TRIBUNALE DI NUORO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Zizi Antonio Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 98/2013 del R.G.E.

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1 TRIBUNALE DI NUORO SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Zizi Antonio Giovanni, nell'esecuzione Immobiliare 98/2013 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 25/02/2016, il sottoscritto Ing. Zizi Antonio Giovanni, con studio in Via Giovanni Nonnis, Nuoro (NU), ga.zizi@tiscali.it, PEC antoniogiovanni.zizi@ingpec.eu, Tel , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 29/02/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 6 Bene N 2 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 8 Bene N 3 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 12 2

3 LOTTO 1 3

4 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 6 DESCRIZIONE Locale Artigianale posto al Piano Terra, di un immobile di tre piani fuori terra. La sua ubicazione è in una via a bassa intensità di trafico, con senso unico di marcia, quasi esclusivo dei residenti, nella stessa via ritroviamo altre attività di tipo artigianale. Il locale oggi si presenta in condizioni igenico sanitarie molto precarie, a causa di una perdita da una tubazione di scarico proveniente dai piani superiori, che determina la presenza costante di liquami nel pavimento. Il locale commerciale ha una unico ingresso e una finestra che da direttamente sulla via di transito. Nel raggio di un chilometro ritroviamo tutti i servizi più importanti, tra cui l'ufficio postale, banche e attività commerciali. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Sul Lato Frontale all'accesso, confina con la Strada Pubblica, sulla Sinistra con un locale commerciale sempre di Proprietà **** Omissis ****, sulla Destra Proprietà **** Omissis **** CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Negozio 66,00 mq 73,00 mq 1,00 73,00 mq 2,70 m TERRA Totale superficie convenzionale: 73,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 73,00 mq Piano 4

5 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 09/10/1959 al 05/05/1969 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 43, Part. 85/A Qualità Incolto sterile Superficie (ha are ca) Dal 05/05/1969 al 28/06/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 5, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 100 Piano TERRA Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 8 Categoria C2 Superficie catastale 71 Piano TERRA Dal 06/09/2013 al 26/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 8 Categoria C2 Superficie catastale 71 Piano TERRA E' stata accertata la corrispondenza tra i titolari catastali e quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C2 71 TERRA Corrispondenza catastale In occasione del sopraluogo dalle misure eseguite è stata verificata che non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente, riscontrando una errata divisione delle superfici. In particolare tra il Sub 7 e il Sub 8. L'attuale suddivisione dei locali posti al Piano Terra, sono conformi al progetto approvato. Le planimetrie catastali riportano una suddivisione del Sub 8 e Sub 7 non corretta e pertanto difforme dalla situazione reale. Per una corretta identificazione si rende necessario presentare presso l'agenzia del Territorio le piante aggiornate, senza ulteriore modifica sulla identificazione della Particella e del Sub. Si stima un costo di 500,00 per il corretto acatastamento. STATO CONSERVATIVO 5

6 Dal sopraluogo è emerso, che il locale al suo interno si presenta in una situazione di forte degrado, con la presenza costante sul pavimento, di circa 5 cm di acqua, la cui provenienza deriva dalla rottura di una tubazione interna, proveniente dai piani superiori, di scarico di acque nere. Lo stato attuale implica che sia il pavimento che le pareti richiedono un risanamento globale, dopo aver riparato la condotta di scarico. Gli infissi esterni sono in alluminio, precisamente un ingresso con una ampiezza di m. 3 e una apertura finestrata di m.2,5. Su entrambi gli infissi esterni sono installate delle serrande in acciaio ad alzata verticale manuale. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: EST - SUD Altezza interna utile: 2,70 Str. verticali: Es. muratura in blocchetti di cls Solai: travetti e pignate, opportunamente rifinite con malta cementizia Pareti esterne: in muratura di mattoni pieni Pareti interne: finutura a fine con malta cementizia Pavimentazione interna: (Es. al rustico, ecc) Infissi esterni: in alluminio + serranda in acciaio Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: elettrico sottotraccia a 220 V, mancano termosifoni, impianto idrico nel bagnetto di servizio STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 09/10/1959 al 28/06/2000 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Bartolomeo Serra Agenzia del Territorio 09/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 05/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 6

