TRIB U N AL E DI PE SCARA

Transcript

1 TRIB U N AL E DI PE SCARA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Silvestro Alfonso, nell'esecuzione Immobiliare 52/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 7 Provenienze Ventennali... 7 Formalità pregiudizievoli... 8 Normativa urbanistica... 9 Regolarità edilizia... 9 Stima / Formazione lotti...10 Riepilogo bando d'asta...13 Lotto Unico...13 Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 52/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 21/09/2017, il sottoscritto Geom. Di Silvestro Alfonso, con studio in Via Palermo, Cepagatti (PE), archidi.alfonso@gmail.com, PEC alfonso.disilvestro@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 28/09/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 DESCRIZIONE Immobile ad uso abitativo, appartamento di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****. L'appartamento è disposto su un unico livello situato al piano secondo di un fabbricato per civile sito nella zona spiaggia di Montesilvano. Al suo interno si compone di: ingresso, soggiorno, cucina, camera da letto e bagno; l accesso avviene tramite scala condominiale che collega i vari piani del fabbricato. L ingresso al fabbricato, localizzato al piano terra, nella zona che fa angolo tra la strada pubblica via Mariannina Marinelli e Corso Umberto I. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: 3

4 **** Omissis **** (Proprietà 1/2) **** Omissis **** (Proprietà 1/2) CONFINI L immobile confina sul lato est con un appartamento di proprietà terza, Fg. 7 Part. 264 sub 8; mentre, sul lato ovest con altra abitazione di proprietà terza, Fg. 7 Part. 264 sub 10. L accesso alla palazzina, nella quale è situato l immobile oggetto di esecuzione immobiliare, avviene tramite una scala condominiale cui si accede tramite un portone a ridosso del marciapiede e confinante con la strada pubblica via Marinelli e Corso Umberto I. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Ingresso 10,80 mq 13,70 mq 1,00 13,70 mq 3,00 m 2 Soggiorno 14,80 mq 17,90 mq 1,00 17,90 mq 3,00 m 2 Cucina 10,20 mq 12,85 mq 1,00 12,85 mq 3,00 m 2 Bagno 5,20 mq 6,35 mq 1,00 6,35 mq 3,00 m 2 Camera 16,75 mq 20,00 mq 1,00 20,00 mq 3,00 m 2 Totale superficie convenzionale: 70,80 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 70,80 mq L'immobile rilevato (stato di fatto) risulta essere difforme dal punto di vista della distribuzione interna rispetto a quanto riportato sia nella planimetria catastale, che nella planimetria dell'ultimo titolo edilizio rilasciato dal Comune di Montesilvano. Le difformità sono di lieve entità. DESCRIZIONE DELLE DIFFORMITA' - la parete che divide il bagno dalla camera da letto sia nella planimetria catastale, che nella planimetria autorizzata dal Comune di Montesilvano, risulta traslata (spostata) verso la camera stessa; - la parete che divide il bagno dal soggiorno, nella planimetria autorizzata viene rappresentata sfalsata, mentre sia nello stato di fatto che nella planimetria catastale la stessa risulta tutta sullo stesso asse. CRONISTORIA DATI CATASTALI 4

5 Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 03/07/2007 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 3,5 Rendita 0,43 Piano 2 Dal 03/07/2007 al 21/05/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 3,5 Superficie catastale 70 Rendita 216,91 Piano 2 Dal 21/05/2008 al 07/12/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1 Categoria A2 Cl.1, Cons. 3,5 Superficie catastale 70 Rendita 216,91 Piano 2 Esiste corrispondenza tra i titolari castali e quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 1 3, ,91 2 Corrispondenza catastale Esistono delle difformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale: - la parete che divide il bagno dalla camera da letto, sia nella planimetria catastale, che nella planimetria autorizzata dal Comune di Montesilvano, risulta traslata verso la camera stessa. PRECISAZIONI Sono stati esaminati gli atti del procedimento e controllata la completezza dei documenti di cui all articolo 567, secondo comma, c.p.c. 5

