T R I B U N A L E D I R O M A

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1 T R I B U N A L E D I R O M A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Brandi Tiziana, nell'esecuzione Immobiliare 1650/2015 del R.G.E. promossa da contro 1

2 INCARICO All'udienza del 23/08/2016, il sottoscritto Arch. Brandi Tiziana, con studio in Via Vallombrosa, Roma (RM), titti.brandi@gmail.com, PEC arch.ti.brandi@pec.archrm.it, Tel , Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 06/10/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIA FULVIO BERNARDINI n. 19, scala A, interno 6, piano 2/3 Bene N 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - VIA SIMONE MARTINI n. 6/8, piano T DESCRIZIONE BENE N 1 - APPARTAMENTO UBICATO A ROMA (RM) - VIA FULVIO BERNARDINI N. 19, SCALA A, INTERNO 6, PIANO 2/3 ABITAZIONE IN CONDOMINIO SITA IN UNA PALAZZINA DI N. 3 PIANI FUORI TERRA OLTRE IL PIANO SOTTOTETTO, POSTA AL PIANO 2 CON ACCESSO DA UN PICCOLO CORTILE CHE ARRIVA AD UN ATRIO CONDOMINIALE CON ASCENSORE E SCALA COMUNE ATTRAVERSO LE QUALI SI ENTRA ALL INTERNO DELL UNITA IMMOBILIARE. (Allegato 06. Rilievo Via Bernardini) LA STESSA E COMPOSTA DA UN SOGGIORNO E ANGOLO PRANZO CON AMPIE VETRATE A RIDOSSO DELL INGRESSO CON CUCINA SEPARATA ABITABILE. DAL SOGGIORNO SI ACCEDE AD UN AMPIO TERRAZZO ABITABILE E DALLA CUCINA SI ACCEDE AD UN ALTRO TERRAZZO MOLTO AMPIO ANCH ESSO AMPIAMENTE ABITABILE CON UNA PARTE INIZIALE COPERTA CON STRUTTURA IN LEGNO. DA UNA PORTA POSTA SULLA DESTRA DEL SOGGIORNO SI ACCEDE AD UN DISIMPEGNO CON ARMADIATURE A MURO CHE DISTRIBUISCE LE DUE AMPIE STANZE DA LETTO E I DUE BAGNI, UNO CON DOCCIA ED UNO CON VASCA DA BAGNO. A RIDOSSO DELL INGRESSO DELL APPARTAMENTO SI TROVA UNA SCALA A CHIOCCIOLA IN LEGNO CHE PORTA ALLA SOFFITTA SOVRASTANTE COSTITUITO DA UN AMPIO LOCALE UNICO CON DUE AMPIE FINESTRATURE E DA UN LOCALE IGIENICO CON DOCCIA SENZA FINESTRATURA. A QUESTA ABITAZIONE E COLLEGATO DAL PUNTO DI VISTA FUNZIONALE ED AMMINISTRATIVO UN LOCALE BOX ATTO AL RICOVERO DELLE AUTOVETTURE LOCALIZZATO AL PIANO SEMINTERRATO CON ACCESSO PEDONALE DALL ATRIO CONDOMINIALE TRAMITE ASCENSORE E SCALA, COSTITUITO DA UN AMPIO LOCALE DIMENSIONATO PER UNA GRANDE AUTOVETTURA ED UN MOTOCICLO CON CHIUSURA AUTONOMA REALIZZATA DA UNA SERRANDA IN FERRO CON APERTURA A VASISTAS. LO STESSO BOX E COLLOCATO ALL INTERNO DI UN LOCALE GARAGE CON ACCESSO CARRABILE DA UNA RAMPA CONDOMINIALE CHIUSA SU STRADA DA UN CANCELLO COMUNE. LE FINITURE INTERNE DELL APPARTAMENTO SONO MOLTO ELEVATE : PAVIMENTI IN MARMO NELLA ZONA GIORNO E PARQUET NELLA ZONA NOTTE CONTROSOFFITTATURE ARCHITETTONICHE CON ILLUMINAZIONE FINESTRATURE IN LEGNO CON VETRI-CAMERA CON GRATE IN FERRO ESTERNE IMPIANTO ELETTRICO E IDRICO/SANITARIO A NORMA IMPIANTO TERO/IDRAULICO AUTONOMO. ANCHE LE FINITURE ESTERNE SONO MOLTO BUONE CON RIVESTIMENTO A CORTINA. LA MANUTENZIONE SIA INTERNA ALL APPARTAMENTO CHE DELLA PALAZZINA RISULTA ESSERE MOLTO BUONA. (Allegato 09. rilievo fotografico Via Bernardini) LE DUE UNITA IMMOBILIARI COLLEGATE SONO SITE NEL 2

