T R I B U N A L E D I P E S C A R A

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1 T R I B U N A L E D I P E S C A R A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Moscatelli Samuele, nell'esecuzione Immobiliare 139/2013 del R.G.E. promossa da Banca dell'adriatico S.p.A. Partita IVA: Via Gagarin, Pesaro (PU) 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 3 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 4 Parti Comuni... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 139/2013 del R.G.E Lotto Unico

3 INCARICO All'udienza del 11/02/2016, il sottoscritto Arch. Moscatelli Samuele, con studio in Via Dei Bastioni, 46 - Pescara (PE), samuele.moscatelli@archiworldpec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 05/04/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 (Coord. Geografiche: , ) DESCRIZIONE APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI PIANO TERRA E PIANO PRIMO COLLEGATI MEDIANTE SCALA INTERNA, CON ANNESSO AMPIO PARCHEGGIO ANTISTANTE COMUNE Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 La documentazione prevista dall art. 567 c.p.c., comma 2 risulta mancante dei seguenti atti: NUOVA VARIAZIONE CATASTALE TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: CONFINI VIA AMERIGO VESPUCCI - S.S. 16 BIS VIA VESTINA - ALTRA U.I.U. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 125,00 mq 170,00 mq 1,00 170,00 mq 3,00 m PT-P1 Abitazione SUB.5 7,50 mq 10,00 mq 1,00 10,00 mq 0,00 m PT Balcone scoperto 8,00 mq 9,00 mq 0,40 3,60 mq 0,00 m Cortile parcheggio comune 200,00 mq 200,00 mq 0,10 20,00 mq 0,00 m PT 3

4 Totale superficie convenzionale: 203,60 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 203,60 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DI FATTO IL SUB. 5 E' STATO INGLOBATO AL SUB. 3. NON E' STATA AGGIORNATA LA PLANIMETRIA CATASTALE CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 19/06/1994 al 18/07/2003 Dal 18/07/2003 al 26/09/2016 Catasto Fabbricati Fg. 20, Part. 970, Sub. 3, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 5,5 Rendita 244,28 Piano T-1 Catasto Fabbricati Fg. 20, Part. 970, Sub. 3, Zc. 2 Categoria A3 Cl.2, Cons. 5,5 Rendita 244,28 Piano T-1 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,28 T-1 Corrispondenza catastale NON sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Le difformità riscontrate sono le seguenti: 1. il sub. 5 è stato fuso al sub. 3; 2. un muro in cucina è stato eliminato. STATO CONSERVATIVO 4

5 IN BUONE CONDIZIONI PARTI COMUNI IL SUB. 1 E' UNA CORTE COMUNE A TUTTI I SUB. DEL FABBRICATO CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI dati al momento del sopralluogo: Esposizione: (Es. EST, SUD, OVEST) Altezza interna utile: mt 3.00 Str. verticali: muratura di mattoni pieni buona qualità buone condizioni di conservazione Solai: laterocemento buona qualità buone condizioni di conservazione Copertura: a falde in legno buona qualità buone condizioni di conservazione Manto di copertura: in tegole Pareti esterne ed interne: muratura di mattoni pieni buona qualità buone condizioni di conservazione Pavimentazione interna: marmittoni buona qualità buone condizioni di conservazione Infissi esterni ed interni: porte tamburate buona qualità buone condizioni di conservazione Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: sottotraccia Corte comune pavimentata per posti auto STATO DI OCCUPAZIONE Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. l'appartamento oggetto di esproprio è occupato da terzi. il contratto non mi è stato consegnato PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 18/07/2003 ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione 5

6 Presso Data Reg. N Vol. N Dal 31/07/2003 IPOTECA VOLONTARIA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/08/2009 IPOTECA LEGALE Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 18/04/2011 IPOTECA LEGALE Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 19/04/2013 ATTO ESECUTIVO E CAUTELARE Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione 6