6 PATTI L immobile risulta ad oggi abitato dall esecutato; non risultano contratti di locazione in essere. STATO CONSERVATIVO L immobile risulta, ad oggi, abitato e in pessimo stato di manutenzione; sulla parete che divide il bagno dal disimpegno, in prossimità della vasca da bagno, si notano delle macchie riconducibili a infiltrazione di acqua, si presume che le stesse sia causate dalla vasca stessa. La palazzina, esternamente intonacata, si presenta in buono stato di conservazione; all interno il corpo scala condominiale, privo di vano ascensore, versa in un discreto stato di manutenzione. L accesso all appartamento oggetto di perizia avviene tramite portone in legno. Il bene si divide in diversi vani separati tra di loro mediante tramezzatura in laterizio; i pavimenti sono di vario tipo a seconda dell utilizzo del vano (marmittoni in tutti gli ambienti fatta eccezione per il bagno e il soggiorno); i rivestimenti in ceramica sono presenti all interno del bagno e nella zona della cucina, quest'ultima presenta anche rivestimenti in legno; le porte che dividono gli ambienti sono in legno tamburato; gli infissi sono in legno, con vetro singolo, protetti da una tapparella di plastica; sia le pareti che i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Sono presenti, oltre ai termosifoni in ghisa, tutti gli impianti tecnologici. PARTI COMUNI L'immobile pignorato risulta inserito in un contesto condominiale avente parti comuni con altre unità immobiliari, come la scala che collega i vari piani del fabbricato, sub 15 stesso foglio e particella. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L unità immobiliare è in pessimo stato di manutenzione, presenta finiture di tipo civile ed è disposta su unico livello, piano secondo. Esposizione: da considerarsi discreta in quanto affaccia prettamente a nord Altezza interna utile: ml 3,00. Struttura verticali: Non rilevata. Solai: latero cemento. Copertura: al di sopra dell immobile si trova altro piano abitato. Pareti esterne ed interne: in laterizio; soffitti e pareti sono rivestiti con intonaco e tinteggiatura. Pavimentazione interna: marmittone, ceramica. 6

7 Infissi esterni ed interni: infissi esterni in legno con vetro singolo, portone blindato per l accesso all alloggio; porte interne in legno tamburato. Scale: condominiale in cemento armato. Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: l immobile è provvisto di tutti gli impianti civili (elettrico e Idro_termo_sanitario). Tutti gli impianti sono situati sottotraccia. Terreno esclusivo: non presente. L Immobile pignorato si presenta in buone condizioni statiche. STATO DI OCCUPAZIONE Non risulta agli atti lo stato di occupazione dell'immobile. Al momento dell'accesso all'immobile pignorato, effettuato in data 07/11/2017, al fine di prendere visione della consistenza fisica e dello stato dei luoghi, lo stesso risultava abitato dai soggetti esecutati. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 30/06/1987 al 03/07/2006 Dal 03/07/2007 al 21/05/2008 **** Omissis **** Impianto Meccanografico Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Schiavone Marica 03/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 7

8 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/05/2008 al 07/12/2017 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Antonio MASTROBERARDINO 21/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà risulta variata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 07/12/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Pescara il 23/05/2008 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Spese: ,00 Rogante: Antonio MASTROBERARDINO Data: 21/05/2008 N repertorio: /39151 Trascrizioni 8

9 Atto esecutivo o cautelare Trascritto a Pescara il 07/03/2016 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Annotazioni a iscrizioni Scrittura privata con sottoscrizione autenticata Iscritto a Pescara il 29/05/2008 Reg. gen Reg. part Formalità a carico dell'acquirente Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso L'Agenzia del Territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, riguarda le trascrizioni, annotazioni ed iscrizioni. Per tali cancellazioni si devono, contestualmente, corrispondere in base alla loro annotazione, importi da calcolarsi come segue e che, in relazione alla formalità da cancellare per ogni annotamento, attualmente risultano in essere: per le trascrizioni una quota fissa di euro 200,00; per le iscrizioni lo 0,5% della somma iscritta, euro 59,00 per bollo ed euro 35,00 per tassa. NORMATIVA URBANISTICA Trattasi di immobile residenziale REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Da un esame effettuato presso l ufficio tecnico del Comune di Montesilvano, sono emerse pratiche edilizie che di seguito vado ad elencare: -P.d.C. del 03/03/1967, rilasciato ai sig. Cilli Antonio e D'Annibale Carla che fa riferimento alla soprelevazione del fabbricato stesso. -Certificato di Abitabilità rilasciato dal Comune di Montesilvano in data 15/01/1968 (la richiesta del certificato era stata fatta in data 22/12/1967) 9

10 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. L'immobile rilevato (stato di fatto) risulta essere difforme da quanto riportato nella planimetria del P.d.C. del 03/03/1967 dal punto di vista della distribuzione interna. DESCRIZIONE DELLE DIFFORMITA' - la parete che divide il bagno dalla camera da letto nella planimetria autorizzata dal Comune di Montesilvano risulta traslata verso la camera stessa; - la parete che divide il bagno dal soggiorno nella planimetria autorizzata viene rappresentata sfalsata, mentre nello stato di fatto la stessa risulta tutta sullo stesso asse. Per sanare tali difformità si necessità di un nuovo Titolo Abilitativo (CIL-SCIA-PERMESSO DI COSTRUIRE), e successivamente si dovrà provvedere alla chiusura dei lavori e alla richiesta di nuovo Accatastamento e Agibilità. Per sanare le opere difformi i costi sono i seguenti: euro 2.500,00. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 Immobile ad uso abitativo, appartamento di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****. L'appartamento è disposto su un unico livello situato al piano secondo di un fabbricato per civile sito nella zona spiaggia di Montesilvano. Al suo interno si compone di: ingresso, 10