7 Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO FEDERICO ANDREANI 28/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. AGENZIA DEL TERRITORIO 07/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 06/09/2013 **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO Rogante Data Repertorio N Raccolta N UFFICIALE GIUDIZIARIO DI NUORO 06/09/ /2013 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TRIBUNALE DI NUORO Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 12/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Atto Giudiziario, Ufficiale Giudiziario di Nuoro, 6 Settembre 2013, repertorio 273/2013 portante atto cautelare, trscritto in data 12 Dicembre 2013 ai numeri 9958 di particolare e di generale. Verbale pignoramento immobili a favore di Unicredit Credit Mangement Bank spa, contro la Sig.a **** Omissis ****, sopra fabbricato in Nuoro alla Via Olbia, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 43 Particella 192 Sub 7. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di NUORO aggiornate al 13/03/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: 7

8 Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da APERTURA DI CREDITO Iscritto a NUORO il 28/07/2000 Reg. gen Reg. part. 910 Quota: 1/1 Importo: 77,47 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: Notaio Federico Andreani Data: 25/07/2000 N repertorio: IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 20/02/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,93 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Data: 19/02/2002 N repertorio: 145 IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 11/09/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,81 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Data: 10/09/2002 N repertorio: 1234 ATTO GIUDIZIARIO derivante da Verbale Pignoramento Immobili Iscritto a Nuoro il 12/12/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Rogante: Uff. Giudiziario di Nuoro Data: 06/09/2013 N repertorio: 273/2013 NORMATIVA URBANISTICA Il locale ubicato al Piano Terra, è conforme alla destinazione d'uso riportata nel progetto e come da Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Nuoro, Prot del 6 Maggio

9 REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. 1) Concessione Edilizia N. 501/3 del 9 Settembre ) Licenza di Costruzione N. 97 del 5 Maggio ) Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 ( Sopraelevazione) 3) Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo 1976 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Il locale artigianale, su quattro lati è conforme al progetto approvato, sui due lati che derminano la profondità del locale è emerso dalle misurazioni, che il locale artigianale, ha una profondita maggiore di 1,5 metri. Ne consegue una superficie calpestabile maggiore di mq. 9 VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 0,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 0,00 Importo spese straordinarie già deliberate: 0,00 A seguito della Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 a cui è seguita la Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo 1976, lo stesso è accompagnato da un Atto di Vincolo, redatto presso il Notaio Bartolomeo Serra, Repertorio del 27 Febbraio 1976, dove l'allora proprietario dell'immobile, si impegna di destinare in forma definitiva e perpetua ad autorimessa (posteggio auto) i locali indicati in planimetria. Per quanto attiene a questo immobile la sua destinazione d'uso è corretta e rispondete al progetto approvato. 9

10 LOTTO 2 10

11 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 2 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 8 DESCRIZIONE Seppur la sua destinazione d'uso è di garage, difatto l'immobile ha le caratteristiche di un locale adibito a magazzino o laboratorio. Posto al piano terra di un palazzo con tre piani fuori terra, la sua ubicazione è su una strada a bassa intensità di traffico, principalmente riservato ai residenti. L'immobile dispone di una apertura ampia per l'ingresso e un'altrettanta apertura finestrata per garantire una luminosità naturale. Su un raggio di un chilometro, ritroviamo servizi essenziali, quali scuole, ufficio postale e locali commerciali. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Sul Lato Fronte confina con la Strada Pubblica, sulla Destra con un locale commerciale sempre di Proprietà **** Omissis ****, sulla Sinistra, con un garage di Proprietà della **** Omissis **** CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Autorimessa 25,00 mq 27,50 mq 1,00 27,50 mq 2,70 m TERRA Totale superficie convenzionale: 27,50 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 27,50 mq Piano 11

