INCARICO PREMESSA DESCRIZIONE LOTTO UNICO

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1 TRIBUNALE DI VERBANIA SEZIONE EE.II. Perizia del C.T.U. Arch. Manzetti Roberto, nell'esecuzione Immobiliare 171/2012 del R.G.E. Promossa da: **** Omissis **** contro: **** Omissis **** INCARICO Con udienza del 11/02/2013, il sottoscritto Arch. Manzetti Roberto, libero professionista, con studio in Via Liberazione, Arona (NO), [email protected], Tel , nominato C.T.U. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Terzi Massimo presso il Tribunale di Verbania. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Omissis DESCRIZIONE Appartamento situato in complesso residenziale tipo casa di ringhiera, costituito da tre piani fuori terra collegati da scala esterna con cortile di proprietà esclusiva, più locale rurale ad uso ripostiglio situato nell'edificio frontale. L immobile è accessibile della via Omissis tramite cancello d accesso pedonale che conduce al vano scale di distribuzione ai piani. Per il bene in questione è stato effettuato un accesso forzoso in data 22/03/2013. Custode delle chiavi: Sportello Unico Civile Tribunale di Verbania - Lommi Lorenzo Il lotto è formato dai seguenti beni: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Omissis LOTTO UNICO 1 di 8

2 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: Omissis (Proprietà 1/1) CONFINI a nord mappale 228, a est mappale 242, a sud Vicolo Vedani, a ovest mappale 244 CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 59,90 mq 83,75 mq 1,00 83,75 mq 2,50 m Terra - Primo - Secondo Loggia 28,20 mq 28,20 mq 0,40 11,28 mq 2,50 m Primo - Secondo Cortile 11,10 mq 11,10 mq 0,20 2,22 mq 0,00 m Terra Locale di deposito 12,45 mq 6,85 mq 0,20 1,37 mq 2,10 m Terra Totale superficie convenzionale: 98,62 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 98,62 mq I beni non sono separabili in natura. L'immobile è suddiviso in un locale soggiorno/cucina e un bagno al piano terra, in una stanza con ballatoio al piano primo e una stanza con ballatoio al piano secondo, collegati da una scala esterna. Questo è sito in zona centrale rispetto al centro sociale, burocratico e commerciale del paese di Omissis, frazione di Omissis ed è raggiunto dai principali servizi (acqua, luce, telefono). Il locale di pertinenza posto sul lato opposto del Omissis è composto da un unico spazio a disimpegno non abitabile con accesso diretto sulla strada. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 20/07/1983 al 01/01/1992 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 243, Sub. 1 Categoria A5 Rendita 110,26 Dal 01/01/1992 al 08/06/2001 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 243, Sub. 1 Categoria A5 Rendita 103,03 Dal 08/06/2001 al 15/04/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 243, Sub. 1 2 di 8

3 Categoria A5 Rendita 103,03 Dal 20/07/1983 al 08/06/2001 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 247 Categoria R Dal 08/06/2001 al 15/04/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 247 Categoria R Dal 15/04/2013 al 20/04/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 243, Sub. 4 Categoria A4 Cl.1, Cons. 4,5 Rendita 130,15 Piano T-1-2 Dal 15/04/2013 al 20/04/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 13, Part. 665 Categoria C2 Cl.1, Cons. 15 mq Rendita 20,92 I titolati catastali corrispondono con quelli reali. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano A4 1 4,5 130,15 T C mq 20,92 PRECISAZIONI L'immobile risulta ad oggi disabitato e in uno stato di abbandono da mesi. L'immobile risulta ad oggi disabitato. PATTI CONDIZIONI L'immobile non risulta ad oggi occupato, ma i totale stato di abbandono. Non risultano contratti di locazione in essere. PARTI COMUNI Essendo unità immobiliare indipendente, non risultano parti comuni. 3 di 8

