TR IBUN A L E DI P ESCARA

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1 TR IBUN A L E DI P ESCARA SEZIONE EE. I I. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Mazzone Alessandro, nell'esecuzione Immobiliare 420/2013 del R.G.E. promossa da Banca Partita IVA: --- contro Omissis omissis Codice fiscale: OMISSIS Via G. Carducci, Pescara (PE) omissis omissis Codice fiscale: OMISSIS Via omissis, Pescara (PE) 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 5 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 9 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 420/2013 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 24/05/2016, il sottoscritto Arch. Mazzone Alessandro, con studio in Via Giovanni Amendola, Pescara (PE), arch.mazzone@libero.it, PEC alessandro.mazzone@archiworldpec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 30/08/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 (Coord. Geografiche: , ,18.2) DESCRIZIONE Il bene è individuato al N.C.E.U. del Comune di Pescara al foglio di mappa n.16, particella 703, sub 31, Cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani e rendita 723,04. L appartamento sito al quarto piano di un condominio in linea, a carattere prevalentemente residenziale, costituito da un corpo di fabbrica con ingresso unico e due vani scala, di complessivi 7 piani fuori terra ed uno sottotetto destinato a locali di sgombero, il piano terra invece è a carattere commerciale, confina a Ovest, lato via Galilei, con sub 30 appartamento di proprietà , vano scala e vano ascensore condominiali, a Est distacco su fabbricato particella 107, a sud su corte interna. Il bene è ubicato in via Giosuè Carducci al civico n 32, una delle vie parallele alla via Riviera Nord e alla centralissima Via Nicola Fabrizi, nel Comune di Pescara, è facilmente accessibile, essendo collocato nella zona centrale della città a pochi metri dalle principali direttrici di traffico urbano ed extraurbano. La zona interessata è centrale e a diretto contatto con le principali attività terziarie, commerciali, direzionali e amministrative a livello comunale, provinciale e regionale. L appartamento è composto da un comodo ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, un disimpegno con ripostiglio, un bagno, una camera matrimoniale, una camera singola e due balconi di piccola dimensione sulla facciata a Sud sulla corte interna e su via Galilei con vista panoramica sulla vicina spiaggia adriatica. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: 3

4 omissis omissis (Proprietà 3/4) Codice fiscale: OMISSIS Via omissis, Pescara (PE) OmissisOmissis(Proprietà 1/4) Codice fiscale: OMISSIS Via G. Carducci, Pescara (PE) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: omissis omissis (Proprietà 3/4) OmissisOmissis(Proprietà 1/4) CONFINI Confina a Ovest, lato via Galilei, con sub 30 appartamento di proprietà , vano scala e vano ascensore condominiali, a Est distacco su fabbricato particella 107, a sud su corte interna. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 112,50 mq 134,00 mq 1,00 134,00 mq 3,00 m 4 Balcone scoperto 8,04 mq 9,00 mq 0,25 2,25 mq 0,00 m 4 Totale superficie convenzionale: 136,25 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 136,25 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/01/1992 al 25/01/2005 Dal 25/01/2005 al 20/10/2016 OMISSIS, omissis nata a CHIETI il omissis, C.F. OMISSIS, proprietario per 1/2;OMISSIS, nato a GISSI il 1---1, C.F.,proprietario per 1/2. OMISSIS, omissis nata a CHIETI il omissis, C.F. OMISSIS, proprietario per 3/4; OMISSIS omissis, nato a CHIETI il omissis, Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 110, Sub. 31, Zc. 1 Categoria A2 Cl.3, Cons. 5 Superficie catastale 132 Rendita 723,04 Piano 4 Catasto Fabbricati Fg. 16, Part. 703, Sub. 31, Zc. 1 Categoria A2 Cl.3, Cons. 5 4

