Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Greco Domenico, nell'esecuzione Immobiliare 252/2015 del R.G.E.

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1 TRIB U N AL E DI F ROSIN O NE SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Greco Domenico, nell'esecuzione Immobiliare 252/2015 del R.G.E. promossa da UNIPOL BANCA S.P.A. Codice fiscale: Partita IVA: Piazza della Costituzione n BOLOGNA (BO) contro Ciobanu Tatiana Codice fiscale: CBNTTN87T70Z140U Nato il 30/12/1987 Ostrioglo Nicolai Codice fiscale: STRNCL84P19Z140Q Nato il 19/09/1984 1

2 INCARICO Con udienza del 15/01/2016, il sottoscritto Ing. Greco Domenico, con studio in via Don Minzoni Frosinone (FR), greco@tetraconsult.it, PEC domenico.greco@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Di Nicola Simona presso il Tribunale di Frosinone. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - Via madonna del Carmine n 218 (Coord. Geografiche: N 41 33' 39" - E 13 19' 17") DESCRIZIONE Appartamento indipendente sito al piano terra composta da: ingresso con angolo cottura e sala/pranzo (28,08 mq), una camera da letto (15,72 mq), un bagno (6,49 mq), una seconda camera da letto (10,68 mq), un ripostiglio ricavato nel sottoscala (5,50 mq) ed un portico (36,66 mq). Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - Via madonna del Carmine n 218 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Ciobanu Tatiana (Proprietà 1/2) Codice fiscale: CBNTTN87T70Z140U Nato il 30/12/1987 Ostrioglo Nicolai (Proprietà 1/2) Codice fiscale: STRNCL84P19Z140Q Nato il 19/09/1984 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: Ciobanu Tatiana (Proprietà 1/2) Ostrioglo Nicolai (Proprietà 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 2

3 CONFINI Appartamento confinante con: vano scala, Via Fiano, particella 824, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 66,96 mq 85,27 mq 1,00 85,27 mq 2,70 m Terra Portico 36,66 mq 37,02 mq 0,40 14,81 mq 0,00 m Terra Totale superficie convenzionale: 100,08 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 100,08 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 04/12/1985 al 01/01/1992 Dal 01/01/1992 al 06/04/2007 Dal 06/04/2007 al 27/04/2007 Dal 27/04/2007 al 26/11/2009 Dal 26/11/2009 al 09/11/2015 D'Amico Alessandro nato a Ceccano il 23/10/1931 DMCLSN31R23C413A Proprietà per 1000/1000 VARIAZIONE del 04/12/1985 n 18565/1985 in atti dal 27/09/1999 AMPLIAMENTO E CLASSAMENTO P.S. ART.14 L.449/97 D'Amico Alessandro nato a Ceccano il 23/10/1931 DMCLSN31R23C413A Proprietà per 1000/1000 VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO D'Amico Alessandro nato a Ceccano il 23/10/1931 DMCLSN31R23C413A Proprietà per 1000/1000 VARIAZIONE DELLA DESTINAZIONE del 06/04/2007 n /2007 in atti del 06/04/2007 (protocollo n FR ) Registrazione: LOCALE COMMERCIALE- ABITAZIONE Carlini Christian nato a Roma il 26/02/1981 CRLCRS81B26H501H Proprietà per 1/1 ISTRUMENTO(ATTO PUBBLICO) del 27/04/2007 Nota presentata con Modello Unico n /2007 in atti dal 03/05/2007 Repertorio n Sede: FROSINONE Registrazione: COMPRAVENDITA Ciobanu Tatiana nata in Moldavia il 30/12/1987 CBNTTN87T70Z140U Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni. Ostrioglo Nicolai nato in Moldavia il 19/09/1984 STRNCL84P19Z140Q Proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni. Fg. 31, Part. 347, Sub. 5 Categoria C1 Cl.5, Cons. 74 m2 Rendita 428,00 Fg. 31, Part. 347, Sub. 5 Categoria C1 Cl.5, Cons. 74 m2 Rendita 986,02 Fg. 31, Part. 347, Sub. 13 Categoria A3 Cl.4, Cons. 4.5 vani Rendita 278,89 Fg. 31, Part. 347, Sub. 13 Categoria A3 Cl.4, Cons. 4.5 vani Rendita 278,89 Fg. 31, Part. 347, Sub. 13 Categoria A3 Cl.4, Cons. 4.5 vani Rendita 278,89 3

4 ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 26/11/2009 Nota presentata con Modello Unico n /2009 in atti dal 27/11/2009 Repertorio n Sede: FROSINONE, Registrazione: COMPRAVENDITA. Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,89 Terra SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Il porticato del bene pignorato viene utilizzato (come via di passaggio) anche dai proprietari dell'appartamento sito al piano superiore. Di tale servitù non vi è notizia sugli atti di vendita che si richiamano alla planimetria catastale in cui il porticato è individuato come pertinenza esclusiva del subalterno oggetto di espropriazione immobiliare. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile si trova in una zona periferica urbanizzata e l'appartamento pignorato, costituisce una porzione di un edificio a due piani più la copertura, con cinque unità residenziali, esso è situato al piano terra. All'interno l'appartamento si presenta tinteggiato, con infissi esterni in alluminio e porte tamburate, con pavimentazione interna in: laminato, nelle due camere da letto; ceramica, nella sala, nel bagno e nel ripostiglio situato nel sottoscala, mentre il portico è pavimentato con marmittoni. Il bagno è dotato dei sanitari e in tutto l'appartamento risultano presenti i termosifoni. L'altezza interna utile è di m L'impianto elettrico risulta incompleto nel portico. Le condizioni di manutenzione, nel complesso, sono poco più che sufficienti. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dai coniugi: Ostrioglo Nicolai nato in Moldavia il 19/09/1984, C.F. STRNCL84P19Z140Q; Ciobanu Tatiana nata in Moldavia il 30/12/1987, C.F. CBNTTN87T70Z140U. Entrambi sono proprietari dell'appartamento per la quota di 1/2 in regime di separazione dei beni. 4