3 COMUNE DI ROMA VIA FULVIO BERNARDINI n. 19. LA LOCALIZZAZIONE DAL PUNTO DI VISTA COMMERCIALE RISULTA ESSERE MOLTO BUONA ESSENDO LOCALIZZATA SU UNA STRADA MOLTO TRANQUILLA E SILENZIOSA MA MOLTO VICINA A STRADE DI AMPIO SCORRIMENTO COME VIA DI GROTTA PERFETTA E AD ATTIVITA COMMERCIALI DI PRIMA NECESSITA. (Allegato 04. localizzazione Via Bernardini) BENE N 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA SIMONE MARTINI N. 6/8, PIANO T NEGOZIO E SITUATO AL PIANO TERRA DI UNO STABILE CON 7 PIANI FUORI TERRA AD USO RESIDENZIALE LOCALIZZATO SU VIA S. MARTINI N. 6/8 CON DUE AMPIE VETRINE SU STRADA DALLE QUALI SI ENTRA IN UN LOCALE UNICO CON PICCOLO LOCALE CHIUSO SUL FONDO. SEMPRE SUL FONDO DEL LOCALE E LOCALIZZATA UNA AMPIA SCALINATA CHE DA ACCESSO AL PIANO SUPERIORE ANCH ESSO COSTITUITO DA UN LOCALE UNICO CON DUE LOCALI BAGNO CON ANTIBAGNO. I LOCALI AL PIANO SUPERIORE SONO DOTATI DI AMPIE VETRATURE UNA SUL LATO DELLA STRADA (VIA S, MARTINI) ED UNA SU UN CORTILE SUL RETRO DELLA PALAZZINA. LE FINITURE INTERNE DEI LOCALI SONO MEDIOCRI CON IMPIANTO ELETTRICO A NORMA MA UN PO VECCHIO. (Allegato 06. rilievo Via Martini - Allegato 10. rilievo fotografico Via Martini) LA LOCALIZZAZIONE DAL PUNTO DI VISTA COMMERCIALE E DECISAMENTE BUONA ESSENDO NELLE STRETTE VICINANZE DI UNA VIA DI AMPIO SCORRIMENTO (VIA DEL SERAFICO) ED ESSENDO COMPRESO IN UN NUCLEO DI NUMEROSI LOCALI COMMERCIALI AD USO DI QUARTIERE. (Allegato 05. localizzazioe Via Martini) LOTTO 1 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIA FULVIO BERNARDINI n. 19, scala A, interno 6, piano 2/3 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) CONFINI DISTACCO DA ALTRO EDIFICIO - CORTILE CONDOMINIALE - ALTRO APPARTAMENTO DELLO STESSO CONDOMINIO - AFFACCIO SU VIA F. BERNARDINI CONSISTENZA 3

4 Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 115,80 mq 128,40 mq 1,00 128,40 mq 2,80 m 2 Soffitta 29,82 mq 24,50 mq 0,33 8,09 mq 2,40 m 3 Terrazza 106,20 mq 109,10 mq 0,25 27,27 mq 0,00 m 2 Box 30,90 mq 33,00 mq 0,33 10,89 mq 2,50 m S1 Totale superficie convenzionale: 174,65 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 174,65 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 14/12/1999 al 01/12/2000 Fg. 876, Part. 562, Sub. 2 Categoria Q Dal 14/12/1999 al 01/12/2000 Dal 01/12/2000 al 22/02/2002 Dal 01/12/2000 al 22/02/2002 Dal 22/02/2002 al 23/04/2002 Dal 22/02/2002 al 23/04/2002 Dal 23/04/2002 al 09/11/2015 Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5 Categoria C6 Cl.7, Cons. 39 Piano S1 Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5 Categoria C6 Cl.7, Cons. 39 Rendita 279,97 Piano S1 Fg. 876, Part. 562, Sub. 29, Zc. 5 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6,5 Superficie catastale 305 mq Rendita 1.208,51 Piano 2/3 Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5 Categoria C6 Cl.7, Cons. 39 Rendita 279,97 Piano S1 Fg. 876, Part. 562, Sub. 29, Zc. 5 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6,5 Superficie catastale 305 mq Rendita 1.208,51 Piano 2/3 Fg. 876, Part. 562, Sub. 29, Zc. 5 Categoria A2 Cl.2, Cons. 6,5 4

