T R I B U N A L E D I P I S A

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1 T R I B U N A L E D I P I S A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Controzzi Gianluca, nell'esecuzione Immobiliare 173/2016 del R.G.E. promossa da CAF S.p.a. Codice fiscale: Roma contro Perreca Giuseppe Codice fiscale: PRRGPP69T25G843L Via XXV Aprile Ponsacco (PI) Forgione Giovanna Codice fiscale: FRGGNN44H64A110B Via Monteoliveto Airola (BN) Perreca Mario Codice fiscale: PRRMRA37C16I233C Via Monteoliveto Airola (BN) 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Patti... 6 Stato conservativo... 6 Parti Comuni... 6 Servitù, censo, livello, usi civici... 6 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 8 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 9 Stima / Formazione lotti... 9 Riserve e particolarità da segnalare Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 173/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: , Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento

3 INCARICO All'udienza del 28/01/2017, il sottoscritto Geom. Controzzi Gianluca, con studio in Via Luigi Alamanni, San Giuliano Terme (PI), gcontrozzi@libero.it, PEC gianluca.controzzi@geopec.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 02/02/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Monolocale ubicato a Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 (Coord. Geografiche: : ) DESCRIZIONE Monolocale posto al piano primo di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, in Ponsacco Via XXV Aprile n 30, con accesso dalla suddetta via attraverso corte e vano scale a comune. Al suo interno risulta composto da unico locale oltre disimpegno, bagno e terrazzo sul lato nord. In prossimità della zona centrale del Comune, zona prevalentemente a destinazione residenziale. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Monolocale ubicato a Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Forgione Giovanna (Usufrutto 1/2) Codice fiscale: FRGGNN44H64A110B Via Monteoliveto Airola (BN) Perreca Giuseppe (Nuda proprietà 1/1) Codice fiscale: PRRGPP69T25G843L Via XXV Aprile Ponsacco (PI) Perreca Mario (Usufrutto 1/2) Codice fiscale: PRRMRA37C16I233C Via Monteoliveto Airola (BN) 3

4 L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: Forgione Giovanna (Usufrutto 1/2) Perreca Giuseppe (Nuda proprietà 1/1) Perreca Mario (Usufrutto 1/2) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni CONFINI Il bene confina con affaccio su resede proprietà Falaschi Fiorella, proprietà Baragli Renzo, con vano scala comune, salvo se altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 36,00 mq 42,00 mq 1,00 42,00 mq 2,70 m 1 Balcone scoperto 2,60 mq 2,60 mq 0,25 0,65 mq 0,00 m 1 Totale superficie convenzionale: 42,65 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 42,65 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 14/01/1988 al 22/01/2004 Caroti Ada piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 2 Categoria C2 Cl.2, Cons. 42 Rendita 206,07 Piano T Dal 14/01/1988 al 22/01/2004 Caroti Ada piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 6 Categoria A4 Cl.1, Cons. 4 Rendita 206,58 Piano T-1 Dal 14/01/1988 al 22/01/2004 Caroti Ada piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 2 Rendita 103,29 Piano 1 Dal 14/01/1988 al 22/01/2004 Caroti Ada piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 7 Categoria A4 4

5 Cl.2, Cons. 5 Rendita 309,87 Piano 2 Dal 22/01/2004 al 21/11/2005 Di Più S.a.s. piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 7 Categoria A4 Cl.2, Cons. 5 Rendita 322,79 Piano 2 Dal 22/01/2004 al 21/11/2005 Di Più S.a.s. di Costa Barbara e C. Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 2 Categoria C2 Cl.2, Cons. 42 Rendita 108,46 Piano T Dal 22/01/2004 al 21/11/2005 Di Più S.a.s. piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 6 Categoria A4 Cl.1, Cons. 4 Rendita 227,24 Piano T-1 Dal 22/01/2004 al 21/11/2005 Di Più s.a.s. di Costa Barbara e C. piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 2 Rendita 113,62 Piano 1 Dal 21/11/2005 al 21/04/2006 Di Più S.a.s. di Costa Barbara e C. Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 11 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2 Rendita 211,75 Piano 1 Dal 21/04/2006 al 31/05/2017 Perreca Maio e Forgione Giovanna (usufruttuari), Perreca Giuseppe (nudo proprietario) Catasto Fabbricati Fg. 8, Part. 120, Sub. 11 Categoria A2 Cl.1, Cons. 2 Rendita 211,75 Piano 1 I dati dei titolari catastali corrispondono a quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A ,75 1 Corrispondenza catastale Lo stato dei luoghi corrisponde a quanto riportato nella planimetria catastale in atti e quanto descritto nell'atto di pignoramento. 5

