINITE AD INTONACO TINTEGGIATO, PAVIMENTAZIONI INTERNE IN GRANIGLIA, DOPPI INFISSI ESTERNI ( LEGNO E ALLUMINIO ) CON VETRO SINGOLO, TAPPARELLE IN PVC. RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO CON RADIATORI IN GHISA OBSOLETI E ACQUA CALDA SANITARIA PRODOTTA CON CALDAIA AUTONOMA OBSOLETA SITA SULLA FACCIATA ESTERNA NELLA LOGGIA. PORTONE PRINCIPALE DI ACCESSO IN LEGNO, PORTE INTERNE IN LEGNO. IMPIANTO ELETTRICO OBSOLETO. POSTO AUTO IN AUTORIMESSA CONDOMINIALE, CANTINA ESCLUSIVA AL PIANO TERRA, CORTE ESTERNA CONDOMINIALE. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero L'IMMOBILE ALLA DATA DEL SOPRALLUOGO SI PRESENTAVA DISABITATO E IN STATO DI ABBANDONO. 6

7 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 13/08/2004 al 18/12/2006 **** Omissis **** ATTO TRA VIVI - IDENTIFICAZIONE CATASTALE Rogante Data Repertorio N Raccolta N PAOLO SILVESTRO 27/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 18/12/2006 al 20/04/2007 **** Omissis **** ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N STACCO ROBERTO 12/12/ /38171 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Dal 20/04/2007 al 10/08/2016 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N MASSEI ANDREA 19/04/ /5128 Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. 7

8 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di ANCONA aggiornate al 10/08/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE GARANZIA MUTUO Iscritto a ANCONA il 20/04/2007 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 5,85 % Rogante: MASSEI ANDREA Data: 19/04/2007 N repertorio: 7717/5129 Note: LA BANCA PER LA CASA SI è FUSA IN CORPORAZIONE IN UNICREDIT CONSUMER FINANCING BANK SPA NEL 01/01/2009. IPOTECA LEGALE derivante da EX ARTICOLO 77 DPR 602/73 Iscritto a ANCONA il 21/01/2010 Reg. gen Reg. part. 223 Quota: 1/2 Importo: ,30 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,65 Percentuale interessi: 6,836 % Rogante: EQUITALIA MARCHE SPA Data: 21/01/2010 N repertorio: 141/2010 Trascrizioni PIGNORAMENTO Trascritto a ANCONA il 05/09/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente 8

9 NORMATIVA URBANISTICA ESTRATTO P.R.G.: CONO DI VOLO CORRIDOI INFRASTRUTTURALI CHIESA DI SANT ANDREA APOSTOLO A CASTELFERRETTI REGOLARITÀ EDILIZIA Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. NON E STATO POSSIBILE DEFINIRE LA REGOLARITA' URBANISTICA, COME CERTIFICATO DALLA COMUNICAZIONE (ALLEGATA) DELL'UFFICIO TECNICO DEL COMUNE DI FALCONARA MARITTIMA, IN QUANTO L'EDIFICIO è STATO EDIFICATO DALLE FERROVIE DELLO STATO. IL CDERTIFICATO ENERGETICO è STATO REDATTO DAL CTU IN QUANTO MANCANTE E DOCUMENTO NECESSARIO ALLA VENDITA. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE ( redatto dal CTU). Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. LE CERTIFICAZIONI DEGLI IMPIANTI SONO DOCUMENTI NON SIGNIFICATIVI IN QUANTO GLI IMPIANTI SONO OBSOLETI E FUORI NORMA. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. IL CONDOMINIO, TRAMITE IL SUO AMMINISTRATORE GEOM. LANARI DANIELE, è INTERVENUTO IL 16/02/2016 NELLA PROCEDURA ESECUTIVA PER UN' ESPOSIZIONE DI 4085,55 DEGLI ESECUTATI NEI CONFRONTI DELL'AMMINISTRAZIONE. IL CTU HA RICHIESTO E SOLLECITATO L'AMMINISTRATORE DI FORNIRE LE QUOTE DI SPESE ORDINARIE E IL RESOCONTO AGGIORNATO DELL'ESPOSIZIONE DEGLI ESECUTATI SENZA OTTENERE RISPOSTA. 9