5 Superficie catastale 305 mq Rendita 1.208,51 Piano 2/3 Dal 23/04/2002 al 09/11/2015 Dal 09/11/2015 al 30/03/2017 Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5 Categoria C6 Cl.7, Cons. 39 Rendita 279,97 Piano S1 Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5 Categoria C6 Cl.7, Cons. 39 Superficie catastale 42 mq Rendita 279,97 Piano S1 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 2 6, ,51 2/ C ,97 S1 Corrispondenza catastale LO STATO DEI LUOGHI E LA PLANIMETRIA CATASTALE SONO CORRISPONDENTI (Allegato 01. mappali catastali - Allegato 02. visura Via Bernardini - Allegato 06. rilievo Via Bernardini) STATO CONSERVATIVO LO STATO CONSERVATIVO RISULTA ESSERE ASSOLUTAMENTE BUONO ESSENDO ANCHE LO STESSO STABILE ALL'INTERNO DEL QUALE SONO LOCALIZZATE LE DUE UNITA' IMMOBILIARI (ABITAZIONE + BOX AUTO) STATO COSTRUITO IN DATA (Allegato 09. rilievo fotografico Via Bernardini) SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI NON ESISTE ALCUNA SERVITU' ACCERTATA CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI ESPOSIZIONE PREVALENTE : Sud/Ovest ALTEZZA INTERNA : 2,80 mt 5

6 STRUTTURE VERTICALI : STRUTTURA A TELAI IN CEMENTO ARMATO SOLAIO: IN LATERO-CEMENTO COPERTURA EDIFICIO CONDOMINIALE: COPERTURA A TETTO CON MANTO IN TEGOLE PARETI ESTERNE: MURATURA A CASSA COIBENTATA PARETI INTERNE : TRAMEZZATURE IN LATERIZIO PAVIMENTAZIONI INTERNE: IN MARMO E PARQUET IMPIANTO ELETTRICO : A NORMA IMPIANTO IDRICO/SANITARIO: DI NUOVA REALIZZAZIONE IMPIANTO TERMO/IDRAULICO : A NORMA - AUTONOMO A TERMOSIFONI POSTO AUTO : IN BOX AUTO DI PROPRIETA' STATO DI OCCUPAZIONE L'APPARTAMENTO ED IL BOX AUTO RISULTANO OCCUPATI DAL LEGALE RAPPRESENTANTE DELLA SIG. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 14/12/1999 al 23/04/2002 Dal 23/04/2002 al 17/02/2017 proprietario per 1/1. ATTO DI COSTRUZIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N 14/12/1999 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N ALBERTO POLITI 23/04/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 6

7 Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di ROMA aggiornate al 17/02/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni PIGNORAMENTO Trascritto a ROMA il 21/12/2015 Reg. gen Reg. part A favore di Contro Formalità a carico della procedura (Allegato 11. certificati ipotecari) NORMATIVA URBANISTICA LE DUE UNITA IMMOBILIARI IN OGGETTO SONO LOCALIZZATE ALL INTERNO DELLA FASCIA DI CITTA DEL COMUNE DI ROMA E LA ATTUALE DESTINAZIONE URBANISTICA DELLE DUE DEDOTTA DAL NUOVO PIANO REGOLATORE GENERALE DEL COMUNE DI ROMA E : Città Consolidata : Tessuti di espansione novecentesca a tipologia libera T3 (Allegato 08. P.R.G.). TALE DESTINAZIONE URBANISTICAE PERFETTAMENTE COMPATIBILE CON LE COSTRUZIONE ALL INTERNO DELLE QUALI SONO LOCALIZZATE LE TRE UNITA IMMOBILIARI IN OGGETTO, ESSENDO LE STESSE INFATTI STATE REALIZZATE RISPETTANDO TUTTI GLI STANDARD URBANISTICI ED EDILIZI. (Allegato 08. PRG) REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. 7

8 LOTTO 2 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - VIA SIMONE MARTINI n. 6/8, piano T COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: (Proprietà 1/1) CONFINI CORTILE CONDOMIALE - ALTRO NEGOZIO - ALTRO NEGOZIO - AFFACCIO SU VIA S. MARTINI CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Negozio PIANO TERRA 151,90 mq 158,30 mq 1,00 158,30 mq 3,10 m TERRA Negozio PIANO PRIMO 285,10 mq 295,80 mq 0,80 236,64 mq 2,70 m PRIMO Terrazza 102,20 mq 105,00 mq 0,15 15,75 mq 0,00 m PRIMO Totale superficie convenzionale: 410,69 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI 410,69 mq Periodo Proprietà Dati catastali Dal 13/11/1973 al 13/11/1973 Piano 8