6 PATTI L'immobile risulta abitato dal nudo proprietario, il sopralluogo è stato effettuato con il fratello. STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta in ottimo stato di conservazione, oggetto di recente ristrutturazione. PARTI COMUNI L'immobile risulta posizionato in un complesso di più unità immobiliari, non costituite in condominio. Riguardo le parti comuni del fabbricato e le quote proporzionali di diritti, accessori, accessioni,.. si fa riferimento ai termini di legge. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'immobile risulta in discrete condizioni ed oggetto di una recente ristrutturazione completa. Gli impianti sono a norma ed in sicurezza (si allegano certificazioni reperite), termo autonomo ed impianto elettrico sottotraccia. L'unità presenta le seguenti caratteristiche interne: pavimentazioni in gres porcellanato, infissi interni in legno in porte a battente, solai in legno a travi e travicelli con mezzane in laterizio, l'ingresso all'appartamento con portoncino blindato. Il servizio igienico risulta dotato di sanitari al completo e doccia. Il fabbricato presenta una struttura in muratura portante, manto di copertura in tegole di cotto, infissi esterni in legno con vetro camera. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dal nudo proprietario, il sopralluogo è stato effettuato alla presenza del fratello. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 03/12/1986 al 22/01/2004 Caroti Ada piena proprietà. Dichiarazione di Successione in morte di Caroti Rodolfo Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Edda Michelangeli 03/12/1986 6

7 Dal 22/01/2004 al 21/04/2006 Società Di Più S.a.s. di Costa Barbara e C. proprietà. Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Livorno 03/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Pontedera 03/12/ Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Enrico Barone 22/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Livorno 31/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/04/2006 Perreca Mario e Forgione Giovanna per l'usufrutto generale vitalizio congiuntivo con reciproco diritto di accrescimento, Perreca Giuseppe nuda proprietà. Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Enrico Barone 21/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Livorno 29/04/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N N.B.: Giusta le risultanze della certificazione notarile sostitutiva del certificato ipocatastale redatto dal Notaio Enrico Siracusano in Messina, si specifica che: "alla data del 24/06/2016 non risulta trascritta alcuna accettazione di eredità in morte di Caroti Rodolfo". FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Livorno aggiornate al 27/06/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca legale derivante da Mutuo condizionato Iscritto a Livorno il 29/04/2006 7

8 Trascrizioni Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di Meliorbanca S.p.a. Contro Perreca Giuseppe, Perreca Mario, Forgione Giovanna Formalità a carico dell'acquirente Pignoramento Trascritto a Livorno il 15/06/2016 Reg. gen Reg. part A favore di CAF S.p.a. Contro Perreca Giuseppe, Perreca Mario, Forgione Giovanna Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA L'immobile è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967; per la realizzazione di alcune opere abusive è stata rilasciata dal Comune di Ponsacco la Concessione in sanatoria n 608 del 29/10/1993; per opere di ristrutturazione è stata presentata al Comune di Ponsacco una Denuncia Inizio Attività in data 05/11/2004 (P.E. n.14/2004) con conseguente D.I.A. in variante P.E. n.33/2008 presentata il 21/01/2008 e conseguente Fine Lavori prot. in data 21/01/2008 al n.1344 consegnata unitamente alla Attestazione asseverata di Abitabilità. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. L'immobile è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967; per la realizzazione di alcune opere abusive è stata rilasciata dal Comune di Ponsacco la Concessione in sanatoria n 608 del 29/10/1993; per opere di ristrutturazione è stata presentata al Comune di Ponsacco una Denuncia Inizio Attività in data 05/11/2004 (P.E. n.14/2004) con conseguente D.I.A. in variante P.E. n.33/2008 presentata il 21/01/2008 e conseguente Fine Lavori prot. in data 21/01/2008 al n.1344 consegnata unitamente alla Attestazione asseverata di Abitabilità. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. 8