12 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 09/10/1959 al 05/05/1969 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 43, Part. 85/A Qualità Incolto sterile Superficie (ha are ca) Dal 05/05/1969 al 28/06/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 5, Zc. 1 Categoria C1 Cl.3, Cons. 100 Superficie catastale 49 Piano TERRA Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 7, Zc. 1 Categoria C1 Cl.6, Cons. 40 Superficie catastale 49 Piano TERRA Dal 06/09/2013 al 26/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 192, Sub. 7, Zc. 1 Categoria C1 Cl.6, Cons. 40 Superficie catastale 49 Piano TERRA E' stata accertata la corrispondenza tra i titolari catastali e quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C TERRA Corrispondenza catastale In occasione del sopraluogo dalle misure eseguite è stata verificata che non vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente, riscontrando una errata divisione delle superfici. In particolare tra il Sub 7 e il Sub 8. Rispetto alle planimetrie riportate nel progetto edilizio approvato è stata fatta una corretta divisione degli ambienti, mentre le planimetri catastali non riportano la situazione reale. Per una corretta identificazione si rende necessario presentare presso l'agenzia del Territorio le piante aggiornate, senza ulteriore modifica sulla identificazione della Particella e del Sub. Si evidenzia inoltre che nella Visura Catastale la Categoria risulta C/2,(magazzino o lacale di deposito) di fatto in occasione del rilascio del permesso di costruzione, è stato redatto un "Atto di Vincolo" tra il Proprietario e il Comune, in cui si concorda che n. 2 locali posti nel piano seminterrato, sono adibiti esclusivamente ad autorimessa pertanto in Categoria C/6. Tra cui ricade il presente immobile. 12

13 Si rende necessario presentare una richiesta all'agenzia del territorio, "DOCFA" sia per definire la planimetria sia per assegnare la corretta categoria. Si stima un costo di 500,00. STATO CONSERVATIVO Dal sopraluogo è emerso, che il locale al suo interno, si presenta in una situazione di sufficiente conservazione, è questo un locale che seppur con destinazione garage è stato in passato locato come locale artigianale, di fatto ritroviamo una pavimentazione in piastrelle di gres porcellanato. Nel sottoscala è stato ricavato un piccolo bagnetto di servizio. Gli infissi esterni sono in alluminio, precisamente un ingresso con una ampiezza di m. 2,3 e una apertura finestrata di pari ampiezza. Su entrambi gli infissi esterni sono installate delle serrande in acciaio ad alzata verticale manuale. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: EST - SUD Altezza interna utile: 2,70 Str. verticali: Es. muratura in blocchetti di cls Solai: travetti e pignate, opportunamente rifinite con malta cementizia Pareti esterne: in muratura di mattoni pieni Pareti interne: finutura a fine con malta cementizia Pavimentazione interna: (Es. al rustico, ecc) Infissi esterni: in alluminio + serranda in acciaio Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: elettrico sottotraccia a 220 V, mancano termosifoni, impianto idrico nel bagnetto di servizio STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 09/10/1959 al 28/06/2000 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Bartolomeo Serra 09/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 13

14 Agenzia del Territorio 05/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO FEDERICO ANDREANI 28/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. AGENZIA DEL TERRITORIO 07/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 06/09/2013 **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO Rogante Data Repertorio N Raccolta N UFFICIALE GIUDIZIARIO DI NUORO 06/09/ /2013 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TRIBUNALE DI NUORO Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: 12/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Atto Giudiziario, Ufficiale Giudiziario di Nuoro, 6 Settembre 2013, repertorio 273/2013 portante atto cautelare, trscritto in data 12 Dicembre 2013 ai numeri 9958 di particolare e di generale. Verbale pignoramento immobili a favore di Unicredit Credit Mangement Bank spa, contro la Sig.a **** 14