9 Dal 13/11/1973 al 12/03/1988 Dal 12/03/1988 al 01/01/1992 Dal 01/01/1992 al 23/12/2002 Dal 23/12/2002 al 24/06/2004 Dal 24/06/2004 al 26/11/2004 Rendita ,03 Rendita ,03 Rendita ,03 Dal 26/11/2004 al 08/04/2005 Dal 08/04/2005 al 06/12/2007 Dal 06/12/2007 al 09/11/2015 Dal 09/11/2015 al 30/03/2017 DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Rendita ,03 Rendita ,03 Rendita ,03 Superficie catastale 305 mq Rendita ,03 9

10 Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C MQ 305 MQ 12852,03 T Corrispondenza catastale LO STATO DEI LUOGHI CORRISPONDE ESATTAMENTE CON LA PLANIMETRIA CATASTALE NONCHE' CON QUANTO PRESENTE NEL PIGNORAMENTO. (Allegato 01. mappali catastali - Allegato 03. visure Via Martini) STATO CONSERVATIVO LO STATO CONSERVATIVO DEL NEGOZIO RISULTA ESSERE BUONO PER QUANTO RIGUARDA LE STRUTTURE E LE MURATURE PRINCIPALI MENTRE RISULTA ESSERE NON BUONO PER LE FINITURE INTERNE. (Allegato 10. rilievo fotografico Via Martini) STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero IL NEGOZIO RISULTA LIBERO DA PERSONE E COSE E QUINDI NON RISULTA ESSERE IN USO AL MOMENTO AD ALCUNA ATTIVITA' COMMERCIALE. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 02/01/1995 al 07/01/2003 Dal 23/12/2002 al 19/12/2007 ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO GRISPINI 13/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N 10

11 NOTAIO SIROLLI 23/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 26/11/2004 al 19/12/2007 ATTO DI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO DORIA 26/11/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 06/12/2007 al 17/02/2017 proprietario per 1/1. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N MARIO LIGUORI 06/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di ROMA aggiornate al 17/02/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni PIGNORAMENTO Trascritto a ROMA il 21/12/2015 Reg. gen Reg. part A favore di 11

12 Contro Formalità a carico della procedura (Allegato 11. certificati ipotecari) NORMATIVA URBANISTICA L'UNITA IMMOBILIARE IN OGGETTO E' LOCALIZZATA ALL INTERNO DELLA FASCIA DI CITTA DEL COMUNE DI ROMA E LA ATTUALE DESTINAZIONE URBANISTICA DEDOTTA DAL NUOVO PIANO REGOLATORE GENERALE DEL COMUNE DI ROMA E : Città Consolidata : Tessuti di espansione novecentesca a tipologia libera T3 (Allegato 08. P.R.G.). TALE DESTINAZIONE URBANISTICAE PERFETTAMENTE COMPATIBILE CON LE COSTRUZIONE ALL INTERNO DELLE QUALI E' LOCALIZZATA L'UNITA' IMMOBILIARE IN OGGETTO, ESSENDO LE STESSE INFATTI STATE REALIZZATE RISPETTANDO TUTTI GLI STANDARD URBANISTICI ED EDILIZI. (Allegato 08. PRG) REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - VIA FULVIO BERNARDINI n. 19, scala A, interno 6, piano 2/3 ABITAZIONE IN CONDOMINIO SITA IN UNA PALAZZINA DI N. 3 PIANI FUORI TERRA OLTRE IL PIANO SOTTOTETTO, POSTA AL PIANO 2 CON ACCESSO DA UN PICCOLO CORTILE CHE ARRIVA AD UN ATRIO CONDOMINIALE CON ASCENSORE E SCALA COMUNE ATTRAVERSO LE QUALI SI ENTRA ALL INTERNO DELL UNITA IMMOBILIARE. (Allegato 06. Rilievo Via Bernardini) LA STESSA E COMPOSTA DA UN SOGGIORNO E ANGOLO PRANZO CON AMPIE VETRATE A RIDOSSO DELL INGRESSO CON CUCINA SEPARATA ABITABILE. DAL SOGGIORNO SI ACCEDE AD UN AMPIO TERRAZZO ABITABILE E DALLA CUCINA SI ACCEDE AD UN ALTRO TERRAZZO MOLTO AMPIO ANCH ESSO AMPIAMENTE ABITABILE CON UNA PARTE INIZIALE COPERTA CON STRUTTURA IN LEGNO. DA UNA PORTA POSTA SULLA DESTRA DEL SOGGIORNO SI ACCEDE AD UN DISIMPEGNO CON ARMADIATURE A MURO CHE DISTRIBUISCE LE DUE AMPIE STANZE DA LETTO E I DUE BAGNI, UNO CON DOCCIA ED UNO 12

