TRIBUNALE DI VELLETRI

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1 TRIBUNALE DI VELLETRI SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Alfani Ernesto, nell'esecuzione Immobiliare 448/2012 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 SOMMARIO Incarico...3 Premessa...3 Descrizione...3 Lotto Unico...3 Titolarità...3 Confini...3 Consistenza...4 Cronistoria Dati Catastali...4 Dati Catastali...4 Patti...5 Condizioni...5 Caratteristiche costruttive prevalenti...5 Stato di occupazione...6 Provenienze Ventennali...6 Formalità pregiudizievoli...7 Normativa urbanistica...8 Regolarità edilizia...8 Vincoli od oneri condominiali...8 Stima / Formazione lotti...8 Riserve e particolarità da segnalare...9 Riepilogo bando d'asta...11 Lotto Unico...11 Schema riassuntivo per la pubblicità Esecuzione Immobiliare 448/2012 del R.G.E...12 Lotto Unico

3 INCARICO Con udienza del 18/11/2014, il sottoscritto Ing. Alfani Ernesto, con studio in Via Dei Castelli Romani KM 3, Rocca Priora (RM), [email protected], PEC [email protected], Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Audino Riccardo presso il Tribunale di Velletri. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Villetta ubicata a Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int. 2 DESCRIZIONE Porzione di una quadrifamiliare articolata su tre livelli collegati da scala interna rivestita in granito. I prospetti esterni sono in cortina. L'immobile è ubicato in una tranquilla zona con vocazione esclusivamente residenziale, facente parte del Consorzio "Cioccati". Al piano seminterrato: sala hobby e servizio. Il piano è dotato di finestre alte che tuttavia conferiscono una buona illuminazione e areazione. Al piano terra: soggiorno, bagno, ballatoio e corte esclusiva di mq 170 c.a. Al piano primo: due stanze, bagno e balcone di mq 15. La superficie calpestabile globale è di mq 140. La proprietà è recintata e dotata di cancello in ferro con apertura elettrica. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int. 2 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis ****(Proprietà 1/1) Stato civile libero al momento dell'acquisto del bene pignorato. CONFINI 3

4 Confini: villini int. 1, int. 4, int. 3 e traversa privata che si diparte dalla Via Passo della Futa in corrispondenza del nc. 21 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 55,00 mq 64,00 mq 0,60 38,40 mq 2,80 m Seminterrato Abitazione 45,00 mq 52,00 mq 1,00 52,00 mq 2,70 m Piano terra Abitazione 40,00 mq 48,00 mq 1,00 48,00 mq 2,70 m Piano primo Ballatoio 11,00 mq 11,00 mq 0,25 2,75 mq 0,00 m PT Giardino 170,00 mq 170,00 mq 0,10 17,00 mq 0,00 m PT Balcone scoperto 15,00 mq 15,00 mq 0,25 3,75 mq 0,00 m Piano primo Totale superficie convenzionale: 161,90 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 161,90 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 23/03/2000 al 07/07/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 10, Part. 601 Categoria A7 Cl.3, Cons. 5,5 Rendita 880,56 Piano T-1-S1 Dal 04/06/2009 al 13/08/2002 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 10, Part. 601, Sub. 2 Categoria A7 Cl.3, Cons. 5,5 Rendita 880,56 Piano T-1-S1 Dal 07/07/2009 al 04/06/2009 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. U, Fg. 10, Part. 601, Sub. 2 Categoria A7 Cl.3, Cons. 5,5 Rendita 880,56 Piano T-1-S1 L'attuale ditta corrisponde al pignorato. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) 4

