T R I B U N A L E D I B I E L L A

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1 T R I B U N A L E D I B I E L L A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Bertone Renato, nell'esecuzione Immobiliare 38/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Stato conservativo... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti

3 INCARICO In data 13/04/2017, il sottoscritto Ing. Bertone Renato, con studio in Via Antonio Gramsci, Biella (BI), renatobertone@tin.it, PEC renato.bertone@ingpec.eu, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 11/05/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Netro (BI) - Via IV Novembre, 75 DESCRIZIONE Palazzina fine schiera di vecchia costruzione, ristrutturata, con cortile esclusivo distribuita su tre piani collegati da scala interna e dotata al piano terreno di ampio ingresso, soggiorno, ripostiglio, cucina e bagno ricavati in locali cantinati. Al piano primo ampio disimpegno, camera, ripostiglio e bagno; al piano secondo ampio disimpegno e due camere. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Netro (BI) - Via IV Novembre, 75 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile pignorato venne acquistato dagli esecutati in regime di comunione ordinaria CONFINI 3

4 L'immobile oggetto di esecuzione insiste sulla particella 265 del foglio 11 del Catasto Terreni del Comune di Netro (ente urbano di ca 93) e su parte della particella 260 dello stesso foglio (ente urbano di are 01 ca 20) e confina con la restante parte della particella 260 e con le particelle 268, 267, 304, 300, 243, 245, 264 dello stesso foglio. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Cortile esclusivo 45,00 mq 45,00 mq 0,10 4,50 mq 0,00 m T Abitazione 39,70 mq 53,20 mq 1,00 53,20 mq 2,40 m T Cucina e bagno * 13,80 mq 20,70 mq 0,50 10,35 mq 1,85 m T Ripostiglio 7,44 mq 13,60 mq 0,20 2,72 mq 2,00 m T Abitazione 30,50 mq 45,90 mq 1,00 45,90 mq 2,40 m 1 Abitazione 31,80 mq 45,90 mq 1,00 45,90 mq 2,40 m 2 Totale superficie convenzionale: 162,57 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 162,57 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. * La cucina ed il bagno al piano terreno sono stati ricavati in locali cantinati e non sono dotati dei requisiti di abitabilità. Pur essendo dotati di finiture civili, la superficie convenzionale viene ridotta al 50%. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 11/10/1995 al 19/12/1995 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 501, Part. 209, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 7 vani Rendita 249,45 Piano T-1-2 Dal 19/12/1995 al 18/10/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 501, Part. 209, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 7 vani Rendita 249,45 Piano T-1-2 Graffato 210 Dal 18/10/2000 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 501, Part. 209, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 7 vani Rendita 249,45 Piano T-1-2 4

5 Graffato 210 Dal 09/11/2015 al 15/05/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 501, Part. 209, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 7 vani Superficie catastale 163 m2 Rendita 249,45 Piano T-1-2 Graffato 210 I titolari catastali corrispondono a quelli reali DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A4 1 7 vani 163 m2 249,45 T Corrispondenza catastale Non sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Le difformità riguardano modifiche interne. Inoltre anche la mappa catastale non risulta corrispondente con lo stato dei luoghi in quanti uno degli immobili indicati non è più esistente (v. allegati). STATO CONSERVATIVO Lo stato conservativo dell'immobile è buono CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Si tratta di una palazzina popolare di vecchia costruzione ma ristrutturata in tempi recenti, presumibilmente all inizio degli anni 2000 distribuita su tre piani fuori-terra collegati con scala interna e composta da ampio ingresso, soggiorno, cucina, bagno e ripostiglio al piano terreno; ampio disimpegno, camera, bagno e ripostiglio al piano primo; ampio disimpegno e due camere al piano secondo. Dalla strada provinciale, percorrendo circa 50 metri di strada pedonale si accede tramite un cancello in ferro tinteggiato ad un cortile esclusivo pavimentato con piastrelloni in granigliato di cemento, con affaccio panoramico sulla vallata sottostante. In un angolo del cortile si trova un vano in legno adibito a ricovero attrezzi, struttura temporanea facilmente rimuovibile. 5