9 Il rilievo effettuato in loco ha evidenziato la corrispondenza con quanto riportato nelle tavole grafiche allegate alle precedentemente descritte pratiche edilizie, alle quali quindi risulta conforme. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Monolocale ubicato a Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 Monolocale posto al piano primo di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, in Ponsacco Via XXV Aprile n 30, con accesso dalla suddetta via attraverso corte e vano scale a comune. Al suo interno risulta composto da unico locale oltre disimpegno, bagno e terrazzo sul lato nord. In prossimità della zona centrale del Comune, zona prevalentemente a destinazione residenziale. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 120, Sub. 11, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Usufrutto (1/1), Nuda proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Per la valutazione di suddetti beni si fa riferimento al valore commerciale degli stessi, applicando come parametro i prezzi unitari della superficie lorda ricorrente in loco per il mercato immobiliare, come previsto dalla Norma U.N.I Servizi - Agenzie Immobiliari Requisiti del Servizio che stabilisce i criteri relativi al calcolo della superficie commerciale. Tali valori sono stati inoltre comparati utilizzando i parametri di riferimento dell osservatorio nazionale del mercato immobiliare dell agenzia del territorio la cui fonte di rilevazione è rappresentata da agenti immobiliari. La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali. I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore di 50cm, mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore massimo di 25cm. È considerata altresì nel calcolo della superficie commerciale oggetto della seguente stima la superficie del terrazzo ragguagliata con i giusti coefficienti. Viene considerata inoltre l ubicazione dei fabbricati, la vetustà, la tipologia degli alloggi e lo stato di conservazione e manutenzione. Pertanto, compiuta un indagine di mercato presso alcune agenzie immobiliari del luogo e come confermato dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell Agenzia del Territorio, si applicano i valori indicati in stima. Identificativo Superficie Valore unitario Valore Quota in Totale 9

10 corpo convenzionale complessivo vendita Bene N 1 - Monolocale Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 42,65 mq 1.400,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Nessun tipo di riserva o particolarità da segnalare. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. San Giuliano Terme, li 31/05/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Atto di provenienza (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Foto (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Visure e schede catastali (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Certificato di agibilità / abitabilità (Aggiornamento al 31/05/2017) N 2 Concessione edilizia - D.I.A. e variante (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Planimetrie catastali (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Altri allegati - Relazione notarile ventennale (Aggiornamento al 27/06/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Controzzi Gianluca N 1 Altri allegati - Ispezione ipotecaria aggiornata immobile (Aggiornamento al 31/05/2017) N 1 Altri allegati - Nomina del CTU (Aggiornamento al 31/05/2017) N 2 Altri allegati - Certificazioni impianti (Aggiornamento al 31/05/2017) 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Monolocale ubicato a Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 Monolocale posto al piano primo di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, in Ponsacco Via XXV Aprile n 30, con accesso dalla suddetta via attraverso corte e vano scale a comune. Al suo interno risulta composto da unico locale oltre disimpegno, bagno e terrazzo sul lato nord. In prossimità della zona centrale del Comune, zona prevalentemente a destinazione residenziale. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 120, Sub. 11, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Usufrutto (1/1), Nuda proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967; per la realizzazione di alcune opere abusive è stata rilasciata dal Comune di Ponsacco la Concessione in sanatoria n 608 del 29/10/1993; per opere di ristrutturazione è stata presentata al Comune di Ponsacco una Denuncia Inizio Attività in data 05/11/2004 (P.E. n.14/2004) con conseguente D.I.A. in variante P.E. n.33/2008 presentata il 21/01/2008 e conseguente Fine Lavori prot. in data 21/01/2008 al n.1344 consegnata unitamente alla Attestazione asseverata di Abitabilità. Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 173/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Monolocale Ubicazione: Ponsacco (PI) - Via XXV Aprile 30, piano 1 Diritto reale: Usufrutto Nuda proprietà Quota 1/1 1/1 Tipologia immobile: Monolocale Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 8, Part. 120, Sub. 11, Categoria A2 Superficie 42,65 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: L'immobile risulta in ottimo stato di conservazione, oggetto di recente ristrutturazione. Monolocale posto al piano primo di più ampio fabbricato di tre piani fuori terra, in Ponsacco Via XXV Aprile n 30, con accesso dalla suddetta via attraverso corte e vano scale a comune. Al suo interno risulta composto da unico locale oltre disimpegno, bagno e terrazzo sul lato nord. In prossimità della zona centrale del Comune, zona prevalentemente a destinazione residenziale. NO L'immobile risulta occupato dal nudo proprietario, il sopralluogo è stato effettuato alla presenza del fratello. 12

13 FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO Iscrizioni Ipoteca legale derivante da Mutuo condizionato Iscritto a Livorno il 29/04/2006 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di Meliorbanca S.p.a. Contro Perreca Giuseppe, Perreca Mario, Forgione Giovanna Formalità a carico dell'acquirente Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Livorno il 15/06/2016 Reg. gen Reg. part A favore di CAF S.p.a. Contro Perreca Giuseppe, Perreca Mario, Forgione Giovanna Formalità a carico della procedura 13