TRIB U N AL E DI ROMA

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1 TRIB U N AL E DI ROMA SEZIONE EE.II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Cortesini Lorenzo, nell'esecuzione Immobiliare 288/2015 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** **** Omissis **** 1

2 INCARICO All'udienza del 09/09/2016, il sottoscritto Arch. Cortesini Lorenzo, con studio in Via dei Taurini, Roma (RM), aacortesini@gmail.com, PEC l.cortesini@pec.archrm.it, Fax , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c., accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Abigaille Zanetta n.35, scala A, interno 1/A, piano 1 DESCRIZIONE Appartamento sito nel Comune di Roma in via Abigaille Zanetta n. 35,quartiere Giuliano Dalmata,distinto con il numero interno 1/A, sito al primo piano della scala A, composto da ingresso,corridoio,soggiorno con cucina a vista, letto, stanzino non abitabile con ripostiglio, bagno e antibagno. La zona è ubicata a sud della città nel municipio IX, nelle adiacenze della città militare della Cecchignola. E' servita dai mezzi pubblici di superficie; su via Zanetta vi è presenza di parcheggi liberi e di negozi di quartiere. Via della Cecchignola, lambisce la zona, e la collega sia al GRA che al centro città ed al quartiere EUR a mezzo della Via di Vigna Murata. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Abigaille Zanetta n.35, scala A, interno 1/A, piano 1 COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa. TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà superficiaria 1/2) **** Omissis **** (Proprietà superficiaria 1/2) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà superficiaria 1/2) 2

3 **** Omissis **** (Proprietà superficiaria 1/2) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni l'esecutato **** Omissis **** si trova in regime di separazione legale del bene. L'esecutata è nubile. CONFINI Appartamento sito al primo piano della scala A, confinante con vano scala, appartamento interno 1/B della stessa scala e cortile condominiale, salvo altri. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 62,64 mq 76,95 mq 1,00 76,95 mq 2,72 m primo Totale superficie convenzionale: 76,95 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 76,95 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 21/03/1990 al 08/05/1991 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 885, Part. 156, Sub. 17, Zc. 6 Categoria A2 Cl.6, Cons. 5 vani Piano 1 Dal 08/05/1991 al 20/12/2006 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 885, Part. 156, Sub. 105, Zc. 6 Categoria A2 Cl.6, Cons. 4,5 vani Rendita 732,08 Piano 1 i titolari catastali corrispondono a quelli reali. L'unità immobiliare a seguito di variazione catastale del 27/03/2012 ha assunto definitivamente i seguenti identificativi catastali: foglio 885; part. 156; sub. 105 a segiuto di variazione della destinazione d'uso da A/10 (ufficio) a A/2 (abitazione) DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) 3

4 Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A2 6 4,5 vani 73 mq 732,08 1 Corrispondenza catastale Alla visita del 07/11/2015 la stato dei luoghi risultava modificato rispetto alla planimetria catastale esistente; pertanto la descrizione dei luoghi differisce da quella del pignoramento. Le difformità consistono nell'aver realizzato abusivamente una diversa distribuzione interna degli spazi con abbattimento e creazione di nuove tramezzature. Ai fini del decreto di trasferimento occorrerà presentare in catasto l'aggiornamento della planimetria previa presentazione presso il Municipio di CILA in sanatoria. Dalla visura storica catastale si riscontra che nella voltura catastale a seguito di atto di vendita not. Tomazzoli del 22/05/1991 si riporta erroneamente il diritto della piena proprietà in capo all'acquirente, al posto del solo diritto di proprietà superficiaria, omettendo il Comune in qualità di concedente del terreno. L'errore viene riportato nella voltura catastale a seguito dell'atto di compravendita not. Centini del 20/12/2006 nella quale si omette il Comune in qualità di concedente del terreno e si riporta il venditore quale proprietario dell'area. Gli atti di compravendita correttamente trasferiscono il solo diritto di proprietà superficiaria, rimanendo il Comune in qualità di concedente. STATO CONSERVATIVO l'immobile si presenta in buono stato conservativo. PARTI COMUNI l'immobile pignorato è inserito in un contesto condominiale formato da tre scale A,B,C per un totale di circa 40 condomini. Alla porzione immobiliare compete una corrispondente quota di proprietà condominiale sulle parti comuni del fabbricato per mm.20,07 spazi ed impianti in condominio ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile. SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI Non si rileva l'esistenza di servitù gravanti sul bene pignorato. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Sul fronte di Via Zanetta si affacciano sei edifici a blocchi con corte interna e le stesse caratteristiche vulumetriche e tipologiche. L'edificio al civico 35 è composto da piano terra adibito a negozi e cinque piani ad abitazione. Le facciate sono rifinite in cortina di mattoncini rossi. La copertura è piana. La 4

