T R I B U N A L E D I C A S S I N O

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1 T R I B U N A L E D I C A S S I N O SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Farletti Adamo, nell'esecuzione Immobiliare 101/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Completezza documentazione ex art Titolarità... 3 Confini... 4 Consistenza... 4 Cronistoria Dati Catastali... 4 Dati Catastali... 5 Precisazioni... 5 Patti... 5 Stato conservativo... 5 Parti Comuni... 5 Servitù, censo, livello, usi civici... 5 Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Stato di occupazione... 6 Provenienze Ventennali... 6 Formalità pregiudizievoli... 7 Normativa urbanistica... 7 Regolarità edilizia... 8 Vincoli od oneri condominiali... 8 Stima / Formazione lotti... 8 Riepilogo bando d'asta Lotto Unico Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 101/2016 del R.G.E Lotto Unico - Prezzo base d'asta: ,

3 INCARICO All'udienza del 06/07/2016, il sottoscritto Arch. Farletti Adamo, con studio in Via Farnete Pontecorvo (FR), studio.farletti@virgilio.it, PEC adamo.farletti@geopec.it, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 10/10/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Sora (FR) - via santa lucia, 30 DESCRIZIONE Villino a destinazione abitativa, in Sora, in via santa lucia 30, censito all'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio al Fg. 22 particella 86 Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Sora (FR) - via santa lucia, 30 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. in quanto dalla verifica del fascicolo è presente il certificato notarile ai sensi dell'art. 567 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni 3

4 CONFINI l'immobile oggetto di pignoramento, confina a nord con via Virginio Bruni, a sud ed est con strada vicinale, mentre ad ovest con via Santa Lucia. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Villino 358,00 mq 402,07 mq 1,00 402,07 mq 3,00 m terra e primo Cantina 13,00 mq 15,00 mq 0,20 3,00 mq 3,00 m terra Balcone scoperto 26,00 mq 28,00 mq 0,25 7,00 mq 0,00 m primo portico 25,00 mq 27,00 mq 0,40 10,80 mq 0,00 m terra garage 34,00 mq 39,00 mq 0,40 15,60 mq 0,00 m terra corte 2565,00 mq 2565,00 mq 0,18 461,70 mq 0,00 m terra Totale superficie convenzionale: 900,17 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 900,17 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 01/09/1976 al 26/03/1995 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 22, Part. 86 Qualità Seminativo irriguo Cl.1 Superficie (ha are ca) 2915 Dal 27/03/1995 al 01/04/1999 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 22, Part. 86 Qualità Seminativo irriguo Cl.1 Superficie (ha are ca) 2915 Dal 01/04/1999 al 07/02/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 22, Part. 86, Zc. 2 Categoria A7 Cl.3, Cons. 13 Superficie catastale 545 mq Rendita 1.477,07 Piano T-1 La storia catastale del bene oggetto di pignoramento decorre dal 01/04/1999, data della costituzione al NCEU. 4

5 precedentemente lo stesso immobile era censito al NCT con stesso foglio e mappale, come terreno. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A mq 1477,07 T-1 Corrispondenza catastale A seguito delle verifiche catastali svolte a dopo un doppio accesso presso l'immobile, si è potuto accertare che lo stesso risulta essere conforme alle planimetrie catastali esistenti. PRECISAZIONI A seguito degli accertamenti svolti, è risultato che il debitore esecutato è residente, sin dalla edificazione dell'immobile, in Sora Via Santa Lucia 30. PATTI a seguito dei due sopralluoghi in sito, si è potuto accertare che l'immobile oggetto di pignoramento, risulta essere abitato e nella piena disponibilità del debitore esecutato. STATO CONSERVATIVO a seguito dei due sopralluoghi in sito, si è potuto accertare che l'immobile oggetto di pignoramento, risulta essere abitato e nella piena disponibilità del debitore esecutato. PARTI COMUNI non sono presenti parti comuni SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI 5

6 dalle verifiche catastali svolte,non si è riscontrata alcuna servitù, censo, livello o uso civico sull'immobile oggetto di pignoramento. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'unità immobiliare, oggetto di pignoramento, è una villetta singola, a duplice elevazione fuori terra, avente struttura portante in c.a. e copertura a tetto del tipo a doppia falda in legno. A piano terra sono ubicati i locali accessori quali cantina, centrale termica e garage oltre all'ingresso principale che porta ad un ampio soggiorno con area adibita a tinello, cucina, dispensa, doppi servizi e studio privato, nonche da porticato; il primo piano è costituito da quattro camere da letto, tre servizi e ripostiglio, il tutto viene raccordato al piano terra con scal interna a doppia rampa. Inoltre l'intero sito è contornato da ampia corte parte a giardino e parte in vialetti e camminamenti per l'accesso principale totalmente recintata e con accesso sia carrabile che pedonale. Alla villetta si accede direttamente dall'antistante strada pubblica. Circa le caratteristiche di finitura si precisa che l'immobile ha finiture di ottima qualità, per lo più tutte risalenti all'epoca dell'originaria costruzione. In particolare l'abitazione ha pavimenti in parte in marmo, parte in gres porcellanato e parte in parquet; impianto elettrico ed idrico del tipo sottotraccia; intonaci alle pareti con sovrastanti tinteggiature; porte interne in legno del tipo massello, mentre il portone di accesso è in ferro e vetro. Le finestre sono in legno con persiane ad anta, mentre alcune delle finestre sono in alluminio. I locali pertinenziali, posti al piano terra, hanno inonaci alle pareti, con impianti a vista, con pavimentazione in battuta di cemento. L'immobile risulta allacciato alla pubblica fognatura, alla linea elettrica ed è presente il contatore dell'acqua potabile. Sin quanto innanzi relazionato, può essere desunto dalla documentazione fotografica e catastale allegata. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutato, dal coniuge e dai suoi due figli. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 27/03/1995 **** Omissis **** compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N notaio Angelina Lella di Alvito 27/03/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. conservatoria dei registri immobiliari 11/04/