6 Dal cortile si accede al piano terreno costituito da un ampio ingresso, salotto, cucina, bagno dotato di wc, lavabo, piccola vasca, e ripostiglio. Da rilevare che cucina e bagno sono stati ricavati in locali cantinati e, pur se dotati di finiture civili, sono privi dei previsti requisiti di abitabilità. I pavimenti sono ovunque piastrellati, con eccezione del ripostiglio in battuto di cemento; le pareti di cucina e bagno sono rivestite in piastrelle, quelle dell ingresso tinteggiate, quelle del salotto rivestite con perline e quelle del ripostiglio semplicemente intonacate. I soffitti sono tinteggiati, in particolare quello di cucina e bagno è voltato a botte. Tramite una stretta scala a tre rampe con struttura in acciaio e pedate in legno si sale al primo piano costituito da un ampio e luminoso disimpegno dal quale si accede ad una camera, ad un ampio ripostiglio ed al bagno dotato di lavabo, wc, bidet e piatto doccia. I pavimenti sono piastrellati con l eccezione di quello della camera rivestito in laminato; la pareti del bagno sono rivestite in piastrelle, le altre tinteggiate. Si sale quindi al secondo piano costituito da un ampio e luminoso disimpegno dal quale si accede a due camere. Il pavimento del disimpegno è rivestito in piastrelle, quelli delle camere in laminato; le pareti sono tinteggiate; i soffitti delle camere presentano segni di umidità, quello del disimpegno, ad altezza variabile, è rivestito con perline. Rileva che una delle camere è dotata di una finestra a soffitto. I serramenti esterni sono in alluminio con vetri doppi al piano terreno ed in PVC con vetri doppi ai piani superiori in buono stato di manutenzione; quelli interni sono in legno con specchiature in vetro traslucido, datati ma in discreto stato di manutenzione. Le pareti esterne sono intonacate e tinteggiate in buono stato di manutenzione La struttura verticale è in muratura e pietrame, quella orizzontale è presumibilmente in acciaio laterizio; la struttura del tetto è in legno con copertura in coppi: il tutto in buono stato di manutenzione. Un eventuale ascensore non risulta di agevole installazione. L'impianto elettrico è presente in tutti i locali e risulta di costruzione relativamente recente, ma non è stato possibile verificarne l adeguamento normativo. L immobile è dotato di impianto antifurto. L'impianto di riscaldamento è presente con radiatori metallici in tutti i locali ed è presumibilmente alimentato da un termocamino situato nel salotto al piano terreno, ma non è stato possibile verificarne la funzionalità. L'immobile si presenta con due lati esposti alla luce, in una zona poco rumorosa, con ridotte possibilità di parcheggio in strada, accessibile solo pedonalmente, vicino a mezzi pubblici con ridotta frequenza di passaggio, con servizi commerciali di minima ad oltre 1 km. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal debitore **** Omissis **** PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti 6

7 Dal 17/10/1964 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Afferni 17/10/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 22/10/ /5107 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 04/09/1979 **** Omissis **** Cessione di ragioni immobiliari Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Vallania Massimo 04/09/ /18098 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 26/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 19/12/1995 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Barbera Pietro 19/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 28/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 18/10/2000 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Cagnacci Massimo 18/10/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Biella 26/10/

8 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Biella aggiornate al 15/05/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo fondiario Iscritto a Biella il 11/07/2011 Reg. gen Reg. part. 860 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: Bilotti Paolo Data: 07/07/2011 N repertorio: /41871 Trascrizioni Pignoramento immobili Trascritto a Biella il 02/04/2015 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura ammonta a circa 330 euro. NORMATIVA URBANISTICA 8

9 Ai sensi del vigente P.R.G.C. il fabbricato è incluso in area di insediamenti urbani di antica formazione (art. 29 N.T.A.). Le principali destinazioni d'uso ammesse sono: abitativa, accessoria, direzionale, commerciale, di servizio, alberghiera e ricettiva. I principali tipi di intervento ammessi sul fabbricato sono: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria. Ai fini della caratterizzazione geologica l intera area è in classe II: pericolosità geomorfologica moderata; area idonea all utilizzo urbanistico con l adozione di limitati accorgimenti tecnici; area ad elevata acclività o con complessa articolazione morfologica, possibile presenza di materiali con caratteristiche geotecniche scadenti. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Concessione Edilizia n. 4 del 21/02/1980 rilasciata a **** Omissis **** per sistemazioni interne a fabbricato civile esistente, ricavo di bagno, rifacimento loggiati e rifacimento tetto. Non esiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione. Le difformità riscontrate riguardano modifiche distributive interne e la costruzione di nuovi vani interrati al piano terreno, attualmente adibiti a ripostiglio, cucina e bagno STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. La vendita non è soggetta ad I.V.A. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Fabbricato civile ubicato a Netro (BI) - Via IV Novembre, 75 Palazzina fine schiera di vecchia costruzione, ristrutturata, con cortile esclusivo distribuita su tre piani collegati da scala interna e dotata al piano terreno di ampio ingresso, soggiorno, ripostiglio, cucina e bagno ricavati in locali cantinati. Al piano primo ampio disimpegno, camera, ripostiglio e bagno; al piano secondo ampio disimpegno e due camere. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 501, Part. 209, Sub. 4, Categoria A4, Graffato 210 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,30 Il valore finale è stato determinato tenendo conto degli oneri per regolarizzazione edilizia calcolati in euro 9

10 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Fabbricato civile Netro (BI) - Via IV Novembre, ,57 mq 290,00 /mq ,30 100, ,30 Valore di stima: ,30 Valore di stima: ,30 Deprezzamento del 15,00 % Valore finale di stima: ,51 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Biella, li 27/05/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Bertone Renato 10