Perizia del C.T.U. Arch. Nematollahi Mahani Seyed Yahya, nell'esecuzione Immobiliare 271/2011 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro ****

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1 TRIBUNALE DI PESCARA SEZIONE EE.II. Perizia del C.T.U. Arch. Nematollahi Mahani Seyed Yahya, nell'esecuzione Immobiliare 271/2011 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis ****

2 Relazione di stima SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Confini... 4 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Consistenza... 4 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Cronistoria Dati Catastali... 5 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Dati Catastali... 5 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Precisazioni... 6 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Condizioni... 6 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Caratteristiche costruttive prevalenti... 6 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Stato di occupazione... 7 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Provenienze Ventennali... 8 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Formalita pregiudizievoli Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Normativa urbanistica Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Regolarità edilizia Pag. 2

3 Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, Stima / Formazione lotti... 12

4 Relazione di stima INCARICO Con udienza del 13/12/2012, il sottoscritto Arch. Nematollahi Mahani Seyed Yahya, libero professionista, con studio in Via Aldo Moro, 131/ San Giovanni Teatino (CH), nemat@poin.it, Tel , nominato C.T.U. accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Zaccagnini Angelo presso il Tribunale di Pescara. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, 5 Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, 3 DESCRIZIONE Immobile sito in Manoppello (PE). costituito da un unico ambiente facente parte dell'abitazione. Il locale catastalmente risulta come magazzino indipendente con accesso dal vico San Nicola mentre, dal sopralluogo effettuato, è risultato come parte della cantina dell'abitazione " Rif. 2 " con l'accesso dal piano terra di quest'ultimo. Ingresso da Vico San Nicola è stato bloccato e non è utilizzabile come accesso per la sua altezza. Immobile su n. 4 piani fa parte del complesso edilizio appartenente al tessuto urbanistico del centro storico. E' inserito fra due proprietà e si affaccia su due vicoli, Vico Galliani dalla quale si accede al fabbricato e Vico San Nicola. I vicoli per le loro conformazioni e larghezze non sono carrabile. Immobile è posizionato a pochi metri dalla via principale del centro di Manoppello ed è facilmente raggiungibile. LOTTO UNICO Il lotto è formato dai seguenti beni: Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, 5 Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, 3 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Nuda proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni **** Omissis **** L'immobile risulta bene personale. Pag. 4

5 L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Nuda proprietà 1/1) Regime patrimoniale di comunione legale dei beni **** Omissis **** L'immobile risulta bene personale. CONFINI Vico Galliani, Terreri Dario, Vico S. Nicola Vico Galliani, Terreri Dario, Vico S. Nicola, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Cantina 17,00 mq 29,00 mq 0,20 5,80 mq 2,15 m T Totale superficie convenzionale: 5,80 mq Incidenza condominiale: 0,00% Superficie convenzionale complessiva: 5,80 mq I beni non sono separabili in natura. Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano Netta Lorda Convenzionale Abitazione 10,00 mq 12,50 mq 1,00 12,50 mq 2,55 m T Cantina 31,00 mq 39,00 mq 0,70 27,30 mq 0,00 m T Abitazione 52,00 mq 68,00 mq 1,00 68,00 mq 2,60 m I Terrazza 10,00 mq 11,00 mq 0,15 1,65 mq 0,00 m I Abitazione 43,00 mq 58,00 mq 1,00 58,00 mq 2,55 m II Abitazione 40,00 mq 52,00 mq 1,00 52,00 mq 3,00 m III Totale superficie convenzionale: 219,45 mq Incidenza condominiale: 0,00% Superficie convenzionale complessiva: 219,45 mq I beni non sono separabili in natura. L'immobile si sviluppa su n. 4 piani, Piano terra è costituito da ingresso vano scala e da locale adibito a cantina, la quale dispone anche del proprio accesso indipendente dal vicolo ed a sua volta da accesso alla parte della cantina indicata come "Rif. 1". Piano primo è composto da vano scale, disimpegno, soggiorno e cucina, Piano secondo è composto da vano scale, disimpegno n. 2 camere, bagno e terrazzo mentre il terzo piano è composto da disimpegno, bagno e n. 2 camere di cui una con un'altezza media di ml. 2,50 circa. ( vedi disegno allegato). CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 01/08/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 291, Sub. 1, Categoria C2, Cl.2, Cons. 29 mq Rendita 65,90, Piano T