4 SERVITÙ Non si segnala l esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI L immobile pignorato si presenta in pessime condizioni di manutenzione, in totale stato di abbandono. Dal punto di vista statico appare sufficientemente stabile nonostante necessiti di interventi di risanamento in talune porzioni; le finiture interne delle pareti e dei soffitti sono fatiscenti, così pure le condizioni degli impianti, peraltro non allacciati alle reti pubbliche per quanto riguarda enel, gas e telefono, risultano non a norma e incompleti. La struttura dell'involucro è composta da muratura in pietrame intonacata al civile internamente ed esternamente e tinteggiata, soffitti intonacati; la copertura è a falde in legno con manto in laterizio; dei ballatoi esterni completano le porzioni immobiliari distribuite su più livelli collegati da una scala in muratuta esterna; la lattoneria è in rame. Internamente presenta le seguenti finiture: - pavimentazioni dei locali piano secondo e primo in tipo linoleum, del piano terra in marmette di gres, come pure gres ceramico nel bagno; - soffitti in doche legno a vista al piano terra, intonacate al civile e tinteggiate al piano primo e secondo; - serramenti esterni in legno con vetro semplice, persiane in legno; porta interna bagno in legno; il bagno è composto di sanitari in ceramica bianca quali: lavabo, wc, doccia; la scala di collegamento esterna verticale tra il piano secondo ed il piano terra è in muratura rivestita in serizzo piano sega; - gli impianti tecnologici sono fatiscenti e composti da impianto elettrico a filo esterno anni 60 e l'impianto di riscaldamento è composto da una stufa a legna una per stanza con canna fumaria collegata al camino comune a tetto; - i ballatoi dei piani primo e secondo hanno pavimentazione in gres e parapetto in ferro a disegno semplice - il locale di pertinenza a deposito ha ingresso in legno, pavimentazione in cemento e pareti e soffitto intonacate al rustico e tinteggiate. Lo stato generale dell'immobile è di totale abbandono. L'immobile risulta libero STATO DI OCCUPAZIONE PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 20/07/1983 al 09/06/2001 **** Omissis **** Dichiarazione di successione 4 di 8

5 09/06/2001 Rogante Data Repertorio N Raccolta N Dal 08/06/2001 al 05/04/2013 **** Omissis **** Atto di compravendita Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Verbania aggiornate al 05/04/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca legale derivante da Ruolo esattoriale Iscritto a Verbania il 22/12/2006 Reg. gen Reg. part Importo: 0,00 Ipoteca legale derivante da Ruolo esattoriale Iscritto a Verbania il 07/10/2004 Reg. gen Reg. part. 988 Importo: 0,00 Ipoteca volontaria derivante da garanzia mutuo Iscritto a Verbania il 22/06/2001 Reg. gen Reg. part. 988 Importo: ,30 Trascrizioni Pignoramento Trascritto a Verbania il 22/11/2012 Reg. gen Reg. part Oneri di cancellazione Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: NORMATIVA URBANISTICA E stato richiesto il certificato di destinazione urbanistica al comune di Omissis e rilasciato in data 04/04/2013: 5 di 8

6 gli immobili trovansi in zona AREE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE di cui all'art Nuclei urbani originati "A" delle NTA degli strumenti urbanistici in vigore. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/ La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Da un esame effettuato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Omissis, a seguito di richiesta inoltrata al Comune stesso, non sono emerse pratiche edilizie richieste e rilasciate nel ventennio. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. In seguito ad attenta disamina dello stato attuale dei luoghi, confrontato l'ultima planimetria catastale depositata con lo stato di fatto attuale, emergono le seguenti difformità: - il piano terra è stato ampliato attraverso la realizzazione di un bagno a confine con l'unità immobiliare confinante; - il locale al piano terra si presenta come uno unico e non suddiviso in due locali cucina e camera; - il ballatoio/loggia dei piani primo e secondo sono stati delimitati da un muro di confine a separazione della proprietà confinante. Visto che tali immobili ricadono in ambito "A" Aree residenziali Nuclei Urbani Originari, non è possibile sanare tali difformità, e quindi sarà necessario demolire le porzioni di immobile realizzate senza regolare permesso. Riassumendo, per sanare le opere difformi i costi di demolizione sono i seguenti: a) Demolizione: mc x 200,00/mc. = 4.870,00 b) Aggiornamento catastale attraverso: - operazioni preliminari di approntamento pratica, visure, estratto di mappa, recupero dell'elaborato planimetrico e delle planimetrie catastali ufficiali depositate presso l'agenzia del Territorio, verifiche preliminari sulla documentazione catastale ufficiale esistente, sopralluogo, definizione delle operazioni da eseguire per la corretta redazione delle pratiche in conformità a tutte le normative vigenti; - sessione in sito per il rilevamento completo degli immobili in oggetto (abitazione e locale di deposito antistante) e restituzione grafica del rilievo eseguito in scala adeguata alla formazione delle planimetrie di supporto alla presentazione della schede catastali; - redazione tipo mappale di conformità per il locale di deposito antistante l abitazione, con variazione dell identificativo, secondo le procedure previste dalla normativa vigente comprensivo di sopralluogo, modello censuario, libretto delle misure, relazione tecnica; presentazione dell'atto di 6 di 8