5 struttura portante è in cemento armato. La corte interna è caratterizzata da piccole aiuole con albertaure di medio/piccolo fusto; la pavimentazione è lastricata. L'insieme dell'edificio si presenta in buone condizioni di manutenzione. L'appartamento è composto da ingresso che disimpegna la zona giorno con soggiorno e cucina a vista e la zona notte con corridoio su cui affacciano la camera da letto matrimoniale, il bagno con antibagno e una piccola stanza, che essendo inferiore a 9 mq. e senza finestra è da considerare come stanzino di sgombero; comunicante con lo stanzino vi è un ripostiglio dove è presente la caldaia murale a gas per riscaldamento ed acqua calda sanitaria, a questo proposito, si precisa che l'edificio è dotato di pannelli termico solari posizionati in copertura. L'attuale distribuzione dell'appartamento è conseguente a modifiche interne apportate dagli esecutati, peraltro senza autorizzazione. L'altezza interna dei locali è di mt. 2,72. I pavimenti del soggiorno, della zona cucina e della camera da letto sono in piastrelle di gres color cotto; I pavimenti del corridoio e dello stanzino cono in listelli di gres chiaro finto legno; il pavimento del bagno ed il rivestimento delle pareti sono in piastrelle chiare. I servizi del bagno sono : lavavo, vaso, bidet e doccia; la rubinetteria è del tipo comune. Il bagno si presenta in buone condizioni di manutenzione. Le pareti dell'appartamento sono tinteggiate con colore bianco in buono stato di manutenzione. Gli infissi sono in legno color noce con vetro singolo in buono stato di conservazione. Le finestre sono dotate di grate in ferro; le tapparelle sono in plastica pesante. Le porte interne sono in legno del tipo comune, color noce in buono stato.l'impianto di riscaldamento è autonomo con piastre radianti in alluminio.l'impianto elettrico è in traccia STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato da : - dall'esecutato **** Omissis **** - dall'esecutata **** Omissis **** PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 08/05/1991 al 20/12/2006 **** Omissis **** Atto di Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Guido Tomazzoli 08/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Roma 10/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 20/12/2006 **** Omissis **** Atto di Compravendita 5

6 Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Roberto Centini 20/12/2006 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Roma 04/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata; La situazione della proprietà risulta attualmente invariata. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Atto di mutuo Iscritto a Roma il 04/01/2007 Reg. gen Reg. part. 433 Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Ipoteca legale derivante da credito Iscritto a Roma il 25/03/2010 Reg. gen Reg. part Importo: ,00 A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis **** Formalità a carico della procedura Trascrizioni Pignoramento immobiliare Trascritto a Roma il 18/03/2015 Reg. gen Reg. part A favore di **** Omissis **** Contro **** Omissis ****, **** Omissis **** Formalità a carico della procedura 6