15 Omissis ****, sopra fabbricato in Nuoro alla Via Olbia, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 43 Particella 192 Sub 7. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di NUORO aggiornate al 13/03/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da APERTURA DI CREDITO Iscritto a NUORO il 28/07/2000 Reg. gen Reg. part. 910 Quota: 1/1 Importo: 77,47 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Notaio Federico Andreani Data: 25/07/2000 N repertorio: IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 20/02/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,93 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 19/02/2002 N repertorio: 145 IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 11/09/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,81 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 10/09/2002 N repertorio: 1234 ATTO GIUDIZIARIO derivante da Verbale Pignoramento Immobili Iscritto a Nuoro il 12/12/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Uff. Giudiziario di Nuoro Data: 06/09/2013 N repertorio: 273/2013 NORMATIVA URBANISTICA 15

16 Il locale ubicato al Piano Terra, è conforme alla destinazione d'uso riportata nel progetto e come da Certificato rilasciato dal Comune di Nuoro.Prot del 06 Maggio REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. 1) Concessione Edilizia N. 501/3 del 9 Settembre ) Licenza di Costruzione N. 97 del 5 Maggio ) Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 ( Sopraelevazione) 3) Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo 1976 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dal sopraluogo e dalle misurazioni eseguite risulta che per il garage, vi è corrispondenza tra lo stato dei luoghi ed il progetto allegato nell'ultima autorizzazione. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 0,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 0,00 A seguito della Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 a cui è seguita la Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo 1976, lo stesso è accompagnato da un Atto di Vincolo, redatto presso il Notaio Bartolomeo Serra, Repertorio del 27 Febbraio 1976, dove l'allora proprietario dell'immobile, si impegna di destinare in forma definitiva e perpetua ad autorimessa (posteggio auto) i locali indicati in planimetria. Su questo immobile si evidenzia la non corretta indicazione nel Certificato Catastale, il quale alla Voce Categoria riporta la sigla C/1 (NEGOZI O BOTTEGHE)che non corrisponde con il Progetto approvato e l'atto di vincolo, che lo identifica con la Sigla C/6. 16

17 LOTTO 3 17

18 Il lotto è formato dai seguenti beni: Bene N 3 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 12 DESCRIZIONE Per la particolare conformazione dell'area su cui sorge l'immobile, i TRE locali posti al piano terra, sono di fatto dei locali seminterrati, che prendono luce solo dal lato strada. Questo immobile la cui destinazione d'uso è di Garage posto al Piano Terra, è ubicato in una via a senso unico di marcia, con un transito quasi esclusivo dei residenti, peratanto a bassa intensità. La sua superficie si sviluppa in profondità. Il locale ad oggi non è locato, ha una unico ingresso che da direttamente sulla via di transito. Al suo interno ritroviamo un piccola superficie dove è stato ricavato un servizio e un piccolo deposito. Nelle immediate vicinanze ritroviamo, scuole, ufficio postale, banche e svariate attività commerciali. COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c. risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) CONFINI Sul Lato Frontale di accesso confina con la Strada Pubblica, sulla Sinistra con la Proprietà **** Omissis ****, sulla Destra Proprietà **** Omissis **** CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Autorimessa 57,00 mq 63,00 mq 1,00 63,00 mq 2,90 m TERRA Totale superficie convenzionale: 63,00 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: I beni non sono comodamente divisibili in natura. 63,00 mq Piano 18