6 Relazione di stima Dal 01/08/2006 al 18/01/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 291, Sub. 1, Categoria C2, Cl.2, Cons. 29 mq Rendita 65,90, Piano T I titolari catastali corrispondono a quelli reali Periodo Proprietà Dati catastali Dal 30/06/1987 al 01/08/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 291, Sub. 2, Categoria A4, Cl.3, Cons. 7 vani Rendita 354,29, Piano T Dal 01/08/2006 al 18/01/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 34, Part. 291, Sub. 2, Categoria A4, Cl.3, Cons. 7 vani Rendita 354,29, Piano T I titolari catastali corrispondono a quelli reali DATI CATASTALI Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Cens. catastale C mq 65,9 T Corrispondenza catastale Lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria. è stato modificato l'accesso al locale che non è più dalla strada ma dall'interno dell'abitazione. Catasto fabbricati (NCEU) Dati identificativi Dati di classamento Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Cens. catastale A4 3 7 vani 354,29 T Corrispondenza catastale La planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi. Risultano difformi tutti i locali dei vari piani che hanno una distribuzione diversa. Inoltre al piano II e terzo non sono stati riportati i bagni. per le difformità vedi piantine allegate. PRECISAZIONI In base all'atto di compravendita la **** Omissis **** si è riservato il diritto di abitazione vitalizio sull'immobile in questione. In base all'atto di compravendita la **** Omissis **** si è riservato il diritto di abitazione vitalizio sull'immobile in questione. CONDIZIONI Pag. 6

7 Il locale è utilizzato come cantina/ ripostiglio, non è abitabile e dovrà essere ristrutturato. Il fabbricato risulta in buono stato di conservazione e manutenzione. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Strutture verticali: Muratura di pietrame Solai: Travetti e pignatte Pareti esterne ed interne: rivestimento al rustico, interni da ristrutturare. Pavimentazione interna: da pavimentare Infissi esterni ed interni: il locale è dotato di una sola finestra sull'esterno in ferro e vetro. Scale: da ristrutturare Impianto elettrico, punti luce esterni Terreno esclusivo: Posto auto: Strutture verticali: Muratura e muratura di pietrame Solai: Travetti e pignatte Copertura: in cemento Manto di copertura: Tegole in cotto Pareti esterne ed interne: in muratura di mattoni pieni ed in forati rivestimento al rustico verniciati. Pavimentazione interna: in marmittoni, cucina e bagni in mattonelle in ceramica. Infissi esterni ed interni: In legno e vetro, infissi interni in legno tamburato e vetro. Scale: in cemento con rivestimento in marmo e parapetti in legno Impianto elettrico, idrico, termico: sottotraccia 220v, sottotraccia ed impianto di riscaldamento sottotraccia con termosifoni in ghisa. Terreno esclusivo: Posto auto: STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di comodato gratuito. L'immobile risulta occupata dalla sig.ra **** Omissis **** in base all'atto di compravendita con la quale si riservava a proprio vantaggio il diritto di abitazione vitalizio. L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di comodato gratuito. L'immobile risulta occupata dalla sig.ra **** Omissis **** in base all'atto di compravendita con la quale si riservava a proprio vantaggio il diritto di abitazione vitalizio. PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 14/11/1980 al 01/08/2006 **** Omissis **** Dichiarazione di successione Rogante Data Repertorio N Raccolta N 14/11/

8 Relazione di stima Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 01/08/2006 al 07/07/2011 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Egidio Marra Notaio 01/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del Territorio - Serv. Pubblicità Immobiliare di Pescara 02/08/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Periodo Proprietà Atti Dal 14/11/1980 al **** Omissis **** Dichiarazione di Successione 01/08/2006 Rogante Data Repertorio N Raccolta N 14/01/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 01/08/2006 al 07/07/2011 **** Omissis **** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Egidio Marra Notaio 01/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio del territorio - Serv. Pubblicità Immobiliare di Pescara 02/08/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: SUSSISTE CONTINUITA' NELLE TRASCRIZIONI PER IL VENTENNIO PRECEDENTE ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Pag. 8

9 Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di PESCARA aggiornate al 18/01/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a PESCARA il 10/12/2004 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Notaio Egidio Marra Data: 09/12/2004 N repertorio: Trascrizioni ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 14/07/2011 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 26/03/1992 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Contro **** Omissis **** Note: Trascrizione a Favore: BANCO DI NAPOLI SPA con sede a Napoli, C.F Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Pescara aggiornate al 18/01/2013, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Iscritto a PESCARA il 10/12/2004 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Capitale: ,00 Rogante: Notaio Egidio Marra Data: 09/12/2004 N repertorio: Trascrizioni ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 14/07/2011 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1