13 CON VASCA DA BAGNO. A RIDOSSO DELL INGRESSO DELL APPARTAMENTO SI TROVA UNA SCALA A CHIOCCIOLA IN LEGNO CHE PORTA ALLA SOFFITTA SOVRASTANTE COSTITUITO DA UN AMPIO LOCALE UNICO CON DUE AMPIE FINESTRATURE E DA UN LOCALE IGIENICO CON DOCCIA SENZA FINESTRATURA. A QUESTA ABITAZIONE E COLLEGATO DAL PUNTO DI VISTA FUNZIONALE ED AMMINISTRATIVO UN LOCALE BOX ATTO AL RICOVERO DELLE AUTOVETTURE LOCALIZZATO AL PIANO SEMINTERRATO CON ACCESSO PEDONALE DALL ATRIO CONDOMINIALE TRAMITE ASCENSORE E SCALA, COSTITUITO DA UN AMPIO LOCALE DIMENSIONATO PER UNA GRANDE AUTOVETTURA ED UN MOTOCICLO CON CHIUSURA AUTONOMA REALIZZATA DA UNA SERRANDA IN FERRO CON APERTURA A VASISTAS. LO STESSO BOX E COLLOCATO ALL INTERNO DI UN LOCALE GARAGE CON ACCESSO CARRABILE DA UNA RAMPA CONDOMINIALE CHIUSA SU STRADA DA UN CANCELLO COMUNE. LE FINITURE INTERNE DELL APPARTAMENTO SONO MOLTO ELEVATE : PAVIMENTI IN MARMO NELLA ZONA GIORNO E PARQUET NELLA ZONA NOTTE CONTROSOFFITTATURE ARCHITETTONICHE CON ILLUMINAZIONE FINESTRATURE IN LEGNO CON VETRI-CAMERA CON GRATE IN FERRO ESTERNE IMPIANTO ELETTRICO E IDRICO/SANITARIO A NORMA IMPIANTO TERO/IDRAULICO AUTONOMO. ANCHE LE FINITURE ESTERNE SONO MOLTO BUONE CON RIVESTIMENTO A CORTINA. LA MANUTENZIONE SIA INTERNA ALL APPARTAMENTO CHE DELLA PALAZZINA RISULTA ESSERE MOLTO BUONA. (Allegato 09. rilievo fotografico Via Bernardini) LE DUE UNITA IMMOBILIARI COLLEGATE SONO SITE NEL COMUNE DI ROMA VIA FULVIO BERNARDINI n. 19. LA LOCALIZZAZIONE DAL PUNTO DI VISTA COMMERCIALE RISULTA ESSERE MOLTO BUONA ESSENDO LOCALIZZATA SU UNA STRADA MOLTO TRANQUILLA E SILENZIOSA MA MOLTO VICINA A STRADE DI AMPIO SCORRIMENTO COME VIA DI GROTTA PERFETTA E AD ATTIVITA COMMERCIALI DI PRIMA NECESSITA. (Allegato 04. localizzazione Via Bernardini) Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 876, Part. 562, Sub. 29, Zc. 5, Categoria A2 - Fg. 876, Part. 562, Sub. 46, Zc. 5, Categoria C6 Valore di stima del bene: ,25 LO SCOPO DI QUESTO QUESITO DELLA PRESENTE PERIZIA È QUELLO DI DETERMINARE, CON RIFERIMENTO AL PRINCIPIO DELL ORDINARIETÀ, IL PIÙ PROBABILE VALORE DEL BENE IN BASE AI CORRENTI VALORI DI MERCATO. NEL CASO IN ESAME, IL GIUDIZIO DI STIMA VIENE ESPRESSO ATTRAVERSO IL PROCEDIMENTO SINTETICO COMPARATIVO, PONENDO A CONFRONTO IMMOBILI NUOVI O DI RECENTE COSTRUZIONE E DI VALORE NOTO, AVENTI CARATTERISTICHE SIMILARI E UBICATI IN ZONE EQUIPOLLENTI O DELLO STESSO COMPRENSORIO A QUELLE OVE TROVASI LE UNITÀ IMMOBILIARI DA VALUTARE, DETERMINANDO COSÌ PER CONFRONTO, IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE. SONO STATE CONFRONTATE DUE METODOLOGIE DI STIMA : UN INDAGINE HA RICERCATO IL PIÙ PROBABILE PREZZO DA COMPARARE DIRETTAMENTE SU IMMOBILI COMPRAVENDUTI TRA PRIVATI O CON SUPPORTO DI AFFERMATE AGENZIE SPECIALIZZATE DEL SETTORE.; LA SECONDA INDAGINE HA UTILIZZATO DEGLI INDICATORI INDIVIDUATI SU QUALIFICATE PUBBLICAZIONI NEL SETTORE IMMOBILIARI QUALI: BORSINO IMMOBILIARE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI ROMA, OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI DEL DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO E NOMISMA. DI FONDAMENTALE IMPORTANZA SONO STATE LE INDAGINI DI MERCATO EFFETTUATE. TALI INDAGINI SONO STATE ESEGUITE : - MEDIANTE INDAGINI DIRETTE INCENTRATE SU UNA PUNTUALE DISAMINA D IMMOBILI NUOVI D ANALOGHE CARATTERISTICHE A QUELLI IN OGGETTO: - MEDIANTE INDICATORI DI MERCATO INDIVIDUATI SU QUALIFICATE PUBBLICAZIONI BEL SETTORE IMMOBILIARE. NELLA STIMA PRESENTE SONO STATI UTILIZZATI I SEGUENTI INDICATORI DI MERCATO: - NOMISMA - BORSINO IMMOBILIARE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI ROMA - OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI DEL DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO. LA ANLISI DEI PREZZI DI MERCATO SI E INDIRIZZATA SU DUE QUOTAZIONI DIFFERENTI : LA PRIMA PER IL VALORE COMMERCIALE DELL APPARTAMENTO + BOX AUTO DI PERTINENZA ED IL SECONDO PER IL VALORE COMMERCIALE DEL NEGOZIO : DALLA ANALISI ESEGUITA COME 13