7 aggiornamento catastale predisposto presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Territorio di Novara e ritiro delle ricevute; - richiesta e ritiro dell'estratto mappa ufficiale per atti di aggiornamento catastale o predisposizione dell'estratto auto allestito; - redazione tipo mappale per l abitazione secondo le procedure previste dalla normativa vigente comprensivo di sopralluogo, rilievo con stazione totale, modello censuario, proposta di aggiornamento cartografico nella sua rappresentazione grafica ed alfa-numerica, libretto delle misure, relazione tecnica, schema grafico del rilievo e relative grafiche di sviluppo in scala superiore; presentazione dell'atto di aggiornamento catastale predisposto presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Territorio di Novara e ritiro delle ricevute; - Stesura della pratica di dichiarazione di fabbricato urbano al Catasto Fabbricati per l unità immobiliare locale di deposito antistante l abitazione, comprensiva delle operazioni di formazione della planimetria catastale, calcolo delle superfici, definizione dei poligoni, compilazione dei modelli in procedura DOCFA, attribuzione della rendita catastale, stampe, presentazione presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Territorio di Novara - e ritiro delle ricevute (1 u.i.u.); - Stesura della pratica di variazione di fabbricato urbano al Catasto Fabbricati per l unità immobiliare abitazione, comprensiva delle operazioni di formazione della planimetria catastale, calcolo delle superfici, definizione dei poligoni, compilazione dei modelli in procedura DOCFA, attribuzione della rendita catastale, stampe, presentazione presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Territorio di Novara e ritiro delle ricevute(1 u.i.u.); Costo operazioni eseguite: 3.282,83 CNPAIA 4%: 131,31 Iva 21%: 716,97 Totale: 4.131,11 ai quali vanno aggiunti diritti e tributi catastali: 340,00 Totale: 4.471,11 c) Sarà inoltre necessario produrre, l attestato di certificazione energetica, attraverso le seguenti prestazioni: - sopralluogo per rilievi e raccolta dati strutture opache e strutture trasparenti, impianto di riscaldamento, di produzione acqua calda sanitaria, tipo di distribuzione; - analisi energetica e procedure documentali attraverso UNI TS e UNI TS Metodo Analitico Senza Dati Progettuali, simulazione di intervento di risparmio energetico, redazione relazione, redazione Attestato Certificazione Energetica on-line con applicativo SICEE Regione Piemonte e trasmissione con firma digitale, ottenimento ricevuta di trasmissione. Totale prestazione: 350,00 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Non sono presenti vincoli od oneri condominiali poichè trattasi di unica unità immobiliare di proprietà dell'esecutato. 7 di 8

8 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Appartamento ubicato a Omissis (NO) - Omissis Appartamento situato in complesso residenziale tipo casa di ringhiera, costituito da tre piani fuori terra collegati da scala esterna con cortile di proprietà esclusiva, più locale rurale ad uso ripostiglio situato nell'edificio frontale. L immobile è accessibile della via Omissis i tramite cancello d accesso pedonale che conduce al vano scale di distribuzione ai piani. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 13, Part. 243, Sub. 1, Categoria A4 - Fg. 13, Part. 665, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Il criterio di stima adottato è il più probabile valore di mercato: ovvero paragonando l immobile oggetto di stima con immobili similari compravenduti nella zona, considerando lo stato di conservazione dell immobile, le opere da realizzare, la messa in sicurezza, la sua ubicazione, la consistenza, lo stato di manutenzione, i valori intrinseci ed estrinseci atti a determinare il giusto prezzo di mercato. Il sottoscritto pertanto ritiene attribuire all immobile sotto elencato, il seguente valore: Residenziale: mq 98,62 x 450,00/mq = ,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto Rif. 1 - Appartamento Invorio (NO) - Vicolo Vedani, 15 98,62 mq 450,00 /mq ,00 100, ,00 Totale lotto: ,00 dal quale vanno detratte le spese di 9.691,11 e in particolare: - Spese per demolizione opere abusive non sanabili: per un importo complessivo a corpo di 4.870,00 - Spese per aggiornamento catastale: per un importo complessivo a corpo di 4.471,11 - Spese per Certificazione Energetica N 1 Unità Immo biliare: per un importo complessivo a corpo di 350,00 RIEPILOGO Valore dell immobile oggetto di stima: , ,11 = ,89 Arrotondato ,00 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. Arona, li 17/04/2013 Il C.T.U. Arch. Manzetti Roberto 8 di 8