7 NORMATIVA URBANISTICA La zona in cui insiste il fabbricato di Via A. Zanetta n. 35, per il PRG adottato nel 2003, fa parte della Citta consolidata, tessuti prevalentemente residenziali, di espansione novecentesca T3. REGOLARITÀ EDILIZIA L'immobile non risulta regolare per la legge n 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile. L'edificio di Via A. Zanetta n.35 è stato realizzato a seguito di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Roma in data 22/06/1988 al n 862/C; i lavori di costruzione sono stati ultimati il 14/12/1989. Come riportato da atto di compravendita not. Tomazzoli, risulta presentata domanda di abitabilità in data 12/04/1990 prot alla XV rip. del Comune di Roma; da ricerche effettuate sul sistema informatico del Portale di Roma Capitale non è stato possibile rintracciare il Certificato di abitabilità con i dati sopra riportati. Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE. Alla visita del 07/11/2015 la stato dei luoghi risultava modificato rispetto alla planimetria catastale esistente.le difformità consistono nell'aver realizzato abusivamente una diversa distribuzione interna degli spazi con abbattimento e creazione di nuove tramezzature. Nella sostanza è stata eliminata la stanza adibita a cucina,spostandola a vista nel salone; al posto della cucina è stato ricavato uno stanzino di circa mq. 8,50 il quale non può essere considerato abitabile in quanto inferiore a mq. 9,00 e perdipiù senza finestra; pertanto è da considerare come stanzino di sgombero. Se si vuole sanare lo stato di fatto occorre presentazione presso l'ufficio tecnico del Municipio di competenza una CILA(Comunicazione Inizio Lavori)in santoria, a firna di tecnico abilitato, per opere di manutenzione straordinaria. La CILA ha un costo di istruttoria di 251,24 e la sanzione per tardiva comunicazione è fissata ad 1.000,00. Ai costi va aggiunto quello per la prestazione professionale del tecnico che redigerà la CILA e presenterà in catasto l'aggiornamento della pianta catastale; presumibilmente il costo si aggira intorno agli 800,00/1.000,00 per la CILA ed 300,00/500,00 per la variazione catastale, oltre oneri di legge (4% CPA; 22% IVA). VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non risultano spese straordinarie condominiali preventivabili. Risultano non pagate le seguenti rate ordinarie condominiali: Euro 186,00 (4 rata 2015)ed Euro 551,00( n 3 rate 2016). 7

8 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Roma (RM) - Via Abigaille Zanetta n.35, scala A, interno 1/A, piano 1 Appartamento sito nel Comune di Roma in via Abigaille Zanetta n. 35,quartiere Giuliano Dalmata,distinto con il numero interno 1/A, sito al primo piano della scala A, composto da ingresso,corridoio,soggiorno con cucina a vista, letto, stanzino non abitabile con ripostiglio, bagno e antibagno. La zona è ubicata a sud della città nel municipio IX, nelle adiacenze della città militare della Cecchignola. E' servita dai mezzi pubblici di superficie; su via Zanetta vi è presenza di parcheggi liberi e di negozi di quartiere. Via della Cecchignola, lambisce la zona, e la collega sia al GRA che al centro città ed al quartiere EUR a mezzo della Via di Vigna Murata. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 885, Part. 156, Sub. 105, Zc. 6, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà superficiaria (1/1) Valore di stima del bene: ,00 L'esperto per la stima dell'immobile si è avvalso dei seguenti metodi i cui risultati saranno mediati per ottenere il più probabile valore di mercato del bene in oggetto: 1- CRITERIO SINTETICO COMPARATIVO 2- CRITERIO DELLA CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO PER LA STIMA DEL VALORE DEL DIRITTO DEL SUPERFICIATARIO. Per affinare i valori rilevati dal mercato ci si è avvalsi dei seguenti fattori: - INCREMENTATIVI - stato di conservazione. - DECREMENTATIVI - ubicazione,depressione del mercato immobiliare. Le fonti della presente stima: - Osservatorio del mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate: rilevazioni dati 1 semestre Listino ufficiale della Borsa Immobiliare di Roma: rilevazioni dati 1 semestre Osservatorio dei prezzi immobiliari di Roma ( Borsino Immobiliare) : rilevazioni dati La stima è stata eseguita tenendo presente che la valutazione deve riguardare il solo Diritto di Superficie in quanto l' unità immobiliare oggetto di stima, fa parte di un fabbricato edificato su terreno che è di proprietà del Comune di Roma; e che secondo i principi giuridici del Codice Civile l eventuale costruzione eseguita dal Superficiario alla scadenza naturale del Diritto stesso (99 Anni) passa in proprietà al Concedente; il Sottoscritto ritiene che il Valore della Quota di 1/1 del Diritto di Superficie è pari alla media ponderata dei valori ricavati dai due criteri di stima su riportati: ( , )/2 = ,00 in c.t. (Allegato n 3: Tabelle di calcolo) Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene N 1 - Appartamento Roma (RM) - Via Abigaille Zanetta n.35, scala A, interno 1/A, piano 1 76,95 mq 2.508,00 /mq ,00 100, ,00 Valore di stima: ,00 Valore finale di stima: ,00 8

9 Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Roma, li 08/03/2017 ELENCO ALLEGATI: N 1 Visure e schede catastali - visura storica N 2 Planimetrie catastali N 3 Altri allegati - APE N 4 Altri allegati - Consegna APE N 5 Altri allegati - tabelle calcolo valore dell'immobile N 6 Altri allegati - scheda fotografica L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Cortesini Lorenzo 9