14 SOPRA ESPOSTO, SI PUÒ DEDURRE UN VALORE MEDIO DI MERCATO RIFERIBILE A BENI AVENTI ANALOGHE CARATTERISTICHE RISPETTO A QUELLI IN OGGETTO DI CIRCA: - APPARTAMENTO + BOX AUTO DI PERTINENZA : 2.500,00 euro / mq QUESTO VALORE VIENE FUORI APPUNTO DALLA MEDIA DI TUTTI I DATI DEDOTTI DAGLI INDICATORI DI MERCATO OGGETTIVI SOPRA RIPORTATI, ED ANCHE ANCHE DEI DATI SOGGETTIVI PRESI PRESSO LE AGENZIE IMMOBILIARI DELLA ZONA (TECNOCASA IMMOBILDRIM TOSCANO IMMOBILIARE GABETTI). LA SECONDA ANALISI HA PORTATO POI A DETERMINARE UNA SERIE DI PARAMETRI DI CORREZIONE, CHE SERVONO AD ADATTARE, IN MANIERA ANCORA PIÙ PUNTALE IL BENE AL VALORE COMMERCIALE REALE. SONO STATI COSÌ ADOTTATI OPPORTUNI COEFFICIENTI PER ADEGUARE LE CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI PRESI A CONFRONTO CON QUELLI DA STIMARE. (Allegato 12. quotazioni immobiliari Via Bernardini) In particolare si sono definiti: - X1 coefficiente che tiene conto della diversa ubicazione dell immobile da stimare rispetto alla media di quelli presi a confronto; - X2 coefficiente che tiene conto del diverso grado di finitura e delle diverse caratteristiche tecniche ed impiantistiche; - X3 coefficiente che tiene conto delle diverse condizioni di manutenzione; - X4 coefficiente che tiene conto dello stato di fatto degli immobili in oggetto, valutando i difetti riscontrati secondo una stima sintetica. A tale riguardo i valori dei coefficienti specifici delle unità immobiliari in oggetto sono i seguenti: _ X1 : l immobile in oggetto è situato in posizione pari rispetto a quelli presi in considerazione, quindi tale valore può essere preso pari ad : X1 = 1,00 _ X2 : l immobile in oggetto risulta avere un grado di rifinitura superiore a quelli di riferimento, quindi tale valore può essere preso pari a : X2 = 1,10 _ X3 : : l immobile in oggetto risulta avere uno stato di manutenzione in linea con la media di quelli presi in considerazione, quindi tale valore può essere preso pari a : X3 = 1,10 _ X4 : : l immobile in oggetto risulta essere in linea rispetto a quelli presi come riferimento, quindi tale valore può essere preso pari a : X4 = 1,00 VALORE DELL IMMOBILE : APPARTAMENTO + BOX AUTO DI PERTINENZA DALLA METODOLOGIA SOPRA ESPOSTA E DAI VALORI DI MERCATO E DEI COEFFICIENTI DI CORREZIONE USATI DERIVA LA SEGUENTE STIMA: VALORE UNITARIO : euro/mq x X1 x X2 x X3 x X4 = 3.025,00 euro/mq VALORE TOTALE : 174,65 mq x 3.025,00 euro/mq = euro ,25 Identificativo corpo Bene N 1 - Appartamento Roma (RM) - VIA FULVIO BERNARDINI n. 19, scala A, interno 6, piano 2/3 LOTTO 2 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 174,65 mq 3.025,00 /mq ,25 100, ,25 Valore di stima: ,25 Bene N 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - VIA SIMONE MARTINI n. 6/8, piano T NEGOZIO E SITUATO AL PIANO TERRA DI UNO STABILE CON 7 PIANI FUORI TERRA AD USO RESIDENZIALE LOCALIZZATO SU VIA S. MARTINI N. 6/8 CON DUE AMPIE VETRINE SU STRADA DALLE QUALI SI ENTRA IN UN LOCALE UNICO CON PICCOLO LOCALE CHIUSO SUL FONDO. SEMPRE SUL FONDO DEL LOCALE E LOCALIZZATA UNA AMPIA SCALINATA CHE DA 14