5 Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato NCEU A7 3 5,5 880,56 T-1-S1 Corrispondenza catastale E'stata accertata la rispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale attuale. PATTI Durante il sopralluogo è emerso che l'immobile è occupato senza titolo dalla Sig.ra **** Omissis **** e dal proprio nucleo familiare. Di quanto sopra è stata data tempestiva comunicazione al GE in data 04/02/2015 tramite PEC. Di conseguenza è stata nominata custode giudiziario l'avv. Emanuela Santilli. CONDIZIONI La struttura è in cemento armato, i prospetti esterni rivestiti in cortina, i tramezzi interni in parte in laterizio forato, in parte prefabbricati. Le pareti sono tinteggiate, maiolicate nelle zone servizi, i pavimenti in monocottura,le porte in legno tamburato, gli infissi in alluminio preverniciato con vetrocamera. Sono presenti gli usuali impianti civili che, seppure da una prima verifica eseguita durante il sopralluogo, risultano funzionanti, tuttavia per essi non è stata esibito alcuno attestato nè per la certificazione energetica, nè per la loro conformità. L'impianto di riscaldamento è del tipo a termosifone con piastre radianti, alimentato a GPL. Buone sono le condizioni di manutenzione sia all'interno che all'esterno. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L'unità immobiliare è esposta prevalentemente a mezzogiorno. Altezza interna: piano terra e piano primo: 2,70 m; piano seminterrato: 2,80 m Struttura: in cemento armato Copertura: parte piana, parte inclinata Solai: in C.A. Pareti esterne: rivestimento a cortina Pavimentazione: monocottura Infissi: alluminio preverniciato con vetrocamera Scala: in C.A. rivestimento in granito 5

6 Impianti: presenti quelli usuali di tipo civile. Non è stata acquisita alcuna documentazione sulla conformità Corte esclusiva: giardino di mq 170 con entrata carrabile e cancello in ferro con apertura elettrica. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi senza titolo. L'immobile è occupato senza titolo dalla Sig.ra **** Omissis ****. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 01/01/1990 al 06/02/1999 **** Omissis **** Rogito di acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Farano 27/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. ROMA 2 17/02/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 03/02/1999 al 19/07/2000 **** Omissis **** Rogito di acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 07/07/2000 al 08/06/2009 **** Omissis **** Rogito di acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Pantaleo 07/07/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 6

7 ROMA 2 19/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 04/06/2009 al 06/07/2012 **** Omissis **** Rogito di acquisto Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Schioppa 04/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. ROMA 2 08/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Roma aggiornate al 02/07/2012, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da GARANZIA MUTUO Iscritto a ROMA il 08/06/2009 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Trascrizioni ATTO PIGNORAMENTO Trascritto a ROMA il 02/07/2012 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 7

8 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura NORMATIVA URBANISTICA L'area ricade nella zona S1C della Variante Speciale per il Recupero dei Nuclei Abusivi, approvata con Delibera G.C. n. 21 del REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile non risulta agibile. Concessione Edilizia N. 101/97 1^ Variante N. 101/99 2^ Variante N. 197/2000 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dagli atti risulta rispondenza tra il progetto approvato e lo stato dei luoghi rilevati durante l'accesso. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. L'immobile rientra nel Consorzio Cioccati il quale ha comunicato che alla data del 18/06/2015, da parte del pignorato, non esiste alcuna pendenza nei suoi confronti. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Trattasi di porzione di villino che non si presta ad una suddivisione in lotti. Pertanto si è costituito un lotto unico. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: 8

9 Bene N 1 - Villetta ubicata a Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int. 2 Porzione di una quadrifamiliare articolata su tre livelli collegati da scala interna rivestita in granito. I prospetti esterni sono in cortina. L'immobile è ubicato in una tranquilla zona con vocazione esclusivamente residenziale, facente parte del Consorzio "Cioccati". Al piano seminterrato: sala hobby e servizio. Il piano è dotato di finestre alte che tuttavia conferiscono una buona illuminazione e areazione. Al piano terra: soggiorno, bagno, ballatoio e corte esclusiva di mq 170 c.a. Al piano primo: due stanze, bagno e balcone di mq 15. La superficie calpestabile globale è di mq 140. La proprietà è recintata e dotata di cancello in ferro con apertura elettrica. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 601, Sub. 2, Categoria A7 Il bene è stato stimato in Euro Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Bene N 1 - Villetta Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int ,90 mq 1.850,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Risultano agli atti i seguenti intervenuti: BMW BANK GmbH - Succursale Italiana EQUITALIA Sud spa Agente della Riscossione della provincia di Latina Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Rocca Priora, li 24/06/2015 ELENCO ALLEGATI: L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Alfani Ernesto 9