7 di Frosinone Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta variata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a frosinone il 28/04/1999 Reg. gen Reg. part. 945 Importo: ,14 Formalità a carico dell'acquirente ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo Iscritto a frosinone il 17/06/2008 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 Trascrizioni verbale pignoramento immobile Trascritto a frosinone il 12/05/2016 Reg. gen Reg. part Oneri di cancellazione dalla visura ipotecaria effettuata presso l'agenzia del territorio di Frosinone aggiornate al 25/03/2016, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli NORMATIVA URBANISTICA a seguito della verifica urbanistica svolta presso il SUE del Comune di Sora, si è potuto accertare che l'immobile pignorato è ricadente in zona "RRC" Ristrutturazione, Ridimensionamento e 7

8 Completamento e pertanto conforme alle prescrizioni del vigente P.R.G. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. l'immobile risulta regolare giusta concessione edilizia n. 1125/298 prot rilasciata il 27/03/1996 dal sindaco protempore Enzo Di Stefano. a seguito di sopralluogo si è accertato che l'immobile è conforme al progetto depositato presso il Comune di Sora. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. lo stato dei luoghi è corrispondente sia all'elaborato grafico progettuale, sia alla planimetria catastale depositata presso l'agenzia delle Entrate sezione Territorio di Frosinone. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. non sono presenti vincoli od oneri STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Villetta ubicata a Sora (FR) - via santa lucia, 30 Villino a destinazione abitativa, in Sora, in via santa lucia 30, censito all'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio al Fg. 22 particella 86 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 22, Part. 86, Zc. 2, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) 8

9 Valore di stima del bene: ,00 il valore unitario sopra riportato, è scaturito a seguito della verifica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile, nonchè a seguito di una ricerca effettuata dal sottoscritto C.T.U. presso agenzie immobiliari operanti in zona. a seguito della verifica urbanistica svolta presso l'ufficio tecnico del Comune di Sora, si è potuto accertare che l'immobile pignorato è ricadente in zona RR2 di completamento. l'immobile risulta regolarmente realizzato giusta concessione edilizia n. 1125/298 prot Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Villetta Sora (FR) - via santa lucia, ,17 mq 1.700,00 /mq ,00 100,00% ,00 Valore di stima: ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Pontecorvo, li 29/04/2019 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Farletti Adamo N 2 Altri allegati - verbale di sopralluogo (Aggiornamento al 10/02/2017) N 1 Visure e schede catastali - visure e planimetrie (Aggiornamento al 10/02/2017) N 1 Altri allegati - visure ipotecarie (Aggiornamento al 10/02/2017) N 1 Foto - rilievo fotografico (Aggiornamento al 10/02/2017) N 1 Altri allegati - atto di provenienza (Aggiornamento al 10/02/2017) 9

10 N 1 Altri allegati - APE (Aggiornamento al 10/02/2017) 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Sora (FR) - via santa lucia, 30 Villino a destinazione abitativa, in Sora, in via santa lucia 30, censito all'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio al Fg. 22 particella 86 Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 22, Part. 86, Zc. 2, Categoria A7 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: a seguito della verifica urbanistica svolta presso il SUE del Comune di Sora, si è potuto accertare che l'immobile pignorato è ricadente in zona "RRC" Ristrutturazione, Ridimensionamento e Completamento e pertanto conforme alle prescrizioni del vigente P.R.G. Prezzo base d'asta: ,00 11

12 SCHEMA RIASSUNTIVO ESECUZIONE IMMOBILIARE 101/2016 DEL R.G.E. LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: ,00 Bene N 1 - Villetta Ubicazione: Sora (FR) - via santa lucia, 30 Diritto reale: Proprietà Quota 1/1 Tipologia immobile: Villetta Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 22, Part. 86, Zc. 2, Categoria A7 Superficie 900,17 mq Stato conservativo: Descrizione: Vendita soggetta a IVA: Stato di occupazione: a seguito dei due sopralluoghi in sito, si è potuto accertare che l'immobile oggetto di pignoramento, risulta essere abitato e nella piena disponibilità del debitore esecutato. Villino a destinazione abitativa, in Sora, in via santa lucia 30, censito all'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale Territorio al Fg. 22 particella 86 NO L'immobile risulta occupato dall'esecutato, dal coniuge e dai suoi due figli. 12