5 C.F. OMISSIS, proprietario per 1/4. Superficie catastale 132 Rendita 723,04 Piano 4 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,04 4 Corrispondenza catastale Non c'è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente. Occorre aggiornare la planimetria in quanto presenti alcune difformità relativamente ad un variazione di distribuzione interna nel locale cucina e disimpegno. PRECISAZIONI A seguito di variazione Variazione del 25/01/2005 protocollo n. PE in atti dal 25/01/2005 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO - ALLINEAMENTO MAPPE (n /2005) attuata d'ufficio dall'agenzia del Territorio di Pescaral'unità immobiliare già individuata con la part. 110 sub 31 è stata modificata in part. 703 sub 31. STATO CONSERVATIVO L'immobile è in buono stato manutentivo. PARTI COMUNI Il suolo dove sorge il fabbricato, l'androne, vano scala, vano ascensore, centrale termica e corte interna. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non ci sono servitù, censo, livello ed usi civici gravanti sull'immobile. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Fondazioni a plinti e travi di collegamento in cemento armato. Esposizione: Ovest, Sud, Nord-Ovest Altezza interna utile: 3,00 mt. Str. verticali: Telaio in cemento armato 5

6 Solai: in latero-cemento in buono stato di manutenzione Copertura: A falde in latero-cemento manto di tegole in laterizio in buono ottimo di manutenzione (fabbricato). Manto di copertura: manto di tegole in laterizio in buono stato di manutenzione (fabbricato). Pareti esterne ed interne: Tamponature esterne in laterizio rivestito in mattoncino e ceramica in buono stato di manutenzione,; pareti interne in laterizio intonacate e tinteggiate in buono stato di manutenzione. Pavimentazione interna: in parquet e piastrelle di ceramica limitatamente nel bagno e cucina, il tutto in discreto stato di manutenzione. Infissi esterni ed interni: ad ante battente in legno vetro semplice e tapparelle in legno, porte interne tamburate e portoncino d'ingresso blindato. Volte: in latero-cemento intonacate e tinteggiate. Scale: rivestite in marmo. Impianti: Impianto elettrico sottotraccia a 220 V, impianto idrico e di riscaldamento sottotraccia con caldaia autonoma e terminali di erogazione in alluminio, sanitari standard in ceramica del tipo a terra, impianto di citofono,impianto telefonico e TV, impianto di allarme volumetrico, il tutto in discreto stato di manutenzione. Dotazioni condominiali: ascensore. Condizioni generali: Il cespite si presenta in uno stato d'uso buono. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 01/01/1992 al 25/01/2005 OMISSIS omissis, nata a CHIETI il omissis, C.F. OMISSIS, proprietario per 1/2; , nato a GISSI il 14/01/1921, C.F., proprietario per 1/2. Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N D'Ambrosio Nicola 29/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Agenzia Territorio di Teramo 09/09/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 25/01/2005 OMISSIS omissis, nata a CHIETI il omissis, C.F. Dichiarazione di successione 6

7 OMISSIS, proprietario per 3/4; OMISSIS omissis, nato a CHIETI il omissis, C.F. OMISSIS, proprietario per 1/4. Rogante Data Repertorio N Raccolta N 09/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 04/10/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pescara il 11/12/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di Contro Omissis omissis, omissis omissis Formalità a carico della procedura Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare- verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 21/12/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/4 A favore di Contro Omissis omissis Formalità a carico della procedura Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 23/01/2014 Reg. gen Reg. part. 559 A favore di