10 N 1 Altri allegati - VERBALE DI INCARICO N 2 Altri allegati - VERBALI DI SOPRALLUOGO N 3 Atto di provenienza - ROGITO N 4 Altri allegati - RELAZIONE PRELIMINARE N 5 Altri allegati - ATTO PIGNORAMENTO N 6 Altri allegati - NOTA DI TRASCRIZIONE N 7 Concessione edilizia - DOCUMENTI DEL COMUNE N 8 Planimetrie catastali - DOCUMENTI CATASTALI N 9 Altri allegati - QUOTAZIONI MERCATO IMMOBILIARE N 10 Altri allegati - NOTIFICHE ALLE PARTI N 11 Altri allegati - GRAFICI DI RILIEVO N 12 Foto - FOTOGRAFIE DI SOPRALLUOGO N 13 Altri allegati - PERIZIA PRIVACY N 14 Altri allegati - DICHIARAZIONE CONSORZIO 10

11 RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta ubicata a Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int. 2 Porzione di una quadrifamiliare articolata su tre livelli collegati da scala interna rivestita in granito. I prospetti esterni sono in cortina. L'immobile è ubicato in una tranquilla zona con vocazione esclusivamente residenziale, facente parte del Consorzio "Cioccati". Al piano seminterrato: sala hobby e servizio. Il piano è dotato di finestre alte che tuttavia conferiscono una buona illuminazione e areazione. Al piano terra: soggiorno, bagno, ballatoio e corte esclusiva di mq 170 c.a. Al piano primo: due stanze, bagno e balcone di mq 15. La superficie calpestabile globale è di mq 140. La proprietà è recintata e dotata di cancello in ferro con apertura elettrica. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 601, Sub. 2, Categoria A7 Destinazione urbanistica: L'area ricade nella zona S1C della Variante Speciale per il Recupero dei Nuclei Abusivi, approvata con Delibera G.C. n. 21 del

12 SCHEMA RIASSUNTIVO PER LA PUBBLICITÀ ESECUZIONE IMMOBILIARE 448/2012 DEL R.G.E. LOTTO UNICO Bene N 1 - Villetta Ubicazione: Nettuno (RM) - Località Cioccati Traversa di Via Passo della Futa 21- villino int. 2 Diritto reale: Quota Tipologia immobile: Pertinenze: Villetta Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 10, Part. 601, Sub. 2, Categoria A7 Superficie 161,90 mq Superficie Stato conservativo: Descrizione: La struttura è in cemento armato, i prospetti esterni rivestiti in cortina, i tramezzi interni in parte in laterizio forato, in parte prefabbricati. Le pareti sono tinteggiate, maiolicate nelle zone servizi, i pavimenti in monocottura,le porte in legno tamburato, gli infissi in alluminio preverniciato con vetrocamera. Sono presenti gli usuali impianti civili che, seppure da una prima verifica eseguita durante il sopralluogo, risultano funzionanti, tuttavia per essi non è stata esibito alcuno attestato nè per la certificazione energetica, nè per la loro conformità. L'impianto di riscaldamento è del tipo a termosifone con piastre radianti, alimentato a GPL. Buone sono le condizioni di manutenzione sia all'interno che all'esterno. Porzione di una quadrifamiliare articolata su tre livelli collegati da scala interna rivestita in granito. I prospetti esterni sono in cortina. L'immobile è ubicato in una tranquilla zona con vocazione esclusivamente residenziale, facente parte del Consorzio "Cioccati". Al piano seminterrato: sala hobby e servizio. Il piano è dotato di finestre alte che tuttavia conferiscono una buona illuminazione e areazione. Al piano terra: soggiorno, bagno, ballatoio e corte esclusiva di mq 170 c.a. Al piano primo: due stanze, bagno e balcone di mq 15. La superficie calpestabile globale è di mq 140. La proprietà è recintata e dotata di cancello in ferro con apertura elettrica. Vendita soggetta a IVA: NO 12