15 ACCESSO AL PIANO SUPERIORE ANCH ESSO COSTITUITO DA UN LOCALE UNICO CON DUE LOCALI BAGNO CON ANTIBAGNO. I LOCALI AL PIANO SUPERIORE SONO DOTATI DI AMPIE VETRATURE UNA SUL LATO DELLA STRADA (VIA S, MARTINI) ED UNA SU UN CORTILE SUL RETRO DELLA PALAZZINA. LE FINITURE INTERNE DEI LOCALI SONO MEDIOCRI CON IMPIANTO ELETTRICO A NORMA MA UN PO VECCHIO. (Allegato 06. rilievo Via Martini - Allegato 10. rilievo fotografico Via Martini) LA LOCALIZZAZIONE DAL PUNTO DI VISTA COMMERCIALE E DECISAMENTE BUONA ESSENDO NELLE STRETTE VICINANZE DI UNA VIA DI AMPIO SCORRIMENTO (VIA DEL SERAFICO) ED ESSENDO COMPRESO IN UN NUCLEO DI NUMEROSI LOCALI COMMERCIALI AD USO DI QUARTIERE. (Allegato 05. localizzazioe Via Martini) Identificato al catasto Fabbricati -, Valore di stima del bene: ,91 LO SCOPO DI QUESTO QUESITO DELLA PRESENTE PERIZIA È QUELLO DI DETERMINARE, CON RIFERIMENTO AL PRINCIPIO DELL ORDINARIETÀ, IL PIÙ PROBABILE VALORE DEL BENE IN BASE AI CORRENTI VALORI DI MERCATO. NEL CASO IN ESAME, IL GIUDIZIO DI STIMA VIENE ESPRESSO ATTRAVERSO IL PROCEDIMENTO SINTETICO COMPARATIVO, PONENDO A CONFRONTO IMMOBILI NUOVI O DI RECENTE COSTRUZIONE E DI VALORE NOTO, AVENTI CARATTERISTICHE SIMILARI E UBICATI IN ZONE EQUIPOLLENTI O DELLO STESSO COMPRENSORIO A QUELLE OVE TROVASI LE UNITÀ IMMOBILIARI DA VALUTARE, DETERMINANDO COSÌ PER CONFRONTO, IL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL IMMOBILE. SONO STATE CONFRONTATE DUE METODOLOGIE DI STIMA : UN INDAGINE HA RICERCATO IL PIÙ PROBABILE PREZZO DA COMPARARE DIRETTAMENTE SU IMMOBILI COMPRAVENDUTI TRA PRIVATI O CON SUPPORTO DI AFFERMATE AGENZIE SPECIALIZZATE DEL SETTORE.; LA SECONDA INDAGINE HA UTILIZZATO DEGLI INDICATORI INDIVIDUATI SU QUALIFICATE PUBBLICAZIONI NEL SETTORE IMMOBILIARI QUALI: BORSINO IMMOBILIARE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI ROMA, OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI DEL DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO E NOMISMA. DI FONDAMENTALE IMPORTANZA SONO STATE LE INDAGINI DI MERCATO EFFETTUATE. TALI INDAGINI SONO STATE ESEGUITE : - MEDIANTE INDAGINI DIRETTE INCENTRATE SU UNA PUNTUALE DISAMINA D IMMOBILI NUOVI D ANALOGHE CARATTERISTICHE A QUELLI IN OGGETTO: - MEDIANTE INDICATORI DI MERCATO INDIVIDUATI SU QUALIFICATE PUBBLICAZIONI BEL SETTORE IMMOBILIARE. NELLA STIMA PRESENTE SONO STATI UTILIZZATI I SEGUENTI INDICATORI DI MERCATO: - NOMISMA - BORSINO IMMOBILIARE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI ROMA - OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI DEL DIPARTIMENTO DEL TERRITORIO. LA ANLISI DEI PREZZI DI MERCATO SI E INDIRIZZATA SU DUE QUOTAZIONI DIFFERENTI : LA PRIMA PER IL VALORE COMMERCIALE DELL APPARTAMENTO + BOX AUTO DI PERTINENZA ED IL SECONDO PER IL VALORE COMMERCIALE DEL NEGOZIO : DALLA ANALISI ESEGUITA COME SOPRA ESPOSTO, SI PUÒ DEDURRE UN VALORE MEDIO DI MERCATO RIFERIBILE A BENI AVENTI ANALOGHE CARATTERISTICHE RISPETTO A QUELLI IN OGGETTO DI CIRCA: (Allegato 08. Stima immobiliare Agenzia delle Entrate) NEGOZIO SU DUE LIVELLI : 3.100,00 euro / mq QUESTO VALORE VIENE FUORI APPUNTO DALLA MEDIA DI TUTTI I DATI DEDOTTI DAGLI INDICATORI DI MERCATO OGGETTIVI SOPRA RIPORTATI, ED ANCHE ANCHE DEI DATI SOGGETTIVI PRESI PRESSO LE AGENZIE IMMOBILIARI DELLA ZONA (TECNOCASA IMMOBILDRIM TOSCANO IMMOBILIARE GABETTI). LA SECONDA ANALISI HA PORTATO POI A DETERMINARE UNA SERIE DI PARAMETRI DI CORREZIONE, CHE SERVONO AD ADATTARE, IN MANIERA ANCORA PIÙ PUNTALE IL BENE AL VALORE COMMERCIALE REALE. SONO STATI COSÌ ADOTTATI OPPORTUNI COEFFICIENTI PER ADEGUARE LE CARATTERISTICHE DEGLI IMMOBILI PRESI A CONFRONTO CON QUELLI DA STIMARE. (Allegato 13. quotazioni immobiliari Via Martini) In particolare si sono definiti: - X1 coefficiente che tiene conto della diversa ubicazione dell immobile da stimare rispetto alla media di quelli presi a confronto; - X2 coefficiente che tiene conto del diverso grado di finitura e delle diverse caratteristiche tecniche ed impiantistiche; - X3 coefficiente che tiene 15