11 soggiorno, cucina, camera da letto e bagno; l accesso avviene tramite scala condominiale che collega i vari piani del fabbricato. L ingresso al fabbricato, localizzato al piano terra, nella zona che fa angolo tra la strada pubblica via Mariannina Marinelli e Corso Umberto I. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 Valore di stima: ,00 Deprezzamento del 2,89 % Valore finale di stima: ,00 70,80 mq 1.200,00 /mq ,00 100, ,00 DETERMINAZIONE DEL VALORE FINALE DEL BENE -Visto quanto già affermato il valore del bene è di euro ,00; -Viste le spese da sostenere per sanare le opere interne; euro 2.500,00; Totale analitico euro ,00 TOTALE ARROTONDATO euro ,00 Valore di stima: ,00 11

12 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Cepagatti, li 10/12/2017 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Di Silvestro Alfonso N 4 Altri allegati - Verbale di sopralluogo (Aggiornamento al 07/12/2017) N 8 Concessione edilizia - Ultimo Titolo Abilitativo (Aggiornamento al 07/12/2017) N 1 Certificato di agibilità / abitabilità - Agibilità (Aggiornamento al 07/12/2017) N 1 Estratti di mappa (Aggiornamento al 07/12/2017) N 2 Visure e schede catastali - Visura storica (Aggiornamento al 07/12/2017) N 1 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 07/12/2017) N 1 Visure e schede catastali - Elenco Immobili (Aggiornamento al 07/12/2017) N 1 Visure e schede catastali - Elaborato Planimetrico aggiornato (Aggiornamento al 07/12/2017) N 10 Visure e schede catastali - Ispezione ipotecaria (Aggiornamento al 07/12/2017) N 18 Atto di provenienza (Aggiornamento al 07/12/2017) N 2 Ortofoto - Immagini Satellitari (Aggiornamento al 07/12/2017) N 4 Foto - interne ed esterne (Aggiornamento al 07/12/2017) N 2 Altri allegati - Rilievo dello stato di fatto (Aggiornamento al 07/12/2017) 12

13 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 Immobile ad uso abitativo, appartamento di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****. L'appartamento è disposto su un unico livello situato al piano secondo di un fabbricato per civile sito nella zona spiaggia di Montesilvano. Al suo interno si compone di: ingresso, soggiorno, cucina, camera da letto e bagno; l accesso avviene tramite scala condominiale che collega i vari piani del fabbricato. L ingresso al fabbricato, localizzato al piano terra, nella zona che fa angolo tra la strada pubblica via Mariannina Marinelli e Corso Umberto I. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Trattasi di immobile residenziale Prezzo base d'asta: ,00 13

14 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 52/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Montesilvano (PE) - Via Mariannina Marinelli, n.1, scala U, interno 2, piano 2 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 7, Part. 264, Sub. 9, Zc. 1, Categoria A2 Superficie 70,80 mq Stato conservativo: L immobile risulta, ad oggi, abitato e in pessimo stato di manutenzione; sulla parete che divide il bagno dal disimpegno, in prossimità della vasca da bagno, si notano delle macchie riconducibili a infiltrazione di acqua, si presume che le stesse sia causate dalla vasca stessa. La palazzina, esternamente intonacata, si presenta in buono stato di conservazione; all interno il corpo scala condominiale, privo di vano ascensore, versa in un discreto stato di manutenzione. L accesso all appartamento oggetto di perizia avviene tramite portone in legno. Il bene si divide in diversi vani separati tra di loro mediante tramezzatura in laterizio; i pavimenti sono di vario tipo a seconda dell utilizzo del vano (marmittoni in tutti gli ambienti fatta eccezione per il bagno e il soggiorno); i rivestimenti in ceramica sono presenti all interno del bagno e nella zona della cucina, quest'ultima presenta anche rivestimenti in legno; le porte che dividono gli ambienti sono in legno tamburato; gli infissi sono in legno, con vetro singolo, protetti da una tapparella di plastica; sia le pareti che i soffitti sono intonacati e tinteggiati. Sono presenti, oltre ai termosifoni in ghisa, tutti gli impianti tecnologici. Descrizione: Immobile ad uso abitativo, appartamento di proprietà di **** Omissis **** e **** Omissis ****. L'appartamento è disposto su un unico livello situato al piano secondo di un fabbricato per civile sito nella zona spiaggia di Montesilvano. Al suo interno si compone di: ingresso, soggiorno, cucina, camera da letto e bagno; l accesso avviene tramite scala condominiale che collega i vari piani del fabbricato. L ingresso al fabbricato, localizzato al piano terra, nella zona che fa angolo tra la strada pubblica via Mariannina Marinelli e Corso Umberto I. Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: NO SI 14

15 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo Iscritto a Pescara il 23/05/2008 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico dell'acquirente Capitale: ,00 Spese: ,00 Rogante: Antonio MASTROBERARDINO Data: 21/05/2008 N repertorio: /