7 Presso Data Reg. gen. Reg. part Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N DAL 05/07/2013 ATTO GIUDIZIARIO REG.GEN REG. PART 1035 A FAVORE: BANCA DELL'ADRIATICO SPA con sede in PESARO N.B. ATTO GIUDIZIARIO RELATIVAMENTE AD ALTRI SUB. DEL FABBRICATO IN QUESTIONE. PIU' PRECISAMENTE A: 1. FOGLIO 20 PART. 970 SUB. 5 C2 MAGAZZINI 2. FOGLIO 20 PART. 970 SUB. 6 C6 AUTORIMESSE 3. FOGLIO 20 PART. 970 SUB. 7 C2 MAGAZZINI NORMATIVA URBANISTICA Piano Regolatore Generale del Comune di Montesilvano Sottozona B5 art. 39 REGOLARITÀ EDILIZIA 1. LICENZA EDILIZIA N.998 COMMISSIONE COMUNALE EDILIZIA DEL 21/08/ AUTORIZZAZIONE PER LA COSTRUZIONE DI UN AMPLIAMENTO, IL CONSOLIDAMENTO E LA SISTEMAZIONE DI UN FABBRICATO IN VIA VESTINA - NOTIFICATA IL 11/09/ LICENZA EDILIZIA SENZA NUMERO COMMISSIONE COMUNALE EDILIZIA DEL 21/05/ AUTORIZZAZIONE PER LA VARIANTE AD UN FABBRICATO IN VIA VESTINA - NOTIFICATA IL 20/06/ LICENZA EDILIZIA N.2238 COMMISSIONE COMUNALE EDILIZIA DEL 05/01/ AUTORIZZAZIONE PER LA COSTRUZIONE DELLA RECINZIONE - NOTIFICATA IL 07/01/1976 NON ESISTE CORRISPONDENZA CON LA PIANTINA CATASTALE in quanto il locale censito al foglio di mappa n. 20 part. 970 sub. 5 (non oggetto della presente esecuzione immobiliare 139/13), è stato inglobato nella unità immobiliare oggetto di vendita forzosa riportata in catasto al foglio di mappa n. 20 part. 970 sub. 3. In fase di aggiudicazione, il nuovo titolare dovrà necessariamente chiudere con muratura la porta di collegamento tra i due subalterni con un costo complessivo generale (spese istruttoria comunale, spese sanatoria, spese tecniche e spese lavori) pari ad 3.500,00. 7

8 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. CONDOMINIO NON COSTITUITO STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI PIANO TERRA E PIANO PRIMO COLLEGATI MEDIANTE SCALA INTERNA, CON ANNESSO AMPIO PARCHEGGIO ANTISTANTE COMUNE Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 970, Sub. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 INTERAZIONE TRA PREZZI MEDI DELLA ZONA E VETUSTA' FABBRICATO Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 203,60 mq 1.100,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 07/03/2017 8

9 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Moscatelli Samuele ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - verbale di sopralluogo (Aggiornamento al 19/05/2016) N 2 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 14/04/2016) N 3 Altri allegati - ISPEZIONE IPOTECARIA (Aggiornamento al 07/07/2016) N 4 Foto (Aggiornamento al 19/05/2016) 9

10 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI PIANO TERRA E PIANO PRIMO COLLEGATI MEDIANTE SCALA INTERNA, CON ANNESSO AMPIO PARCHEGGIO ANTISTANTE COMUNE Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 970, Sub. 3, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Piano Regolatore Generale del Comune di Montesilvano Sottozona B5 art

11 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 139/2013 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Montesilvano (PE) - VIA AMERIGO VESPUCCI, 2 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 20, Part. 970, Sub. 3, Categoria A3 Superficie 203,60 mq Stato conservativo: IN BUONE CONDIZIONI Descrizione: Vendita soggetta a IVA: APPARTAMENTO SU DUE LIVELLI PIANO TERRA E PIANO PRIMO COLLEGATI MEDIANTE SCALA INTERNA, CON ANNESSO AMPIO PARCHEGGIO ANTISTANTE COMUNE NO 11