16 conto delle diverse condizioni di manutenzione; - X4 coefficiente che tiene conto dello stato di fatto degli immobili in oggetto, valutando i difetti riscontrati secondo una stima sintetica. A tale riguardo i valori dei coefficienti specifici delle unità immobiliari in oggetto sono i seguenti: _ X1 : l immobile in oggetto è situato in posizione pari rispetto a quelli presi in considerazione, quindi tale valore può essere preso pari ad : X1 = 1,10 _ X2 : l immobile in oggetto risulta avere un grado di rifinitura superiore a quelli di riferimento, quindi tale valore può essere preso pari a : X2 = 1,00 _ X3 : : l immobile in oggetto risulta avere uno stato di manutenzione in linea con la media di quelli presi in considerazione, quindi tale valore può essere preso pari a : X3 = 1,0 _ X4 : : l immobile in oggetto risulta essere in linea rispetto a quelli presi come riferimento, quindi tale valore può essere preso pari a : X4 = 0,95 VALORE DELL IMMOBILE : NEGOZIO SU DUE LIVELLI DALLA METODOLOGIA SOPRA ESPOSTA E DAI VALORI DI MERCATO E DEI COEFFICIENTI DI CORREZIONE USATI DERIVA LA SEGUENTE STIMA: VALORE UNITARIO : euro/mq x X1 x X2 x X3 x X4 = 3.239,00 euro/mq VALORE TOTALE : 410,69 mq x 3.239,00 euro/mq = euro ,91 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 2 - Negozio Roma (RM) - VIA SIMONE MARTINI n. 6/8, piano T 410,69 mq 3.239,00 /mq ,91 100, ,91 Valore di stima: ,91 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, li 05/04/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Estratti di mappa mappali catastali N 2 Visure e schede catastali visura via Bernardini N 3 Visure e schede catastali visura via Martini N 4 Altri allegati localizzazione Via Bernardini N 5 Altri allegati localizzazione Via Martini N 6 Altri allegati rilievo Via Bernardini L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Brandi Tiziana 16

17 N 7 Altri allegati rilievo Via Martini N 8 Altri allegati PRG N 9 Foto rilievo fotografico Via Bernardini N 10 Foto rilievo fotografico Via Martini N 11 Altri allegati certificati ipotecari N 12 Altri allegati quotazioni immobiliari Via Bernardini N 13 Altri allegati quotazioni immobiliari Via Martini 17