8 Contro Omissis omissis, omissis omissis Formalità a carico della procedura Oneri di cancellazione Dalle informative ricevute presso l'agenzia del territorio si è appurato che l'onere di cancellazione a carico della procedura, consiste in:262 euro. NORMATIVA URBANISTICA La particella 703 del foglio n.16 ricade nella Sottozona B2 Conservazione e Recupero, di cui all art. 32 delle N.T.A. del vigente P.R.G del Comune di Pescara. Non vi è la presenza di ulteriori vincoli di natura urbanistica, storica e paesaggistica. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. Da accertamenti eseguiti presso l ufficio tecnico del Comune di Pescara risulta che lo stato attuale dell appartamento non è conforme allo stato di progetto riportato nella Licenza Edilizia del 13/05/1963; Non c'è corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato all'ultima autorizzazione in quanto è stata modificata la distribuzione interna con l eliminazione di un tramezzo tra il locale cucina e camera ed è stata creata una cucina più ampia. Il fabbricato è dotato di certificato di abitabilità rilasciato in data 09/06/1965 n. reg Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. 8

9 Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 150,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 600,00 Conguaglio 2014/ ,13 + Rate cond.li da Agosto 2015 a Ottobre ,85 = TOTALE A DEBITO 9.819,98 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 Il bene è individuato al N.C.E.U. del Comune di Pescara al foglio di mappa n.16, particella 703, sub 31, Cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani e rendita 723,04. L appartamento sito al quarto piano di un condominio in linea, a carattere prevalentemente residenziale, costituito da un corpo di fabbrica con ingresso unico e due vani scala, di complessivi 7 piani fuori terra ed uno sottotetto destinato a locali di sgombero, il piano terra invece è a carattere commerciale, confina a Ovest, lato via Galilei, con sub 30 appartamento di proprietà , vano scala e vano ascensore condominiali, a Est distacco su fabbricato particella 107, a sud su corte interna. Il bene è ubicato in via Giosuè Carducci al civico n 32, una delle vie parallele alla via Riviera Nord e alla centralissima Via Nicola Fabrizi, nel Comune di Pescara, è facilmente accessibile, essendo collocato nella zona centrale della città a pochi metri dalle principali direttrici di traffico urbano ed extraurbano. La zona interessata è centrale e a diretto contatto con le principali attività terziarie, commerciali, direzionali e amministrative a livello comunale, provinciale e regionale. L appartamento è composto da un comodo ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, un disimpegno con ripostiglio, un bagno, una camera matrimoniale, una camera singola e due balconi di piccola dimensione sulla facciata a Sud sulla corte interna e su via Galilei con vista panoramica sulla vicina spiaggia adriatica. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 16, Part. 703, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Il metodo di stima utilizzato è il sintetico comparativo tra le ultime compravendite nella zona, i valori OMI e gli immobili attualmente in vendita con caratteristiche simili. Le modifiche alla distribuzione interna sono sanabile tramite una pratica edilizia C.I.L.A. in sanatoria i cui costi sono di seguito esposti: Costi per la regolarizzazione urbanistica Scia in sanatoria ai sensi DELL'ART. 36 DEL D.P.R. 380/01: Sanzione amministrativa: Diritti di istruttori e segreteria: 120 Onorario e spese tecniche per la Sanatoria Edilizia: Onorario e spese variazione catastale: 450 Sommano: Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 9