19 CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 09/10/1959 al 05/05/1969 **** Omissis **** Catasto Terreni Fg. 43, Part. 85/A Qualità Incolto sterile Superficie (ha are ca) Dal 05/05/1969 al 28/06/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 191 Categoria C6 Piano TERRA Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 191 Categoria C6 Piano TERRA Dal 06/09/2013 al 26/03/2016 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 43, Part. 191 Categoria C6 Piano TERRA E' stata accertata la corrispondenza tra i titolari catastali e quelli reali. DATI CATASTALI Dati identificativi Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Catasto fabbricati (CF) Dati di classamento Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato C TERRA Corrispondenza catastale Nella fase di misura delle superficii e delle volumetrie, si è accertato che la superficie dell'immobile è maggiore, rispetto a quanto ripoprtato nel ultimo progetto approvato. Dalle misurazioni si è riscontrata un incremento della profondita maggiore di 5,3 metri e un'altezza utile di 3,0 metri. Ne consegue una superficie calpestabile maggiore di mq. 18. Per quanto riguarda la planimetria catastale, la stessa coincide con lo stato dei luoghi oggetto di perizia. STATO CONSERVATIVO Dal sopraluogo è emerso, che il locale al suo interno si presenta in una situazione di scarsa manutenzione, difatto l'immobile è inutilizzato e al suo interno sono ammassate supelletili e altre masserizie, che quasi impediscono l'accesso. Come da progetto ritroviamo un locale tecnico suddiviso su due ambienti dove su uno è stato ricavato un bagno. L'unico accesso è quello dal fronte strada, da cui si accede da una serranda ad alzata verticale. Sul pavimento ritroviamo piastrelle di gres porcellanato. 19

20 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione: EST - SUD Altezza interna utile: 2,85 Str. verticali: muratura in blocchetti di cls Solai: travetti e pignate, opportunamente rifinite con malta cementizia Pareti esterne: in muratura di mattoni pieni Pareti interne: finutura a fine con malta cementizia Pavimentazione interna: Pistrelle in gres Infissi esterni: in alluminio + serranda in acciaio Impianto elettrico, idrico, termico, altri impianti: elettrico sottotraccia a 220 V, mancano termosifoni, impianto idrico nel bagnetto di servizio STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta libero PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 09/10/1959 al 28/06/2000 Dal 28/06/2000 al 06/09/2013 **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Bartolomeo Serra Agenzia del Territorio 09/08/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 05/11/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N **** Omissis **** COMPRAVENDITA Rogante Data Repertorio N Raccolta N NOTAIO FEDERICO ANDREANI 28/06/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. 20

21 AGENZIA DEL TERRITORIO 07/07/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 06/09/2013 **** Omissis **** ATTO GIUDIZIARIO Rogante Data Repertorio N Raccolta N UFFICIALE GIUDIZIARIO DI NUORO 06/09/ /2013 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. TRIBUNALE DI NUORO 12/12/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. Atto Giudiziario, Ufficiale Giudiziario di Nuoro, 6 Settembre 2013, repertorio 273/2013 portante atto cautelare, trscritto in data 12 Dicembre 2013 ai numeri 9958 di particolare e di generale. Verbale pignoramento immobili a favore di Unicredit Credit Mangement Bank spa, contro la Sig.a **** Omissis ****, sopra fabbricato in Nuoro alla Via Olbia, distinto in Catasto Fabbricati al Foglio 43 Particella 191. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di NUORO aggiornate al 13/03/2014, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni IPOTECA VOLONTARIA derivante da APERTURA DI CREDITO Iscritto a NUORO il 28/07/2000 Reg. gen Reg. part. 910 Quota: 1/1 Importo: 77,47 A favore di **** Omissis **** 21

22 Contro **** Omissis **** Rogante: Notaio Federico Andreani Data: 25/07/2000 N repertorio: IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 20/02/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,93 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 19/02/2002 N repertorio: 145 IPOTECA LEGALE derivante da ATTO AMMINISTRATIVO Iscritto a NUORO il 11/09/2002 Reg. gen Reg. part. 157 Quota: 1/1 Importo: ,81 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Data: 10/09/2002 N repertorio: 1234 ATTO GIUDIZIARIO derivante da Verbale Pignoramento Immobili Iscritto a Nuoro il 12/12/2013 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Rogante: Uff. Giudiziario di Nuoro Data: 06/09/2013 N repertorio: 273/2013 NORMATIVA URBANISTICA Il locale ubicato al Piano Terra, è conforme alla destinazione d'uso riportata nel progetto e come da Certificato rilasciato dal Comune di Nuoro. Prot del 6 Maggio REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. 1) Concessione Edilizia N. 501/3 del 9 Settembre ) Licenza di Costruzione N. 97 del 5 Maggio ) Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 ( Sopraelevazione) 3) Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo

23 Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico. Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico. Dal sopraluogo e dalle misurazioni eseguite risulta che il garage, per la sua particolare conformazione di seminterrato, di fatto ha una superficie maggiore rispetto al Progetto su cui è stata rilasciata regolare concessione edilizia. La superficie in eccedenza ricavata nella sua parte posteriore, ha una profondita maggiore di 5,3 metri e un'altezza utile di 3,0 metri. Ne consegue una superficie calpestabile maggiore di mq. 18. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente. Spese condominiali Importo medio annuo delle spese condominiali: 0,00 Totale spese per l'anno in corso e precedente: 0,00 A seguito della Concessione Edilizia N. 692/8 del 6 Maggio 1975 a cui è seguita la Licenza di Costruzione N. 81 del 18 Marzo 1976, lo stesso è accompagnato da un Atto di Vincolo, redatto presso il Notaio Bartolomeo Serra, Repertorio del 27 Febbraio 1976, dove l'allora proprietario dell'immobile, si impegna di destinare in forma definitiva e perpetua ad autorimessa (posteggio auto) i locali indicati in planimetria. Su questo immobile vi è conformita tra la Categoria Catastale e il progetto approvato. 23

24 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione dei seguenti lotti: LOTTO 1 Bene N 1 - Laboratorio Artigianale ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 6 Locale Artigianale posto al Piano Terra, di un immobile di tre piani fuori terra. La sua ubicazione è in una via a bassa intensità di trafico, con senso unico di marcia, quasi esclusivo dei residenti, nella stessa via ritroviamo altre attività di tipo artigianale. Il locale oggi si presenta in condizioni igenico sanitarie molto precarie, a causa di una perdita da una tubazione di scarico proveniente dai piani superiori, che determina la presenza costante di liquami nel pavimento. Il locale commerciale ha una unico ingresso e una finestra che da direttamente sulla via di transito. Nel raggio di un chilometro ritroviamo tutti i servizi più importanti, tra cui l'ufficio postale, banche e attività commerciali. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 192, Sub. 8, Categoria C2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Partendo da una quotazione base, di 800,00/mq. reperita presso l'agenzia OMI, che comunque ritrova una sua conferma, presso le agenzie immobiliari presenti nel Comune di Nuoro, con offerte sulla medesima tipologia di immobile, bisogna tener conto degli oneri necessari alla regolarizzazione tramite un permesso di sanatoria e gli oneri di manutenzione straordinaria. In Considerazione della Legge Regionale 23/85, Legge Regionale 392/98, Legge Regionale 8/2015, posto che gli oneri di sanatoria si applicano sul 25% della superficie in eccedenza, per un importo di 618,00/mq.. I costi di Sanatoria, considerando l'attività del professionista, si stima un costo di 2.500,00 Su questo immobile si rende necessario un intervento di manutenzione straordinaria, al fine di sanare le infiltrazioni e ripristinare l'agibilità dell'immobile medesimo. Si stima un costo per l'intervento di circa ,00 Costi necessari per la corretta identificazione della planimetria catastale 500,00 Identificativo corpo Bene N 1 - Laboratorio Artigianale Nuoro (NU) - Via Olbia n. 6 LOTTO 2 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 73,00 mq 663,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Bene N 2 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 8 Seppur la sua destinazione d'uso è di garage, difatto l'immobile ha le caratteristiche di un locale adibito a magazzino o laboratorio. Posto al piano terra di un palazzo con tre piani fuori terra, la sua ubicazione è su una strada a bassa intensità di traffico, principalmente riservato ai residenti. L'immobile dispone di una apertura ampia per l'ingresso e un'altrettanta apertura 24