10 STIMA / FORMAZIONE LOTTI IL CTU HA RITENUTO DI CREARE UN UNICO LOTTO IN QUANTO TRATTASI DI UN APPARTAMENTO CON ANNESSA CANTINA PERTINENZIALE Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, piano 4. L'immobile oggetto della perizia è sito al quarto ed ultimo piano di un edificio a destinazione residenziale composto da un piano terra adibito ad autorimessa e parti comuni tipo lavanderia etc e quattro piani a destinazione residenziale. L'edificio insiste su una corte pertinenziale insieme ad un altro edificio residenziale racchiusa da una recinzione. La corte esterna è rifinita ad asfalto e confina l'impianto petrolifero Api. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 IL VALORE DI STIMA TIENE IN CONSIDERAZIONE DEI VALORI MEDI DI MERCATO NELLA STESSA ZONA, DEI VALORI OMI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE E DEL FATTO CHE L'IMMOBILE è IN PESSIMO STATO DI MANUTENZIONE E NECESSITA DI UNA PROFONDA RISTRUTTURAZIONE. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, scala 1, interno 0, piano 5 107,40 mq 800,00 /mq ,00 100, ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Valore di stima: ,00 MANCANZA DI DOCUMENTAZIONE REGOLARITA' URBANISTICA - AGIBILITA', CERTIFICAZIONI CONFORMITA' IMPIANTI. INOLTRE SI EVIDENZIA CHE A NOME DELLA SOCIETA' FERROVIE REAL ESTATE srl NELLA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI ANCONA, NON RISULTA LA TRASCRIZIONE DEL TITOLO DI PROVENIENZA DA FERROVIE DELLO STATO SOCIETA' TRASPORTI. LIEVE DIFFORMITA' CATASTALE. 10

11 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Ancona, li 11/08/2016 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Gentili Leonardo N 7 Visure e schede catastali - VISURE E PLANIMETRIE CATASTALI (Aggiornamento al 10/08/2016) N 20 Foto - FOTO ESTERNE ED INTERNE (Aggiornamento al 14/04/2016) N 1 Altri allegati - VERBALE SOPRALLUOGO (Aggiornamento al 14/04/2016) N 5 Altri allegati - VISURE IPOTECARIE (Aggiornamento al 10/08/2016) N 1 Altri allegati - COMUNICAZIONE COM FALCONARA REGOLARITA URBANISTICA (Aggiornamento al 05/08/2016) N 1 Altri allegati - MAIL SOLLECITO AMMINISTRATORE PER DATI (Aggiornamento al 06/04/2016) N 1 Altri allegati - CERTIFICATO ENERGETICO (Aggiornamento al 11/08/2016) 11

12 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, piano 4. L'immobile oggetto della perizia è sito al quarto ed ultimo piano di un edificio a destinazione residenziale composto da un piano terra adibito ad autorimessa e parti comuni tipo lavanderia etc e quattro piani a destinazione residenziale. L'edificio insiste su una corte pertinenziale insieme ad un altro edificio residenziale racchiusa da una recinzione. La corte esterna è rifinita ad asfalto e confina l'impianto petrolifero Api. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: RESIDENZIALE. 12

13 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 373/2014 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Falconara Marittima (AN) - via Monti e Tognetti, 4/B, edificio 1, piano 4 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 2026, Sub. 11, Zc. 2, Categoria A3 Superficie 107,40 mq Pertinenze: Superficie Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: L'IMMOBILE SI TROVA INTERNAMENTE IN CATTIVO STATO CONSERVATIVO CON MUFFA DIFFUSA SULLE PARETI, TOTALMENTE DA RISTRUTTURARE SIA COME FINITURE CHE IMPIANTISTICA. L'immobile oggetto della perizia è sito al quarto ed ultimo piano di un edificio a destinazione residenziale composto da un piano terra adibito ad autorimessa e parti comuni tipo lavanderia etc e quattro piani a destinazione residenziale. L'edificio insiste su una corte pertinenziale insieme ad un altro edificio residenziale racchiusa da una recinzione. La corte esterna è rifinita ad asfalto e confina l'impianto petrolifero Api. NO 13

14 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE GARANZIA MUTUO Iscritto a ANCONA il 20/04/2007 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 5,85 % Rogante: MASSEI ANDREA Data: 19/04/2007 N repertorio: 7717/5129 Note: LA BANCA PER LA CASA SI è FUSA IN CORPORAZIONE IN UNICREDIT CONSUMER FINANCING BANK SPA NEL 01/01/2009. IPOTECA LEGALE derivante da EX ARTICOLO 77 DPR 602/73 Iscritto a ANCONA il 21/01/2010 Reg. gen Reg. part. 223 Quota: 1/2 Importo: ,30 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,65 Percentuale interessi: 6,836 % Rogante: EQUITALIA MARCHE SPA Data: 21/01/2010 N repertorio: 141/2010 Trascrizioni PIGNORAMENTO Trascritto a ANCONA il 05/09/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente 14