10 Bene N 1 - Appartamento Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 136,25 mq 2.600,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pescara, li 21/10/2016 ELENCO ALLEGATI: N 1 Altri allegati - Verbale sopralluogo N 2 Estratti di mappa (Aggiornamento al 18/10/2016) N 3 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 31/08/2016) N 4 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 16/09/2016) N 5 Certificato di agibilità / abitabilità N 6 Altri allegati - Planimetria di rilievo N 7 Altri allegati - Ispezione ipotecaria N 8 Altri allegati - Rilievo fotografico N 9 Altri allegati - Estratto conto condominiale N 10 Altri allegati - Analisi comparabili e valori immobiliari Agenzia del Territorio L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Mazzone Alessandro 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 Il bene è individuato al N.C.E.U. del Comune di Pescara al foglio di mappa n.16, particella 703, sub 31, Cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani e rendita 723,04. L appartamento sito al quarto piano di un condominio in linea, a carattere prevalentemente residenziale, costituito da un corpo di fabbrica con ingresso unico e due vani scala, di complessivi 7 piani fuori terra ed uno sottotetto destinato a locali di sgombero, il piano terra invece è a carattere commerciale, confina a Ovest, lato via Galilei, con sub 30 appartamento di proprietà , vano scala e vano ascensore condominiali, a Est distacco su fabbricato particella 107, a sud su corte interna. Il bene è ubicato in via Giosuè Carducci al civico n 32, una delle vie parallele alla via Riviera Nord e alla centralissima Via Nicola Fabrizi, nel Comune di Pescara, è facilmente accessibile, essendo collocato nella zona centrale della città a pochi metri dalle principali direttrici di traffico urbano ed extraurbano. La zona interessata è centrale e a diretto contatto con le principali attività terziarie, commerciali, direzionali e amministrative a livello comunale, provinciale e regionale. L appartamento è composto da un comodo ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, un disimpegno con ripostiglio, un bagno, una camera matrimoniale, una camera singola e due balconi di piccola dimensione sulla facciata a Sud sulla corte interna e su via Galilei con vista panoramica sulla vicina spiaggia adriatica. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 16, Part. 703, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: La particella 703 del foglio n.16 ricade nella Sottozona B2 Conservazione e Recupero, di cui all art. 32 delle N.T.A. del vigente P.R.G del Comune di Pescara. Non vi è la presenza di ulteriori vincoli di natura urbanistica, storica e paesaggistica. Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 420/2013 DEL R.G. E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Appartamento Ubicazione: Pescara (PE) - Via Carducci, 32, scala A, piano 4 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Appartamento Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 16, Part. 703, Sub. 31, Zc. 1, Categoria A2 Superficie 136,25 mq Stato conservativo: L'immobile è in buono stato manutentivo. Descrizione: Il bene è individuato al N.C.E.U. del Comune di Pescara al foglio di mappa n.16, particella 703, sub 31, Cat. A/2, classe 3, consistenza 5 vani e rendita 723,04. L appartamento sito al quarto piano di un condominio in linea, a carattere prevalentemente residenziale, costituito da un corpo di fabbrica con ingresso unico e due vani scala, di complessivi 7 piani fuori terra ed uno sottotetto destinato a locali di sgombero, il piano terra invece è a carattere commerciale, confina a Ovest, lato via Galilei, con sub 30 appartamento di proprietà , vano scala e vano ascensore condominiali, a Est distacco su fabbricato particella 107, a sud su corte interna. Il bene è ubicato in via Giosuè Carducci al civico n 32, una delle vie parallele alla via Riviera Nord e alla centralissima Via Nicola Fabrizi, nel Comune di Pescara, è facilmente accessibile, essendo collocato nella zona centrale della città a pochi metri dalle principali direttrici di traffico urbano ed extraurbano. La zona interessata è centrale e a diretto contatto con le principali attività terziarie, commerciali, direzionali e amministrative a livello comunale, provinciale e regionale. L appartamento è composto da un comodo ingresso, cucina abitabile, ampio soggiorno, un disimpegno con ripostiglio, un bagno, una camera matrimoniale, una camera singola e due balconi di piccola dimensione sulla facciata a Sud sulla corte interna e su via Galilei con vista panoramica sulla vicina spiaggia adriatica. Vendita soggetta a IVA: Continuità trascrizioni ex art c.c.: Stato di occupazione: NO SI Occupato da terzi senza titolo 12

13 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Pescara il 11/12/2009 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di Contro Omissis omissis, omissis omissis Formalità a carico della procedura Trascrizioni Atto esecutivo o cautelare- verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 21/12/2010 Reg. gen Reg. part Quota: 1/4 A favore di Contro Omissis omissis Formalità a carico della procedura Atto esecutivo o cautelare-verbale di pignoramento immobili Trascritto a Pescara il 23/01/2014 Reg. gen Reg. part. 559 A favore di Contro Omissis omissis, omissis omissis Formalità a carico della procedura 13