25 finestrata per garantire una luminosità naturale. Su un raggio di un chilometro, ritroviamo servizi essenziali, quali scuole, ufficio postale e locali commerciali. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 192, Sub. 7, Zc. 1, Categoria C1 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,50 Partendo da una quotazione base, di 550,00/mq. reperita presso l'agenzia OMI, che comunque ritrova una sua conferma, presso le offerte proposte dalle agenzie immobiliari presenti nel Comune di Nuoro, con offerte sulla medesima tipologia di immobile. Dalla quotazione bisogna detrarre i costi necessari alla pratica DOCFA, stimabili in 500,00 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 2 - Garage Nuoro (NU) - Via Olbia n. 8 27,50 mq 531,00 /mq ,50 100, ,50 Valore di stima: ,50 LOTTO 3 Bene N 3 - Garage ubicato a Nuoro (NU) - Via Olbia n. 12 Per la particolare conformazione dell'area su cui sorge l'immobile, i TRE locali posti al piano terra, sono di fatto dei locali seminterrati, che prendono luce solo dal lato strada. Questo immobile la cui destinazione d'uso è di Garage posto al Piano Terra, è ubicato in una via a senso unico di marcia, con un transito quasi esclusivo dei residenti, peratanto a bassa intensità. La sua superficie si sviluppa in profondità. Il locale ad oggi non è locato, ha una unico ingresso che da direttamente sulla via di transito. Al suo interno ritroviamo un piccola superficie dove è stato ricavato un servizio e un piccolo deposito. Nelle immediate vicinanze ritroviamo, scuole, ufficio postale, banche e svariate attività commerciali. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 43, Part. 191, Zc. 1, Categoria C6 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: ,00 Partendo da una quotazione base, di 550,00/mq. reperita presso l'agenzia OMI, che comunque ritrova una sua conferma, presso le agenzie immobiliari presenti nel Comune di Nuoro, con offerte sulla medesima tipologia di immobile, bisogna tener conto degli oneri necessari alla regolarizzazione tramite un permesso di sanatoria. In Considerazione della Legge Regionale 23/85, Legge Regionale 392/98, Legge Regionale 8/2015, posto che gli oneri di sanatoria si applicano sul 25% della superficie in eccedenza, per un importo di 618,00/mq.. Considerando l'attività del professionista, si stima un costo di 4.000,00 Identificativo corpo Bene N 3 - Garage Nuoro (NU) - Via Olbia n. 12 Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 63,00 mq 486,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 25

26 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Nuoro, li 16/08/2016 ELENCO ALLEGATI: N 4 Planimetrie catastali - LOTTO 01 (Aggiornamento al 11/03/2016) N 4 Planimetrie catastali - LOTTO 02 (Aggiornamento al 11/03/2016) N 3 Planimetrie catastali - LOTTO 03 (Aggiornamento al 11/03/2016) L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Zizi Antonio Giovanni N 1 Certificato destinazione urbanistica - Prot /16 (Aggiornamento al 06/05/2016) N 12 Tavola del progetto - Concessione Edilizia 501/3 (Aggiornamento al 04/03/2016) N 12 Concessione edilizia - Licenza n (Aggiornamento al 04/03/2016) N 2 Certificato di agibilità / abitabilità - Relazione di visita (Aggiornamento al 04/03/2016) N 17 Foto - LOTTO 01 (Aggiornamento al 19/03/2016) N 6 Foto - LOTTO 02 (Aggiornamento al 19/03/2016) N 9 Foto - LOTTO 03 (Aggiornamento al 19/03/2016) N 1 Altri allegati - Lettera inizio operazioni peritali (Aggiornamento al 01/03/2016) N 1 Altri allegati - Mail di Invio Perizia Perizia (Aggiornamento al 19/05/2016) Altri allegati - APE LOTTO 01 (Aggiornamento al 14/06/2016) 26