10 Relazione di stima A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a PESCARA il 26/03/1992 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Contro **** Omissis **** Note: Trascrizione a Favore: BANCO DI NAPOLI SPA con sede a Napoli, C.F NORMATIVA URBANISTICA Il fabbricato è situato nel centro storico ed in base al piano particolareggiato ricade nella zona soggetta a straordinaria manutenzione. non ci sono vincoli particolari da segnalare. Il fabbricato è situato nel centro storico ed in base al piano particolareggiato ricade nella zona soggetta a straordinaria manutenzione. non ci sono vincoli particolari da segnalare. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. Immobile risulta regolare ai fini della legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. In base alla dichiarazione del venditore dell'immobile **** Omissis **** riportato sull'atto di compravendita del 01/08/2006. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. La costruzione dell'immobile è antecedente al 01/09/1967. Le planimetrie catastali sono stati presentati nel 1939, anche se internamente sono stati eseguiti delle modifiche non si è potuto verificare l'arco temporale. pertanto basandosi sulla dichiarazione del venditore riportato sull'atto di acquisto non ci sono stati abusi edilizi ed immobile risulta regolare ai fini della legge 47/85. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Pag. 10

11 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Si è scelto di unificare i due immobili, catastalmente separati, in un unico lotto in quanto il locale indicato come magazzino in realtà fa parte ed ha accesso dalla cantina dell'abitazione ed il suo ingresso indipendente dal Vico San Nicola per la sua altezza ridotta non può essere utilizzato. Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca di mercato, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima. Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Rif. 1 - Magazzino ubicato a Manoppello (PE) - Vico Galliani, 5 Immobile sito in Manoppello (PE). costituito da un unico ambiente facente parte dell'abitazione. Il locale catastalmente risulta come magazzino indipendente con accesso dal vico San Nicola mentre, dal sopralluogo effettuato, è risultato come parte della cantina dell'abitazione " Rif. 2 " con l'accesso dal piano terra di quest'ultimo. Ingresso da Vico San Nicola è stato bloccato e non è utilizzabile come accesso per la sua altezza. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 34, Part. 291, Sub. 1, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Nuda proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 3.776,96 L'immobile risulta gravata dal diritto di abitazione vitalizio a favore della **** Omissis ****. Considerando ai fini della stima del valore economico dell'immobile il diritto di abitazione equiparato a quello di usufrutto, ovvero utilizzando medesimi criteri di stima, si considera il valore del diritto di abitazione pari a 12% scaturito dall' 85% del valore del usufrutto calcolato in base a criteri del DPR 131/1986 e succ. Rif. 2 - Fabbricato ubicato a Manoppello (PE) - Via Galliani, 3 Immobile su n. 4 piani fa parte del complesso edilizio appartenente al tessuto urbanistico del centro storico. E' inserito fra due proprietà e si affaccia su due vicoli, Vico Galliani dalla quale si accede al fabbricato e Vico San Nicola. I vicoli per le loro conformazioni e larghezze non sono carrabile. Immobile è posizionato a pochi metri dalla via principale del centro di Manoppello ed è facilmente raggiungibile. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 34, Part. 291, Sub. 2, Categoria A4 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Nuda proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,84 L'immobile risulta gravata dal diritto di abitazione vitalizio a favore della **** Omissis ****. Considerando ai fini della stima del valore economico dell'immobile il diritto di abitazione equiparato a quello di usufrutto, ovvero utilizzando medesimi criteri di stima, si considera il valore del diritto di abitazione pari a 12% scaturito dall' 85% del valore del usufrutto calcolato in base a criteri del DPR 131/1986 e succ. Identificativo corpo Rif. 1 - Magazzino Manoppello (PE) - Vico Galliani, 5 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Valore lotto 5,80 mq 740,00 /mq 4.292,00 88, ,96 Rif. 2 - Fabbricato 219,45 mq 740,00 /mq ,00 88, ,84

12 Relazione di stima Manoppello (PE) - Via Galliani, 3 Totale lotto: ,80 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Consulente Tecnico d'ufficio deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. resta a disposizione per eventuali chiarimento. San Giovanni Teatino, li 07/02/2013 Il C.T.U. Arch. Nematollahi Mahani Seyed Yahya Pag. 12