5 PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 23/06/1964 al 27/04/2007 D'Amico Alessandro, nato a Ceccano il 23/10/1931, C.F. DMCLSN31R23C413A, proprietario per 1000/1000. Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Seraschi 22/05/1958 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 23/06/1964 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Ceccano 13/06/ Dal 27/04/2007 al 26/11/2009 Carlini Christian, nato a Roma il 26/02/1981, C.F. CRLCRS81B26H501H, proprietario per 1/1. Istrumento (Atto Pubblico) Rogante Data Repertorio N Raccolta N Piacitelli Giovanni 27/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 03/05/2007 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/11/2009 Ostrioglo Nicolai, nato in Moldavia (EE) il 19/09/1984, C.F. STRNCL84P19Z140Q; Ciobanu Tatiana, nata in Moldavia (EE) il 30/12/1987, C.F. CBNTTN87T70Z140U; proprietari per 1/2 ciascuno in regime di separazione dei beni. Istrumento (Atto Pubblico) Rogante Data Repertorio N Raccolta N Piacitelli Giovanni 26/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 27/11/2009 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 5

6 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Frosinone aggiornate al 01/04/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Iscritto a Frosinone il 27/11/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di UNIPOL BANCA S.P.A. Contro Ciobanu Tatiana Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Spese: 0,00 Interessi: 0,00 Percentuale interessi: 5,25 % Rogante: Piacitelli Giovanni Data: 26/11/2009 N repertorio: N raccolta: REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Dalle ricerche effettuate presso l'ufficio Tecnico del Comune di Ceccano, risulta che l'edificio è stato realizzato giusto nulla osta per esecuzione lavori edili, per l'ottenimento dell'autorizzazione a costruire un fabbricato di civile abitazione, rilasciata a D'Amico Alessandro in data 18/05/1966, Prot. n 5282, Pratica n 41/1965. In data 02/04/2007 con Protocollo n 119/2007, lo stesso sig. D'Amico Alessandro ha presentato allo Sportello Unico per l'edilia del Comune di Ceccano una D.I.A. relativa al cambiamento di destinazione d'uso, con elaborati tecnici redatti dal Geometra Di Pofi Emiliano. A tale D.I.A., in data 14/05/2007 con Protocollo n 9300, l'ufficio Tecnico ha risposto richiedendo documentazione integrativa che non è ancora stata consegnata. Il perfezionamento della pratica edilizia di cui sopra è ancora possibile e l'onere relativo, tra spese tecniche, bolli, contributo di costruzione. ecc. è stimato in circa Euro 5000,00. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. 6

7 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. I luoghi corrispondono agli elaborati grafici inclusi nel progetto allegato all'ultima richiesta di autorizzazione, a meno di modesti spostamenti di tramezzi interni, che non modificano né il numero dei vani, né la superficie dell'immobile. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Ceccano (FR) - Via madonna del Carmine n 218 Appartamento indipendente sito al piano terra composta da: ingresso con angolo cottura e sala/pranzo (28,08 mq), una camera da letto (15,72 mq), un bagno (6,49 mq), una seconda camera da letto (10,68 mq), un ripostiglio ricavato nel sottoscala (5,50 mq) ed un portico (36,66 mq). Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 31, Part. 347, Sub. 13, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/2), Proprietà (1/2) Valore di stima del bene: ,00 Il valore unitario di 1.000,00 /mq è stato determinato sulla base del valore unitario reperibile sul sito dell'osservatorio dei valori immobiliari dell'agenzia delle entrate, successivamente abbattuto per vetustà. Al valore sopra determinato va detratta la somma di 5000,00, costi stimati relativi al perfezionamento della D.I.A. presentata al Comune di Ceccano in data 2/4/2007 e oggetto di richiesta di integrazione tuttora inevasa. Il più probabile valore di stima per l'immobile in oggetto è stimato dunque, allo stato attuale, in cifra tonda, in ,00 (dicesi euro novantacinquemila/00). Il canone annuo di locazione stimato in 3600,00 (tremilaseicento/00) sulla base dei canoni riscontrati sul mercato per immobili analoghi per posizione, tipologia e caratteristiche costruttive, e reperibili sui più diffusi siti internet, in assenza di valori di riferimento da parte dell'osservatorio dei valori immobiliari dell'agenzia delle entrate. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Appartamento Ceccano (FR) - Via madonna del Carmine n ,08 mq 1.000,00 /mq ,00 100, ,00 7

8 Totale lotto: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Frosinone, li 11/04/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Concessione edilizia - nulla osta del 18/05/1966 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Greco Domenico N 1 Altri allegati - Richiesta documentazione integrativa per D.I.A. del 14/05/2007 N 1 Planimetrie catastali - planimetria immobile Fg 31 mapp 347 sub 13 N 1 Estratti di mappa - Comune di Ceccano - Foglio 31 mappale 347 N 1 Visure e schede catastali - visura storica catastale N 1 Visure e schede catastali - visura storica ipotecaria N 1 Visure e schede catastali - visura ipotecaria trascrizione ipoteca N 2 Altri allegati - rilievo immobile: pianta e scheda sintetica N 8 Foto - fotografie immobile N 1 Altri allegati - banca dati quotazioni immobiliari 8